Tribunal Judiciaire · Service des référés — 18 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/55609 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2E4R

N° : 7-CB

Assignation du :
04 Juillet 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 18 janvier 2024



par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. 




DEMANDERESSE

La S.C.I. BSD FLANDRES
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Sylvie MITTON SMADJA de la SELEURL Sylvie MITTON-SMADJA, avocats au barreau de PARIS - #C1136



DEFENDERESSE

La S.A.R.L. L’ORIENTAL
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Hussein MAKKI, avocat au barreau de PARIS - #D1930





DÉBATS

A l’audience du 30 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les parties représentées de leur conseil, 

Selon acte sous seing privé en date du 26 novembre 2014, Madame [L] [G] épouse [N], aux droits de laquelle vient la société BSD FLANDRES, a donné à bail à la société LOUIS DUFOUR, des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble collectif sis [Adresse 2] / [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 30.000 euros, payable mensuellement d'avance, outre une provision sur charges mensuelle de 375 euros.

Selon acte sous seing privé du 3 mars 2015, la société LOUIS DUFOUR a cédé son droit au bail à la société L'ORIENTAL, le bailleur étant partie à la cession. La société L'ORIENTAL y exerce depuis 2015 une activité de " salon de thé, traiteur, vente et services de plats ou sandwichs à déguster sur place ou à emporter (hors fast-food et friterie) ", étant précisé qu'elle exploitait déjà depuis 1985 dans le local mitoyen dépendant du même immeuble un restaurant de cuisine libanaise. 

Un premier commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la société L'ORIENTAL par exploit du 15 juin 2022 pour un montant en principal de 12.116,84 euros suivant décompte annexé à l'acte, outre le coût de l'acte d'un montant de 179,58 euros. 
Par ordonnance du 6 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande visant à constater l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes annexes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, condamné la société L'ORIENTAL à payer à la société BSD FLANDRES la somme provisionnelle de 30.037,73 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus, dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale, et condamné la société L'ORIENTAL au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la société L'ORIENTAL par exploit du 11 mai 2023 pour un montant en principal de 13.066,63 euros correspondant aux échéances locatives de février 2023 à mai 2023 inclus, outre le coût de l'acte d'un montant de 172,03 euros.

Se prévalant de la non-régularisation des causes du commandement de payer dans le délai imparti, la société BSD FLANDRES a assigné la société L'ORIENTAL devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris, par exploit du 4 juillet 2023, aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 12 juin 2023 ;

- ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier ; 

- assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 500 euros par jour de retard, jusqu'à complète et effective libération des locaux ;
- ordonner la séquestration, aux frais de la défenderesse, à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués ;

- condamner à titre provisionnel la société L'ORIENTAL à payer à la société BSD FLANDRES la somme provisionnelle de 16.118,25 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires impayés de février 2023 à juin 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 12.894,60 euros à compter du 11 mai 2023, date du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus ;

- condamner la société L'ORIENTAL à payer à la société BSD FLANDRES une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel majoré de 10%, outre les taxes et charges contractuelles, jusqu'à la libération effective des lieux loués ;

- condamner la société L'ORIENTAL à payer à la société BSD FLANDRES la somme de 1.611,825 euros à titre de provision à valoir sur la clause pénale ;

- condamner la défenderesse à payer à la société BSD FLANDRES la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'assignation a été dénoncée à la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 4] et au service des impôts des entreprises du centre des finances publiques de [Localité 5], créanciers inscrits sur le fonds de commerce de la défenderesse, par exploit du 7 juillet 2023.

Les parties ont reçu l'injonction de rencontrer un médiateur lors de l'audience du 7 septembre 2023, mais n'ont pas souhaité entrer en médiation.

A l'audience du 30 novembre 2023, les parties, toutes deux représentées, exposent qu'elles ont trouvé un accord sur des délais de paiement à hauteur de 12 mois, et que la dette locative arrêtée à la date du 30 novembre 2023 est de 26.933,85 euros, terme de novembre 2023 inclus. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.

La décision a été mise en délibéré au 18 janvier 2024. 

MOTIFS

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L'article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu'à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d'un seul terme de loyer, ou à défaut d'exécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 11 mai 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

Il résulte du décompte produit que les causes du commandement n'ont pas été régularisées dans le délai d'un mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont par conséquent réunies à la date du 12 juin 2023.

Sur la provision et la demande de délais de paiement 

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 
 
Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, " les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".

L'article 1343-5 du code civil dispose que " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ".

En l'espèce, les parties s'accordent pour considérer que la dette locative arrêtée au 30 novembre 2023 (terme de novembre 2023 inclus) s'élève à la somme de 26.933,85 euros.

Il sera donc alloué à la bailleresse la somme provisionnelle de 26.933,85 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 novembre 2023 (terme de novembre 2023 inclus).




Compte tenu de l'accord trouvé par les parties, il y a lieu d'accorder à la défenderesse les délais de paiement sollicités, à hauteur de 12 mois, durant lesquels les effets de la clause résolutoire seront suspendus, dans les termes précisés au dispositif de la présente décision.

A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse sera redevable d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel. La bailleresse sollicite qu'une telle indemnité d'occupation soit fixée au montant du loyer contractuel majoré de 10%, outre les charges et taxes contractuellement fixées. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Il convient par conséquent de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer mensuel, des charges et taxes en cours (soit un montant de 3.323,65 euros TTC), et ce jusqu'à libération des lieux.

La demande de provision formée au titre de la clause pénale se heurte à une contestation sérieuse en ce qu'elle apparaît, eu égard à son quantum, susceptible de modération par le juge du fond, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS 

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 juin 2023 ;

Condamnons la société L'ORIENTAL à payer à la société BSD FLANDRES la somme de 26.933,85 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 29 novembre 2023 (terme de novembre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal sur la somme de 12.894,60 euros à compter du 11 mai 2023, date du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus ;

L'autorisons à se libérer de cette somme en douze mensualités égales à régler en sus du loyer courant, le premier versement devant être effectué le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers en cours, puis le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ; 

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société L'ORIENTAL portant sur des locaux situés [Adresse 2] / [Adresse 1] ;

Autorisons en ce cas l'expulsion de la société L'ORIENTAL et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons en ce cas la société L'ORIENTAL à payer à la société BSD FLANDRES une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer mensuel majoré des charges et taxes, soit à ce stade la somme mensuelle de 3.323,65 euros TTC, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société L'ORIENTAL à verser à la société BSD FLANDRES la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société L'ORIENTAL au paiement des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 mai 2023 (172,03 euros) ; 

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 18 janvier 2024. 
 
Le Greffier,Le Président,



Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS