Cour d'Appel · CHAMBRE CIVILE — 17 janvier 2024

ARRÊT DU

17 Janvier 2024





JYS / NC





--------------------

N° RG 22/00983 

N° Portalis DBVO-V-B7G -DB3T

--------------------











OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LOT ET GARONNE HABITALYS



C/



[E] [V]





-------------------























 















GROSSE le

à Me LLAMAS









ARRÊT n° 











COUR D'APPEL D'AGEN



Chambre Civile









LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,







ENTRE :



OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LOT ET GARONNE HABITALYS, représenté par son directeur général

RCS AGEN 443 070 333

[Adresse 6]

[Localité 1]



représentée par Me David LLAMAS, avocat postulant au barreau d'AGEN

et Me Valérie LACOMBE, avocate plaidante au barreau d'AGEN





APPELANT d'un jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Marmande en date du 10 novembre 2022, RG 11 22 000154



D'une part,







ET :



Madame [E] [V]

née le 26 novembre 1980 à [Localité 4] 

domiciliée : [Adresse 3]

[Localité 2]



n'ayant pas constitué avocat 





INTIMÉE 





D'autre part,

COMPOSITION DE LA COUR : 



l'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 08 novembre 2023, sans opposition des parties, devant la cour composée de :



Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre

Assesseur : Jean-Yves SEGONNES, Conseiller qui a fait un rapport oral à l'audience

rédacteur



qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre eux-mêmes de : 



Pascale FOUQUET, Conseiller



en application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile et après qu'il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,





Greffière : Lors des débats : Nathalie CAILHETON 

Lors de la mise à disposition : Chrystelle BORIN





ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile 



' '

'





Le 15 mai 2018, l'Office public de l'habitat de Lot-et-Garonne Habitalys a baillé à [E] [V] un logement de type 4 dans la résidence 'laboutte II' à [Localité 5] (47) moyennant un loyer de 480,02 euros mensuels outre 48,51 euros de provision pour charges. La locataire a quitté la location à une date indéterminée et un constat d'huissier d'état des lieux de sortie a été fait le 3 septembre 2021 concluant à un logement non conforme.



Le 15 mars 2022, [E] [V] a été mise en demeure de payer 7 420,93 euros, vainement.



Suivant acte d'huissier délivré le 8 août 2022 en son Etude, l'Office Public de l'Habitat de Lot-et-Garonne Habitalys a fait assigner [E] [V] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Marmande pour être condamnée au principal à payer 7 415,40 euros au titre des défauts d'entretien, dégradations et régularisations de loyers et charges impayés, sur le fondement de l'article 7 de la loi du 7 juillet 1989 et des articles 1103 et 1730 à 1732 du code civil.



Par jugement réputé contradictoire du 10 novembre 2022, le tribunal a :



 - débouté Habitalys de sa demande au titre des dégradations, du défaut d'entretien et des arriérés locatifs,



 - débouté Habitalys de sa demande au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,



 - débouté Habitalys de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



 - condamné Habitalys aux dépens,



 - rappelé que la décision est exécutoire provisoirement. 



Pour débouter, le tribunal a jugé que la délivrance de l'assignation plusieurs années après le départ du locataire ne permet pas de diligenter une expertise dès lors que le logement a été reloué ; la comparaison des états des lieux est impossible en raison de l'usage d'une grille plus complète en sortie qu'en entrée assortie d'un barème de vétusté arbitraire ; les prétentions sont imprécises, contradictoires et obscures dans les critères indemnitaires, le barème de vétusté n'est pas exploitable et la demande globalise les arriérés et les réparations outre que les dommages intérêts ne sont justifiés par aucune pièce.



Suivant déclaration au greffe de la cour, Habitalys a fait appel de tous les chefs de ce dispositif, le 10 décembre 2022 ; il a intimé [E] [V].



Par conclusions visées au greffe le 1er mars 2023, Me Llamas pour Habitalys demande, en infirmant le jugement et statuant à nouveau, de :



 - condamner [E] [V] à payer 7 143,72 euros au titre des dégradations et défaut d'entretien, 271,68 euros au titre des loyers et charges dus, 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice distinct, 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.



L'appelante expose et fait valoir que la demande n'est pas prescrite par trois ans, l'état des lieux et la grille de vétusté sont employés conformément à la loi dite 'alur' depuis 2014, le vocabulaire du logement employé est accessible, l'arriéré locatif arrêté au 15 septembre 2021 est justifié par un décompte incontesté et les dommages et intérêts distincts sont justifiés par l'inertie du locataire.



[E] [V] à laquelle Habitalys a fait signifier sa déclaration d'appel le 10 février 2023 à sa personne et ses conclusions le 21 mars 2023 à sa personne, n'a pas constitué avocat.



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées en application de l'article 455 du code de procédure civile.



Par ordonnance du 27 septembre 2023, le conseiller de la mise en état a clôturé la procédure et fixé l'affaire pour être plaidée le 8 novembre 2023.





MOTIFS



L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : 



'Le locataire est obligé :



a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;



b) (') ;



c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;



d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en 





compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; 



(') "





1/ Sur les réparations locatives :



L'état des lieux d'entrée qualifie toutes les pièces "en état d'usage" depuis 2012 avec quelques défauts superficiels ; l'état des lieux de sortie le 3 septembre 2021 en présence de la locataire constate des détériorations dans toutes les pièces des papiers peints des peintures et des plâtres, un entretien du jardin à faire et le remplacement de 17 mètres de clôture grillagée, sans observations de Mme [E] [V]. 



Un barème indemnitaire a été adopté le 8 décembre 2011 paritairement par le bailleur social en anticipation du décret du 30 mars 2016 d'application de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement préconisant une grille de vétusté. Les réfections calculées en application sont présumées survenues du fait du locataire et un coefficient de vétusté du tiers est à appliquer à l'issue du bail triennal ; l'indemnité, dévaluée à 4 762,48 euros, est due.



Le jugement sera infirmé.





2/ Sur les arriérés locatifs :



Le montant de la demande est justifié par le décompte produit par le bailleur social des arriérés du loyer de septembre 2020 et [E] [V] ne comparaît pas pour contester les non-paiements ; la somme de 271,68 euros est due.



Le jugement sera infirmé.





3/ Sur les dommages et intérêts :



L'article 1231-6 du code civil dispose : "(') Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire".



La seule inertie de la locataire sortante ne suffit pas à caractériser une faute volontaire délibérée ; la demande n'est pas justifiée.



Le jugement sera confirmé.





[E] [V] succombe, elle supporte la charge des dépens d'appel augmentés d'une somme de 300,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.















PAR CES MOTIFS :



La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt réputé contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort,



Infirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté l'appelante de sa demande en dommages intérêts, disposition confirmée, et jugeant à nouveau des chefs infirmés :



Condamne [E] [V] à payer à l'Office public de l'habitat de Lot-et-Garonne Habitalys 4 762,48 euros au titre des réparations locatives, 



Condamne [E] [V] à payer à l'Office public de l'habitat de Lot-et-Garonne Habitalys 271,68 euros au titre des arriérés de loyers,



Y ajoutant, 



Condamne [E] [V] aux entiers dépens et à payer 300 euros à l'office public de l'habitat de Lot-et-Garonne Habitalys sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Chrystelle BORIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



La Greffière, Le Président,