Cour d'Appel · Chambre 1-9 — 18 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9



ARRÊT AU FOND 

DU 18 JANVIER 2024



N° 2024/018 













Rôle N° RG 23/01473 N° Portalis DBVB-V-B7H-BKWBV







S.A.R.L. JLV PROMOTION

Société SCCV VILLA MILOS





C/



Syndicat des copropriétaires [Adresse 5]















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Joseph MAGNAN



Me Agnès ERMENEUX













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge de l'exécution de NICE en date du 16 Janvier 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/04762.





APPELANTES



S.A.R.L. JLV PROMOTION 

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 3]





Société SCCV VILLA MILOS 

société civile immobilière de construction-vente, dont le siège social est [Adresse 7],

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité Chez JLV PROMOTION, [Adresse 3]



Toutes deux représentées par par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

plaidant par Me Camille AUGIER de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER





INTIMÉ



Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice, la S.A. S. SAFI MÉDITERRANÉE, immatriculée au R.C.S. de NICE sous le numéro 390 268 977, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 1]



représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

plaidant par Me Céline CECCANTINI, avocat au barreau de NICE, substituée par Me Agnès ERMENEUX, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 29 Novembre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Evelyne THOMASSIN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Evelyne THOMASSIN, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024.



ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024,



Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Faits, procédure et prétentions des parties :



Le SDC de la résidence [Adresse 5] a été autorisé à prendre une inscription d'hypothèque provisoire sur les biens de la SCCV Villa Mylos pour avoir garantie du paiement d'une somme de 400 000 €. Il est le voisin d'une construction entreprise par la SCCV qui, pour cela, a démoli une maison de ville adjacente en juin 2020 et il a obtenu une expertise judiciaire après avoir dénoncé l'apparition de fissures sur son propre bâtiment, dès le mois de juillet 2020, ce pourquoi, afin de garantir ses droits, une hypothèque provisoire a été autorisée sur les lots non encore vendus du projet immobilier.



Par assignation du 20 décembre 2021, la SCCV a assigné le SDC afin d'obtenir une substitution de garantie et mettre en place une garantie bancaire, dans les plus brefs délais afin de continuer la commercialisation des lots et permettre aux acquéreurs de bénéficier des dispositions de la loi Pinel.



Le juge de l'exécution de Nice, le 16 janvier 2023 a :

- déclaré irrecevable une société JLV Promotion en son intervention volontaire aux côtés de la SCCV Villa Mylos,

- débouté cette dernière de sa demande en rétractation de l'ordonnance autorisant l'inscription,

- débouté les parties de leurs autres demandes,

- condamné la société la villa Mylos à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.



Il retenait que le propriétaire des biens sur lesquels une hypothèque est inscrite est la SCCV Villa Milos et que son associé, non propriétaire, la société JLV Promotion, n'a donc pas intérêt à agir en intervention volontaire. Il estimait, sur la base de l'avis expertal que le lien de causalité entre les dommages et le chantier voisin était acquis et que le coût des travaux était difficile à cerner, nécessairement à ré-évaluer par rapport de la date de l'expertise et admettait des risques de non recouvrement, dès lors qu'il était indiqué le besoin de libérer les fonds avant d'entreprendre un nouveau projet, ce qui marquait nécessairement un manque de trésorerie de la société.



La décision ainsi rendue a été notifiée par le greffe du juge de l'exécution, la société JLV Promontion et la société SCCV Villa Milos en ont fait appel par déclaration dans les 15 jours, auprès de la cour. 



Un avis de fixation a été adressé aux appelantes le 7 mars 2023, à la suite duquel elles ont pris un premier jeu de conclusions le 30 mars 2023 auquel le SDC [Adresse 5] a répondu le 24 avril 2023.



Le 30 octobre 2023, le SDC a communiqué des pièces complémentaires selon bordereau.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 octobre 2023 à 8h09.



La SARL JLV Promotion et la SCCV Villa Milos ont à nouveau conclu le 31 octobre 2023 à 18h32 avec communication de deux nouvelles pièces.



Par conclusions de procédure du 27 novembre 2023, les appelants demandent la révocation de l'ordonnance de clôture et à défaut que soient écartées des débats les pièces communiquées le 30 octobre 2023 par le SDC, intimé.



Leurs moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 30 mars 2023, auxquelles il est renvoyé, la société JLV Promotion et la SCCV Villa Milos demandent à la cour de :

Vu les articles 328 et suivants du Code de procédure civile, 

Vu l'article L.213-6 du code de l'organisation judiciaire, 

Vu l'article L512-1 et L512-2 al. 2 du code des procédures civiles d'exécution, 

Vu l'article R.512-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

- réformer en tout point le jugement rendu par le Juge de l'exécution du Tribunal Judiciaire de Nice en date du 16.01.2023 et statuant de nouveau : 

A titre liminaire, prendre acte l'intervention volontaire de la SARL JLV Promotion, 

- ordonner la mainlevée de la mesure conservatoire tenant l'absence de créance paraissant fondée en son principe et/ou de justification de circonstances susceptible d'en menacer le recouvrement 

- ordonner en conséquence la main levée et la radiation de l'hypothèque conservatoire prise par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sur les biens dont les références cadastrales suivent, à savoir [Adresse 4] cadastrée section IY [Cadastre 2] : 

Lot 11 : au deuxième étage un appartement de type T2 comprenant un séjour/cuisine, une chambre et une salle d'eau et un WC d'une superficie d'environ 41,50 m2 ; 

Lot 15 : au troisième étage un appartement de type T2 comprenant un séjour/cuisine, une chambre et une salle d'eau et un WC d'une superficie d'environ 41.50 m2 

Lot 19 : au quatrième étage un appartement de type T2 comprenant un séjour/cuisine, une chambre et une salle d'eau et un WC d'une superficie d'environ 41.75 m2 

- juger que le service de la publicité foncière de [Localité 6] procédera à la radiation de cette 

hypothèque judiciaire provisoire sur présentation de la décision à intervenir, 

ou à défaut,

- condamner le syndicat à procéder à la radiation et à la mainlevée de l'hypothèque judiciaire 

déposée le 2 novembre 2021 sous astreinte de 1 000 € par jour de retard, 

- juger que les frais de main levée et de radiation de l'hypothèque judiciaire conservatoire seront à la charge du syndicat des copropriétaires, 

En tout état de cause, 

- condamner le Syndicat des copropriétaires SDC [Adresse 5] à payer la somme de 10 210€ au bénéfice de la SCCV villa Milos au titre de la réparation du préjudice causé par la mesure conservatoire, 

- condamner le Syndicat des copropriétaires SDC [Adresse 5] à payer la somme de 125 800.40€, au bénéfice de la Société JLV PROMOTION au titre de la réparation du préjudice causé par la mesure conservatoire,

- condamner le Syndicat des copropriétaires SDC [Adresse 5] à verser à la SCCV Villa Milos et à la société JLV Promotion une somme de 8 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Me Joseph MAGNAN, Avocat aux offres de droit. 









Elles exposent subir l'indisponibilité des lots qui représentent une valeur de 795 700 €, ce qui rend également impossible la récupération des avances de trésorerie. La caution bancaire ayant été refusée par le SDC, la société SSCV Villa Milos a dû la résilier et se présente désormais en l'état. La société JLV Promotion est associée de la société SCCV Villa Milos à hauteur de 95 %, elle subit donc directement les conséquences de l'impossibilité de vendre les lots et de clôturer les opérations. Elle a donc intérêt à agir en indemnisation du préjudice subi, du fait de la mesure conservatoire et intérêt à appuyer les demandes de la SCCV. Elles auraient pu engager de nouvelles opérations de promotion, mais ne le peuvent sans cette trésorerie. Contester une mesure conservatoire et invoquer le préjudice qui en résulte n'est pas seulement offert au débiteur saisi. L'expert n'a jamais pu chiffrer précisément le montant des travaux de reprise et n'a jamais avancé le chiffre de 400 000 €. De plus, dans sa réclamation le SDC a inclus plusieurs lots privatifs, ce qui ne lui revient pas de faire, il n'est en charge que des parties communes. Sa solvabilité ne peut être mise en doute, elle est assurée auprès de la SMA SA dont il n'est pas justifié qu'elle ait refusé sa garantie, bien au contraire, le risque est couvert par le contrat, son associée le JLV Promotion est tenue solidairement de ses dettes, elle est solvable. La SCCV aura des recours contre les constructeurs responsables. Le juge de l'exécution a inversé la charge de la preuve sur le risque de non recouvrement. Elles développent dans leurs conclusions les éléments de préjudice qu'elles ont subi du fait de la mesure conservatoire abusive qui rend la vente des lots impossible.



Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions de procédure du 3 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé, le SDC [Adresse 5], demande à la cour de rejeter des débats des conclusions notifiées après l'ordonnance de clôture. Sur le fond, ses écritures datent du 24 avril 2023 et elle sollicite :

In limine litis,

Vu les articles 122 et 547 du Code de procedure civile,

Vu le jugement rendu le 16 janvier 2023 par la Chambre de 1'exécution près le Tribunal judiciaire de Nice,

- déclarer la société JLV Promotion irrecevable en son appel dans la mesure où le jugement entrepris a considéré que l'intervention volontaire de cette entite etait irrecevable et que cette décision est exécutoire de droit, faute de qualité à agir,

En tout état de cause :

- Vu les articles 328 et suivants du Code de procédure civile ;

- Vu l'article L 511-1 du Code des Procédures civiles d'exécution ;

- Vu les articles L 512-1 et suivants du Code des Procédures civiles d'exécution,

- Vu le jugement rendu le 16 janvier 2023 par la Chambre de l'exécution près le Tribunal judiciaire de Nice

- Vu les pièces versées aux débats,

- confirmer le jugement rendu par le juge de l'exécution du Tribunal Judiciaire de NICE en date

du 16 janvier 2023 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

- débouter la SCCV Villa Milos et le cas échéant la société JLV promotion si par extraordinaire sa demande d'intervention volontaire était déclarée recevable, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner la SCCV Villa Milos et le cas échéant solidairement la société JLV Promotion si par extraordinaire sa demande d'intervention volontaire était déclarée recevable à une somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.



On ne peut admettre l'intervention volontaire de la société JLV Promotion, et encore moins alors qu'elle ne le fait que pour battre monnaie, alors qu'elle est une personne morale distincte et que les lots touchés par l'inscription d'hypothèque ne lui appartiennent pas. Il n'y a pas à prendre en compte les montages financiers que les sociétés ont choisi de mettre en place. La situation des désordres ne cesse de s'aggraver et l'évaluation du dommage est justifiée. La vraisemblance de la créance est indéniable. L'expert a confirmé que les désordres affectent la structure de l'immeuble, la solidité du bâtiment est compromise. Les parties privatives comportent nécessairement des parties communes tels les murs de soutènement, les planchers etc...La caution bancaire n'est plus d'actualité. Il existe des risques de non recouvrement, car il n'est pas établi qu'existe une assurance dommages causés. Et même sa mise en oeuvre pourrait être soumise à nouveau à de longs débats judiciaires et des contestations qu'il est préférable d'éviter. Il n'est nullement justifié d'admettre un préjudice subi par les appelantes, alors qu'au contraire c'est le SDC qui subit les dommages de cette construction mal menée.



MOTIVATION DE LA DÉCISION :





* sur le report des effets de l'ordonnance de clôture :



Il ressort de la combinaison des articles 15, 16 et 783 du code de procédure civile, que le juge doit veiller à respecter et faire respecter le principe du contradictoire, afin que les parties soient en mesure, en temps utile de préparer leur défense, ce qui se traduit en particulier par le principe d'un échange des pièces et conclusions avant l'ordonnance de clôture.



Il résulte des historiques du RPVA que l'avis de fixation avait informé les parties dès le mois de mars 2023, qu'elles devaient se mettre en l'état à fin octobre 2023, et que les conclusions des appelantes, communiquées à 18h32 le 31 octobre 2023, sont postérieures à l'ordonnance de clôture qui avait été notifiée le même jour mais à 8h09. Elles sont donc irrecevables. Toutefois, et pour des raisons similaires, la communication de pièces, le 30 octobre 2023 à 11h32, sera jugée contraire au contradictoire, ne laissant pas un temps suffisant à l'adversaire procédural, représenté par un avocat pour en prendre connaissance et présenter ses éventuelles observations sur ces documents.



En conséquence de quoi, alors qu'il n'est pas justifié d'un motif grave, les conclusions des appelantes du 31 octobre 2023 seront jugées irrecevables, de même que les pièces les accompagnant, et les pièces n° 34 et 35 versées aux débats par le SDC le 30 octobre 2023 seront écartées également.



* sur l'intervention volontaire de la SARL JLV Promotion :



L'appel est ouvert à toute partie, il permet le ré-examen du dossier en fait et en droit et peut conduire à sa réformation. Ainsi et au motif de l'exécution provisoire du premier jugement, on ne peut refuser à la SARL JLV Promotion, certes déclarée irrecevable par le premier juge, de venir soutenir son recours à ce titre devant les juges d'appel.



Aux termes de l'article 330 du code de procédure civile, l'intervention accessoire permet d'appuyer les prétentions d'une partie, elle est recevable si son auteur y a intérêt, pour la conservation de ses droits.



En l'espèce, il n'est pas démenti que la SARL JLV Promotion est l'associée majoritaire, puisque détenant 95 % des parts, de la SSCV Villa Milos. Bien que n'étant pas propriétaire des lots sur lesquels les mesures conservatoires ont été prises, elle dispose donc d'un intérêt à soutenir les prétentions de cette dernière, puisque la vente des derniers lots lui permettra de tirer, en tant qu'associée, les derniers profits financiers de l'opération de construction. Elle sera donc jugée recevable en son intervention accessoire, élément qui relève d'ailleurs de l'appréciation souveraine des juges du fond.



* sur le maintien ou non de la mesure conservatoire :



L'article L511-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que toute personne dont la créance parait fondée en son principe, peut solliciter du juge de l'exécution l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement.



Il ressort de l'ordonnance de référé prononcée le 21 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Nice, ce qui n'est d'ailleurs guère remis en cause, que la SCCV Villa Milos a procédé en juin 2020 à la démolition d'une maison de ville jouxtant l'immeuble du SDC et que dès le 10 juillet 2020 des copropriétaires ont invoqué l'apparition de fissures dans leur bâtiment, lesquelles n'avaient pour la plupart, pas été observées auparavant, lors du constat avant travaux, de l'existant. L'expert judiciaire désigné, monsieur [E] concluait de manière 'quasi certaine' à l'existence d'un lien de causalité entre les travaux engagés par la SCCV Villa Milos et les dommages ainsi décrits, la responsabilité du maître de l'ouvrage et des différents intervenants à l'acte de construire étant susceptible d'être engagée. Par courrier de son conseil, le 29 janvier 2021, il était fait état d'importantes aggravations constatées sur le gros oeuvre, les éléments porteurs, les balcons d'ailleurs évoqués par un courrier de la société IBF et des photographies des lieux. L'un des occupants de l'immeuble au 1er étage a été invité à les quitter, la SCI Lauranne puisque la solidité du bâtiment était en cause selon l'expert judiciaire. L'expert exposait sa difficulté à cerner précisément le coût des travaux compte tenu notamment du caractère évolutif, technique de l'intervention et de la nécessité d'estimations complémentaires. Le chiffre de 200 000 euros est avancé qui n'est guère discutable, comme un minimum lorsque l'on examine le descriptif des désordres par l'expert, et que l'on évoque des techniques de stabilisation du sol.



La société Villa Milos qui estime le chiffre de 400 000 euros comme très exagéré, ne le combat pas utilement alors que l'expertise judiciaire diligentée par monsieur [E] est longue, technique et son coût le 16 janvier 2023, avoisinait les 65 000 euros, compte tenu du nombre de réunions organisé, de la multiplicité d'ordonnances en extension intervenues.



Le SDC fait à juste titre observer que le lieu de constatation des désordres, à titre d'exemple diverses fissures dans les logements parties privatives, ne suffit pas à écarter son intervention dès lors que les murs de soutènements, les planchers, qui font partie de la structure même de l'immeuble relèvent de son entretien et de la sauvegarde même du bâtiment , qui lui incombent. Les balcons également compromis seraient sans doute à détruire et reconstruire.



Le principe de la créance invoquée est établi par les éléments du dossier.



Concernant le risque de non recouvrement, il résulte de la nécessaire distinction entre les personnes morales dont la responsabilité est susceptible d'être engagée, donc uniquement la SCCV Villa Milos, à distinguer de son associée majoritaire, certes intéressée au débat mais de manière indirecte, et du fait que le manque de trésorerie est expressément admis par les appelantes qui disent ne pouvoir entreprendre un nouveau projet de promotion puisque n'ayant pas été en mesure de réaliser un apport en fonds propres de 638 000 €. 



A cet égard, elles ne proposent plus une caution bancaire qui n'est plus d'actualité et bien que l'associée d'une SCCV, la société JLV Promotion, soit responsable sur ses fonds propres à proportions de ses parts sociales, le préalable reste que les créanciers doivent avoir épuisé préalablement toutes les voies de recours à l'encontre de la SCCV, avant de se retourner contre elle. Or, une SCCV a vocation à disparaître dès lors que son objet social a été réalisé à savoir, la construction, la promotion et la vente de l'immeuble pour lequel elle a été créée. Ce que ne manque pas de souligner le SDC qui rappelle que le projet a porté sur 28 lots et que ne reste dans son patrimoine que quelques lots. La mise en oeuvre d'un contrat d'assurance avec tous les aléas qu'il comporte ne constitue pas une garantie suffisante et solide, la solvabilité devant être analysée à l'égard dans un premier temps, quant au principe de créance, uniquement vis à vis de la SCCV Villa Milos tandis que la conservation de l'immeuble78-80 rue Barberis, atteint dans sa structure et dont la réparation et la remise en état exige célérité, justifie des garanties et l'évitement de délais et aléas.



En conséquence de quoi, la motivation du premier juge pour maintenir la mesure conservatoire doit être approuvée et adoptée.



La motivation qui précède rend sans objet les demandes en réparation indemnitaire des appelantes.



* sur les autres demandes :



Il est inéquitable de laisser à la charge du SDC les frais irrépétibles engagés dans l'instance, une somme de 3 000 euros lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et mise à la charge de la SCCV Villa Milos, les autres demandes de ce chef étant rejetées.



La partie perdante supporte les dépens, ils seront à la charge des appelantes qui succombent toutes deux en leurs prétentions. 



PAR CES MOTIFS :



La cour, après en avoir délibéré, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,



DIT n' y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture,



ECARTE des débats les conclusions des appelantes en date du 31 octobre 2023 et les pièces qui les accompagnaient, ainsi que les pièces 34 et 35 du SDC, versées aux débats le 30 octobre 2023,



INFIRME le jugement en ce qu'il a dit la SARL JLV Promotion irrecevable en son intervention,



Statuant à nouveau de ce chef,



DIT RECEVABLE l'intervention accessoire de la SARL JLV Promotion,



CONFIRME le jugement en ses autres dispositions déférées,



Y ajoutant,



REJETTE les demandes indemnitaires de la société JLV Promotion,



CONDAMNE la SCCV Villa Milos à payer au SDC [Adresse 5] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE la SCCV Villa Milos et la SARL JLV Promotion aux entiers dépens.







LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE