Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 18 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 16/18535 - 
N° Portalis 352J-W-B7A-CJOVE

N° MINUTE : 8

Assignation du :
19 Décembre 2016

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 18 Janvier 2024

DEMANDERESSE

Madame [L] [X] [K] épouse [I]
[Adresse 17]
[Localité 7]

Madame [G] [L] [I]
[Adresse 1]
[Localité 8]

Monsieur [S] [I]
[Adresse 2]
[Localité 8]

représentés par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436


DEFENDERESSE

S.A.R.L. PLUG AND PLAY
[Adresse 3]
[Localité 9]/FRANCE

représentée par Me Frédéric GOURDAIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0473

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition 

DEBATS

A l’audience du 31 Octobre 2023 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 décembre 2006, M. [J] [K] et Mme [L] [I] aux droits desquels viennent désormais Mme [L] [X] [K] épouse [I] usufruitière ainsi que Mme [G] [I] et M. [S] [I] nu-propriétaires, ont donné à bail en renouvellement à compter du 1er octobre 2004 à la société l'Océanite aux droits de laquelle se trouve la société Plug and Play divers locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel en principal de 12 500 euros.

Les lieux sont contractuellement désignés ainsi qu’il suit :
Aux termes du bail du 6 décembre 2006, les lieux loués sont désignés de la
façon suivante :
“Au rez de chaussée :
Une boutique située à droite du passage cocher, ayant façade sur rue.
Au fond à gauche, dégagement avec lavabo à eau froide et WC à la Turque. En arriére de la boutique, dégagement donnant accés d`une part à l’escalier privatif qui donne accès à l’entresol, d’autre part à celui qui descend au sous-sol. Représentant le 26/millièmes des parties communes de l’immeuble.
A l’entresol, relié directement à la boutique par un escalier :
Une pièce avec fenêtre sur rue, lavabo avec cabine de douche. Représentant les 19/millièmes des parties communes de l’immeuble.
Au sous-sol, avec double accés : 
Par un escalier intérieur en colimaçon et par un escalier encloisonné débouchant dans la cour, une cave voûtée utilisée à la réception du public.
En contre-haut de six marches :
Dégagement où débouche l’escalier situé dans la cour, à gauche de ce dégagement, berceau de cave voûtée à usage de réserve de vins, dans le prolongement du dégagement, une cuisine ménagée (sic).”

Les lieux sont contractuellement destinés à l’usage exclusif de “débit boisson restaurant.”

Par avenant de révision du 25 janvier 2011, le loyer a été porté à la somme de 15.388,85 euros à compter du 1er octobre 2010. 

Par acte extra-judiciaire du 2 avril 2013, la société Plug and Play a fait délivrer à la société Foncia Franco Suisse, mandataire des consorts [K], une demande de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2013 aux conditions du bail en cours.

Par acte extra-judiciaire du 22 novembre 2013, Mme [L] [X] [K] épouse [I] a accepté de renouveler le bail pour un montant annuel de 30.000 euros en principal.
 
Par un mémoire en demande signifié le 28 septembre 2015, Mme [L] [X] [K] épouse [I] a demandé que le loyer du bail renouvelé soit déplafonné et fixé à la somme annuelle de 35.250 euros en principal. 

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier du 19 décembre 2016, Mme [L] [X] [K] épouse [I] a assigné la société Plug and Play aux fins de voir, à titre principal, fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2013 à la somme annuelle de 35.250 euros, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées, et subsidiairement désigner un expert avec mission de donner son avis sur les motifs de déplafonnement et sur la valeur locative des locaux loués.
 
Dans son mémoire du 10 février 2018, la société Plug and Play a, notamment, demandé au juge des loyers commerciaux de prononcer la nullité de la demande d'acceptation de la demande de renouvellement par acte extra judiciaire du 10 février 2018, dire en conséquence que le bail renouvelé est soumis à la règle du plafonnement, fixer à 16.211,99 euros par an en principal le loyer à compter du 1er octobre 2013, et à titre subsidiaire, désigner un expert ayant pour mission de donner son avis sur les motifs de déplafonnement et déterminer la valeur locative des locaux loués

Mme [G] [I] et M. [S] [I] sont intervenus volontairement à la procédure le 9 mai 2018.

Suivant jugement rendu le 12 juin 2018, rectifié le 27 novembre 2018, le juge des loyers commerciaux a, notamment, débouté la société Plug and Play de sa demande de nullité de l'acceptation de la demande de renouvellement du bail, constaté par l'effet de la demande de renouvellement signifiée le 2 avril 2013 par la société Plug and Play le principe du renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2013, ordonné une mesure d'expertise et désigné en qualité d'expert M. [V] [P] avec pour mission notamment de rechercher la valeur locative des lieux loués situés [Adresse 3] au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce, et a fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

L’expert a déposé son rapport le 16 mars 2021.
Il conclut :
- à une valeur locative estimée en renouvellement de bail au 1er octobre 2013 à la somme annuelle de 25.500 euros HT HC,
- à un montant du loyer plafonné au 1er octobre 2013 à la somme annuelle de 16.795,92 euros HT HC,
- à l’absence de motif de déplafonnement, l’évolution de la commercialité ne pouvant être qualifiée de notable. 

Aux termes de son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 30 octobre 2023, les consorts [I] demandent au juge des loyers commerciaux de :
- écarter les règles du plafonnement prévues par les dispositions de l'article L.145-34 du code de commerce pour les raisons sus énoncées et fixer la valeur locative des locaux loués à la somme de 30.500 euros par an, hors charges, hors taxes à compter du 1er octobre 2013, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,
- dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,
- condamner la société Plug and Play à leur payer les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers depuis la date de la demande en justice en application de l’article 1231-6 de code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code pour ceux dus depuis une année entière,
- condamner la société Plug and Play aux entiers dépens dont distraction au profit de maitre Thierry David avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile.


Au soutien de leurs demandes, les consorts [I] font valoir en substance :
- que le loyer doit être déplafonné en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce exercé par la société locataire, le quartier du 3ème arrondissement dans lequel se situent les locaux loués ayant connu une modification notable de sa commercialité au cours du bail expiré,
- que ce secteur a en effet attiré, d’année en année, toujours plus de chalands comme peut en attester l’évolution de la fréquentation des stations de métro situées à proximité, l’augmentation de la population dans le 3ème arrondissement, la construction, dans un quartier historique, de quinze logements neufs et l’extension de 60 m2 de commerces, l’implantation d’enseignes nouvelles à la fois plus attractives et de plus grande notoriété, le développement de logements loués en meublé temporaire de type AIRBNB, 
- que les revenus des habitants du 3ème arrondissement, non analysés par l’expert judiciaire mais mis en évidence par M. [H], missionné dans le cadre d’un rapport amiable visant à évaluer la valeur locative de locaux commerciaux situés [Adresse 5], soit à 100 mètres des locaux loués, pour un renouvellement de bail a la date du 1er juillet 2014, ont évolué à la hausse à hauteur de 57 %, ce qui constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité,
- que M. [H], a également constaté dans ce même rapport une modification importante de la structure de la population avec une hausse du nombre de retraités, mais surtout de cadres et de professions intellectuelles supérieures qui représentent prés de 60% des nouveaux habitants ; qu’il y a ainsi eu une évolution particulièrement favorable de la typologie des habitants du quartier de nature à bénéficier au commerce de bar exercé par la locataire,
- que la modification des facteurs locaux de commercialité a été confirmée par un jugement en date du 31 décembre 2018 aux termes duquel le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a retenu la modification favorable des facteurs locaux de commercialité pour un renouvellement de bail a la date du 1er janvier 2015 de locaux commerciaux situés [Adresse 6], soit à 130 mètres des locaux loués,



- que s’agissant de la pondération de 51 m2p retenue par l’expert, il doit être retenu un coefficient de 0,50 pour la surface de vente en sous-sol, qui revêt un grand intérêt pour le commerce particulier en l’espèce, puisqu’elle est accessible à la clientèle et utilisée en back room pour des clients “ciblés et majeurs” ; que pour les locaux techniques en sous-sol il doit être retenu un coefficient de 0,20,
- qu’ils sont d’accord sur le prix unitaire de 500 euros/m2p retenu par l’expert.

Aux termes de son rapport notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 27 octobre 2023, la société Plug and Play demande au juge des loyers commerciaux de :
- débouter les consorts [I] de l’ensemble de leurs demandes,
- dire et juger que le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2013 doit être fixé à la valeur résultant de l’indice et ne doit pas être déplafonné,
- fixer le montant du loyer annuel à compter du 1er octobre 2013 à la somme de 16.795,92 euros HC HT toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées,
- ordonner l’exécution provisoire,
- condamner solidairement les consorts [I] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile “dont distraction au profit de Maître Gourdain, avocat”, ainsi qu’à supporter les entiers dépens comprenant notamment les honoraires et frais d’expertise.

Au soutien de ses demandes, la société Plug and Play fait valoir pour l’essentiel : 
- que la clientèle spécifique, du bar à l’enseigne “One Way” est une clientèle d’habitués ou de personnes informées du lieu par les guides spécialisés, le bouche à oreille ou la recherche sur internet ; que pour ce bar, ouvert de 18 heures à 2 heures du matin, 7 jours sur 7, interdit aux moins de 18 ans et largement fermé à l’extérieur, la notion de chalandise invoquée par les bailleurs n’a aucun sens ; que l’ensemble des modifications des facteurs locaux de commercialité invoqué par les demandeurs n’a aucun impact sur l’activité spécifique exercée dans les lieux, comme en atteste au surcroît l’évolution de son chiffre d’affaires et de son compte de résultat, stagnant, voire déclinant au cours du bail expiré,
- que le jugement du 31 décembre 2018 dont se prévalent les bailleurs, qui concernait un bar, restaurant et tabac, ouvert au grand public aux heures classiques, n’est pas transposable en l’espèce. 


Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. 

A l'issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 18 janvier 2024, date à laquelle la présente décision a été rendue.







MOTIFS DU JUGEMENT

Il résulte du jugement rendu le 12 juin 2018 et rectifié le 27 novembre 2018 et il n’est pas contesté que le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2013.

Sur la demande de déplafonnement du loyer

Aux termes de l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33. 

Ces éléments sont : 
1° les caractéristiques du local considéré ; 
2° la destination des lieux ; 
3° les obligations respectives des parties ; 
4° les facteurs locaux de commercialité. 

Il résulte des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-6 du code de commerce qu’une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur.

Le bailleur qui allègue une modification notable des facteurs locaux de commercialité comme motif de déplafonnement doit ainsi démontrer qu’une telle modification est intervenue au cours du bail expiré et a eu une incidence sur l’activité exploitée dans les lieux loués.


Selon le rapport d’expertise, les lieux sont situés [Adresse 3] à [Localité 14], en limite du quartier historique du [Adresse 12], qui bénéficie d’une grande notoriété et demeure l’un des plus chers de la capitale. Ce quartier, qui revêt un caractère historique et “pittoresque” du “vieux [Localité 13]” réunit des sites réputés tels que le musée [15], le musée [11] ou la [Adresse 16].

La [Adresse 18], longue de 652 mètres, débute [Adresse 19] et se termine [Adresse 10]. L’expert note qu’elle “est en retrait de la zone touristique prisée du [Adresse 12], des grands sites marchands et des flux” mais que le marché alimentaire couvert des “Enfants Rouges” situé au [Adresse 4] bénéficie d’une entrée secondaire [Adresse 18], située presque en face du bar le One Way. L’offre commerciale de cette rue, qualifiée par M. [P] de “secondaire” est dominée par des petits commerces de galeries, bars, et de quelques commerces de prêt à porter.

Les lieux sont desservis par la station du métropolitain “Fille du Calvaire” (ligne 8) située à 450 mètres des locaux loués.

L’expert judiciaire expose qu’il “s’agit d’un assez bon emplacement pour un “bar gay” puisqu’il est en limite du quartier du [Adresse 12] dont la réputation dans le milieu gay n’est plus à faire. Ce secteur est fréquenté par une population à tendance homosexuelle et à fort pouvoir d’achat depuis des décennies.”


Aux termes du rapport d’expertise, les lieux loués se situent dans un immeuble ancien, élevé sur sous-sol d’un rez de chaussée commercial (avec deux boutiques distinctes de chaque côté du porche commun), d’un entresol, de deux étages droit et d’un dernier étage éclairé par des lucarnes. La façade est plate, sans ornements très distinctifs à l’exception de beaux gardes corps en ferronnerie ouvragée ; le ravalement, est en très bon état (réalisation en 2019).

La devanture des locaux loués est composée uniquement d’une porte centrale, à double vantail, aux soubassements pleins et à petits carreaux pour le surplus.
L’expert relève que la signalétique est très discrète et que “cette boutique s’adresse à une clientèle d’habitués ou renseignés grâce aux réseaux sociaux de la communauté gay”, ce qui conforte la thèse du preneur sur la décorrélation de l’activité exercée du flux de chalands venant dans le quartier.

Les locaux litigieux sont répartis sur trois niveaux, reliés entre eux et distribués de la manière suivante :
- au rez-de-chaussée : une grande salle de bar avec un sanitaire réservé à la clientèle,
- au sous-sol (-1) : ce niveau, dédié aux clients est composé d’une back room, d’un urinoir et de e locaux annexes (local à bières/ballon d’eau chaude),
- à l’entresol (+1) : une pièce à usage de réserve/bureau avec kitchenette, équipée d’un receveur de douche.

L’expert considère que les locaux sont bien adaptés à l’activité spécialisée qui y est exercée mais sont en état d’usage avancé, voire médiocre.

La description matérielle et de situation faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place et n’est pas contestée par les parties.

Les superficies réelles, de 23,60 m² pour le rez-de-chaussée, 27,20 m² pour l’entresol et 70,20 m² pour le sous-sol, ne sont pas discutées par les parties.
Si les bailleurs contestent certains coefficient de pondération, l’analyse de leurs arguments n’est utile qu’en cas de déplafonnement, puisqu’il n’est pas discuté par les parties que la valeur locative est supérieure au loyer plafonné, de sorte qu’il convient au préalable de statuer sur la demande de déplafonnement formée par les bailleurs.


Il ressort de l’expertise judiciaire qu’au cours du bail écoulé, la fréquentation du secteur des locaux loués s’est renforcée, avec une hausse de fréquentation des stations de métropolitain Fille du Calvaire (+ 21,41 %) et Saint Sébastien Froissart (+14,62 %) ; en revanche, les nouvelles constructions ont peu évoluées de même que le taux quantitatif de population.

S’agissant de l’évolution de la commercialité dans la zone de chalandise et de la modification structurelle de la population mises en avant par les bailleurs, ceux ci sont fondés à faire valoir que l’analyse de l’expert judiciaire est incomplète en ce qu’elle est taisante sur la modification qualificative de la population et ne présente la commercialité du secteur qu’après une analyse des données diffusées en 2012 et non au cours de la totalité du bail écoulé. 

A ce titre, le juge des loyers commerciaux a d’ailleurs estimé le 31 décembre 2018 que “le quartier du [Adresse 12], a, dans son ensemble, connu une évolution de sa commercialité au cours du bail expiré au profit d'enseignes branchées avec notamment l’implantation d'enseignes nationales et internationales mais également de sa population avec mutation au profit de catégories socio-professionnelles plus élevées au détriment de catégories moins favorisées, ces deux phénomènes constituant une source de clients potentiels pour l’activité exercée.” 

Pour autant, si dans ce cas d’espèce, le juge des loyers commerciaux a pu conclure a un déplafonnement à raison de modification notable des facteurs locaux de commercialité, il l’a fait, conformément aux règles applicables, au regard de l’activité considérée, à savoir un bar-tabac accueillant une clientèle de type “classique’” à des horaires habituels.

Or tel n’est pas le cas du commerce en litige, qui concerne un établissement, comme il a été dit supra, ouvert de 18h à 2h, accueillant une clientèle particulière d’habitués ou informée de son existence par réseaux.
Compte tenu de la spécificité de l’activité en litige, c’est à juste titre que la société Plug and Play fait soutenir que tous les facteurs avancés par les bailleurs qui pourraient être considérés comme des modifications notables des facteurs locaux de commercialité (évolution de la fréquentation du métro, évolution de la commercialité de la zone de chalandise, logements loués en meublé temporaire de type AIRBNB, évolution des revenus des habitants et évolution de la répartition des catégories socio-professionnelles des habitants) ne peuvent être considérés comme ayant un impact favorable sur l’activité du commerce en litige.

Il résulte de ces observations l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur l’activité exercée par la société Plug and Play, de sorte qu’il n’y a pas lieu à déplafonnement du loyer et à fixation de celui-ci à sa valeur locative. 

Sur le loyer

Au regard de ce qui précède, le prix du loyer en renouvellement doit être fixé en application des règles du plafonnement, soit au 1er octobre 2013, à un montant annuel en principal de 16.795,92 euros HT HC (loyer initial de 12.500 euros x 1.646 ( 1T 2013)/1.225 (1T 2004) tel que retenu par l’expert judiciaire selon un calcul qui ne fait pas l’objet de contestation de la part des parties.

Sur le dépôt de garantie 

La demande portant sur un éventuel réajustement de dépôt de garantie sera rejetée, le juge des loyers n’ayant pas le pouvoir de statuer sur cette demande.

Sur les autres demandes

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Il y a lieu de prononcer l’exécution provisoire compatible avec la nature de l’affaire et les dispositions du présent jugement. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle de 16.795,92 euros HT HC à compter du 1er octobre 2013 le loyer du bail renouvelé entre et la société Plug and Play pour les locaux situés [Adresse 3] ;
 
Rejette la demande de réajustement du dépôt de garantie ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ordonne la partage des dépens par moitié, y compris les frais d’expertise, dont distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 


Fait et jugé à Paris le 18 janvier 2024

La GreffièreLa Présidente 
M. PLURIELS. GUILLARME