Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 18 janvier 2024

République Française

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 18/01/2024



N° de MINUTE : 24/48 

N° RG 23/01972 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U33S

Jugement (N° 51-22-0005) rendu le 20 Mars 2023 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Douai





APPELANTE



Madame [B] [V] [Y]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Vincent Bué, avocat au barreau de Lille



INTIMÉ



Monsieur [F] [O]

né le 11 Août 1995 à [Localité 6] - de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représenté par Me Philippe Meillier, avocat au barreau d'Arras





DÉBATS à l'audience publique du 16 novembre 2023 tenue par Véronique Dellelis et Emmanuelle Boutié magistrates chargées d'instruire le dossier qui ont entendu les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en ont rendu compte à la cour dans leur délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Ismérie Capiez



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Ménegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Emmanuelle Boutié , conseiller pour le président empeché (article 452 CPC) et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.







Par acte sous seing privé en date du 21 février 2019, Mme [B] [V]-[Y] a donné à bail à M. [F] [O] une parcelle de terre à labour sur la commune de [Localité 5] , lieudit '[Localité 4], cadastrée A[Cadastre 1] pour une superficie de 47a 50ca.



Ce bail, enregistré le 25 février 2019, prévoyait une prise d'effet au 21 février 2019.



La clause relative au fermage est très exactement rédigée comme suit :



ARTICLE 4: MONTANT DU FERMAGE

' Le prix du présent bail est fixé en référence l'Arrêté Préfectoral en vigueur pour chaque année de jouissance:

Terres nues: cent cinquante cinq euros et quatre vingt neuf centimes (loyer annuel en toutes lettres) suivant arrêté du prix du fermage.'



Par lettre recommandée avec accuse de réception en date du 8 avril 2022, expédiée le 10 mai 2022 et réceptionnée le 13 mai 2022, Mme [B] [V]-[Y] a mis en demeure M. [O] d'avoir à payer la somme de 481,88 euros correspondant aux loyers impayés depuis la signature du bail, pour les échéances de 2020 et 2021 (arriéré au 21 février 2022).



Par requête enregistrée le 21 octobre 2022, Mme [B] [V]-[Y] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Douai aux fins d'obtenir, au visa des articles L.411-31 et L.411-53 du code rural et de la pêche maritime :



- la résiliation du bail du 21 février 2019,

- la libération des lieux par M. [F] [O] dans le mois de la notification,

- à défaut, l'application d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour durant six mois,

- la condamnation de M. [O] au paiement d'une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

- la condamnation de M. [O] au paiement de la somme de 481,88 euros au titre des fermages impayés,

- la condamnation de M. [O] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à un triple fermage,

- l'exécution provisoire de la décision,

- la condamnation de M. [O] au paiement d'une indemnité procédurale d'un montant de 750 euros.



Il a été procédé à la tentative de conciliation lors de l'audience non publique du 21 novembre 2022 et aucun accord n'a pu être trouvé. L'affaire a été renvoyée en audience de jugement.



Par jugement en date du 20 mars 2023, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure au jugement et des demandes et moyens des parties, le tribunal paritaire des baux ruraux de Douai a :



- dit que le fermage fixé au bail souscrit entre les parties le 21 février 2019 est fixé à la somme annuelle de 74,05 euros,

- débouté Mme [B] [V]-[Y] de sa demande de résiliation du bail et de dommages et intérêts,

- condamné M. [O] à payer à Mme [V]-[Y] la somme de 215,46euros au titre des fermages arrêtés au 21 février 2022,

- octroyé un délai d'un mois à M. [O], à compter de la notification de la présente décision, pour s'acquitter de cette somme,

- débouté Mme [B] [V]-[Y] du surplus de ces demandes, en ce compris celle relative à l'indemnité procédurale,

- rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, en sa rédaction applicable depuis le 1er janvier 2020, la présente procédure est de droit exécutoire à titre provisoire,

- condamné Mme [B] [V]-[Y] aux dépens.



Mme [B] [V]-[Y] a interjeté appel de cette décision, la déclaration d'appel visant l'ensemble des dispositions du jugement entrepris.



Lors de l'audience devant cette cour, Mme [V]-[Y] soutient ses conclusions déposées lors de l'audience et dûment visées par le greffe par lesquelles elle demande à cette cour de :



- réformer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Douai du 20 mars 2023 en ce qu'il a :

* dit que le fermage fixé au bail souscrit entre les parties le 21 février 2019 est fixé à la somme annuelle de 74,05 euros,

* débouté Mme [B] [V]-[Y] de sa demande de résiliation du bail et de dommages et intérêts,

* condamné M. [O] à payer à Mme [V]-[Y] la somme de 215,46euros au titre des fermages arrêtés au 21 février 2022,

* octroyé un délai d'un mois à M. [O], à compter de la notification de la présente décision, pour s'acquitter de cette somme,

* débouté Mme [B] [V]-[Y] du surplus de ces demandes, en ce compris celle relative à l'indemnité procédurale,

* rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, en sa rédaction applicable depuis le 1er janvier 2020, la présente procédure est de droit exécutoire à titre provisoire,

 *condamné Mme [B] [V]-[Y] aux dépens.

Statuant à nouveau en cause d'appel:

- prononcer la résiliation du bail rural en date du 21 février 2019 portant sur la parcelle sise à [Localité 5] cadastrée section A [Cadastre 1] lieudit '[Localité 4]' d'une superficie de 47 ares 50ca,

- dire que M. [O] devra libérer dans le mois de la signification de la décision à venir, il sera redevable d'une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 50 euros par jour de retard pendant six mois,

- condamner M. [O] à payer la somme totale de 481,88 euros à Mme [V] représentant les fermages échus ainsi que la quote-part d'impôt foncier pour les années 2019 à 2021 outre les intérêts de retard,

- condamner M. [O] à payer à Mme [V] une indemnité d'occupation d'un triple fermage jusqu'à la libération effective de la parcelle sise à [Localité 5] section A[Cadastre 1] lieudit '[Localité 4]' d'une superficie de 47a 50ca,

- condamner M. [O] à payer la somme de 750 euros à Mme [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens dont les deux sommations de payer.



Mme [B] [V]-[Y] fait essentiellement valoir que M. [O], titulaire du bail entend limiter le fermage 'en dehors de la troisième année de jouissance' à un montant de 74,05 euros en violation des articles L.411-13 du code rural et de la pêche maritime, disposition d'ordre public en matière de baux ruraux sanitaires et des articles 1103 et 1193 du code civil. Elle précise que M. [O] ne peut se faire justice lui-même en 'proratisant' unilatéralement le fermage sur la base de 155,89 euros 'l'hectare' alors que la convention souscrite par les parties ne comporte aucune référence de surface explicite.

Elle ajoute que si le preneur a, lors de la conclusion du bail, contracté à un prix supérieur d'au moins un dixième de la valeur locative fixée par arrêté préfectoral, seule l'action en révision du prix, qui doit être introduite au cours de la troisième année de jouissance, lui est ouverte de sorte qu'en l'espèce, la convention ayant débuté le 21 février 2019, toute action en révision du prix anormal aurait dû être engagée par l'une des parties pour la troisième année de jouissance soit entre le 21 février 2021 et le 21 février 2022.

L'appelante soutient en outre qu'alors qu'aucun règlement des 'trois échéances contractuelles' n'est intervenu dans les trois mois et après rappel de l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime, la résiliation du bail est encourue sur la parcelle affermée.

Elle précise aussi que pour le bail initial et en l'absence de toute saisine de juridiction à la troisième année de jouissance, la convention des parties sur la valeur locative en monnaie fait loi en application de l'article 1103 du code civil.



M. [F] [O] soutient ses conclusions déposées lors de l'audience et dûment visées par le greffe par lesquelles il demande à cette cour de :



- déclarer M. [O] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Douai du 20 mars 2023 notamment en ce qu'il a:

*dit que le fermage fixé au bail souscrit entre les parties le 21 février 2019 est fixé à la somme annuelle de 74,05 euros,

*débouté Mme [B] [V]-[Y] de sa demande de résiliation du bail et de dommages et intérêts,

* débouté Mme [B] [V]-[Y] du surplus de ces demandes, en ce compris celle relative à l'indemnité procédurale,

* rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, en sa rédaction applicable depuis le 1er janvier 2020, la présente procédure est de droit exécutoire à titre provisoire,

* condamné Mme [B] [V]-[Y] aux dépens.

Si par extraordinaire, la cour venait à infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Douai en date du 23 mars 2023, et statuant à nouveau:

- déclarer M. [F] [O] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

- débouter Mme [V]-[Y] de sa demande de résiliation de bail rural du 21 février 2019 portant sur la parcelle sise à [Localité 5] cadastrée section A[Cadastre 1] lieudit '[Localité 4]' d'une superficie de 47ares 50ca;

- débouter Mme [V]-[Y] de sa demande de dommages et intérêts,

- débouter Mme [V]-[Y] de sa demande de voir condamner M. [O] au paiement de la somme de 481,88 euros représentant les fermages échus ainsi que la quote-part d'impôt foncier pour les années 2019 à 2021 outre les intérêts de retard,

- débouter Mme [V]-[Y] du surplus de ses demandes, en ce compris celle relative à l'indemnité d'occupation et à la demande d'astreinte provisoire,

- débouter Mme [V]-[Y] de sa demande d'astreinte dont le montant est fixé provisoirement à 50euros par jour de retard pendant 6 mois,

En tout état de cause,

- condamner Mme [B] [V]-[Y] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



M. [O] soutient essentiellement que la commune intention des parties a été de fixer le prix à l'hectare conformément au montant mentionné dans l'arrêté préfectoral de sorte que le fermage pour l'année 2019 s'élève à la somme de 74,05 euros. Il précise qu'il a réglé l'intégralité des fermages dus de sorte qu'il n'a commis aucun manquement susceptible d'entraîner la résiliation du bail.

A titre subsidiaire, M. [O] soutient que si par impossible, la cour venait à prononcer la résiliation du bail et condamner M. [O] au paiement des fermages échus, il y aurait lieu de débouter Mme [V]-[Y] de sa demande de dommages et intérêts dans la mesure où cela constituerait un enrichissement injustifié et une double réparation de son préjudice.



Il est pour le surplus renvoyé aux écritures des parties pour un exposé complet de leurs moyens et arguments. 



MOTIFS



Sur la demande principale



Aux termes des dispositions de l'article 1193 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.



L'article 1188 du même code dispose que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.



Il résulte des dispositions de l'article 1190 du code civil que dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur.



En l'espèce, le contrat de bail régularisé par les parties comporte une clause relative au montant du fermage ainsi libellée :



'ARTICLE 4: MONTANT DU FERMAGE

Le prix du présent bail est fixé en référence à l'Arrêté Préfectoral en vigueur pour chaque année de jouissance.

Terres nues: cent cinquante cinq euros et quatre vingt neuf centimes ( loyer annuel en toutes lettres) suivant arrêté du prix du fermage.'







Mme [V]-[Y] fait valoir que cette clause ne comporte aucune précision relative à la surface et qu'elle prévoit de façon claire que le montant du loyer annuel s'élève à la somme de 155,89 euros de sorte qu'il convient de revenir à la commune intention des parties.



Toutefois, le tribunal a justement relevé qu'il résulte de l'arrêté préfectoral du 27 septembre 2018, relatif au prix des fermages, que le prix maximal pour les terres est fixé à la somme de 155,89 euros par hectare, ce montant correspondant au centime près à celui indiqué au bail conclu le 21 février 2019 entre les parties, lequel fait directement référence à cet arrêté.



Par ailleurs, si l'appelante invoque les dispositions de l'article L.411-13 du code rural et de la pêche maritime qui prévoient que 'le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d'au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail, peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire qui fixe, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, le prix normal du fermage', force est de constater qu'aucune des parties ne sollicite la modification du fermage fixé contractuellement, s'agissant d'interpréter dans le cadre du présent litige la commune intention des parties résultant de la clause qui détermine le montant du fermage, ainsi que l'a relevé avec pertinence le tribunal.



Dès lors, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que par application de l'article 1190 du code civil, le montant du fermage contractuellement prévu doit être considéré comme étant celui pour un hectare et que le montant du fermage est à la date du contrat le suivant :

155,89€ x 4750 /1000 = 74,05 euros.



Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.





Sur la demande de résiliation du bail



Aux termes des dispositions de l'article L.411-31 I du code rural et de la pêche maritime, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L.411-32 et L.411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants:

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition; (...)



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 mai 2022, Mme [V]-[Y] a mis M. [O] en demeure de s'acquitter des fermages échus depuis 2019 pour un montant total de 481,88 euros, ce courrier rappelant les dispositions de l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime.



Si Mme [V]-[Y] fait valoir que le paiement intégral des fermages dus par le preneur n'est pas intervenu dans le délai de trois mois après cette mise en demeure portant sur trois échéances contractuelles échues, M. [O] justifie avoir établi deux chèques de 89,30 euros au titre des fermages dus pour l'année 2019 et de 89,77 euros au titre des fermages dus pour l'année 2020 et les avoir communiqués à Mme [V]-[Y] par acte d'huissier de justice en date du 20 janvier 2021.



Alors que les chèques établis par M. [O] portent sur les sommes dues au titre des fermages, Mme [V]-[Y] ne conteste pas avoir refusé ces règlements de sorte qu'elle ne démontre pas l'existence de défauts de fermage justifiant de prononcer la résiliation du bail.



En conséquence, elle sera déboutée de sa demande au titre de la résiliation du bail ainsi que de sa demande indemnitaire subséquente.



La décision entreprise sera donc confirmée de ces chefs.

 



Sur la demande de condamnation au paiement des fermages



Aux termes des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. 

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, il n'est pas contesté que Mme [V]-[Y] n'a pas procédé à l'encaissement des chèques relatifs au paiement des fermages pour les années 2019 et 2020.



En outre, il résulte du calcul réalisé par la FDSEA du Nord le 18 mai 2022, notifié à Mme [V]-[Y] par acte d'huissier de justice en date du 31 mai 2022, que les fermages dus pour 2019 s'élèvent à la somme de 74,05 euros, que ceux dus pour l'année 2020 s'élèvent à la somme de 74,45 euros et au même montant pour l'année 2021 de sorte qu'au vu des taxes et dégrèvements justifiés par l'appelante, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [O] à payer à Mme [V]-[Y] la somme de 215,46 euros au titre des fermages et ce dans le délai d'un mois à compter de la notification de la présente décision, M. [O] ayant réalisé les démarches pour régler en temps utile les fermages pour les années 2019 et 2020.





Sur les autres demandes



La décision entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [V]-[Y], partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.



Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner à verser à M. [O] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne Mme [B] [V]-[Y] à payer à M. [F] [O] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



Condamne Mme [B] [V]-[Y] aux entiers dépens.











Le greffier







Ismérie CAPIEZ







P/Le président empêché l'un des conseillers ayant délibéré ( article 456 CPC) 



Emmanuelle Boutié