Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 18 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/01819 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZH2B

N° MINUTE : 11/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 janvier 2024


DEMANDERESSE
[Localité 4] HABITAT OPH, [Adresse 2]
représenté par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque E0399

DÉFENDEURS
Madame [I] [F] [R] épouse [V], demeurant [Adresse 1], non comparante, ni représentée
Monsieur [M] [V], demeurant [Adresse 1], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Christine FOLTZER, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 08 novembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 18 janvier 2024 par Christine FOLTZER, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 18 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/01819 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZH2B

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 août 2020, [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à Monsieur [M] [V] sur des locaux situés au [Adresse 1], à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 396,87 euros.

Monsieur [M] [V] s'est marié à Madame [I] [F] [R], devenue co-titulaire du contrat de bail.

Par acte d'huissier de justice du 17 octobre 2022, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [M] [V] commandement de payer la somme principale de 2977,43 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [M] [V] le 19 octobre 2022. 

Par acte d'huissier de justice du 20 février 2023, [Localité 4] HABITAT OPH a ensuite assigné Monsieur [M] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire. 

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 21 février 2023.

À l'audience du 26 mai 2023, [Localité 4] HABITAT OPH a sollicité le renvoi de l'affaire pour régulariser l'instance. Le bailleur souhaite que l'épouse de Monsieur [M] [V], Madame [I] [V] soit dans la cause. 

Par acte d'huissier de justice du 5 juin 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [I] [V] un commandement de payer la somme principale de 4302,85 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [I] [V] le 7 juin 2023.

Par actes d'huissier de justice du 31 août 2023, [Localité 4] HABITAT OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
-voir prononcer la jonction des dossiers RG n°23/01819 et 23/07439,
-faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, 
-être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [M] [V] et Madame [I] [V], ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
-voir dire et juger que le sort des meubles se trouve soumis aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
-obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
 -une indemnité mensuelle d'occupation à titre provisionnel d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 -4302,85 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
 -800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 1er septembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 8 novembre 2023, [Localité 4] HABITAT OPH maintient ses demandes et actualise le montant de la dette locative, qui s'élève désormais à 4302,85 au 1e octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus. Le bailleur donne son accord pour que soient octroyés des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, et reconnaît que le paiement du loyer courant a été repris.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [M] [V] et Madame [I] [V] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la jonction 

À l'audience, les affaires n°23/01819 et n°23/07439 ont été jointes sous le numéro de RG 23/01819 pour des raisons de bonne administration de la justice.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité

PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 17 Octobre 2022 et le 5 juin 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4302,85 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d'acquisition de cette clause sont réunies depuis le 6 août 2023.

Cependant, selon l'article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus : si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et que le bailleur est d'accord pour que les effets de la clause résolutoire soient suspendus et que des délais de paiement leur soient accordés. Monsieur [M] [V] et Madame [I] [V] peuvent raisonnablement assumer le paiement d'une somme de 120 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er octobre 2023, Monsieur [M] [V] et Madame [I] [V] lui devaient la somme de 4302,85 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [M] [V] et Madame [I] [V] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [M] [V] et Madame [I] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 6 août 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [M] [V] et Madame [I] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des affaires n°23/01819 et n°23/07439 sous le numéro de RG 23/01819.

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 juin 2023 n'a pas été réglée dans les deux mois, 

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 août 2020 entre [Localité 4] HABITAT OPH, d'une part, et Monsieur [M] [V] et Madame [I] [V], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], à [Localité 5] est résilié depuis le 6 août 2023,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [V] et Madame [I] [V] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 4302,85 euros (quatre mille trois cent deux euros et quatre-vingt-cinq centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

AUTORISE Monsieur [M] [V] et Madame [I] [V] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 120 euros (cent vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [M] [V] et Madame [I] [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

-le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 août 2023,

-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

-le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [M] [V] et Madame [I] [V] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

-Monsieur [M] [V] et Madame [I] [V] seront solidairement condamnés à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [V] et Madame [I] [V] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge