Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 22 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



JUGEMENT
procédure accélérée au fond


30Z

Minute n° 24/70


N° RG 23/02184 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YGXZ

3 copies















GROSSE délivrée
le22/01/2024
àMe Servane LE BOURCE


Rendue le VINGT DEUX JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 18 décembre 2023

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDERESSE

Commune DE [Localité 2], prise en la personne de son maire en exercice
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Servane LE BOURCE, avocat au barreau de BORDEAUX



DÉFENDEUR

Monsieur [H] [C]
[Adresse 3]
[Localité 2]
défaillant








I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 20 octobre 2023, auquel il convient de se référer pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la Commune de [Localité 2] a fait assigner Monsieur [C] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et L.324-1-1 du code du tourisme, afin de voir :
* condamner Monsieur [C] à une amende d’un montant maximal de 50 000 euros pour changement irrégulier de destination d’un immeuble à usage d’habitation ; 
* dire que le produit de l’amende sera intégralement versé à la commune ;
* ordonner en tant que de besoin le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation situé [Adresse 1] dans un délai à fixer, sous astreinte d’un montant maximum de 27 000 euros par jour, le produit de l’astreinte étant intégralement reversé à la commune ;
* juger qu’elle pourra faire constater par l’un de ses agents assermentés l’état d’occupation des lieux et que cet agent sera autorisé à effectuer des contrôles sur place, le propriétaire étant dûment convoqué ;
* l’autoriser à défaut à faire expulser les occupants et effectuer les travaux nécessaires, d’office et aux frais du propriétaire ;
* condamner le défendeur au paiement d’une amende de 10 000 euros dont le produit sera intégralement versé à la commune 
* condamner le défendeur à lui payer une indemnité de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction au profit de Me Servane LE BOURCE en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2023. 

La demanderesse expose que Monsieur [C], locataire depuis le 25 février 2022 d’un appartement situé à [Localité 2], lot 5, au 2ème étage du n° [Adresse 1], a modifié la destination de cet immeuble, initialement affecté à l’usage d’habitation, en le louant en meublé touristique à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, sans avoir obtenu d’autorisation de changement d’usage ; qu’un procès-verbal d’infraction dressé le 27 avril 2023 démontre que le logement est proposé à la location sur le site AIR BNB, générant un gain estimé à 17 219 euros entre le 28 mars et le 31 décembre 2022 ; que ce logement ne constitue pas la résidence principale du défendeur, lequel n’a jamais répondu à la demande de visite de l’agent assermenté.

Monsieur [C], dont l’acte de signification de l’assignation a été converti en procès-verbal de recherches infructueuses selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. La procédure est régulière et le défendeur a bénéficié d'un délai suffisant pour préparer sa défense. Il y a lieu de statuer en son absence par décision réputée contradictoire.




II - MOTIFS DE LA DÉCISION

La commune fonde ses demandes sur deux délibérations, l’une du conseil communautaire de [Localité 2] Métropole du 07 juillet 2017, l’autre du conseil municipal de [Localité 2] du 10 juillet 2017 qui ont respectivement soumis toute location de courte durée à “une clientèle de passage” à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts séjours touristiques sur la ville de [Localité 2]. Un règlement municipal sur les changements d’usage des locaux d’habitation et les compensations en cas de changement de destination a été annexé à la délibération du 10 juillet 2017.

Sur le changement illicite de destination :

L’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans les communes de plus de 200 000 habitants, le changement d’usage d’un bien immobilier à une autorisation préalable du maire de la commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L’article L.631-7 dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation punit d’une amende civile d’au plus 50 000 euros par local irrégulièrement transformé toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7, ou ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article. Par ailleurs, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans le délai qu’il fixe ; il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé, dont le produit est intégralement versé à la commune.

Ce texte n’est pas applicable si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Dans ce cas, le meublé peut être offert à la location de brève durée et aux personnes de passage dans la limite de 120 jours par an.

Pour l'application des dispositions énoncées supra, il appartient à la Commune de [Localité 2] d’établir :
- l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés,
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement résultant du fait de louer un local meublé antérieurement destiné à l’habitation de manière répétée pour de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.


La commune justifie de l’affectation du local à un usage d’habitation en versant aux débats les documents cadastraux de l’immeuble dont il ressort qu’il a été construit en 1820 , que la propriétaire du logement est Mme [L], et qu’il avait usage d’habitation en 1970.

Le défendeur a effectué le 27 mars 2022 une déclaration aux termes de laquelle il a déclaré être locataire de l’appartement, lequel n’est pas sa résidence principale et qui fait office d’appartement de travail et de meublé de tourisme, aucune demande de changement d’usage n’ayant été effectuée.

Il a d’ailleurs déposé deux déclarations similaires le 29 septembre 2022, pour un appartement situé au [Adresse 5] , et le 21 janvier 2023, pour un appartement situé au 1er étage à la même adresse.

Bien que s’étant domicilié au [Adresse 3] , Monsieur [C] n’a pas été touché par la demande de visite et de communication d’un état mensuel des réservations, mais l’agent contrôleur a effectué un contrôle notamment sur le site AIR BNB qui a révélé qu’il publiait une annonce pour des locations de courte durée pour son appartement sans avoir sollicité d’autorisation préalable à ce changement d’usage. Il résulte des pièces que ce logement ne constitue pas une résidence principale pour Monsieur [C]. La location du logement en meublé de tourisme est établie par le procès-verbal daté du 27 avril 2023, de sorte que les conditions nécessaires à l’application des dispositions des articles L.651-2 et L.631-7 du code de la construction et de l’habitation sont remplies.

Compte tenu des circonstances ainsi décrites, qui établissent la matérialité de l'infraction pour la période du 28 mars au 31 décembre 2022, il y a lieu, en considération du gain estimé à 17 219 euros pour le logement d’une superficie de 27 m2, de condamner Monsieur [C] à une amende de 10 000 euros.

Sur le défaut de transmission des périodes de location :

Aux termes de l’article L324-1-1 du code du tourisme, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du code du tourisme, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé, sauf lorsque ce bien constitue sa résidence principale. Toutefois, dans les communes où le changement de destination est soumis à autorisation préalable, une délibération du conseil municipal peut soumettre toute location meublée au régime de la déclaration préalable. Dans ce cas, les meublés ne peuvent être offerts à la location de brève durée et aux personnes de passage que dans la limite de 120 jours par an si le local constitue la résidence principale du propriétaire, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, et la commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivante, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels le meublé a été loué. Le loueur dispose alors d’un délai d’un mois pour répondre.

L’article L.324-1-1 V punit d’une amende civile ne pouvant excéder 5.000, 10.000 ou 25.000 euros toute personne qui ne se conforme pas à ces obligations, suivant que l’infraction porte sur une absence de déclaration simple, une absence de déclaration soumise à enregistrement, ou une absence de déclaration de location à la clientèle de passage d’un local commercial. Le produit de l’amende est versé à la commune.

Ces obligations concernent les obligations des loueurs d’un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale, afin d’établir si la limite des 120 jours a été dépassée.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, le bien immobilier ne constituant pas la résidence principale de Monsieur [C].

S’agissant du prononcé d’une amende, les textes doivent être interprétés strictement.

La commune sera dès lors déboutée de cette demande.

Sur les autres demandes :

Il n’y a pas lieu de faire droit aux autres demandes, la propriétaire du logement ayant indiqué avoir mis fin au contrat de location conclu avec le défendeur à compter de mai 2023, et la Commune de [Localité 2] conservant en tout état de cause le pouvoir de procéder à des contrôles.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 2] les frais, non compris dans les dépens, exposés par elle dans le cadre de l’instance. Il lui sera alloué la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Le défendeur sera condamné aux dépens.


III - DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Condamne Monsieur [C] à payer à la commune de [Localité 2] une amende civile d’un montant de 10 000 euros sur le fondement de l'article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation 

Dit que le produit de l’amende sera intégralement versé à la commune de [Localité 2] 

Déboute la Commune de [Localité 2] de ses demandes plus amples et contraires ;

Condamne Monsieur [C] à payer à la Commune de [Localité 2] la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [C] aux dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier,Le Président,