Cour d'Appel · 2ème chambre section C — 18 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 23/02136 - N° Portalis DBVH-V-B7H-I3UP 



CS



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'UZES

06 juin 2023 RG :12-23-0057



[K]

[J]



C/



Commune de [Localité 5]







































Grosse délivrée

le 

à Me Licini

Cabinet Lamy Pomiès Richaud











COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C



ARRÊT DU 18 JANVIER 2024





Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d'UZES en date du 06 Juin 2023, N°12-23-0057



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Mme Laure MALLET, Conseillère

Mme Corinne STRUNK, Conseillère



GREFFIER :



Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision





DÉBATS :



A l'audience publique du 04 Décembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 18 Janvier 2024.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTS :



Monsieur [X] [K]

né le 28 Juillet 1989 à 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Philippe LICINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro N-30189-2023-3892 du 20/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)





Madame [I] [J] épouse [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Philippe LICINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023-004129 du 27/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)



INTIMÉE :



Commune de [Localité 5] représentée par son Maire en exercice domicilié en cette qualité Hotel de Ville

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Georges POMIES RICHAUD de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Gaëlle D'ALBENAS de la SCP MARGALL-D'ALBENAS, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER





Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile avec ordonnance de clôture rendue le 27 Novembre 2023



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 18 Janvier 2024,



 

EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 1er février 2021, la commune de [Localité 5] a donné à bail à M. [X] [K] et Mme [I] [J] un logement sis [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable d'un montant de 508,04 € charges incluses.



Considérant que des loyers étaient impayés, la Commune de [Localité 5] a fait délivrer le 28 juin 2022 à M. [X] [K] et Mme [I] [J] un commandement visant la clause résolutoire leur enjoignant de payer la somme, en principal, de 2.167,31 € au titre des loyers échus et impayés au 28 juin 2022.



Sur le constat de la persistance de la dette locative et sur saisine de la commune de [Localité 5] par exploit délivré le 11 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Uzès, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire du 6 juin 2023, a :


condamné solidairement M. [X] [K] et Mme [I] [J] à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 4.166,65 € au titre des loyers échus et impayés au mois de novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 29 aout 2023 ;

dit que les locataires devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 6] à [Localité 5], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ordonné à défaut, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

condamné solidairement M. [X] [K] et Mme [I] [J] à payer à la commune de [Localité 5] une indemnité d'occupation d'un montant de 508,04 €,à compter de l'échéance du 1er décembre 2022 en lieu et place du loyer prévu au contrat, jusqu'à son départ effectif des lieux ;

les a condamné in solidum à payer à la commune de [Localité 5] une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

renvoyé le bailleur aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 relative aux procédures civiles d'exécution concernant le sort à réserver aux meubles (articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution) ;

les a condamné in solidum aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer ;

rejeté le surplus des demandes ;

rappelé l'exécution provisoire de la présente décision.




Par déclaration du 22 juin 2023, M. [X] [K] et Mme [I] [J] ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.



Par conclusions notifiées par RPVA le 11 juillet 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet des moyens et prétentions, M. [X] [K] et Mme [I] [J], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 145, 700, 834 et suivants du code de procédure civile, des articles 1128 et 1162 du code civil, et de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, de :

A titre principal,


entendre débouter la commune de [Localité 5] de ses demandes qui se heurtent à contestations sérieuses et l'inviter à mieux se pourvoir,

entendre condamner la commune de [Localité 5] à la prise en charge des frais de justice,

outre les dépens,


A titre reconventionnel et en tout état de cause :


désigner tel expert qu'il plaira à la juridiction de céans sous la surveillance de Monsieur le Président, avec mission habituelle en pareille matière,

dire et juger que l'expert pourra s'adjoindre tout sapiteur de son choix, et devra rendre son rapport dans un délai de quatre mois, après avoir adressé aux parties un pré-rapport et recueilli leurs dires ;

dire et juger qu'il devra rendre un pré-rapport dans un délai de 3 mois, aux termes duquel les parties pourront adresser leurs dires ;

entendre prononcer la consignation des loyers et ce depuis le 1er février 2021.


A titre subsidiaire,


si par l'extraordinaire, la Cour de céans venait à considérer qu'elle peut statuer sur les demandes de la commune de [Localité 5], il conviendra toutefois d'infirmer l'ordonnance critiquée,

entendre limiter la condamnation des époux [K] à la somme de 3.366,65 euros au titre de la créance locative,

entendre condamner la Commune de [Localité 5] à restituer aux époux [K] le dépôt de garantie de 508,94 euros majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard,

entendre prononcer la compensation judiciaire des condamnations à intervenir,

entendre accorder aux époux [K] des délais de 24 mois pour apurer leur dette locative au regard de leur situation familiale,

entendre réserver les frais de justice et dépens.




A l'appui de leur appel, les époux [K] soutiennent, à titre principal, l'existence de contestations sérieuses liées à la présence de désordres affectant le logement telle que de l'humidité dans les pièces de vie, dont leur chambre, des traces de moisissure sur leurs effets personnels ainsi qu'une fuite d'eau dans le logement.



Ils considèrent que l'insalubrité du logement et les désordres manifestes amènent à retenir l'exception d'inexécution opposable à l'obligation de paiement des loyers, laquelle constitue une contestation sérieuse aux demandes formulées par le bailleur. Ils précisent sur ce point que l'appréciation de l'existence d'une exception d'inexécution relève de l'appréciation du juge du fond.



A titre reconventionnel, ils estiment être légitimes à obtenir une solution aux désordres affectant leur logement, notamment la mise en place d'une expertise judiciaire au sens de l'article 145 du code de procédure civile.



Ils font grief à l'ordonnance déférée d'avoir porté la créance locative à la somme de 4.166,65 € alors qu'ils ont subi des saisies sur le compte bancaire à hauteur de 800 euros, qu'ils ont quitté les lieux depuis le 1er mars 2023 et qu'ils n'ont jamais obtenu la restitution de leur caution depuis lors.



La commune de [Localité 5], en sa qualité d'intimée, par conclusions en date du 20 juillet 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, demande à la cour de


confirmer l'ordonnance de référé rendu le 6 juin 2023 par le tribunal de proximité d'Uzès en tous ses points ;

rejeter toutes les demandes de M. [K] et de Mme [J],

rejeter l'exception d'inexécution,

rejeter la demande reconventionnelle,

condamner M. [K] et de Mme [J] in solidum au paiement à la commune de [Localité 5] une somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

les condamner in solidum aux entiers dépens.




A l'appui de ses écritures, la commune de [Localité 5] rappelle tout d'abord que le défaut d'entretien d'un immeuble peut permettre au locataire de demander la résiliation du bail ou l'exécution de travaux de réparation, mais ne justifie en aucun cas le non-paiement des loyers. Elle indique que M. [K] et Mme [J] ont gravement manqué à leur obligation contractuelle de régler le loyer à chaque échéance.



Elle soutient que les appelants ne démontrent pas l'inhabilité du logement et les éléments relevés par l'huissier de justice ne sont pas de nature à qualifier ledit logement d'insalubre, d'autant plus qu'aucune information des désordres allégués n'avait été transmise en mairie avant le 1er mars 2023. Elle considère en conséquence que l'exception d'inexécution n'a aucune portée dans le cas d'espèce puisque les appelants allèguent, sans le moindre commencement de preuve, l'existence de désordres au sein du logement alors que la charge de la preuve leur incombe.



Elle s'oppose à la demande reconventionnelle de désignation d'un expert ainsi que de diminution des loyers dus puisque les appelants ont quitté le logement à la cloche de bois courant mars 2023, que par conséquent, l'expertise judiciaire serait inopportune, d'autant plus qu'elle aura procédé aux travaux dus au mauvais entretien des locaux par les locataires. Elle ajoute qu'en l'état du dossier, aucune preuve des saisies-attribution à hauteur de 800 euros alléguée par les locataires n'est apportée.



La clôture de la procédure est intervenue le 27 novembre 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience du 4 décembre 2023, pour être mise en délibéré au 28 janvier 2024.





MOTIFS DE LA DECISION :

 

Sur la demande principale:



Selon les dispositions des articles 7a et g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

 

L'ordonnance dont appel mentionne que le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Il est ensuite précisé que par exploit du 28 juin 2022, le bailleur a fait commandement d'avoir à payer la somme de 2.167,31 € représentant les loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2022.



Considérant que les causes du commandement n'ont pas été intégralement réglées avant le délai prescrit, le juge de première instance a indiqué que la clause résolutoire était acquise et a constaté la résiliation du bail.



Les appelants soutiennent que l'obligation au paiement des loyers et charges est sérieusement contestable tenant l'état d'indécence du logement, justifiant une réduction des loyers.



A l'appui de leur argumentation, les époux [K] versent au dossier plusieurs photographies, qui ne sont pas datées étant précisé qu'aucun élément ne permet de rattacher ces pièces au logement litigieux, ainsi que deux textos adressés par l'appelant qui affirme l'existence de désordres.

Ceci étant, ces pièces sont insuffisantes et ne peuvent établir à elles seules l'existence de désordres compromettant la décence ou l'habitabilité du logement alors même que l'état des lieux d'entrée ne révélait aucune difficulté, le logement étant décrit de manière contradictoire par les parties comme étant en très bon état.



Par ailleurs, s'il ait fait état dans les écritures d'un dégât des eaux, la commune bailleresse justifie de l'intervention d'un professionnel pour mettre fin au désordre. Pour finir, force est de constater que les locataires n'ont jamais dénoncé au bailleur l'indécence du logement ni l'ont mis en demeure de procéder à la réfection du bien.



En l'état, il n'existe aucune preuve de l'insalubrité du logement et les appelants ne justifient pas d'un motif légitime permettant d'obtenir en appel une expertise judiciaire qui paraît en outre inopportune du fait du départ des lieux des époux [K].



Il résulte de ce qui précède, sachant qu'il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés d'ordonner une diminution des loyers ou indemnités d'occupation ni de se prononcer sur une exception d'inexécution justifiant une diminution du paiement des loyers, que les contestations soulevées par les appelants, au regard des éléments mis en exergue plus avant, ne peuvent être qualifiées de suffisamment sérieuses pour rendre contestable l'obligation du bailleur. 



Ainsi, faute pour les époux [K] de démontrer de l'existence de contestations sérieuses justifiant qu'il soit dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement du bailleur, leur demande en ce sens sera rejetée.



Il résulte de ce qui précède que c'est à juste titre que le premier juge a constaté que les sommes réclamées dans le commandement de payer étaient dues par les locataires, qu'elles n'ont pas été réglées dans le délai imparti et que par le jeu de la clause résolutoire le bail se trouvait résilié. C'est, en conséquence, à bon droit que le premier juge a retenu que la clause résolutoire était acquise, a constaté la résiliation du bail et a fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer. La décision déférée sera confirmée de ces chefs.



S'agissant des sommes réclamées par le bailleur, il convient de constater les époux [K], qui réclament la limitation de la créance locative à la somme de 3.366,65 euros, ne justifient pas de l'effectivité des saisies sur leurs comptes bancaires dont ils se prévalent. La décision déférée sera également confirmée sur le montant de la somme provisionnelle.



De la même manière, la condamnation solidaire des époux [K] au paiement, à titre de provision, de cette somme sera également confirmée, en l'absence d'élément justifiant la réformation de cette condamnation.



Sur les délais de paiement :



L'article 1343-5 du code civil permet d'accorder aux débiteurs impécunieux des délais de paiement qui emprunteront leur mesure aux circonstances, sans pouvoir dépasser trois ans.

Les époux [K] produisent au soutien de leur demande de délai uniquement la décision d'aide juridictionnelle faisant mention d'un revenu fiscal de référence d'un montant de 19.134 euros pour trois personnes composant le foyer fiscal.







Ils ne donnent cependant aucune information sur la réalité de leurs charges permettant d'apprécier leur capacité effective à régler en 24 mensualités le montant de l'arriéré des loyers et charges.



Aucune précision n'est également apportée par les appelants sur les paiements éventuellement réalisés depuis l'ordonnance entreprise.



Tenant ces éléments et tenant le montant de la dette, les délais de grâce sollicités ne peuvent être retenus.



L'ordonnance dont appel qui rejette la demande de délais sera, en conséquence, confirmée.





Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :



Le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglés par le premier juge.



En cause d'appel, il convient d'accorder à la commune de [Localité 5], contrainte d'exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité de 350 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que les appelants seront condamnés à lui régler.



Les époux [K], qui succombent, devront supporter les dépens de l'instance d'appel.



PAR CES MOTIFS, 



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, sur référé, en matière civile et en dernier ressort,



Confirme l'ordonnance de référé rendue le 6 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection d'Uzès en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne solidairement M. [X] [K] et Mme [I] [J] à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 350 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,



Condamne M. [X] [K] et Mme [I] [J] aux dépens d'appel.



Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,