Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 15 janvier 2024

Du 15 janvier 2024


5AG


SCI/



PPP Contentieux général

N° RG 22/03041 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XF6V







[Y] [L], [F] [S]

C/

S.A. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES










 

- Expéditions délivrées à
Me Bénédicte DELEU 
 Me Corinne LAPORTE 

- FE délivrée à 
Me Bénédicte DELEU 
 Me Corinne LAPORTE 

Le 15/01/2024








TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 15 janvier 2024



JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES,

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [L]
né le 03 Mars 1968 à [Localité 4] (ALGERIE) ([Localité 4])
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représenté par Me Bénédicte DELEU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [F] [S]
née le 27 Septembre 1975 à [Localité 8]( ALGERIE)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Me Bénédicte DELEU (Avocat au barreau de BORDEAUX)


DEFENDERESSE :

S.A. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES
[Adresse 6]
[Localité 5]

Représentée par Me Corinne LAPORTE (Avocat au barreau de BORDEAUX)


DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Novembre 2023


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2011, la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a donné à bail à Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [S] un logement (appartement n°14 - ler étage) sis [Adresse 1] à [Localité 7] pour un loyer de 497,29 € outre 30,00€ de "loyer parking".

Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [S] ont notifié a la bailleresse un congé le 12 août 2022 à effet du l2 septembre 2022. 

Par acte du 30 août 2022, Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [S] ont assigné la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, pour la faire condamner à leur verser :
- la somme de 6.963,79 euros à titre indemnitaire pour préjudice de jouissance,
- les justificatifs des sommes dont elle a réclamé le paiement au titre des provisions sur charges, à défaut produire un décompte expurgé des provisions appelées sur les 3 dernières années à compter de l'assignation,
- la somme de 2.000 euros au titre de l'artic1e 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

Après plusieurs reports successifs à la demande des parties représentées par avocat, l'affaire a été examinée à l'audience du 11 mai 2023 où les demandeurs ont en substance maintenu leurs demandes tandis que la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a conclu au débouté de leurs prétentions et formé une demande reconventionnelle en condamnation au paiement d'un arriéré locatif de 13.070,02 euros en principal et subsidiairement de 6.106,23 euros.

Par jugement en date du 11 juillet 2023 le juge des contentieux de la protection a :
- condamné la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à payer à Monsieur [Y] [L] et Madame [F]. [S] la somme de 3.500,00 € à titre de dommages-intérêts pour leur préjudice de jouissance,
- Dit que la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES est redevable des provisions sur charges indues à compter du 31 août 2019,







- avant dire droit sur les demandes en répétition des provisions sur charges, de condamnation au paiement des loyers et de compensation 
* a condamné la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à produire un décompte des sommes quittancées au titre des provisions sur charges depuis le 31 août 2019
jusqu'au 12 septembre 2022, faisant apparaître tant les sommes mensuellement quittancées que le total général de ces provisions sur charges, dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement 
* Dit que faute par la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES de produire ce décompte, elle sera redevable, passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé, jusqu'au 30 octobre 2023, à 150,00 € par jour de retard, 
* Dit que le juge qui a prononcé l'astreinte se réserve sa liquidation, 
- Renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 6 Septembre 2023 - Réservé les frais irrépétibles et les dépens.

À la suite de nouveaux reports, l'affaire a de nouveau été examinée à l'audience du 20 novembre 2023.

Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [S] demandent au juge des contentieux de la protection de :
- CONSTATER que la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a produit des pièces complémentaires en exécution de ladite décision le 5 septembre 2023,
- JUGER que la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES n'a que partiellement répondu à la condamnation de produire un décompte des sommes quittancées au titre des provisions sur charges depuis le 31 août 2019 jusqu'au 12 septembre 2022 faisant apparaître tant les sommes mensuellement quittancées que le total général de ces provisions sur charges, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision,
- JUGER que la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES n'a pas exécuté ladite décision pour les années 2019, 2020 et 2022,
- LA CONDAMNER à leur payer au titre de ces charges injustifiées et indues la somme de 3.774,42 euros,
- SUR L'ASTREINTE,
* A titre principal LIQUIDER l'astreinte due par la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à la somme de 13.650 euros,
* A titre subsidiaire, LIQUIDER l'astreinte due par la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à la somme de 5250 euros,




- En conséquence, ORDONNER la compensation avec les sommes demandées par la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES au titre des loyers impayés,
- JUGER qu'il ne subsiste plus aucune dette locative au jour des présentes,
- CONDAMNER la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à rembourser l'éventuel trop perçu ensuite des condamnations à intervenir,
- DÉBOUTER la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES de toutes ses demandes plus amples ou contraires,
- LA CONDAMNER à leur verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Ils observent que le jugement a été signifié le 20 juillet 2023 pour tentative puis le 24 juillet 2023 et que néanmoins au 31 juillet, le bailleur n'avait pas déféré à la condamnation avant dire droit, que la communication du 5 septembre 2023 est partielle, incomplète et sans explication, et ne permet pas de procéder aux vérifications des sommes appelées au titre des provisions sur charges pour les années 2019 et 2020 ce qui justifie le remboursement des sommes de 1.106,39 euros et 1.149,10 euros, que s'agissant de l'année 2021, il apparaît un trop-perçu de 169,28 euros et qu'aucun justificatif n'est produit concernant l'année 2022, ce qui génère un trop-perçu de 1.079,65 euros. Ils ajoutent que le montant de l'astreinte doit être liquidé à 13.650 euros dans la mesure où il n'y a été que partiellement déféré, ou subsidiairement à 5.250 euros si on considère qu'elle ne vaut que jusqu'au jour où il y a été partiellement déféré.

La société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES demande au juge des contentieux de la protection de :
- Constater qu'elle a communiqué les pièces sollicitées 
- Débouter les consorts [L]-[S] de leur demande de liquidation d'astreinte 
- Débouter les consorts [L]-[S] de leurs plus amples demandes 
- condamner Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [S] à lui payer :
* à titre principal la somme de 13.070,02 euros 
* à titre subsidiaire la somme de 6.106,23 euros 
- Condamner les consorts [L]-[S] à lui régler solidairement la somme de 1. 200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.









Elle observe que selon le décompte de sortie Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [S] sont redevables d'une somme totale de 13.070,02 euros. Elle indique avoir communiqué dès le 30 août 2023 par courriel au conseil des demandeurs, puis lettre officielle du 5 septembre 2023 le décompte individuel des charges pour les années 2019 à 2022 et l'état des dépenses générales pour les mêmes années, ce dont il ressort qu'elle a parfaitement rempli ses obligations en matière de charges. Elle précise que le décompte général de charges est réalisé tous les ans à la fin du mois de septembre pour l'année antérieure et que la régularisation est effectuée dans le courant du 2ème semestre de l'année suivante. Elle observe s'agissant de l'année 2021 que les locataires ont déjà bénéficié de la régularisation des charges. Elle fait valoir ne pas pouvoir communiquer d'autres documents et que Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [S] ne sont pas fondés à demander un remboursement de charges.
S'agissant de l'astreinte elle observe que le retard s'explique par la période estivale, qu'elle a communiqué toutes les pièces en sa possession, les documents concernant 2022 ne pouvant être produits avant qu'elle en dispose. Elle estime donc que rien ne justifie la liquidation de l'astreinte fixée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre de la restitution de charges

Il convient de relever qu'en son jugement mixte du 11 juillet 2023 le juge des contentieux de la protection a d'ores et déjà tranché la question de la demande en restitution des provisions sur charges, en relevant dans sa motivation que :
"Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque 1'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. 
Si la fiche logement (pièce n°02 des demandeurs) prévoyait "des provisions sur prestations" d'un montant de 118,50 € par mois, les demandeurs soutiennent justement que le contrat de bail ne stipulait aucun versement de provisions sur charges.
Le décompte du 08/01/2021 au 04/11/2022 (pièce n°l3), des sommes dues versé aux débats par la bailleresse, mentionne des provisions sur charges mensuelles et cette dernière ne justifie d'aucune charge ni de leur caractère récupérable. Elle ne produit aucun décompte par nature de charges, bien qu'elle ait été assignée par acte du 30 août 2022 soit plus de huit mois avant l'audience et ce alors qu'il ressort de l'ordonnance du juge des référés du 14 octobre 2022, de ce même tribunal, que l'absence de production de justificatifs des charges et de leur régularisation, avait déjà été relevée. 

S'il est vain pour les demandeurs de solliciter les justificatifs, que la bailleresse s'est abstenue de produire au cours de l'instance, il n'en demeure pas moins qu'ils sont en droit de solliciter le remboursement des sommes perçues par la bailleresse au titre de provisions sur charges, étant ici rappelé que le paiement par les locataires sans réserves des sommes exigées ne vaut pas renonciation claire et non équivoque à leur droit d'agir en répétition de l'indu.
Les demandeurs sont donc fondés à obtenir le remboursement des provisions sur charges depuis le 31 août 2019.
En conséquence et avant-dire droit sur leur demande de condamnation en remboursement de ces provisions sur charges injustifiées tout comme sur la demande de la bailleresse en paiement de la somme totale, à titre principal, de 13.070,02 €, comprenant les provisions sur charges indues, ainsi que sur leur demande en compensation, il sera ordonné à la bailleresse de produire un décompte des sommes quittancées au titre des provisions sur charges depuis le 31 août 2019 jusqu'au 12 septembre 2022, faisant apparaître tant les sommes mensuellement quittancées que le total général de ces provisions sur charges quittancées et ce sous astreinte dans les termes du dispositif de la présente décision".

Dans son dispositif le juge des contentieux de la protection a notamment "Dit que la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES est redevable des provisions sur charges indues à compter du 31 août 2019".

Il s'ensuit que la juridiction a tranché la question de droit, et que la demande de production de décompte n'avait pour objet que de permettre à la juridiction de déduire des sommes restant dues par Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [S] les provisions sur charges appelées par la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à compter du 31 août 2019 jusqu'au 12 septembre 2022, de sorte que la production de justificatifs est tardive et ne peut pallier la carence antérieure déjà sanctionnée par le juge des contentieux de la protection dans la motivation et le dispositif de sa décision.

Il découle des décomptes individuels de charges produits en pièce 20 par la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES que :
- sur l'année 2019 Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [S] ont versé au titre des provisions sur charges la somme de 1.123,44 euros, soit 93,62 euros par mois, l'indu s'établit donc à 374,48 euros pour la période de septembre à décembre 2019
- sur l'année 2020 les provisions sur charges appelées ont été de 1.123,44 euros
- sur l'année 2021 les provisions sur charges appelées ont été de 1.123,44 euros ce que confirme d'ailleurs le relevé de compte produits par le bailleur


- sur l'année 2022 les provisions sur charges étaient de 93,62 euros par mois de janvier à août 2022 inclus et de 37,45 euros pour la période du 1er au 12 septembre 2022, soit une somme totale de 786,41 euros.

La somme totale dont Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [S] sont fondés à obtenir la restitution s'établit donc à 3.407,77 euros.

Sur la demande en paiement de la créance locative

Il convient de relever que Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [S] ne discutent pas leur obligation au paiement des loyers et n'ont pas soulevé de contestation quant au décompte de créance locative produit, sauf leur contestation au titre des charges et leur demande en indemnisation au titre du préjudice de jouissance sur lequel il a déjà été statué.

Le décompte produit par la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES établit l'arriéré locatif à 13.070,02 euros au 12 septembre 2022, et à 12.300,73 euros au 4 novembre 2022 après déduction des dépôts de garantie. 

Dans la mesure où ce décompte inclus les provisions sur charges 2021 et 2022 à déduire, et où il y lieu de déduire en outre les provisions sur charges perçues de septembre 2019 à décembre 2020, soit au total une somme de 3.407,77 euros, le solde dû s'établit donc à 8.892,96 euros, que Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [S] seront condamnés à payer à la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

Sur la demande en liquidation d'astreinte

L'article L.131-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que l'astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l'exécution, sauf si le juge qui l'a ordonnée reste saisi de l'affaire ou s'en est expressément réservé le pouvoir.

Par ailleurs, l'article L.131-4 du même code stipule que le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter. [...] L'astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère.





Il est de jurisprudence constante que les principes suivants, utiles pour la solution du litige, s'appliquent dans le cadre de la liquidation d'une astreinte:
- la seule constatation du retard dans l'exécution de l'astreinte justifie que celle-ci soit liquidée, peu importe que l'injonction ait finalement été exécutée au jour où le tribunal statue car l'exécution avec retard équivaut à un défaut d'exécution, 
- c'est au débiteur qu'incombe la charge de prouver que l'obligation de faire prescrite sous astreinte a été correctement exécutée, 
- le comportement du débiteur s'apprécie à compter du prononcé du jugement fixant l'injonction, 
- les juges du fond apprécient souverainement les circonstances qui caractérisent la cause étrangère empêchant ou retardant l'exécution d'une décision, 
- le juge ne peut, pour liquider l'astreinte et en réduire le montant, retenir le préjudice subi par le créancier.

En l'espèce selon décision en date du 11 juillet 2023 le juge des contentieux de la protection a condamné la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à produire un décompte des sommes quittancées au titre des provisions sur charges depuis le 31 août 2019 jusqu'au 12 septembre 2022, faisant apparaître tant les sommes mensuellement quittancées que le total général de ces provisions sur charges, dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement et dit que faute par la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES de produire ce décompte, elle sera redevable, passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé, jusqu'au 30 octobre 2023, à 150,00 € par jour de retard. 

Le jugement a été signifié le 24 juillet 2023, laissant au débiteur de l'obligation de produire les pièces un délai de 8 jours courant à compter du 25 juillet 2023 (le jour de la signification qui fait courir le délai ne comptant pas en application de l'article 641 du code procédure civile).

La société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES avait donc jusqu'au 1er août 2023 inclus pour fournir les pièces justificatives.
La production de pièces est intervenue par courriel en date du 30 août 2023 incluant la pièce 20 permettant de connaître le montant des provisions sur charges dont la juridiction avait ordonné le principe de la restitution.

Il convient donc de considérer qu'il a été satisfait à la décision du juge des contentieux de la protection à la date du 30 août, l'astreinte a donc couru du 2 au 29 août 2023, soit durant 28 jours.




La société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES explique que la production de pièces a été retardée en raison de la période estivale, ce qui doit être pris en compte, même si cela ne peut constituer une cause étrangère retardant l'exécution.

Dans ces conditions il y a lieu de liquider l'astreinte sur une base de 50 euros par jour de retard et de condamner en conséquence la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à payer à Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [S] la somme de 1.400 euros au titre de l'astreinte.

Sur la demande en compensation

Selon l'article 1147 du code civil "La compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.
Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies".

En l'espèce en conséquence du jugement du 11 juillet 2023 et du présent jugement, chaque partie détient à l'encontre de l'autre une créance certaine, liquide et exigible.

Il convient donc d'ordonner la compensation entre les créances des parties sollicitée par les demandeurs.
  
Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En outre l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. 
Au regard de la carence réciproque des parties dans le respect de leurs obligations, il convient de laisser à chacune la charge des dépens et frais irrépétibles qu'elle a exposés.

En application de l'article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.






PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire, en premier ressort,


FIXE à 3.407,77 euros la créance de Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [S] au titre de la restitution des provisions sur charges ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [S] à payer à la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES au titre du solde des loyers, déduction faite des provisions sur charges et dépôts de garantie, la somme de 8.892,96 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

LIQUIDE l'astreinte provisoire fixée par la décision en date du 11 juillet 2023 à la somme de 1.400 euros pour la période du 1er au 29 août 2023;

CONDAMNE en conséquence la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à verser à Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [S] la somme de 1.400 euros au titre de l'astreinte ;

ORDONNE la compensation à due concurrence entre les créances des parties résultant du jugement du 11 juillet 2023 et du présent jugement ;

DÉBOUTE les parties en leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

LAISSE à chacune des parties la charge des dépens et frais irrépétibles qu'elle a exposés ;

CONSTATE l'exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE JUGE