Cour d'Appel · CHAMBRE CIVILE — 17 janvier 2024

ARRÊT DU

17 Janvier 2024





JYS / NC





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N° RG 23/00020

N° Portalis DBVO-V-B7H -DCG2

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[L] [W]



C/



[D] [T]



[C] [P]





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GROSSES le

aux avocats









ARRÊT n° 











COUR D'APPEL D'AGEN



Chambre Civile









LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,





ENTRE :



Madame [L] [W]

née le 15 septembre 1971 à [Localité 7] (46)

de nationalité française, chauffeur routier 

domiciliée : [Localité 4]

[Localité 2]



représentée par Me David LLAMAS, avocat postulant au barreau d'AGEN

et Me Evelyne BUSSIERE-LEROYER, avocat plaidant au barreau du LOT





APPELANTE d'un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cahors en date du 08 novembre 2022, RG 11-22-000060



D'une part,





ET :



Monsieur [D] [T]

né le 09 septembre 1979 à [Localité 6]

de nationalité française 



Madame [C] [P]

née le 03 novembre 1983 à [Localité 5]

de nationalité française 



domiciliés ensemble : [Adresse 3] 

[Adresse 3]

[Localité 1]



représentés par Me Hélène KOKOLEWSKI, membre de la SCP DIVONA LEX, avocate au barreau du LOT





INTIMÉS 

D'autre part,

COMPOSITION DE LA COUR : 



l'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 08 novembre 2023, sans opposition des parties, devant la cour composée de :



Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre

Assesseur : Jean-Yves SEGONNES, Conseiller qui a fait un rapport oral à l'audience, rédacteur



qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre eux-mêmes de : 



Pascale FOUQUET, Conseiller



en application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile et après qu'il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,





Greffière : Lors des débats : Nathalie CAILHETON 

Lors de la mise à disposition : Chrystelle BORIN



ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile 



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FAITS



Le 1er mars 2018, [L] [W] a loué à [D] [T] et [C] [P] une maison d'habitation meublée avec piscine à '[Adresse 8]' à [Localité 2] (Lot) moyennant un loyer mensuel de 690 euros outre 20 euros de provision pour charges ; ces derniers ont donné congé au 30 septembre 2021. Ensuite de l'état des lieux de sortie du même jour, les locataires ont refusé de payer 5 710,20 euros au titre des dégradations.



Suivant acte d'huissier délivré le 7 mars 2022, Mme [L] [W] a fait assigner [D] [T] et [C] [P] devant le tribunal judiciaire de Cahors pour être condamnés solidairement, au principal à payer 5 710,20 euros de charges et réparations locatives impayées sur le fondement du contrat de bail.



Par jugement contradictoire du 6 janvier 2023, le tribunal a :



 - condamné solidairement [D] [T] et [C] [P] à payer à [L] [W] 1 573,14 euros et les intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2022 au titre des charges et réparations locatives,



 - rejeté le surplus des demandes,



 - dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,



 - rappelé que la décision est exécutoire de plein droit,



 - condamné solidairement [D] [T] et [C] [P] aux dépens.



Pour débouter majoritairement la bailleresse, le tribunal a jugé que les termes de l'état des lieux d'entrée 'bon état général' sont trop imprécis pour fonder la comparaison avec l'état de sortie qui ne liste pas d'aussi importantes réparations locatives.



Suivant déclaration au greffe de la cour, Mme [L] [W] a fait appel en réformation de tous les chefs de dispositif du jugement, le 6 janvier 2023 ; elle a intimé [D] [T] et [C] [P].



PROCÉDURE



Selon dernières conclusions visées au greffe le 23 octobre 2023, Mme [L] [W] demande, en réformant le jugement de ce que le tribunal a condamné solidairement [D] [T] et [C] [P] à payer à [L] [W] 1 573,14 euros et les intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2022 au titre des charges et réparations locatives et dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau, de :



 - condamner [D] [T] et [C] [P] solidairement à régler 5 640,25 euros représentant les charges et réparations locatives, impayées avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation,

 

- débouter [D] [T] et [C] [P] de toutes demandes plus amples ou contraires,



 - si la cour l'estime opportun, ordonner une expertise ou consultation pour chiffrer le coût de remise en état des lieux dont le remplacement des margelles cassées de la piscine, le changement des moustiquaires, le nettoyage et le démoussage des dalles d'évacuation aux frais avancés de [D] [T] et [C] [P],



 - condamner [D] [T] et [C] [P] à payer 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



 - condamner [D] [T] et [C] [P] aux entiers dépens des deux instances comprenant le coût de 184,60 euros du constat d'huissier de justice.



L'appelante expose que l'état des lieux de sortie la veille du bail de 2018 des précédents locataires était sans défaut ; elle fait valoir que la facture du paysagiste mandaté par les locataires, la part locative de sa propre facture d'eau et le prix annuel de l'entretien de la pompe à chaleur, soit 902,05 euros, ne sont pas payés ; les dégradations des équipements : tv, canapé cuir, four multifonction à pyrolyse, piscine et son équipement non entretenue et caillebottis cassés, mobilier de piscine-jardin dégradé ou disparu, s'élèvent à 4 738,20 euros.



Selon dernières conclusions visées au greffe le 24 octobre 2023, Me Kokolewski pour [D] [T] et [C] [P] demande, en infirmant le jugement et statuant à nouveau, de :



 - principalement, débouter Mme [L] [W] de toutes ses demandes principales et incidentes,



 - subsidiairement, condamner [D] [T] et [C] [P] à la somme de 746,29 euros de dégradations locatives et d'entretien dont la preuve n'est pas à rapporter,



 - condamner Mme [L] [W] aux entiers dépens et à 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Les intimés exposent qu'ils ne contestent pas les montants de 274 euros d'entretien de chauffage, 205,30 euros de 2 transats ni 266,99 euros de mobilier de coin-repas ; ils font valoir que le premier juge n'a pas pris en compte toute la vétusté par le simple temps écoulé des locaux loués trois ans plus tôt 'en bon état' sans plus de précision, le four, le téléviseur et le canapé étant hors d'âge à 10 ans ; la piscine était ancienne avec sa douche solaire comme les transats et l'électrolyseur n'est pas à l'état des lieux ; il ressort de l'état des lieux que le jardin était débroussaillé à leur départ et la facture est exorbitante au niveau des heures comptées pour des tâches de boiseries au demeurant très simples pour un professionnel du jardin ; il ne ressort pas des factures d'eau de Mme [W] la preuve des montants de leurs propres consommations ; enfin, l'état des moustiquaires n'est pas décrit à l'état de l'entrée, le nettoyage des extérieurs et la toiture de la maison louée ne leur incombent pas mais à la propriétaire.



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées en application de l'article 455 du code de procédure civile.



Par ordonnance du 25 octobre 2023, le conseiller de la mise en état a clôturé la procédure et fixé l'affaire à plaider à l'audience du 8 novembre 2023.





MOTIFS



1 / Sur les réparations locatives :



Suivant l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus des réparations nécessitées par les dégradations du fait même de leurs simples négligences. En l'espèce, ces faits sont, suivant l'état des lieux complété par les factures de réparations :



pour le four : haut de gamme acquis en 2012, suivant les factures des réparateurs professionnels du 21 octobre 2021, à rebours de l'état des lieux, sa détérioration n'est due qu'à l'usage d'un nettoyant incompatible avec la fonction pyrolyse et aucunement la vétusté ayant dégradé l'émail intérieur ; les montants de 335,46 euros pour les joints et de 282,96 euros pour le ré-émaillage sont dûs, soit la somme de 618,42 euros ;



pour le sèche-linge : acquis en 2018, suivant la facture du 23 octobre 2021 à rebours de l'état des lieux, du réparateur professionnel ayant nettoyé le filtre de la pompe et du bac de rétention d'eau, la panne de la machine est due à un manque d'entretien et non à la vétusté ; le montant de 222 euros est dû ;



pour la douche solaire extérieure : acquise en 2016, suivant l'avis conforme à l'état des lieux du vendeur professionnel, l'arrêt du débit était dû à l'obstruction du tuyau, l'élément rouillé aurait pu être remplacé mais l'équipement a aussi subi une vétusté ; la moitié du prix, 200 euros, est dû ;



pour deux 'transat', la responsabilité est reconnue au subsidiaire pour le montant de la demande de 205,30 euros et pour le parasol sali et rouillé à 89,90, soit 295,20 euros ;



pour le coin repas extérieur en bois : disparu sans justification à l'état des lieux de sortie, le remplacement de celui acheté en 2015 ne peut pas supporter la vétusté mais doit être payé au prix d'achat de 369,90 euros ; 



pour l'électrolyse de la piscine : acquis neuf en 2018, destiné au traitement de l'eau, la charge de la réparation de l'équipement au boitier et électrodes cassés doit être partagé avec la propriétaire au prix de remplacement par moitié de 183,40 euros ; 



pour les extérieurs : la facturation de l'artisan 'Ent. Lardillier' le moins disant au vu de la nature locative de ceux des travaux justifiés qui ont été effectués : l'entretien des descentes de toitures et des terrasses, le nettoyage des aires, plages, etc, non compris les trois margelles bois de piscine cassées vétustes ni le remplacement des moustiquaires déchirées posées par les seuls locataires sortants, soit au prix global de 1 500 euros ttc.



Il sera fait droit à la demande de 3 388,30 euros. Le jugement sera réformé de ce chef.



2 / Sur les factures dues :



C'est avec un motif que la cour approuve et adopte :



pour le nettoyage du jardin : la tonte, la taille, le débroussaillage et l'enlèvement des déchets, promis par les sortants, par le jardinier 'ABC Création' leur ayant facturé la prestation finalement payée par la propriétaire, que le montant de 480 euros est dû, 



pour l'eau : la consommation réelle des locataires et les abonnements et taxes divers sur la base de l'arrêt du compteur individuel à l'état des lieux de sortie, que le juge a calculé la dette à 148,05 euros, 



pour la pompe à chaleur : l'entretien annuel réglementaire, sur la constatation de l'huissier que la pompe réversible dysfonctionne, que la somme justifiée pour l'entretien, les réparations et pièces, de 274 euros n'est pas contestée,



soit 902,50 euros.



Les intimés succombent, ils supportent la charge des dépens d'appel augmentés d'une somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile 





PAR CES MOTIFS :



La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort,



Infirme le jugement sauf le sort des dépens aux consorts [T] et [P],



Jugeant à nouveau le principal,



Condamne [D] [T] et [C] [P] à payer à [L] [W] les sommes de 902,50 euros de factures avancées et 3 388,30 euros de réparations au titre du bail d'habitation du 1er mars 2018 à '[Adresse 8]' à [Localité 2] (Lot) et les intérêts au taux légal à dater du 7 mars 2022,



Y ajoutant, 



Condamne solidairement [D] [T] et [C] [P] à payer à [L] [W] chacun 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.



Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Chrystelle BORIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



La Greffière, Le Président,