Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 15 janvier 2024

Du 15 janvier 2024


5AG


SCI/



PPP Contentieux général

N° RG 22/02447 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W7IG







[B] [S], [A] [L] épouse [S]

C/

S.A. DOMOFRANCE










 

- Expéditions délivrées à
Me Francine LINDAGBA-MBA 
Me Mathieu RAFFY 

- FE délivrée à 
Me Francine LINDAGBA-MBA 
Me Mathieu RAFFY 

Le 15/01/2024







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 15 janvier 2024

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES,

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [S]
né le 15 Février 1980 à [Localité 5] (ALGERIE)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005018 du 10/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représenté par Me Francine LINDAGBA-MBA (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [A] [L] épouse [S]
née le 13 Septembre 1987 à [Localité 8]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/12440 du 01/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentée par Me Francine LINDAGBA-MBA (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE
RCS BORDEAUX 458 204 963
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 2]

Représentée par Me Mathieu RAFFY (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Novembre 2023

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 
EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 9 août 2013, la SA DOMOFRANCE a conclu un contrat de location avec M. [B] [S] portant sur un logement n°006517 à usage d'habitation dont l'adresse est [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 487,95 dont 334,08 euros de loyer et 153,87 euros de charges. 

Par courrier daté du 14 février 2022 adressé au Directeur de la SA DOMOFRANCE, M. [S] a invoqué des problèmes d'humidité ayant des conséquences sur les conditions de vie de sa famille et sur la fermeture des fenêtres, des problèmes de robinetterie, la disparition de sa porte de boîte aux lettres et la dégradation des parties communes. 

Le 20 juin 2022, la SA DOMOFRANCE a fait signifier à M. et Mme [S] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et leur a fait commandement de payer dans un délai de 2 mois à compter de cette date la somme de 1.418,96 euros. 

Par acte introductif d'instance du 16 août 2022, M. [B] [S] et Mme [A] [L] épouse [S] ont fait assigner la SA DOMOFRANCE à l'audience du tribunal judiciaire du 18 octobre 2022 tenue au pôle protection et proximité aux fins d'exécution de travaux dans le logement, de les autoriser à consigner les loyers, de les indemniser de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral.

Par jugement du 11 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l'audience de mise en état du 6 septembre 2023 et a invité les parties à conclure sur la recevabilité de la demande de la société DOMOFRANCE en résiliation du contrat de bail, en raison du défaut de justification de la saisine du préfet par voie électronique deux mois avant l'audience, en application des dispositions de l'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été appelée à l'audience du 6 septembre 2023, puis après un renvoi à la demande des parties, elle a été débattue à l'audience du 20 novembre 2023.

 M. [B] [S] et Mme [A] [S], représentés par avocat, selon leurs dernières conclusions soutenues à l'audience du 20 novembre 2023, demandent au tribunal de : 
-Déclarer la demande de résiliation de bail formée par la société DOMOFRANCE irrecevable,
-Les juger recevables et bien fondés en leurs demandes, 
Y faisant droit,
-Juger que la société DOMOFRANCE est défaillante dans le respect de ses obligations et qu'elle a fait preuve de mauvaise foi en délivrant le commandement de payer, 

-Annuler ledit commandement et le priver de tout effet, 
-Condamner la société DOMOFRANCE à exécuter les travaux nécessaires pour rendre le logement décent tel que cela ressort du rapport de l'inspecteur de salubrité du 2 juin 2022, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
-Les autoriser à consigner les loyers entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations jusqu'à l'exécution des travaux, 
-Constater que la somme de 3.267,75 euros est d'ores et déjà consignée sur le compte CARPA, 
-Condamner la société DOMOFRANCE à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,
-Condamner la société DOMOFRANCE à leur payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, le tout avec intérêts au taux légal depuis la date de la mise en demeure du 14 février 2022,
-Débouter la société DOMOFRANCE de l'ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions, 
-Juger qu'ils sont de bonne foi et suspendre la réalisation ou les effets de la clause résolutoire visée par la commandement de payer, 
-Leur accorder de larges délais de paiement et dire que la dette locative sera échelonnée sur cette durée, 
-Juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, 
-Condamner la société DOMOFRANCE à une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi de 1991 sur l'aide juridictionnelle ;
-Condamner la même aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'exécution. 

Ils soutiennent que les désordres dont ils se sont plaints auprès du bailleur sont incontestables et objectivés par le rapport de l'inspecteur de salubrité du 2 juin 2022. 
Ils indiquent également que la mauvaise foi du bailleur ressort de l'absence de réalisation des travaux et du commandement de payer qui leur a été délivré le 20 juin 2022 et que ce dernier doit être annulé sur ce fondement. 
Ils soutiennent être en droit de suspendre le paiement des loyers dès lors que le bailleur était lui-même défaillant dans le respect de ses propres obligations. Ils font valoir, aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation et doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, que la société DOMOFRANCE fait preuve de manquements graves à cet égard, que cette situation a généré des tracasseries importantes, que la société DOMOFRANCE a manifesté du mépris en ne réalisant pas les travaux alors qu'elle était informée de l'état du logement et de leurs difficultés personnelles ce qui justifie sa condamnation à une indemnité au titre du préjudice moral et sur le fondement de l'article 1240 du code civil. 
Ils indiquent que les désordres relevés par l'inspecteur de salubrité, dont l'existence d'un pont thermique, l'absence de fermeture des fenêtres les forçant à dormir dans une seule pièce et, les toilettes bouchés, restreignent la jouissance paisible et décente de leur logement. 
Ils soutiennent également que la société DOMOFRANCE ne peut pas solliciter le constat du jeu de la clause résolutoire alors qu'elle a manqué à ses obligations car ils n'ont pas pu jouir paisiblement du logement et que la clause est invoquée de mauvaise foi. 
Subsidiairement, ils sollicitent la suspension de la réalisation des effets de la clause résolutoire et l'octroi de larges délais de paiement puisqu'ils sont en capacité d'honorer leurs engagements en application de l'article 1343-5 du code civil et de l'article 510 du code de procédure civile.
De plus, aux termes de l'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, ils indiquent que le bailleur ne justifie pas avoir notifié ses conclusions reconventionnelles en résiliation du bail par voie électronique au Préfet deux mois avant l'audience et concluent à l'irrecevabilité de la demande en résiliation du bail.

En défense, la SA DOMOFRANCE, représentée par avocat, soutient que les désordres résultant du rapport de l'inspecteur de salubrité relèvent pour l'essentiel de réparations locatives incombant aux locataires conformément à la liste des réparations locatives issues du décret du 26 août 1987. 
Elle indique également que M. et Mme [S] ne produisent aucune preuve pour démontrer la privation de jouissance de leur logement.
Elle sollicite le constat de l'acquisition du jeu de la clause résolutoire insérée au bail en invoquant les manquements des locataires à leurs obligations dont celle de payer les loyers et leur expulsion. Elle soutient que ses conclusions ont été signifiées par commissaire de justice à la Préfecture de la Gironde le 20 février 2023, que l'omission de la signification par voie électronique ne constitue qu'un vice de forme qui suppose pour être accueillie la preuve d'un grief conformément à l'article 114 du code de procédure civile, qui n'est pas établie car la demande a été notifiée à la Préfecture. Elle indique également verser aux débats la signification par voie électronique à la Préfecture effectuée le 7 septembre 2023 soit 2 mois avant l'audience du 20 novembre 2023.

Elle demande donc par ses dernières conclusions soutenues à l'audience du 20 novembre 2023 de :
-Débouter M. et Mme [S] de l'intégralité de leurs demandes.
A titre reconventionnel :
Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré,
-Constater l'acquisition du jeu de la clause résolutoire insérée au bail
A titre subsidiaire : 
Vu les dispositions des articles 1728 et suivants du code civil,
-Constater les manquements de M. et Mme [S] à leurs obligations locatives et notamment leur obligation de payer le loyer 



En conséquence et en toute hypothèse :
-Ordonner l'expulsion de M. et Mme [S] des locaux donnés à bail ainsi que celles de toutes personnes de leur chef et de tous meubles et objets mobiliers leur appartenant avec au besoin le concours et l'assistance de la force publique
-Les condamner au paiement d'une somme de 6.250,79 euros correspondant au montant des sommes dues au 15 novembre 2023 
-Les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à complète libération des lieux 
-Les condamner au paiement d'une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit que « III.- A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.
IV.- Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. »
En l'espèce, c'est par voie reconventionnelle que la SA DOMOFRANCE a formé une demande en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers et elle justifie que ses conclusions ont été signifiées par acte du 20 février 2023 à la préfecture, soit au moins deux mois avant l'audience du 8 juin 2023 où sa demande a été soutenue pour la première fois. 
La circonstance que la forme de la notification n'ait pas été faite en la forme électronique est indifférente puisque cette forme est requise lorsque la notification incombe à l'huissier de justice ou au commissaire de justice, et que le texte n'impose pas de forme spécifique dans le cas où elle incombe au bailleur comme c'est le cas en l'espèce.

Dès lors la demande en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande au titre de la résiliation du bail

M. [B] [S] et Mme [A] [S] demandent l'exécution de travaux à la charge du bailleur, toutefois ceci implique qu'ils bénéficient toujours d'un contrat de bail en cours.

Dès lors il convient d'examiner préalablement la demande en résiliation du bail formée par le bailleur.

- Sur la demande en constat de la résiliation du bail

Le bail comporte une telle clause et par acte du 20 juin 2022 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré à M. et Mme [S] pour un montant de 1.299,03 euros au titre des loyers impayés. Un règlement par chèque d'un montant de 400 euros a été réalisé le 18 août 2022. Par conséquent, le commandement de payer est demeuré infructueux dans le délai de deux mois imparti pour régulariser. 

Néanmoins M. [B] [S] et Mme [A] [S] invoquent la mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre de ce commandement de payer et en demandent l'annulation.
 
Ce commandement de payer a été signifié d'une part postérieurement au courrier que la SA DOMOFRANCE a reçu de M. [S] le 15 février 2022, lequel dénonçait un logement non décent, exigeait la mise en oeuvre de travaux et informait le bailleur qu'il envisageait de cesser de payer les loyers, d'autre part et surtout dans les jours qui ont suivi le courrier du maire de [Localité 3] daté du 2 juin 2022 consécutif à la visite du logement par un inspecteur de salubrité du service communal d'hygiène et de santé qui a mis en évidence une situation contraire au Règlement Sanitaire Départemental et conduit le maire à exiger du bailleur la mise en oeuvre de travaux pour y remédier dans un délai de deux mois.
Dans ce contexte, même si le décompte fait apparaître des difficultés plus anciennes des locataires pour rester à jour des loyers, il convient de considérer que le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré de mauvaise foi par la SA DOMOFRANCE.

Dès lors, le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré à M. et Mme [S] le 20 juin 2022 sera annulé et la demande en constat de la résiliation du bail sera rejetée.

- Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Il est constant que le locataire en contrepartie de la jouissance des lieux est tenu au paiement des loyers et charges, et le manquement du bailleur à l'obligation de louer un logement décent ne l'autorise pas à suspendre le paiement des loyers, sauf s'il est privé de la jouissance des lieux loués.

En l'espèce, des désordres sont établis dans le logement, sans pour autant que M. [B] [S] et Mme [A] [L] épouse [S] soient empêchés de vivre dans le logement. Ils ne pouvaient donc cesser de payer les loyers en tout ou partie.

Ils justifient cependant avoir consigné une partie substantielle des loyers, ce qui démontre leur bonne foi et leur volonté de ne pas se soustraire à leurs engagements. Ils sont en mesure d'acquitter le loyer et les charges au vu des revenus déclarés et de se mettre à jour de leur dette. 

Par conséquent il n'y a pas lieu dans ce contexte de prononcer la résiliation du bail.

Les demandes en expulsion et fixation d'indemnités d'occupation seront donc rejetées elles aussi. 

Sur la demande en exécution de travaux par le bailleur

Le bailleur, en application de l'article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, est obligé notamment :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; 
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse mentionnée dans le bail; 
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.







Aux termes de l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. 

En l'espèce, M. et Mme [S] ont informé la SA DOMOFRANCE par courrier daté du 14 février 2022 de différents problèmes dans leur appartement et demandé qu'il y soit remédié. 
Par un courrier en réponse daté du 22 février 2022, la SA DOMOFRANCE a indiqué à M. [S] avoir « connaissance des problématiques techniques liées à l'isolation des logements de votre résidence [Adresse 6]. C'est pourquoi une réhabilitation d'envergure va être engagée sur l'ensemble du site, visant l'amélioration de l'isolation thermique, entre autres » et a proposé une visite domiciliaire le 4 mars 2022 aux fins de constater des désordres et de réaliser les démarches nécessaires pour faire intervenir leur prestataire Proxiserve. Rien n'établit que les locataires aient fait obstacle à une telle visite ou à l'engagement de travaux.

Par ailleurs, l'inspecteur de salubrité du service communal d'hygiène et de santé a effectué le 13 mai 2022, une visite du logement des époux [S] et a constaté : « évacuation des toilettes bouchées régulièrement (locataire utilise des produits et technique de débouchage). L'origine doit être située plus loin – Fuite de l'évacuation des toilettes sur le sol (joint à changer) – Absence de couvercle sur le réservoir des toilettes – Phénomène de pont thermique autour des fenêtres – Développement important de moisissures autour des fenêtres dans la cuisine et dans les chambres – Suroccupation : 2 adultes et 3 enfants et un de plus à naître dans un logement avec 2 chambres ». Il a par ailleurs conclu que « cette situation est contraire aux prescriptions du règlement sanitaire départemental » et a invité le propriétaire bailleur à y remédier dans un délai de 2 mois ». Trois photographies ont été jointes au courrier précité faisant état de « moisissure autour des fenêtres », des « fenêtres non étanches et faible isolation ».

En l'occurrence, les désordres liés à l'évacuation des toilettes, le phénomène de pont thermique autour des fenêtres non étanches à l'eau et à l'air et le développement important de moisissures de nature à nuire à la santé des occupants autour des fenêtres de la cuisine et dans les chambres sont des désordres qui rendent le logement non conforme aux normes de décence et dont la réparation incombe au bailleur, la SA DOMOFRANCE. 

Seul le désordre relatif à l'évacuation des toilettes a été résolu le 13 juillet 2022, aucun élément ne justifiant qu'il se serait reproduit postérieurement.

L'indication selon laquelle un projet de réhabilitation va permettre d'endiguer les difficultés liées à la mauvaise isolation des huisseries notamment démontre que le bailleur en a connaissance et ait informé que le logement ne répond pas à l'exigence de délivrer un logement décent posé par l'article 6 précité et établit qu'il diffère la remise en état sans prendre en compte la situation des occupants. Au demeurant aucun programme de travaux n'a été fourni pour savoir sous quel délai les travaux seraient effectués alors que plus de 22 mois se sont écoulés depuis l'annonce de travaux.

En outre, les désordres liés au joint à changer au sol concernant la fuite de l'évacuation des toilettes relèvent d'évidence d'un état de vétusté dont la réparation incombe au bailleur, alors que la boîte aux lettres se situant dans les parties communes dont le locataire n'a pas la responsabilité, il incombe au bailleur de procéder au remplacement de la porte de la boîte aux lettres.

L'absence de couvercle sur le réservoir des toilettes relève quant à elle des réparations locatives qui incombent à M. et Mme [S] puisqu'ils ne contestent pas l'indication selon laquelle le couvercle du réservoir des toilettes leur a été remis lors de la remise des clés en 2013. 

Par ailleurs, il est constant qu'existe une suroccupation du logement qui est de nature à accentuer l'humidité dans le logement, la famille de M. et Mme [S] se composant de deux adultes et de leurs quatre enfants mineurs pour un logement de 65,92m² avec un salon et deux chambres. Néanmoins M. [B] [S] et Mme [A] [S] ont demandé au bailleur une mutation de logement en raison notamment de l'évolution de la famille par rapport à la taille du logement, d'ailleurs selon le courrier daté du 22 février 2022, la SA DOMOFRANCE a enregistré leur demande de mutation et leur a proposé l'inscription sur la bourse d'échange de logement. M. [B] [S] et Mme [A] [S] ne sont donc pas responsables de la situation de suroccupation qui résulte de l'incapacité du bailleur à leur proposer un logement adapté à la situation familiale.

Dès lors, la SA DOMOFRANCE sera condamnée à réaliser les travaux d'étanchéité et d'isolation des fenêtres, permettant de mettre fin à la présence et au développement des moisissures autour des fenêtres de la cuisine et des deux chambres, de remplacement du joint au sol des toilettes et de remplacement de la porte de la boîte aux lettres, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision, et ce pour une durée de six mois, passée laquelle l'astreinte devra être liquidée et il pourra être de nouveau fait droit.






Sur la demande au titre des loyers impayés 

En application de l'article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l'obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu'il a payé lesdits loyers.

Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que le locataire ne peut de son propre chef suspendre le paiement des loyers sans y être autorisé par une décision de justice, à moins qu'il ne soit privé totalement de la jouissance des lieux.

Selon le décompte actualisé au 20 novembre 2023 produit aux débats, M. [B] [S] et Mme [A] [S] sont redevables d'une somme de 6.250,79 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges dus jusqu'au terme du mois d'octobre 2023 inclus.

Dès lors la SA DOMOFRANCE est fondée à obtenir paiement de cette somme étant observé, d'une part que les sommes consignées par M. [B] [S] et Mme [A] [S] sur le compte CARPA de leur avocat s'élèvent à 3.267,75 euros au 10 octobre 2023 et sont donc moindres que les sommes dues selon le décompte, d'autre part que l'aide au logement n'est plus versée depuis le mois d'avril 2023 sans que les éléments produits permettent d'en connaître la raison.

La créance étant exigible, à défaut pour M. [B] [S] et Mme [A] [S] d'avoir été autorisés à suspendre le paiement des loyers, il y a lieu de les condamner à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 6.250,79 euros au titre de l'arriéré jusqu'au mois d'octobre 2023 inclus.

Sur la consignation des loyers 

L'article 20-1 alinéa 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 indique que « Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. »

M. [B] [S] et Mme [A] [S] demandent l'autorisation de consigner les loyers jusqu'à l'exécution des travaux.
Il est établi au regard de ce qui précède que le logement ne répond pas aux normes de décence, et il est enjoint au bailleur d'exécuter des travaux qui avaient été antérieurement demandés par les locataires et exigés par le maire de [Localité 3].

Il n'apparaît pas pour autant justifié d'autoriser M. [B] [S] et Mme [A] [S] à consigner la totalité des loyers car ils ont la jouissance des lieux, même s'ils sont inconfortables. Cependant il convient de les autoriser à consigner en partie les loyers à hauteur de 150 euros par mois à compter du présent jugement qui ordonne l'exécution des travaux ,et ce jusqu'à la réalisation des travaux.


Sur la demande en réparation du préjudice de jouissance

En application de l'article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, 
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; 
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse mentionnée dans le bail; 
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Selon l'article 1719 du code civil le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière:
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

Selon l'article 1720 du code civil le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est constant que faute de délivrance d'un logement décent, le bailleur peut être contraint d'indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi. La décence est appréciée souverainement par les juges du fond. 

M. et Mme [S] sollicitent l'indemnisation d'un préjudice de jouissance d'un montant de 5.000 euros. 

L'inspecteur de salubrité du service communal d'hygiène et de santé a confirmé les désordres dénoncés par M. [B] [S] et Mme [A] [S] dans leur courrier du 22 février 2022 et a conclu après visite du logement que « cette situation est contraire aux prescriptions du règlement sanitaire départemental » en invitant le « propriétaire bailleur à y remédier dans un délai de 2 mois ». Un désordre incombant au bailleur a été réparé le 13 juillet 2022 et ceux tenant au pont thermique, à l'isolation et à la moisissure devraient être résolus lors de la réhabilitation d'ampleur invoquée par le bailleur, sans qu'il produise aux débats des informations circonstanciées sur ces travaux.

En conséquence, les problèmes d'indécence perdurent, de sorte qu'il y a lieu de retenir un préjudice de jouissance d'une durée de vingt-trois mois (couvrant la période de février 2022 à décembre 2023 inclus). Compte tenu de la nature des désordres et de leur conséquence sur l'habilité du logement, le préjudice de jouissance des locataire sera fixé à la somme mensuelle de 100 euros, soit un total de 2.300 euros.
Dès lors, la SA DOMOFRANCE sera condamnée à verser à M. [B] [S] et Mme [A] [S] la somme de 2.300 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande en réparation au titre du préjudice moral 

L'article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure et l'article 1231-2 du code civil prévoit que « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

Dès lors qu'un dommage est causé par l'inexécution d'une obligation contractuelle, l'action en réparation exercée par le créancier de cette obligation est nécessairement fondée sur le droit de la responsabilité contractuelle. Cette dernière est subordonnée à la réunion de trois conditions cumulatives : l'inexécution d'une obligation contractuelle, un dommage et un lien de causalité. La réparation due au créancier de l'obligation demeura néanmoins limitée au préjudice prévisible.

M. et Mme [S] sollicitent l'indemnisation d'un préjudice moral de 3.000 euros sur le fondement de l'article 1240 du code civil alors qu'un contrat de location a été conclu avec la SA DOMOFRANCE le 9 août 2013. Ils ne sont donc pas bien fondés en cette demande.

Par ailleurs, ils ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un préjudice moral. 



Le préjudice moral doit en effet s'analyser comme une souffrance psychologique endurée par une personne, victime d'un dommage qui occasionne des répercutions morales ou mentales. Or les documents médicaux produits ne caractérisent pas un tel préjudice et sont insuffisants aussi pour démontrer une dégradation de l'état de santé des occupants liées à l'état du logement. 
En conséquence, les conditions tendant à l'indemnisation d'un préjudice moral sur le fondement de la responsabilité contractuelle ne sont pas réunies et M. [B] [S] et Mme [A] [S] seront déboutés de leur demande de condamnation au titre du préjudice moral.

Sur la demande de délais de paiement

M. [B] [S] et Mme [A] [S] demandent des délais de paiement pour s'acquitter de leur dette locative.

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il convient de relever que M. [B] [S] et Mme [A] [S] ont d'ores et déjà consigné une somme de 3.267,75 euros dont il leur appartiendra d'autoriser le versement à leur bailleur, et ils se voient allouer une somme de 2.300 euros à titre de dommages et intérêts qui a vocation à se compenser avec la somme de 6.250,79 euros dont ils sont redevables envers leur bailleur selon décompte arrêté au 20 novembre 2023 incluant les loyers et charges exigibles jusqu'en octobre 2023 inclus.

Au regard des conclusions des demandeurs selon lesquelles M. [S] a des revenus de 2.000 euros mensuels et le couple perçoit 1.649 euros des prestations de la CAF, il convient de les autoriser à s'acquitter du solde de leur dette, après déduction des sommes consignées et dommages et intérêts, soit 683,04 euros en sept mensualités à compter du mois février 2024.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En outre l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

L'équité conduit à laisser à chacune partie la charge des dépens et frais irrépétibles qu'elle a exposés.


Par ailleurs, l'exécution provisoire dont cette décision est revêtue de plein droit n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'écarter, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS : 

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande reconventionnelle en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers ;

ANNULE le commandement de payer délivré à M. [B] [S] et Mme [A] [S] le 20 juin 2022 aux fins de mise en oeuvre de la clause de résiliation de plein droit ;

DÉBOUTE la SA DOMOFRANCE de ses demandes formulées en constat de la résiliation du bail ou résiliation judiciaire du bail, expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation ;

CONDAMNE la SA DOMOFRANCE à réaliser les travaux d'étanchéité et d'isolation des fenêtres, permettant de mettre fin à la présence et au développement des moisissures autour des fenêtres de la cuisine et des deux chambres, de remplacement du joint au sol des toilettes et de remplacement de la porte de la boîte aux lettres, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision, et ce pour une durée de six mois passée laquelle l'astreinte devra être liquidée et il pourra être de nouveau fait droit ;

SE RESERVE la liquidation de l'astreinte provisoire ;

CONDAMNE M. [B] [S] et Mme [A] [S] à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 6.250,79euros au titre des loyers impayés ;

AUTORISE M. [B] [S] et Mme [A] [S], à consigner auprès de la Caisse des dépôts et consignations partiellement les loyers à hauteur de 150 euros par mois à compter du présent jugement jusqu'à la réalisation des travaux ;

CONDAMNE la SA DOMOFRANCE à verser à M. [B] [S] et Mme [A] [S] la somme de 2.300 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

REJETTE la demande de M. [B] [S] et Mme [A] [S] au titre du préjudice moral ;

AUTORISE M. [B] [S] et Mme [A] [S] à se libérer de la dette locative après compensation avec les dommages et intérêts alloués et versement entre les mains du bailleur des sommes consignées sur le compte CARPA de leur avocat, en 6 mensualités de 100 euros et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette ;
DIT qu'à défaut de versement d'une mensualité au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter du mois de février 2024, M. [B] [S] et Mme [A] [S] seront déchus des délais de paiement ci-dessus accordés ;

REJETTE les demandes formées par M. [B] [S] et Mme [A] [S] et par la SA DOMOFRANCE en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE les demandes autres ou plus amples ; 

LAISSE à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés ; 

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. 

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE JUGE