Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 18 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 18 JANVIER 2024



N° 2024/ 30













Rôle N° RG 23/02164 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKYRD







[I] [L]

[X] [L]





C/



[J] [S]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Jean-baptiste POLITANO





Me Jean-marc CABRESPINES









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 12 Décembre 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 21/05074.





APPELANTS





Monsieur [I] [L], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]



représenté par Me Jean-Baptiste POLITANO, avocat au barreau de TOULON







Monsieur [X] [L], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]



représenté par Me Jean-Baptiste POLITANO, avocat au barreau de TOULON





INTIME



Monsieur [J] [W] [S]

né le 01 Septembre 1959 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] [Localité 2] 





représenté par Me Jean-marc CABRESPINES, avocat au barreau de TOULON













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 08 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 





Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





























































EXPOSÉ DU LITIGE : 



Par acte sous seing privé du 9 août 2018 avec effet au 20 août 2018, par l'intermédiaire de la SA BILLON SYCOLOGE, M. [J] [S] a consenti à bail à M. [I] [L] et M. [X] [L] un logement situé [Adresse 6], [Localité 4], moyennant un loyer initial révisable de 680 euros par mois, outre une provision sur charges de 140 euros par mois.



Par acte du 10 février 2021, le bailleur a fait délivrer à l'endroit des locataires un congé pour vendre à effet au 19 août 2021.



Par acte du 11 octobre 2021, M. [S] a fait assigner M. [I] [L] et M. [X] [L] aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir prononcer la validité du congé pour vendre, ordonner l'expulsion des défendeurs et leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant du dernier loyer, soit 700 euros jusqu'à la libération des lieux et à la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Par jugement contradictoire du 12 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon a statué ainsi : 



- CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré par Monsieur [J] [S] à Monsieur [I]

[L] et Monsieur [X] [L] à la date du 10 février 2021,

- AUTORISE Monsieur [J] [S], à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 6] à [Localité 7], à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [I] [L] et Monsieur [X] [L] et à celle de tous occupants de leur chef, avec, les cas échéant, le concours de la Force Publique, dans le respect des dispositions des articles L 411-1, L412-1 et suivants et R 411-1 et suivants, R412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d'Exécution,

- CONDAMNE Monsieur [I] [L] et Monsieur [X] [L] à payer à Monsieur

[J] [S] la somme mensuelle de 700 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter du mois de septembre 2021 jusqu'à leur départ effectif des lieux, dont à déduire les sommes déjà versées à ce titre, 

- DEBOUTE Monsieur [J] [S] de sa demande au titre du préjudice moral ;

- DEBOUTE Monsieur [I] [L] et t Monsieur [X] [L] de leurs demandes en

constatations de falsification de signature, diminution du montant du loyer, restitution de la somme

de 4100 euros, et réalisation d'une expertise graphologique ; 

- DEBOUTE Monsieur [I] [L] et Monsieur [X] [L] de leurs demandes au titre du préjudice moral ; 

- DEBOUTE Monsieur [J] [S] de ses demandes sur le fondement de l'article 700 du code de

procédure civile ; 

- CONDAMNE Monsieur [I] [L] et Monsieur [X] [L] aux dépens de l'instance, 

- DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 





Le jugement déféré retient essentiellement que la condition d'âge prévue par l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 se cumule avec une condition de ressources à évaluer à la date de notification du congé, soit en février 2021 ; que M. [I] [L] ne produit aucun justificatif de ses ressources à cette date ; que si ce dernier conteste les signatures du bail et celles de son fils, les documents qu'ils produits ne peuvent être retenus à titre de comparaison ; que les documents produits par le bailleur permettent au contraire de voir qu'il existe des similitudes avec les signatures apposées sur le contrat de bail ; qu'une expertise graphologique n'est donc pas nécessaire ; qu'il n'y a pas de parking évoqué dans le contrat de bail et l'absence d'un parking privatif ne constitue pas un critère de non décence du logement.



Par déclaration du 7 février 2023, M. [I] [L] et M. [X] [L] ont relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.





Par ordonnance du 27 février 2023, le président de la chambre 1-7 a fixé l'affaire à bref délai. 

 



Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2023, auxquelles il sera référé plus amplement, MM [L] demandent de voir : 



- À TITRE PRINCIPAL, 

- INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de TOULON, pôle JCP, 

- ET STATUANT À NOUVEAU : 

- CONSTATER la différence de signature et JUGER que les signatures présentent sur le bail ont été falsifiées, 

- CONSTATER DIRE ET JUGER que Monsieur [X] n'a jamais été partie au contrat, 

- En conséquence CONSTATER DIRE ET JUGER que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable au litige, 

- CONSTATER, DIRE ET JUGER que Monsieur [I] [L] remplit parfaitement les deux 

conditions posées par l'article 15, III de la loi du 06 juillet 1989, 

- PRONONCER la nullité du congé pour vente délivré par Monsieur [S] pour inobservation de l'article 15, III de la loi du 06 juillet 1989 délivré le 10 février 2021, 

- ORDONNER le renouvellement automatique du contrat de bail d'habitation au bénéfice de Monsieur [L], 

- RECONVENTIONNELLEMENT 



- CONSTATER que Monsieur [S] a manqué à ses obligations de bailleur et notamment à son obligation de délivrance concernant le parking privatif, 

- PRONONCER la diminution du loyer à hauteur de 100 € par mois et ce depuis l'entrée dans les lieux du requérant et pour l'avenir et CONDAMNER Monsieur [S] à payer à Monsieur [L] la somme de 5500 € au titre des loyers indument versés, décompte arrêté au 09/03/2023, 

- CONDAMNER Monsieur [S] à payer à Monsieur [L] la somme de 5000 € en réparation de son préjudice moral, 

- SUBSIDIAIREMENT 

- ORDONNER une expertise graphologique sur le bail conclu entre les parties et produit par Monsieur [S] concernant les deux signatures présentes sur ledit bail, 

- DESIGNER tel expert qu'il plaira à votre juridiction avec les missions habituelles en pareille matière,

- RESERVER les frais irrépétibles et les dépens, 

- EN TOUT ETAT DE CAUSE, 

- DEBOUTER Monsieur [J] [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

- CONDAMNER Monsieur [S] à payer à Monsieur [L] la somme de 3000 € au titre 

des frais irrépétibles, outre les dépens de l'instance, 



MM [L] font essentiellement valoir que par décision du 25 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, a constaté la résiliation du bail au 24 novembre 2020, ordonné le départ immédiat des locataires, ordonné leur expulsion, les a condamnés solidairement à payer à M. [S] la somme de 10000 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités jusqu'à septembre 2022 ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation de 821 euros d'octobre 2022 jusqu'à leur départ effectif des lieux ; qu'il a interjeté appel de cette ordonnance ; que le paiement des loyers n'ait effectué que par M. [I] [L] ; qu'il est le seul signataire du bail comme de l'état des lieux d'entrée ; que son fils n'a jamais été locataire de l'appartement ; que seul M. [I] [L] avait signé le premier bail, le second bail comportant de fausses signatures ; que M. [X] [L] était seulement hébergé à titre gratuit ; que M. [I] [L] remplit la condition d'âge prévue par l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que la condition de ressources à la date de notification du congé ; qu'il n'a jamais pu profiter d'une place de parking alors qu'il a payé le loyer correspondant ; que le dossier de diagnostic technique ne lui a pas été remis ; qu'il a dû attendre plus de 3 ans avant de recevoir la contrat de bail. 





Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 avril 2023, auxquelles il sera référé plus amplement, M. [S] demande de voir : 



- DECLARER mal fondé l'appel de Monsieur [I] [L] et Monsieur [X] [L] à l'encontre de la décision rendue le 12 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULON, 

- Par conséquent, 

- CONFIRMER la décision déférée en toutes ses dispositions, 

- DEBOUTER Monsieur [I] [L] et [X] [L] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

- Y ajoutant, 

- CONDAMNER Monsieur [I] [L] et [X] [L] à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



M. [S] fait essentiellement valoir que M. [X] [L] étant indisponible lors de la signature, M. [I] [L] a pu partir avec le bail mais ne le restituera que plusieurs mois après; que par l'intermédiaire de Mme [L], les consorts [L] ont saisi le juge des contentieux de la protection de Toulon afin de solliciter la rétractation de l'ordonnance de référé du 22 novembre 2022 ; que les appelants sont bien les signataires du bail et doivent être déclarés cotitulaires de ce bail ; que ne sont versés aucun justificatif de ressources de M. [X] [L] ; que le bailleur a des ressources qui sont en deçà du plafond des ressources fixé par arrêté du 24 décembre 2020 ; qu'il est donc dispensé de toute offre de relogement ; qu'il y a eu une erreur dans la rédaction de l'annonce publiée par l'agence immobilière sur l'existence d'un parking privatif ; que le bail ne prévoit pas l'existence d'un tel parking ; qu'il n'a pas manqué à l'entretien des lieux loués ; que la non remise du diagnostic technique n'est pas sanctionnée.



La procédure a été clôturée à l'audience.





MOTIVATION : 





Sur la co-titularité du bail et la signature par M. [X] [L] : 



En vertu de l'alinéa 1er de l'article 287 du code de procédure civile, si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui lui est attribuée, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte.



L'article 288 du même code dispose qu'il appartient au juge de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d'écriture.



En l'espèce, il est constant que même si M. [I] [L] dénie sa signature figurant sur le bail daté du 9 août 2018 produit en pièce n°1 par M. [J] [S], il reconnaît être locataire de l'intimé dans les conditions prévues par ledit bail.



Quant à la signature de son fils, M. [X] [L], elle est déniée par ce dernier même si le bailleur verse aux débats le dossier de demande de location établi le 13 juin 2018 par le cabinet BILLON SYCOLOGE en vue de l'établissement du contrat. 







Or, ce dossier fait apparaît que les locataires devaient être M. [I] [L] et M. [X] [L] et contient la pièce d'identité, l'avis de situation déclarative à l'impôt sur le revenu 2017 et trois attestations de paiement de pensions d'invalidité par la Caisse primaire d'assurance maladie du Var pour M. [I] [L], ainsi que la copie du contrat de travail, trois bulletins de paie et l'avis d'impôt 2016 pour M. [X] [L].



Les exemplaires de signature produits par les appelants ne sont pas exploitables du fait qu'ils figurent sur des documents tronqués ou non datés.



Cependant, en comparant la signature figurant sur le contrat de travail signé le 10 juin 2014 par M. [X] [L] et celles figurant sur le bail et l'acte d'engagement de règlement des loyers et charges qui y est annexé, il existe des similitudes, telles qu'elles ont été retenues par le jugement déféré.



De plus, si M. [I] [L] allègue que le document produit par M. [S] avec deux signatures est un faux car il aurait signé seul le bail initial, il ne verse pas aux débats ce prétendu premier bail.



En plus, les appelants n'apportent aucune explication plausible sur le fait que le mandataire du bailleur détient des documents administratifs et financiers du père et du fils, que le dossier de demande de location a été fait à leurs deux noms et que la première page du bail mentionne également leurs deux noms sous la rubrique 'preneurs'.



Par conséquent, sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une expertise graphologique, il convient de décider que M. [X] [L] a bien signé le contrat de bail du 9 août 2018 et qu'il est co-titulaire dudit bail.



Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point. 





Sur le congé pour vendre délivré par le bailleur : 



Il résulte de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. 

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.



L'article 15 III prévoit que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour attribuer des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitées et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. 

L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.



Il est constant que les ressources des colocataires doivent être appréciées séparément.



En l'espèce, par acte d'huissier du 10 février 2021 signifié aux deux locataires, M. [S] leur a délivré un congé pour vendre pour le 19 août 2021 à minuit. 

Ledit congé comportait offre de vente des locaux loués pendant les deux premiers mois au prix de 150000 euros net vendeur.



M. [I] [L] prétend que M. [S] n'a pas respecté les conditions d'âge et de ressources du locataire prévues à l'article 15 précité.



En effet, si ce dernier est bien âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du contrat, soit le 19 août 2021, et que le montant de ses ressources annuelles à la date de notification du congé sont bien inférieures au plafond de ressources tel que déterminé par arrêté du 24 décembre 2020, il convient de vérifier que tel est le cas pour M. [X] [L], son colocataire. 

Or, celui-ci était âgé, au 19 août 2021, de 42 ans et ne justifie pas de ses conditions de ressources.



Ainsi, ne sont pas remplies les conditions fixées par l'article 15 précité concernant l'obligation pour le bailleur de proposer aux locataires une solution de relogement. 



De plus, M. [S] justifie avoir perçu, à la date de notification du congé, des ressources annuelles inférieurs au plafond fixé par l'arrêté du 24 décembre 2020 susvisé.



Ainsin le bailleur n'avait pas non plus sur ce fondement à proposer un relogement à ses locataires.



Le congé pour vendre délivré par acte du 10 février 2021 doit être déclaré valable, la demande d'annulation des appelants étant infondée.



Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé sur ce point et sur les dispositions subséquentes autorisant M. [S] à faire procéder à l'expulsion de M. [I] [L] et de M. [X] [L], les condamnant à lui payer la somme mensuelle de 700 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter du mois de septembre 2021 jusqu'à leur départ effectif, dont à déduire les sommes déjà versées à ce titre.





Sur le respect de ses obligations par le bailleur : 



L'article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.



En l'espèce, les appelants demandent la diminution du loyer car le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance, les locataires n'ayant pu jamais jouir d'un parking privatif et s'étant plaint de différents désordres. 





Si l'annonce versée aux débats par les consorts [L] fait état d'un parking privatif dans la description du bien à louer, il n'en est rien dans le contrat de bail où n'est pas mentionné la location d'un garage ou d'un parking.



Ainsi, les locataires ne pouvaient pas ignorer que le bien loué ne comportait pas de parking privatif et le manquement à son obligation de délivrance par le bailleur n'est donc pas établi.



Quant aux désordres ou réparations invoqués, MM. [L] ne précisent pas en quoi ils consistent, ce qui ne permet pas à la cour de vérifier que le logement loué ne respecte pas les critères de décence prévus par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.



De plus, M. [S] justifie de factures datant de l'année 2019 concernant la rénovation d'un volet roulant, la pose de porte-fenêtres ou encore d'une facture de décembre 2018 relative à d'autres menus travaux effectués dans l'appartement. 



Il convient donc de débouter les appelants de leur demande de réduction de loyer comme étant insuffisamment justifiée et en restitution de la somme de 5500 euros au titre de loyers indûment versés et donc de confirmer le jugement déféré sur ce point.



Quant au dossier de diagnostic technique qui doit être fourni en annexe du bail, les appelants ne démontrent pas que l'absence de ces documents leur a causé un préjudice qu'ils évaluent, sans justification, à la somme de 5000 euros.



De même, ne saurait être retenue leur demande fondée sur la falsification du bail qui n'est pas non plus établie.



Le jugement déféré sera également confirmé sur ces points.









Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : 



En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



En l'espèce, il convient de condamner M. [I] [L] et M. [X] [L], qui succombent, aux dépens d'appel.



En outre, il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur les dépens de première instance. 



Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.



Il paraît équitable que M. [I] [L] et M. [X] [L] soient condamnés à payer à M. [S] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.



Le jugement déféré sera confirmé sur les frais irrépétibles de première instance.





PAR CES MOTIFS : 



La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe : 





CONFIRME en toute ses dispositions le jugement déféré rendu le 12 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon ; 



Y AJOUTANT : 



CONDAMNE M. [I] [L] et M. [X] [L] à payer à M. [J] [S] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; 









CONDAMNE M. [I] [L] et M. [X] [L] aux dépens d'appel ; 





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,