Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 2 — 18 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/02368 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XM2Q
N° de MINUTE : 24/00056


DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], agissant poursuites et diligences et représenté par son Syndic, la Société G.S.T.E. Sarl, agissant elle-même poursuites et diligences de son gérant domicilié audit siège en cette qualité. 
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Jean-claude BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU SAMAMA-SAMUEL, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196

C/

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [C]
C/O [H] [P] 
[Adresse 1]
[Localité 3]
Non représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 12 Octobre 2023.





JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

M. [C] est propriétaire des lots 3 et 4 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] soumis au statut des immeubles en copropriété. 

Par exploit du 2 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [C] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes:
- 8.540,21 euros au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2023, 3ème appel 2022/2023 inclus et 3ème appel de cotisation du fonds travaux du 1er janvier 2023 inclus ;
- 439,54 euros au titre des frais de recouvrement ;
- 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude du commissaire de justice, ce dernier ayant pu vérifier l’exactitude du domicile de M. [C] par la présence de son nom sur la boite aux lettres ainsi que par la confirmation par le voisinnage, le défendeur n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 20 juin 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 octobre 2023 et mise en délibéré au 21 décembre 2023.
Pour indisponibilité du magistrat, le délibéré a été prorogé au 18 janvier 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [C] ;
- l’extrait du compte copropriétaire de M. [C] arrêté au 1er janvier 2023 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 6 novembre 2019 ; 5 janvier 2021, 27 octobre 2022 et 17 novembre 2022 ;
- les appels de fonds ;
- le décompte de répartition des charges pour la période appelée ;

Au regard de ces éléments, il convient de condamner M. [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.540,21 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2023, 3ème appel 2022/2023 inclus et 3ème appel de cotisation du fonds travaux du 1er janvier 2023 inclus.


Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et inhabituelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, des frais afférents aux diligences supplémentaires opérées par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance ont été engagés. Il convient de les mettre à la charge du seul copropriétaire responsable de l’impayé.

Par conséquent, M. [C] sera condamné à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 439,54 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. [C] ne règle pas régulièrement ni spontanément sa dette à la copropriété. Il a laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le Syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires.

 L’attitude de M. [C] relève de la mauvaise foi et justifie sa condamnation à des dommages et intérêts complémentaires.

Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. L’inertie du copropriétaire défaillant oblige les autres copropriétaires à suppléer sa carence en avançant ses charges à sa place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Par conséquent, M. [C] sera condamné à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros.


Sur les autres demandes

M. [C], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

M. [C] sera également condamné à verser 500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]) la somme de 8.540,21 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2023, 3ème appel 2022/2023 inclus et 3ème appel de cotisation du fonds travaux du 1er janvier 2023 inclus ;

CONDAMNE M. [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]) la somme de 439,54 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]) la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [C] aux dépens ;

CONDAMNE M. [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]) la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait au Palais de Justice, le 18 janvier 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA JUGE




Madame AIT Madame CARLIER