Cour d'Appel · 3ème chambre — 18 janvier 2024

18/01/2024



ARRÊT N° 21/2024



N° RG 22/04154 - N° Portalis DBVI-V-B7G-PDZ7

CBB/MB



Décision déférée du 08 Novembre 2022 - Président du TJ de TOULOUSE ( 22/00876)

Laurence Anne MICHEL

















Syndic. de copro. [Adresse 3]





C/



[S] [H] épouse [I]





























































CONFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANT



Syndicat de copropriété [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice, la SARL AIMA GESTION dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Me Valérie PONS-TOMASELLO de la SELARL MESSAUD & PONS-TOMASELLO, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMÉE



Madame [S] [H] épouse [I] 

exerçant l'activité de Coach Professionnel

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Me Nicolas JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE



















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C.BENEIX-BACHER, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller



Greffier, lors des débats : M. BUTEL



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre

FAITS



Mme [H] est propriétaire d'un appartement au sein de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 1].



Elle se plaint d'infiltrations d'eau et d'air provenant de la façade et le principe d'un ravalement a été rejeté par l'assemblée générale spéciale du 7 novembre 2018.



Courant 2022, elle a fait établir un audit technique confié à Mme [N] et M. [Z] experts, qui ont déposé un rapport le 20 avril 2022.



PROCEDURE



Par acte du 13 mai 2022, Mme [H] épouse [I] et M. [F] [I] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence située[Adresse 3]t à [Localité 1], représenté par son syndic la SARL Aima Gestion devant le Président du Tribunal Judiciaire de Toulouse statuant en référé pour obtenir la réalisation de travaux sous astreinte et la condamnation du Syndicat de copropriétaires au versement d'une provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice.



Par ordonnance contradictoire du 8 novembre 2022, le juge a':

- déclaré irrecevable l'action de M. [I] à l'encontre du Syndicat des copropriétaires,

- condamné le Syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux dommages suivants, au niveau de l'appartement de Mme [H] :

* l'absence de jointement des briquettes en façade ainsi que des opes non bouchés,

* la désolidarisation de briquettes et des rosaces pouvant chuter sur le domaine public,

* le défaut d'enrobage des aciers en sous-face de balcon ainsi que les infiltrations dans la dalle,

* les fissures en appui de fenêtres';

- dit que ces travaux devront être exécutés dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé ce délai et pendant trois mois';

- rejeté la demande de provision de Mme [H]';

- condamné le Syndicat des copropriétaires à payer à Mme [H] la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile';

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile';

- condamné le Syndicat des copropriétaires aux dépens.



Par déclaration en date du 1er décembre 2022, le Syndicat des copropriétaires a relevé appel de la décision en en critiquant l'ensemble des dispositions.



L'ordonnance de clôture initialement prévue au 30 octobre 2023 a été reportée au 6 novembre 2023.









MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Le Syndicat des copropriétaires, dans ses dernières conclusions en date du 3 novembre 2023, demande à la cour au visa des articles 31 et 835 du code de procédure civile et de la loi du 10 juillet 1965 et son décret du 17 mars 1967, de':

- infirmer l'ordonnance de référé du 8 novembre 2022,

et statant à nouveau':

- débouter Mme [H] de l'ensemble de ses demandes';

- condamner Mme [H] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile';

- condamner Mme [H] aux entiers dépens de l'instance.



Il soutient que':

- en 2017 l'appartement a été affecté d'un dégât des eaux provenant d'une infiltration en toiture qui avait en réalité pour origine un défaut d'étanchéité des vélux inclus dans les parties privatives de l'appartement'; Mme [I] a fait réaliser les réparations en juin 2018 de son propre chef sans en aviser le syndic,

- en 2022 de nouvelles infiltrations en toiture sont apparues et les travaux nécessaires ont été programmés avec l'accord de l'assemblée générale pour la fin du mois de juin 2022,

- sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, le juge doit se placer à la date de sa décision pour vérifier la réalité et l'imminence d'un dommage,

- en l'espèce cette preuve n'est pas rapportée par la seule production des courriers adressés au syndic qui portent sur des infiltrations en toiture et du rapport d'audit non contradictoire d'avril 2022 alors que les investigations portaient sur une partie commune et ce, en l'absence d'éléments complémentaires, 

- l'assemblée générale du 7 novembre 2018 à laquelle Mme [H] n'était ni présente, ni représentée a rejeté les travaux de ravalement de façade, qu'elle réclamait dans sa demande de convocation de l'assemblée générale spéciale'; et elle n'a pas contesté le procès-verbal dans les délais';

- l'immeuble n'a pas fait l'objet d'un arrêté municipal de ravalement obligatoire'qui concerne les immeubles voisins,

- Mme [H] avait préalablement mis en demeure le syndic d'effectuer des travaux urgents alors pourtant qu'il n'a pas le pouvoir d'engager des travaux de ravalement de façade sans autorisation des copropriétaires et sans disposer des fonds nécessaires'; toutefois, le syndic a mandaté une société ( Edilizacrobatica) pour investiguer sur le problème des rosaces en façade'; dans son rapport du 6 juin 2022, cette société vise l'installation d'un conduit de sortie de VMC dans l'appartement de Mme [H] sans étanchéité et en supprimant la rosace de sorte que les infiltrations proviennent de son fait'; et cette société a établi un devis de traitement des fissures que le syndic a validé le 16 juin 2022 en accord avec le conseil syndical et les travaux ont été effectués fins juin 2022,

- la preuve d'un dommage imminent n'est donc pas rapportée, l'expert privé de Mme [H] ne s'est pas déplacé sur le toit au contraire de l'entreprise mandatée par le syndic et les travaux ont été constatés par commissaire de justice suivant acte du 18 janvier 2023,

- l'assemblée générale du 18 mai 2022 a voté la réalisation d'un diagnostic de performance énergétique'; sur la base de ce rapport le syndicat fera établir les devis de travaux nécessaires'; Mme [H] n'était pas présente le jour du passage de la société Socotec le 10 octobre 2023,

- par ailleurs, la mission confiée à l'expert amiable ne vise pas à établir la cause des désordres dénoncés'; il s'agit d'une mission partiale et ce d'autant que l'expert désigné est l'ancien associé de l'époux de Mme [H] ce qui pose un problème de partialité.



Mme [H], dans ses dernières conclusions en date du 3 novembre 2023, demande à la cour au visa des articles 835 du code de procédure civile et 10 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de':

- confirmer dans l'ensemble de ses dispositions l'ordonnance de référé rendue entre les parties le 8 novembre 2022';

- débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses fins et moyens';

- condamner le Syndicat des copropriétaires à verser à Mme [H] une indemnité supplémentaire en appel de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile';

- condamner le Syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens de l'appel et de la procédure de référé conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile';

- condamner le Syndicat des copropriétaires au remboursement des émoluments de recouvrement ou d'encaissement résultant des dispositions de l'article A 444-32 du Code de Commerce que Mme [H] serait amenée à régler dans l'hypothèse d'un recours à l'exécution forcée de la décision à intervenir et de celle de première instance.



Elle réplique que':

- ce n'est qu'à la suite de la mise en demeure que des travaux en toiture ont été réalisés alors qu'elle subissait des infiltrations telles qu'elle était obligée de recueillir l'eau d'infiltration dans des bassines dans sa chambre'; les vélux n'étaient pas en cause et aucune intervention n'est intervenue de ce chef,

- en revanche, les travaux en façade n'ont pas été réalisés malgré plusieurs relances, alors qu'elle se plaint d'infiltrations non pas en toiture mais en façade (dégradation des menuiseries et balcon donnant sur rue),

- elle a donc fait réaliser un audit technique dont le rapport du 20 avril 2022 vise l'urgence d'une intervention au regard de l'inertie du syndic,

- ce rapport et les photos constituent un commencement de preuve parfaitement complétée par les mises en demeure et le devis de l'entreprise Caujolle du 11 juillet 2018 qui dès cette date visait les menaces de ruine des appuis en pierre de taille';

- elle ne conteste pas que son expert était l'élève de l'ancien associé de son conjoint mais soutient que les constats techniques sont objectifs alors que le syndic ne produit aucune contestation objective de ce rapport,

- l'entreprise mandatée par le syndic en 2022 n'a pas réglé les problèmes d'infiltrations d'air et d'eau'; son intervention consistait dans la dépose des rosaces et le débroussaillage du balcon,

- elle conteste être intervenue au niveau de la rosace qui donne dans son appartement comme elle conteste avoir mis en place une évacuation de VMC à cet endroit alors que la rosace qui a été bouchée et ne donne pas dans son appartement, 

- elle justifie donc d'une situation d'urgence même en l'absence d'une décision d'assemblée générale en application de l'article 18 de la loi de 1965 et alors que les désordres dénoncés de chute des rosaces sur la voie publique intéressent des parties communes (façade, balcon, ferraillage de ces derniers),

- le rapport d'audit les devis produits confortés par les travaux sur les rosaces suffisent à justifier la demande d'expertise.

- en revanche, le constat d'huissier du 18.1.2023 est insuffisant à rapporter la preuve des réparations sur le balcon et l'état de la façade.



MOTIVATION



Suivant l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Le dommage imminent se définit comme celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le dommage doit donc présenter un caractère de certitude': il s'agit de celui qui se réaliserait nécessairement si les mesures préventives n'étaient pas prises'; il appartient au demandeur à une telle mesure d'apporter la preuve du dommage auquel il est exposé et de sa certitude en l'absence de mesures de prévention.



Mme [H] produit un audit datant du 20 avril 2022 réalisé par [4], faisant état d'un taux d'humidité important au droit des fenêtres de son appartement en raison de la disparition des joints entre les briques de la façade, des traces d'infiltration en sous-face du balcon ainsi qu'un désenrobage des aciers ce qui porte atteinte à la solidité de l'ouvrage.



Cette absence de jointement est apparente sur les photographies réalisées par cet expert mais également sur celles de l'huissier mandaté par le syndic le 18 janvier 2023 pour démontrer la réalisation des réparations des rosaces exclusivement et le nettoyage des balcons. Et il ressort du devis de l'entreprise Caujolle produit à l'assemblée générale du 7 novembre 2018 que les joints de façade étaient à refaire. De sorte que les constatations de l'expert commis par Mme [H] en avril 2022 sont corroborées par celles de l'huissier commis par le syndic et par le devis Caujolle, en conséquence de quoi, le rapport de cet expert est opposable au syndicat des copropriétaires.



Il est aujourd'hui constant, au vu du constat d'huissier que les rosaces ont été réparées et que le balcon du 1er étage a été nettoyé par l'entreprise Edilizacrobatica qui a procédé à la reprise de ciment des ferroneries. En revanche, il n'est pas justifié de la reprise de l'enrobage des aciers en sous-face de balcon. Et, il demeure les problèmes d'humidité dans l'appartement de Mme [H] dus à l'absence de joint sur la façade autour de ses fenêtres, la désolidarisation d'une briquette en façade et les fissures en appui des fenêtres. Et l'expert explique précisément que s'agissant d'un immeuble ancien avec des planchers en bois dont les solives sont encastrées dans les murs, il existe des risques de développement de mérule ou de pourriture, l'ensemble de ces désordres étant dû à un défaut ancien d'entretien des joints. 



En conséquence, dès lors que l'expert indique que les désordres constatés sur les balcons portent atteinte à la solidité de l'ouvrage auxquels il n'a pas été remédié et que les désordres subis dans l'appartement de Mme [H] trouvent leur origine dans la présence d'humidité chronique en provenance de la façade, que ces désordres et leur origine sont connus depuis 2018 (devis Caujolle) et qu'il existe des risques pour l'habitabilité des lieux voire pour la solidité de l'immeuble tout entier, il apparaît que Mme [H] justifie d'un dommage imminent en l'absence de mesures de prévention qu'il appartient au juge des référés de prononcer.



En vertu de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.



Dans ces conditions, l'imminence du dommage justifiant l'urgence, les travaux exigés par le premier juge devront être confirmés à l'exception de ceux relatifs à la réfection des rosaces au vu de leur mise en sécurité. 



Les articles A 444-32, R 444-55 et R 444-3 du code de commerce qui régissent le tarif des commissaires de Justice se suffisent à eux-mêmes sans avoir à en fixer quelque modalité, ni en fixer la charge future.





PAR CES MOTIFS



La cour 



- Confirme l'ordonnance du juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulouse en date du 8 novembre 2022 sauf en ce qu'elle a condamné sous astreinte le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux nécessaires pour remédier au dommage au niveau de l'appartement de Mme [H], concernant la désolidarisation des rosaces pouvant chuter sur le domaine public.



Statuant à nouveau de ce chef':



- Déboute Mme [H] de sa demande visant la réalisation sous astreinte de travaux de reprise des rosaces pouvant chuter sur le domaine public.



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la syndicat des copropriétaires à verser à Mme [H] la somme de 1500€.



- Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens.



- Dit n'y avoir lieu à se prononcer sur les frais et honoraires d'huissier pour l'exécution et le recouvrement des condamnations dont le créancier doit faire l'avance auprès de lui. 



- Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.





LE GREFFIER LE PRESIDENT









M. BUTEL C. BENEIX-BACHER