Tribunal Judiciaire · Service des référés — 18 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/54971 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2DXX

N° : 5-CB

Assignation du :
19 Juin 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 18 janvier 2024



par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. 
DEMANDERESSE

Madame [O] [I] épouse [D]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Maître Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS - #J0064


DEFENDERESSE

La S.A.R.L. AYARA
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Ludivine JOUHANNY de la SARL JLAVOCAT, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE - #9





DÉBATS

A l’audience du 30 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier, 





Nous, Président, 

Après avoir entendu les parties représentées de leur conseil, 
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 17 septembre 2010, Madame [O] [D] née [I] a consenti à la SAS AYARA un contrat de bail portant sur un local commercial situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 42.000 euros payable mensuellement d'avance à compter, outre une provision sur charges mensuelle de 240 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, le 8 mars 2023, un commandement de payer la somme en principal de 37.460,70 euros au titre des loyers et charges échus au 26 février 2023, le commandement visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, le bailleur a, par exploit délivré le 19 juin 2023, fait citer la SAS AYARA devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 8 avril 2023;

- ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier ; 

- ordonner la séquestration, aux frais de la défenderesse, à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués ;

- condamner à titre provisionnel la SAS AYARA à payer à Madame [O] [D] née [I] la somme provisionnelle de 34.256,02 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de juin 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2023, date du commandement de payer ;

- condamner la SAS AYARA à payer à la Madame [O] [D] née [I] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer TVA et charges comprises, à compter du 9 avril 2023 et jusqu'à son départ définitif des lieux loués ;

- condamner la défenderesse à payer à Madame [O] [D] née [I] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Les parties ont reçu l'injonction de rencontrer un médiateur lors de l'audience du 7 septembre 2023, mais n'ont pas souhaité entrer en médiation.

A l'audience du 30 novembre 2023, la demanderesse, représentée, actualise sa demande de provision à la somme de 34.646,73 euros selon décompte arrêté au 29 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, et indique qu'un accord a été trouvé sur les délais de paiement sollicités par la défenderesse à hauteur de 24 mois.

La SAS AYARA, représentée, confirme cet accord et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.

La décision a été mise en délibéré au 18 janvier 2024. 

MOTIFS

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L'article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le contrat de renouvellement de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu'à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d'un seul terme de loyer (…) ou de toutes sommes quelconques dues en vertu du bail et de ses accessoires, comme en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 8 mars 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

Il résulte du décompte produit que les causes du commandement n'ont pas été régularisées dans le délai d'un mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont par conséquent réunies à la date du 8 avril 2023.

Sur la provision et la demande de délais de paiement 

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 
 
Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, " les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".

L'article 1343-5 du code civil dispose que " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ".

En l'espèce, il n'est pas contesté que la dette locative arrêtée au 29 novembre 2023 (terme de novembre 2023 inclus) s'élève à la somme de 34.646,73 euros.

Il sera donc alloué à la bailleresse la somme provisionnelle de 34.646,73 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 novembre 2023 (terme de novembre 2023 inclus).

Compte tenu de l'ancienneté du contrat, des efforts de paiement constatés à l'examen du décompte locatif, et de l'accord trouvé par les parties il y a lieu d'accorder à la défenderesse les délais de paiement sollicités, à hauteur de 24 mois, durant lesquels les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse sera redevable d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel, qu'il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer mensuel, des charges et taxes en cours (soit un montant de 6.125,29 euros TTC), et ce jusqu'à libération des lieux.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS 

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 avril 2023 ;

Condamnons la SAS AYARA à payer à Madame [O] [D] née [I] la somme de 34.646,73 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 29 novembre 2023 (terme de novembre 2023 inclus) ;

L'autorisons à se libérer de cette somme en vingt-quatre mensualités égales à régler en sus du loyer courant, le premier versement devant être effectué le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers en cours, puis le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ; 

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la SAS AYARA portant sur des locaux situés [Adresse 1] ;

Autorisons en ce cas l'expulsion de la SAS AYARA et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons en ce cas la SAS AYARA à payer à Madame [O] [D] née [I] une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer mensuel majoré des charges et taxes, soit à ce stade la somme mensuelle de 6.125,29 euros TTC, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,

Condamnons la SAS AYARA à verser à Madame [O] [D] née [I] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS AYARA au paiement des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 mars 2023 (265,33 euros) ; 

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 18 janvier 2024. 
 
Le Greffier,Le Président,



Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS