Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 16 janvier 2024

16/01/2024



ARRÊT N°



N° RG 22/04455 

N° Portalis DBVI-V-B7G-PFGW

SL / RC



Décision déférée du 07 Novembre 2022 

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, 

JCP de toulouse (21/03448)



MME [H]

















[P] [B]

S.C.I. NATURE AU RENDEZ-VOUS





C/



[F] [V]





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANTS



Monsieur [P] [B]

[Adresse 3]

[Localité 18]

Représenté par Me Jérôme MARFAING-DIDIER de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE



S.C.I. NATURE AU RENDEZ-VOUS

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 19]

[Localité 18]

Représentée par Me Jérôme MARFAING-DIDIER de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIME



Monsieur [F] [V]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Me Wilfried KLOEPFER de la SELASU WK AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE







COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



C. ROUGER, président

A.M. ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller



Greffier, lors des débats : N.DIABY



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. ROUGER, président, et par N.DIABY, greffier de chambre

Exposé des faits et procédure : 



Par acte du 26 juin 2020, passé devant Me [D], notaire à [Localité 21], M. [F] [V] a promis de vendre à M. [P] [B] et M. [L] [E], son époux, une maison d'habitation avec dépendances et parcelles de terre, située au n°[Adresse 3] à [Localité 20], cadastrée section A numéros [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13],[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 17], d'une surface de 4 ha 73 a 35 ca, au prix de 235.000 euros.



Par acte authentique du 2 octobre 2020, reçu par Me [S] [T], notaire à [Localité 21], M. [F] [V] a vendu ce bien à la Sci Nature, au prix de 235.000 euros.



M. [P] [B] et M. [L] [E], co-gérants de la Sci Nature au rendez-vous, ont fait constater, par huissier du 2 février 2021, la présence de déchets, se situant en contrebas de la parcelle n° [Cadastre 15].



Le 14 avril 2021, M. [P] [B] et M. [L] [E] ont mis en demeure M. [F] [V] de :

- procéder à l'enlèvement de ces déchets ainsi que s'acquitter du paiement des frais d'huissier engagés pour dresser le procès-verbal de constatation du 22 février 2021 ;

- procéder au règlement d'une facture de [Cadastre 15],05 euros au titre de la maintenance et de la réparation de la chaudière de l'habitation.



Par acte d'huissier du 13 juillet 2021, la Sci Nature au rendez-vous et M. [P] [B] ont fait assigner M. [F] [V] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d'obtenir sa condamnation à procéder à I'enlèvement des déchets dans un délai de 15 jours, sous astreinte, ainsi qu'à procéder au règlement de la facture d'entretien et de réparation de la chaudière, également sous astreinte ou, si la Sci Nature au rendez-vous venait à y procéder elle-même, à lui verser une somme de 12.002,40 euros au titre du devis établi pour l'enlèvement des déchets ainsi qu'une somme de 622,05 euros au titre de la facture de maintenance et de réparation de la chaudière.



Par un jugement du 7 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a :



- débouté la Sci Nature au rendez-vous et M. [P] [B] de leurs demandes à l'encontre de M. [F] [V] ;

- condamné in solidum la Sci Nature au rendez-vous et M. [P] [B] à verser à M. [F] [V] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum la Sci Nature au rendez-vous et M. [P] [B] aux dépens ;

- rappelé que le présent jugement est de droit assorti de l'exécution provisoire.



Pour statuer ainsi, le premier juge a notamment rejeté le moyen tiré de l'inexécution contractuelle en l'absence dans l'acte de vente d'engagement de la part du vendeur envers l'acquéreur sur l'absence de déchets sur la parcelle vendue.



Sur le fondement de la garantie des vices cachés, le premier juge a estimé que les déchets étaient présents avant la vente, la présence de broussailles sur lesdits déchets permettant de retenir que leur présence à cet endroit est antérieure à la vente, le procès-verbal de constat d'huissier ayant été dressé moins de quatre mois après celle-ci.



Le juge a estimé qu'il n'était pas démontré que les déchets rendaient l'immeuble impropre à sa destination ou en diminuaient tellement l'usage que l'acquéreur n'aurait pas acheté le bien. 

Enfin, il a considéré que le caractère caché ne pouvait être retenu au vu du nombre important de visites effectuées avant et après l'offre de vente par les demandeurs.



Dût-il y avoir vice caché, il a dit que la clause d'exonération de garantie des vices cachés devait jouer, car il n'était pas démontré que le vendeur connaissait l'existence des déchets sur son terrain, l'enlèvement de ferrailles visibles ne signifiant pas que le vendeur avait connaissance d'autres déchets. 



Par déclaration du 23 décembre 2022, la Sci Nature au rendez-vous et M. [P] [B] ont relevé appel de l'ensemble des dispositions de ce jugement.

Prétentions des parties : 



Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 2 février 2023, la Sci Nature au rendez-vous et M. [P] [B], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1217, 1221, 1222, 1231, 1231-1 et 1641 et suivants du Code civil, de :



- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

* débouté la Sci Nature au rendez-vous et M. [P] [B] de leurs demandes à l'encontre de M. [F] [V] ;

* condamné in solidum la Sci Nature au rendez-vous et M. [P] [B] à verser à M. [F] [V] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

* condamné in solidum la Sci Nature au rendez-vous et M. [P] [B] aux dépens ;

* rappelé que le présent jugement est de droit assorti de l'exécution provisoire.



Et statuant à nouveau :

A titre principal :

- condamner M. [F] [V] à procéder à l'enlèvement des déchets sous quinze jours, sous astreinte de 150 € par jour de retard ;

- condamner M. [F] [V] à payer sans délai à la Sci Nature au Rendez Vous la somme de la somme de 1 000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

Si la SCI venait, dans l'intervalle, à exécuter elle-même :

- condamner M. [F] [V] à verser sans délai à la Sci Nature au Rendez-vous la somme de 12 002,40 €, au titre du devis établi pour l'enlèvement des déchets ;



A titre subsidiaire :

- déclarer qu'un vice caché connu par le vendeur affecte l'acte de vente notarié du 2 octobre 2020 ;



En conséquence :

- condamner M. [F] [V] à verser sans délai à la Sci Nature au Rendez-vous la somme de 12.002,40 €, au titre du devis établi pour l'enlèvement des déchets ;

- condamner M. [F] [V] à payer sans délai à la Sci Nature au Rendez Vous la somme de 1.000 € de dommages et intérêts au titre de l'article 1645 du Code civil.



En tout état de cause :

- condamner M. [F] [V] à payer sans délai à M. [P] [B] la somme de 386 € au titre des frais d'huissiers relatifs au procès-verbal de constatation,

- condamner M. [F] [V] à leur verser la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner M. [F] [V] aux entiers dépens.



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 février 2023, M. [F] [V], intimé, demande à la cour, au visa des articles 122 et suivants, 462 et 561 et suivants, et 789 du Code de procédure civile, le Décret n°67-223 du 17 mars 1967 et la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :



A titre principal sur la confirmation du jugement,

- déclarer mal fondé l'appel de M. [P] [B] et de la Sci Nature au rendez-vous à l'encontre du jugement rendu le 7 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse,

Par conséquent,

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :



* débouté la Sci Nature au rendez-vous et M. [P] [B] de leurs demandes à l'encontre de M. [F] [V] ;

* condamné in solidum la Sci Nature au rendez-vous et M. [P] [B] à verser à M. [F] [V] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

* condamné in solidum la Sci Nature au rendez-vous et M. [P] [B] aux dépens ;

* rappelé que le présent jugement est de droit assorti de l'exécution provisoire.





- débouter M. [P] [B] et la Sci Nature au rendez-vous de leurs demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

- condamner la M. [P] [B] et la Sci Nature au rendez-vous à payer in solidum la somme de 2.300€ au visa de l'article 700 du code de procédure civile,

- Les condamner au entiers dépens de l'instance.



A titre subsidiaire dans l'hypothèse d'une réformation du jugement,

- débouter la M. [P] [B] et la Sci Nature au rendez-vous de leurs demande indemnitaires, et à défaut les ramener à de plus justes proportions.



En tout état de cause,

- les condamner à payer in solidum la somme de 2.300 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner au entiers dépens de l'instance.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2023.



L'affaire a été examinée à l'audience du 26 septembre 2023.



Motifs de la décision : 



Sur la saisine de la cour : 



Il n'y a pas de demande en appel concernant la facture d'entretien et de réparation de la chaudière. 



Sur les obligations du vendeur : 



Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



En l'espèce, la vente a été conclue en l'état : l'acte authentique de vente prévoit en page 9 que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : 

- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'acquéreur a également cette qualité ; 

- ou s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. 



Sur l'obligation contractuelle d'éliminer les déchets avant la vente : 



Tant la promesse de vente du 26 juin 2020 entre M. [V] et MM. [B] et [E] que l'acte authentique de vente entre M. [V] et la Sci Nature au rendez-vous du 2 octobre 2020 comportent une clause dans le chapitre 'situation environnementale' intitulée 'obligations générale d'élimination des déchets' selon laquelle le propriétaire doit supporter le coût de la gestion jusqu'à l'élimination des déchets, qu'ils soient les siens, ceux de ses locataires ou précédents propriétaires, pouvant le cas échéant se trouver sur l'immeuble. Tout propriétaire est responsable des déchets jusqu'à leur élimination ou valorisation finale. 



Cette clause renvoie à l'article L 541-1-1 du code de l'environnement pour la définition du déchets, ainsi qu'aux articles L 541-4-1 et L 541-2 et L 125-7 du même code. 



Ceci vaut pour M. [V] jusqu'à la vente, et pour l'acquéreur à compter du moment où il devient propriétaire. 



L'administration a des pouvoirs de police pour faire respecter cette obligation du propriétaire d'éliminer les déchets (article L 541-3 du code de l'environnement). 



En revanche, il ne peut pas être considéré que cette clause crée un engagement du vendeur envers l'acquéreur d'enlever avant la vente les déchets présents sur le terrain. En effet, cette clause prévoit qu'il incombe aux acquéreurs de supporter le coût de la gestion jusqu'à l'élimination des déchets des précédents propriétaires. Tel sera notamment le cas si le propriétaire n'a pas éliminé les déchets avant la vente. A aucun moment dans l'acte de vente le vendeur n'a assuré l'acquéreur qu'il n'existait aucun déchet sur les parcelles cédées. 



Cette clause relative aux obligations du propriétaire du terrain est parfaitement compatible avec le fait que le bien est vendu en l'état. 



Sur l'obligation d'entretien du bien entre la promesse de vente et la vente : 



Aux termes de la promesse de vente, M. [V] devait jusqu'à l'entrée en jouissance, notamment ne pas apporter de modification quelconque, délivrer le bien dans son état actuel, entretenir le bien et ses abords, réparer les dégâts survenus depuis la visite. 



M. [V] produit des factures d'enlèvement de ferraille, batterie, cuivre et laiton, d'août et septembre 2020. Ainsi, il a enlevé certains déchets entre la promesse de vente et la vente. 



Il n'est pas démontré qu'il a manqué à son obligation d'entretien entre la promesse de vente et la vente. En effet, la présence de ronces et de déchets en bas d'une parcelle en pente sur un terrain de plus de 4 hectares, ne démontre pas un défaut d'entretien du terrain. Il était visible que le terrain n'était pas clôturé. En outre, l'acquéreur a parfaitement pu constater tant lors de la promesse de vente que lors de la vente l'état d'entretien du terrain, et a acheté en l'état.



Sur l'obligation d'information de l'acquéreur de la présence de déchets : 



Selon l'article L 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. 



D'une part, le fait que M. [V] ait fait enlever certains déchets avant la vente ne démontre pas qu'il était au courant de la présence d'autres déchets en bas de la parcelle n° [Cadastre 15], n'habitant pas sur place (il a acheté le bien en viager le 25 novembre 2002, ce n'est que le 23 août 2018 que l'usufruitière est décédée ; son adresse tant sur la promesse de vente que sur l'acte authentique de vente est différente de celle du bien vendu), de deuxième part, il n'est pas démontré que cette information était déterminante du consentement de l'acquéreur, qui a acquis une propriété de plus de 4 hectares qu'il comptait rénover au prix de 235.000 euros, donc devait s'attendre à avoir des frais de remise en état, le coût du devis pour le traitement de 36 tonnes de déchets (sachant qu'il sera facturé au tonnage réel) outre création d'un chemin pour évacuation par camion n'étant que de 12.002,40 euros TTC, représentant 5% environ du prix d'achat, de troisième part, il n'est pas démontré que l'acquéreur ignorait cette information, ayant pu librement visiter le bien avant la vente. L'agent immobilier mandataire du vendeur atteste que des visites ont été effectuées par les acquéreurs avant leur proposition d'achat et par la suite dans le cadre d'un projet de rénovation avec leur architecte. Les photographies prises par l'huissier le 2 février 2021 montrent que les déchets étaient visibles sous les ronces et broussailles, les couleurs bleue, blanche, tranchant sur le vert de la végétation. 



Sur la garantie des vices cachés : 



En vertu de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



En l'espèce, il n'est pas contesté que les déchets préexistaient à la vente. En effet, le procès-verbal de constat d'huissier réalisé le 2 février 2021, soit 4 mois après la vente, montre que les déchets sont pour partie sous des ronces et broussailles. 



Ces déchets étaient visibles lors de la vente. Ainsi, lors du procès-verbal de constat du 2 février 2021, le commissaire de justice a descendu une pente sur la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 15], et a constaté la présence de nombreux déchets présents en contrebas : il indique que sont visibles des rouleaux de laine de verre, un bidon rouillé en acier, une gazinière ancienne, des bouteilles en verre, un étendoir à linge métallique, des plaques métalliques recouvertes par des ronces, des plaques de toiture en éverite, des seaux métalliques, des tuyaux d'évacuation en PVC, un bidon bleu, un chauffage en plastique de couleur blanche, des morceaux de grillage, des sacs poubelle remplis, des plaques en aluminium, et de nombreux autres déchets. 



L'acquéreur a pu visiter les lieux avant la vente. Il avait donc la possibilité de se rendre en bas de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 15], et de voir les nombreux déchets sous les ronces et broussailles, les couleurs bleue, blanche, tranchant sur le vert de la végétation. 



Dès lors, le vice n'était pas caché pour l'acquéreur.



Enfin, le vice ne rend pas la chose impropre à l'usage auquel on la destine, ni ne diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. En effet, les déchets sont dans une partie limitée de la propriété, ils peuvent être enlevés, moyennant un coût d'environ 5% du prix d'achat du bien, bien qui doit par ailleurs faire face à des travaux de rénovation. 



Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté la Sci Nature au rendez-vous et M. [P] [B] de leurs demandes à l'encontre de M. [F] [V]. 



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile : 



La Sci Nature au rendez-vous et M. [P] [B], parties perdantes, doivent supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel. 



Ils se trouvent redevables d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel. 



Ils seront déboutés de leur demande sur le même fondement. 





Par ces motifs, 



La Cour, 



Statuant dans les limites de sa saisine, 



Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 7 novembre 2022 ; 



Y ajoutant, 



Condamne la Sci Nature au rendez-vous et M. [P] [B] au dépens d'appel ; 



Les condamne à payer à M. [F] [V] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ; 





Les déboute de leur demande sur le même fondement. 







Le Greffier Le Président













N. DIABY C. ROUGER

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