Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 12 janvier 2024

Du 12 janvier 2024


5AF


SCI/



PPP Contentieux général

N° RG 23/01828 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X4KI







[G] [V], [X] [D]

C/

Société DOMOFRANCE










 

- Expéditions délivrées à
Me Jérôme DIROU
Me Marie-josé MALO 

- FE délivrée à 
Me Marie-josé MALO 

Le /2024








TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 12 janvier 2024



JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,



DEMANDEURS :

Monsieur [G] [V]
né le 26 Juillet 1985 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Représenté par Me Jérôme DIROU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [X] [D]
née le 13 Novembre 1987 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Représentée par Me Jérôme DIROU (Avocat au barreau de BORDEAUX)


DEFENDERESSE :

Société DOMOFRANCE
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Représentée par Me Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES (Avocat au barreau de BORDEAUX) 

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Octobre 2023
Délibéré au 22 décembre 2023 prorogé au 12 janvier 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 

FAITS CONSTANTS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 25 octobre 2019, la SA DOMOFRANCE a donné à bail d'habitation à M. [G] [V] et Mme [X] [D] une maison située [Adresse 2], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 587,44 euros.

Se plaignant de désordres dans le logement liés au dysfonctionnement de l'installation de chauffage, les consorts [V] [D] ont, par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2023, fait assigner la société DOMOFRANCE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 1719 du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins : 
* A titre principal, de :
- juger le caractère indécent du logement qui leur a été donné à bail par la société DOMOFRANCE,
- juger la société DOMOFRANCE responsable sur le fondement contractuel,
- condamner la société DOMOFRANCE à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, 
- condamner la société DOMOFRANCE à réparer efficacement l'ensemble du système de chauffage de l'immeuble pris à bail, ce dans le délai de dix jours à compter de la signification du jugement à venir et après le dixième jour sous astreinte de 100 euros par jour
*A titre subsidiaire, de les autoriser dans l'hypothèse où les travaux ne seraient pas effectués dans le délai d'un mois suivant le jugement à venir, à procéder eux-mêmes à leurs frais à la réparation du système de chauffage, à charge pour eux de saisir le juge aux fins de remboursement du montant des sommes avancées au titre de la réparation
*En tout état de cause, de condamner la société DOMOFRANCE à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Après plusieurs reports successifs à la demande des parties, représentées par avocat, l'affaire a été examinée à l'audience du 27 octobre 2023.

M. [G] [V] et Mme [X] [D], représentés par avocat, maintiennent leurs demandes initiales et concluent au rejet
 des demandes de la société de DOMOFRANCE. 








Ils expliquent que depuis leur entrée dans les lieux, ils subissent une insuffisance de chauffage dans le logement notamment à l'étage, dans les chambres et une fuite du radiateur au point de nuire à la décence du logement. Ils indiquent qu'en dépit des nombreuses interventions de la société CGMI, pour réaliser des travaux à la diligence de la bailleresse entre le 16 décembre 2020 et le 21 décembre 2022, et de leurs réclamations adressées à la bailleresse, le problème n'a pas été résolu. Ils soulignent qu'un compte rendu d'expertise amiable et contradictoire diligentée par leur assureur de protection juridique en date du 30 novembre 2022 a constaté la disparité de chaleur, les préjudices des locataires, a envisagé la solution réparatoire et qu'un rapport d'expertise amiable et contradictoire du 28 février 2023 a conclu que la responsabilité de la bailleresse est engagée. Ils déplorent le fait que lors de la réunion d'expertise le 17 février 2023, la bailleresse s'était engagée à mettre fin aux désordres subis par les locataires, mais que depuis aucune diligence n'a été accomplie par elle. Sur la somme sollicitée en réparation de leur préjudice de jouissance, ils font valoir un préjudice financier en raison de la déperdition de chaleur entraînant une surconsommation en électricité. Ils précisent également que leurs deux enfants en bas âge, dont un de santé extrêmement fragile sont sujets au rhume très régulièrement en raison de ce désordre. Par ailleurs, ils soutiennent que leurs demandes sont suffisamment étayées par des pièces. Ils font valoir que les diligences accomplies par le bailleur ont été insuffisantes et qu'ils ne pouvaient pas accepter la solution de relogement proposée par elle car ils n'ont jamais eu l'intention de déménager. Selon eux également, la situation personnelle de leurs enfants et l'inadéquation des logements proposés ne leur permettaient pas d'accepter ce relogement. Ils concluent au rejet de la demande reconventionnelle de la bailleresse tendant à la remise en état du bien loué en précisant que les cloisons sont amovibles et peuvent donc être remises en place et que rien n'est indiqué à propos de la piscine dans le jardin dans le constat d'huissier.

La SA DOMOFRANCE, représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection, au visa des articles 9 et 16 du code de procédure civile : 
*A titre principal, de rejeter les demandes des consorts [V] [D], faute de justifier de la véracité des faits dont ils se prévalent
*A titre subsidiaire, de rejeter les demandes de Monsieur [V] et Madame [D], faute de justifier du bien-fondé de leurs demandes, et compte tenu des diligences effectuées par le bailleur
*A titre reconventionnel, de condamner les consorts [V] [D] à procéder à la remise en état intégrale du logement
*En tout état de cause, de condamner Monsieur [V] et Madame [D] à payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et ainsi qu'aux entiers dépens. 



Elle soutient, à titre principal, que les demandeurs échouent à la démonstration des désordres allégués. Elle souligne que même l'expert a pu indiquer " qu'il n'y a pas d'impropriété à destination". A titre subsidiaire, elle conclut au rejet des demandes à son encontre. Elle soutient qu'elle a accompli toutes les diligences attendues d'elle en qualité de bailleresse et qu'elle a proposé une solution de relogement aux locataires qui ont refusé. Elle précise que ces derniers ont empêché l'intervention du technicien dans le logement en octobre 2021, mars et septembre 2022 et février 2023. Par ailleurs, selon elle, les locataires ont eux-mêmes procéder aux réglages sur les équipements concernés par le dysfonctionnement. A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation des locataires à la remise en état du logement en faisant valoir que des travaux ont été effectués par les preneurs sans son autorisation. Elle indique que les cloisons ont été retirées au niveau de l'escalier, également entre le séjour et la cuisine et qu'une piscine a été installée.

MOTIFS

Sur la demande en injonction de faire des travaux

En application de l'article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée)
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; 
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse mentionnée dans le bail ; 
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Les normes de décence sont définies par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains qui prévoit notamment que le logement doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. 
L'obligation de délivrance d'un logement décent se poursuivant durant toute la durée du bail, il incombe au propriétaire d'entretenir les installations de chauffage du logement et de les maintenir en bon état pour permettre le chauffage normal des lieux donnés à bail, et le cas échéant de prendre toutes dispositions utiles pour remédier aux dysfonctionnements qui l'affectent, même s'il n'y a pas atteinte à l'habitabilité.

L'article 20-1 de la loi prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours et notamment que le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

M. [G] [V] et Mme [X] [D] demandent la condamnation sous astreinte de la société DOMOFRANCE à réparer efficacement l'ensemble du système de chauffage de l'immeuble pris à bail.

La SA DOMOFRANCE quant à elle conclut au rejet des prétentions en faisant valoir que la preuve des désordres allégués n'est pas rapportée et au demeurant qu'elle a accompli toutes diligences utiles.

Il ressort des pièces versées au débat, notamment les pièces 2 à 13 produites par les demandeurs, que des techniciens de la société CGMI, mandatée par le bailleur, sont intervenus à plusieurs reprises sur l'installation de chauffage : 16 décembre 2020, 20 février 2021,19 mars 2021, 24 mars 2021, 9 avril 2021, 12 juin 2021, 23 Juin 2021, 9 Juillet 2021, 21 octobre 2021, 17 août 2022, 13 septembre 2022 et 21 décembre 2022. Sont produits en outre des courriels adressés par les locataires au bailleur concernant le dysfonctionnement de l'installation de chauffage à l'étage et de courriels du bailleur au sujet des interventions sur le système de chauffage.

Les compte-rendus des techniciens témoignent des dysfonctionnements du chauffage au 1er étage du logement et des difficultés pour parvenir à les résoudre.

Dans ces circonstances, M. [G] [V] et Mme [X] [D] ont fait intervenir leur assureur protection juridique qui a mandaté une expert. 







Selon le compte rendu d'expertise amiable et contradictoire du 30 novembre 2022 de M. [L] [T], c'est en réglant le thermostat au maximum, que l'étage du logement est chauffé suffisamment. La cause semble être un problème de débit des tuyaux alimentant la nourrice de l'étage. L'expert précise que la société CGMI a proposé de shunter le circuit entre la nourrice du rez-de-chaussée et celle de l'étage, par un circuit apparent depuis la chaudière située dans la cuisine, en remontant en verticale dans l'angle à travers le plancher haut et la chambre jusqu'aux combles, puis depuis les combles par un circuit (aller et retour) avec un parcours horizontal calorifugé jusqu'au droit de la nourrice de l'étage dans le placard de la chambre. L'expert précise que la SA DOMOFRANCE a conscience du problème de chauffage dans le logement, qu'elle a diligenté la maintenance du chauffage de la résidence pour exécuter les travaux et a décidé de procéder aussi au remplacement de la chaudière. L'expert indique que les travaux envisagés sont de nature à pouvoir régler le problème de chauffage à l'étage. Par ailleurs, le locataire se plaignant de forte chaleur au rez-de-chaussée et ayant évoqué la suppression d'un ou deux radiateurs au rez-de-chaussée, l'expert a déconseillé une telle opération en l'absence de note de calcul prouvant que l'un des radiateurs serait surabondant.

Il ressort de la pièce n°1 de la défenderesse que la société CGMI est intervenue le 6 janvier 2023 afin de procéder notamment au changement de la chaudière et la reprise du conduit. Suite à cette intervention, selon le bulletin d'intervention, les radiateurs fonctionnent.

Selon le rapport d'expertise amiable et contradictoire du 28 février 2023 de M. [L] [T], lors de la réunion du 17 février 2023 le remplacement de la chaudière et la réalisation des travaux de distribution des radiateurs à l'étage par les combles on été constatés ainsi que cela était prévu lors de la précédente réunion. L'expert explique que le chauffage fonctionne bien au rez-de-chaussée, mais qu'à l'étage, les radiateurs chauffent mal, notamment celui de la chambre enfant, ce dernier reste froid en partie basse malgré un réglage à 30 degrés Celsius. Cependant l'expert a constaté que la température de départ a été réglée à 55 degrés au lieu du réglage initial de 65 degrés opéré lors des travaux et que les tés des radiateurs du rez-de-chaussée sont réglés au maximum alors qu'ils ont été réglés initialement à moitié par l'entreprise intervenue le 12 janvier 2023, et qu'ils devaient être ouverts à moitié. Il explique que ces modifications peuvent déséquilibrer la distribution de la chaleur entre le rez-de-chaussée et l'étage et a préconisé le réglage du chauffage tel qu'il a été initialement réalisé par le technicien et d'observer les jours suivants s'il y a un équilibrage du chauffage entre le rez-de-chaussée et l'étage. Les modifications de réglage ont d’évidence étaient faits par les locataires.




Maître DULAURENS, commissaire de justice mandaté par la SA DOMOFRANCE, qui était présent sur les lieux le 17 février 2023 relève en son procès-verbal de constat que : 
- le chauffage de la chambre 1, de la chambre 3 et de la salle de bains fonctionne 
- dans la chambre 2 enfant, la mise en chauffe est plus longue mais la température est correcte
- la modification du réglage des tés des radiateurs du rez-de-chaussée
- la modification du réglage de la chaudière à une température de 55 degrés Celsius initialement fixé à 65 degrés par l'entreprise intervenue le 12 janvier 2023.

Lors de ces opérations, il a été procédé au réglage du chauffage selon les modalité initiales.

Si M. [G] [V] et Mme [X] [D] soutiennent que les désordres se sont poursuivis par la suite, ils ne produisent aucune pièce pour étayer leurs affirmations, alors qu'ils ne contestent pas ne pas avoir repris contact avec la Société en charge de la maintenance avec laquelle ils devaient convenir d'un rendez-vous.

En outre, si à la suite des travaux réalisés les 10 et 11 janvier 2023 M. [G] [V] et Mme [X] [D] se sont plaints de désordres (notamment une fuite), ils n'ont pas été constatés lors de l'expertise et du constat du 17 février 2023.

Dans ces conditions, il convient de considérer que ces travaux et le réglage fait le 17 février 2023 a permis de remédier au dysfonctionnement et il n'y a pas lieu dans ces conditions d'enjoindre l'exécution de nouveaux travaux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le manquement du bailleur à l'obligation de louer un logement répondant aux caractéristiques d'un logement décent est de nature à justifier l'indemnisation du préjudice subi par le locataire en raison de ce manquement.

Conformément au droit commun de la responsabilité, la réparation du préjudice allégué ne peut être accordée qu'en présence d'un lien de causalité avec le manquement invoqué. 

La réparation des préjudices est soumise au principe de la réparation intégrale. Il s'agit à ce titre de rétablir, aussi exactement que possible, l'équilibre détruit par le fait dommageable, les dommages et intérêts alloués devant réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte ni perte ni profit.


Il incombe de plus à celui qui demande réparation d'un dommage de prouver les faits nécessaires au soutien de ses prétentions, et de fournir les justificatifs propres à établir le préjudice subi et quantifier l'indemnisation.

En l'espèce M. [G] [V] et Mme [X] [D] réclament à titre indemnitaire une somme forfaitaire de 3.000 euros en réparation du préjudice de jouissance en faisant état de déperdition de chaleur, de surconsommation en électricité, et de répercussions sur la santé de la famille.

Force est de constater que les éléments produits ne permettent pas d'apprécier l'impact réel du dysfonctionnement du chauffage sur le confort et l'habitabilité du 1er étage, et en particulier des chambres. À cet égard il convient de rappeler que les préconisations de chauffage dans une chambre sont de l'ordre de 18°, sauf présence d'un nourrisson qui n'est pas alléguée en l'espèce. 

Aucune mesure objective de la température de ces pièces en période de chauffe où le chauffage dysfonctionnait n'est produite.

M. [G] [V] et Mme [X] [D] ne versent en outre aux débats aucune pièce relative à leur consommation électrique, pas plus que ne sont produits des justificatifs établissant une altération de l'état de santé de leurs enfants liée au dysfonctionnement du chauffage.

Dans ces conditions en l'absence d'éléments suffisants pour permettre à la juridiction de qualifier et quantifier le préjudice effectivité subi, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en exécution de travaux de remise en état

Aux termes de l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

En l'espèce, la bailleresse fait valoir que les travaux ont été effectués par les preneurs sans son autorisation. Elle indique que les cloisons ont été retirées au niveau de l'escalier et entre le séjour et la cuisine et qu'une piscine a été intégrée dans le jardin. 

Les preneurs soutiennent que les cloisons sont amovibles et peuvent donc être remises en place. Ils précisent que rien n'est indiqué à propos de la piscine dans le jardin dans le constat d'huissier.

Le constat de maître [N] du 17 février 2023 à la requête de la SA DOMOFRANCE établit effectivement le retrait de la cloison située au niveau de l'entrée et de l'escalier, laissant apparaître les rails au plafond et le retrait de la cloison de séparation de la cuisine et du séjour. Concernant la piscine, le procès-verbal de constat n'en fait pas de mention expresse, mais il est possible d'apercevoir sur la photographie en page n°17 une mini piscine, sans pouvoir distinguer si elle est totalement hors sol ou semi enterrée. De plus, les locataires n'ont pas répondu à la sommation de la défenderesse de communiquer les autorisations du bailleur pour lesdites transformations. Ils ne rapportent donc pas la preuve d'une quelconque autorisation par la bailleresse.

Si la suppression d'une cloison ou la construction d'une piscine constituent une transformation des lieux loués au sens de l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, en l'absence de preuve que la remise en état des lieux aux frais du locataire s'avère nécessaire du fait de la mise en péril du bon fonctionnement des équipements ou de la sécurité des lieux, le défaut d'autorisation écrite du bailleur ne peut avoir comme conséquence pour le locataire que de se voir contraint, en fin de bail, à remettre les lieux en l'état si le bailleur ne souhaite pas conserver les transformations effectuées.

En l'espèce, la société DOMOFRANCE ne démontre pas la mise en péril du bon fonctionnement des équipements ou de la sécurité des lieux en raison des transformations faites par M. [G] [V] et Mme [X] [D] , alors que le bail est toujours en cours. 

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande, étant observé qu'elle pourra en fin de bail solliciter des locataires la remise des lieux en état, à savoir la remise en place des cloisons et l'enlèvement de la piscine hors sol.

Sur les demande accessoires

Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En outre l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation

Les dépens de l'instance seront supportés par M. [G] [V] et Mme [X] [D] qui sucombent en leurs prétentions.

L'équité conduit toutefois, en considération de la situation respective des parties, à laisser à chacune la charge de ses frais irrépétibles.

En application de l'article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire, en premier ressort,

DÉBOUTE M. [G] [V] et Mme [X] [D] en leurs demandes ;

DÉBOUTE la SA DOMOFRANCE en ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE M. [G] [V] et Mme [X] [D] aux dépens ;

REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code procédure civile ;

CONSTATE l'exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE 
chargée des contentieux de la protection