Tribunal Judiciaire · Chambre 3 cab 03 C — 18 janvier 2024

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 3 cab 03 C

 N° RG 18/05428 - N° Portalis DB2H-W-B7C-SNBU

Jugement du 18 Janvier 2024
























Notifié le :




Grosse et copie à :
la SELARL BARRE - LE GLEUT - 42
la SELARL LINK ASSOCIES - 1748






REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 18 Janvier 2024 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 14 Novembre 2022, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 09 Novembre 2023 devant :

Delphine SAILLOFEST, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Patricia BRUNON, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDERESSE

S.C.I. MARC ANTOINE, 
prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 5]

représentée par Maître Elodie LE GLEUT de la SELARL BARRE - LE GLEUT, avocats au barreau de LYON



DEFENDEUR

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société REGIE GINON,
prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 2]

représenté par Maître Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES, avocats au barreau de LYON




EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son syndic en exercice est la Régie GINON.

La SCI MARC ANTOINE est copropriétaire au sein de cet immeuble du lot n°21constitué d'un grand sous-sol et les 10/1000 ème de la propriété du sol et des parties communes générales et du lot n°22 constitué d'un local occupant la totalité du rez-de- chaussée moins les parties communes et les 130/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Le local du rez-de-chaussée est à usage commercial et a été donné à bail à la Société AGORA et à Madame [H], psychologue.

Lors de l'assemblée générale ordinaire du 27 février 2018, ont été soumis au vote des copropriétaires, à la majorité de l'article 25, des résolutions n°20 à 48 portant sur la réalisation d'un programme complet de travaux BBC avec raccordement au réseau de chaleur urbain.

La SCI MARC ANTOINE a voté contre ces résolutions.

Le procès-verbal de cette assemblée générale lui a été notifié le 9 mars 2018.

Par acte d'huissier de justice du 7 mai 2018, la Société Civile Immobilière (SCI) MARC ANTOINE a donné assignation au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société REGIE GENON, en annulation de ces résolutions.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 3 septembre 2021, la société MARC ANTOINE sollicite qu'il plaise :
Vu les dispositions des articles 21, 24, 25, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967,
Vu le procès-verbal d’assemblée générale du 27 février 2018,
Vu l’ensemble de la jurisprudence citée,
Vu la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 mars 2018,
JUGER que la résolution n° 20 et en conséquence les résolutions subséquentes n° 21 à 48, portent sur uniquement sur le principe d’exécution d’un programme complet de travaux BBC, de telle sorte qu’il s’agit seulement d’une décision de principe, préparatoire, sans efficacité juridique,
JUGER que la résolution n° 20 et les résolutions subséquentes n° 21 à 48 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], [Localité 5], du 27 février 2018, est portée aux voix sous la réserve de l’obtention de diverses aides financières de la Métropole de [Localité 4], de la Ville de [Localité 4], du programme Ecocité et H2020, de telle sorte qu’elle est dépourvue d’une réelle efficacité juridique,
JUGER l’absence de toute mise en concurrence préalable à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], [Localité 5], du 27 février 2018 pour les lots n° 4a (serrurerie façade rue garde-corps), 4b (serrurerie façade cour menuiseries parties communes), n°7a (chauffage), n°7b (eau chaude sanitaire), mise en place du système de comptage des consommations énergétiques dans le cadre du programme complet de travaux et assurance dommages-ouvrage et ce en contradiction avec les termes de la résolution n° 1 qui, au visa des dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, fixe à 2.000,00 € HT le montant des marchés à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire,
JUGER que la résolution n° 20 et les résolutions subséquentes n° 21 à 48 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], [Localité 5], du 27 février 2018 sont dépourvues d’une réelle efficacité juridique dans la mesure où l’autorisation préalable de la SCI MARC ANTOINE, qui dispose seule de la jouissance de la cour, n’a pas été sollicitée pour l’exécution des travaux,
JUGER que la résolutions n°20 et les résolutions subséquentes n° 21 à 48 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], [Localité 5], du 27 février 2018 sont abusives en ce qu’elles prévoient un financement sur la base des tantième généraux et non pas un sur la base des tantièmes de chauffage,


En conséquence,
PRONONCER la nullité pure et simple de la résolution n° 20 et des résolutions subséquentes n° 21 à 48, mises aux voies aux termes de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], [Localité 5], du 27 février 2018, dont le procès-verbal a été notifié au copropriétaire requérant par courrier recommandé du 9 mars 2018,
En tout état de cause,
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Localité 5], à payer à la SCI MARC ANTOINE la somme de 5.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
JUGER QU’IL SERA FAIT application des dispositions de l’article 10-1 paragraphe D de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Localité 5], aux entiers dépens de la présente instance, avec distraction au profit de la SELARL BARRE – LE GLEUT, sur son affirmation de droit.


Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 7 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la société REGIE GINON sollicite qu'il plaise :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
Vu les dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
Vu les pièces versées aux débats,
DEBOUTER la SCI MARC ANTOINE de l’intégralité de ses demandes.
CONDAMNER la SCI MARC ANTOINE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] une indemnité de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER la SCI MARC ANTOINE aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Laurent BURGY, membre de la SELARL LINK ASSOCIES, sur son affirmation de droit.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 14 novembre 2022.



MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence alléguée d'efficacité juridique de la résolution n°20 de l'assemblée générale du 27 février 2018

Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

La SCI MARC ANTOINE dénie la validité de la résolution n°20 au motif qu'il s'agirait d'une simple mesure préparatoire de principe dénuée de toute conséquence juridique.

L'intitulé de la résolution n°20 est ainsi rédigé : « Décision du syndicat sur le principe d'exécution du programme complet de travaux BBC avec raccordement au réseau de chaleur urbaine. ».

Cet intitulé peut en effet laisser penser que l'assemblée générale ne s'est prononcée que sur le principe des travaux et non pas sur leur engagement effectif. Le contenu de la résolution proprement dite ne laisse cependant aucun doute sur la volonté des copropriétaires d'effectuer lesdits travaux puisqu'il est ainsi libellé : « L'assemblée, après avoir pris connaissance du projet détaillé de rénovation énergétique complet de l'immeuble et en avoir délibéré, décide la réalisation du programme complet de travaux portant sur les points suivants (…) pour un montant total de 548 827€. ».

D'où il suit que ce moyen n'est pas fondé.

La SCI MARC ANTOINE conteste encore la validité de la résolution n°20 considérant qu'étant conditionnée à l'obtention d'aides financières, elle est sans efficacité juridique, un vote conditionnel n'étant pas valable. En réalité, il ne s'agit pas d'un vote conditionnel puisque le syndicat des copropriétaires prouve, par la production de la convention d'attribution des aides qu'il a signé le 2 mars 2017 avec la Métropole de [Localité 4], que les aides « Eco-rénovation » étaient déjà accordées depuis quasiment un an. Le fait que la résolution querellée mentionne « sous réserve de l'obtention des aides financières » ne signifie pas que ces aides sont encore à obtenir, mais constitue un rappel de ce que ce projet de rénovation, eu égard à l'importance des aides, est conditionné par leur versement effectif.

D'où il suit que ce moyen n'est pas davantage fondé.


Sur l'absence alléguée de mise en concurrence des entreprises pour plusieurs lots

Vu l'article 19-2 du décret du 19 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 ;

La SCI MARC ANTOINE déplore que sur cinq lots de travaux (résolutions n°24, 25, 29, 30 et 32) et sur la souscription d'une assurance dommages-ouvrage (résolution n° 38), les copropriétaires ont été privés de la possibilité de faire valoir un véritable choix, faute de toute mise en concurrence puisque les travaux concernés ont fait l'objet d'un vote sur la base d'un seul devis.

La mise en concurrence a pour objectif de permettre aux copropriétaires d'opérer un choix entre plusieurs entreprises et in fine de décider du vote de travaux en toute connaissance de cause.

En l'espèce, il est établi que la mise en concurrence a été réalisée par un bureau d'études mandaté à cet effet, lequel a dressé un tableau avec la liste des entreprises consultées lot par lot. Il résulte de ce tableau, que pour les lots de travaux visés par la SCI MARC ANTOINE, certaines entreprises n'ont pas répondu, malgré les relances du bureau d'études, pour certaines. Pour autant, il ne peut être considéré que les copropriétaires se sont déterminés en étant insuffisamment informés sur la teneur et le coût des travaux votés, nonobstant la production d'un seul devis pour certains travaux, puisqu'ils ont pu bénéficier des informations fournies par un bureau d'études, compétent en ce domaine. La présence de ce bureau d'études constitue une garantie de la compétence des entreprises retenues et du coût adapté de leurs propositions.

Ce faisant, le moyen n'est pas fondé.

Sur l'absence alléguée d'autorisation préalable relative à l'accès à la cour

L'article 6 du règlement de copropriété stipule que : « La cour sera à la disposition exclusive du propriétaire du lot du rez-de-chaussée. ».

La SCI MARC ANTOINE argue d'une cause supplémentaire d'irrégularité des résolutions portant sur les travaux litigieux tenant au fait que le syndicat des copropriétaires s'est affranchi de son autorisation préalable pour pouvoir passer et utiliser la cour de façon continue pour l'exécution des travaux et a fortiori d'une proposition d'indemnisation du préjudice subi pour atteinte à la jouissance paisible de son lot.

Toutefois, il est établi et non contesté que la cour intérieure constitue une partie commune à jouissance privative.

Etant rappelé qu'en application de l'article 9 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, même à l'intérieur de ses parties privatives, aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution de travaux décidés en assemblée générale, cette règle s'applique a fortiori sur une partie commune, fût-elle à jouissance privative. Le syndicat des copropriétaires n'était donc pas tenu à obtenir l'autorisation de la SCI MARC ANTOINE pour l'utilisation de la cour intérieure nécessaire à l'exécution des travaux, toute précaution devant par ailleurs être prise afin d'éviter tout préjudice ou détérioration. La SCI MARC ANTOINE n'a manifestement pas à déplorer un préjudice indemnisable puisqu'elle fait état « d'une inévitable atteinte à la jouissance paisible des lieux », sans étayer cette allégation d'aucune preuve.

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé.

Sur l'absence alléguée de prise en considération de l'indépendance du lot n°21 en matière d'énergie

L'article 9 du règlement de copropriété dispose que : « Le chauffage de l’immeuble est assuré d’une façon unitaire au moyen d’une installation dite de chauffage central. Toutefois, il est précisé qu’aucun chauffage n’est prévu pour les locaux du rez-de-chaussée de l’immeuble qui seront utilisés à titre de garages et locaux commerciaux.
La répartition des frais de chauffage sera faite en fonction de la surface de chauffe de chaque appartement (laquelle surface sera indiquée par l’installateur après l’achèvement des travaux). ».

Le local du rez-de-chaussée appartenant à la SCI MARC ANTOINE est donc totalement indépendant en matière d'énergie et cette dernière n'est ainsi pas tenue de participer aux charges de chauffage, sauf comme il est dit au règlement de copropriété, si elle faisait une demande de rattachement au chauffage collectif.

La SCI MARC ANTOINE fait grief au syndicat des copropriétaires d'avoir violé le règlement de copropriété en adoptant les résolutions n°20 à 48 qu'elle considère comme abusives dès lors qu'elles prévoient une ventilation arbitraire pour certains postes de travaux, la majorité étant appelée sur la base de tantièmes généraux tandis que quelques uns le sont sur la base de tantièmes de chauffage. Elle soutient que les appels de charges relatifs aux travaux concernent uniquement des travaux d'énergie dont elle n'est nullement bénéficiaire puisqu'elle est totalement indépendante en matière de chauffage et d'économie d'énergie. Elle ajoute qu'elle n'est pas concernée par les travaux de façade qui se sont arrêtés au R+1 ainsi qu'elle a pu le faire constater par constat d'huissier de justice du 30 septembre 2019.

Toutefois, les travaux litigieux portent sur la mise en oeuvre d'une rénovation dont l'objectif est une amélioration de l'isolation totale du bâtiment comprenant, entre autres, un ravalement total des façades, avec des interventions sur la maçonnerie et une mise en peinture comme en atteste le devis de la société ROCHE, entreprise de peinture-ravalement. Ces travaux qui touchent les parties communes, constituent indéniablement des travaux d'amélioration de l'immeuble en son ensemble conformes à l'intérêt général de la copropriété, même si la SCI MARC ANTOINE ne va pas bénéficier directement d'une amélioration énergétique de ses locaux et de ravalement de la partie de sa façade essentiellement vitrée. Elle va a minima bénéficier d'une mise en peintre des parties maçonnées de sa façade et en tout état de cause, d'un immeuble plus moderne, mieux isolé, en particulier dans les parties communes dont elle jouit comme tout copropriétaire. Elle ne saurait raisonner comme si ses locaux, au prétexte qu'ils sont situés au rez-de-chaussée et qu'ils sont indépendants au niveau énergétique, constituaient une annexe à l'immeuble. La particularité de la configuration de ses locaux n'est pas de nature à remettre en cause l'intérêt général de la copropriété à réaliser des travaux d'amélioration de l'immeuble.

Dès lors aucune violation du règlement de copropriété n'est établie puisqu'il n'y a pas d'incompatibilité entre les dispositions du règlement de copropriété relatives aux charges de chauffage et à la répartition des tantièmes généraux des travaux destinés à améliorer notamment la consommation d'énergie pour l'ensemble de l'immeuble.

Ce faisant, le moyen n'est pas fondé.

Il s'ensuit que les résolutions querellées n°20 à 48 n'encourent aucun motif de nullité. La demande de la SCI MARC ANTOINE de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI MARC ANTOINE , qui succombe, sera condamnée aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître BURGY.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires en lui allouant la somme justifiée de 4 000€, au paiement de laquelle la SCI MARC ANTOINE sera condamnée.





 PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

REJETTE l'intégralité des demandes de la SCI MARC ANTOINE ;

CONDAMNE la SCI MARC ANTOINE aux dépens et autorise Maître Laurent BURGY, membre de la Selarl LINK ASSOCIES à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI MARC ANTOINE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la société REGIE GINON la somme de 4 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes.

En foi de quoi la Présidente et la Greffière ont signé la présente décision.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE
Patricia BRUNONDelphine SAILLOFEST