Cour d'Appel · Ch civ. 1-4 copropriété — 17 janvier 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 71A



Ch civ. 1-4 copropriété



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 17 JANVIER 2024



N° RG 21/02848 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UPIL



AFFAIRE :



[Z] [E]

et autre



C/



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE '[Adresse 4]' sise [Adresse 4] À [Localité 3], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la SARL CABINET BETTI,





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Mars 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° Chambre : 1

N° Section : 

N° RG : 18/07883



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Gaëlle LE DEUN,



Me Emilie VAN HEULE 



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [Z] [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Gaëlle LE DEUN de la SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 33





Monsieur [Y] [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Gaëlle LE DEUN de la SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 33







APPELANTS

****************



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE '[Adresse 4]' sise [Adresse 4] À [Localité 3], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la SARL CABINET BETTI, dont le siège est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentant : Me Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13 et Me Cédric BUFFO, Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 17







INTIMÉ



****************

















Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Décembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



****************

EXPOSE DU LITIGE



M. [Y] [E] et Mme [Z] [E] sont propriétaires des lots 103 et 336 au sein de la résidence [Adresse 4] à [Localité 3] (95). 



Par jugement du tribunal d'instance de Montmorency en date du 16 décembre 2005, rectifié le 5 mai 2006, M. et Mme [E] ont été condamnés au paiement de la somme en principal de 1.038,79 euros au titre des charges dues pour la période du 26 septembre 2003 au 29 mars 2005, 2ème trimestre 2005 inclus, outre 450 euros à titre de dommages et intérêts et 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du tribunal d'instance de Montmorency en date du 16 février 2007, M. et Mme [E] ont été condamnés au paiement de la somme en principal de 2.181,69 euros au titre des charges pour la période du 3eme trimestre 2005 au 22 janvier 2007, outre 800 euros à titre de dommages et intérêts et 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du tribunal d'Instance de Montmorency du 17 juin 2015, les consorts [E] ont été à nouveau condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200,42 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 3ème trimestre 2012 au 4ème trimestre 2014, 150 euros à titre de dommages-intérêts et 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.



Le compte des époux [E] présentant une nouvelle fois un solde débiteur, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] les a fait citer le 18 septembre 2018 afin de les voir condamnés solidairement à lui verser :

- la somme principale de 10.066,69 euros,

- la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

- la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.



Par jugement avant dire droit du 12 novembre 2019, le tribunal judiciaire de Pontoise a ordonné la réouverture des débats pour production par le syndicat des copropriétaires des justificatifs du montant de sa créance.



Par jugement du 30 mars 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a condamné solidairement M. et Mme [E] à verser au syndicat des copropriétaires, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de : 

- 4.810,17 euros correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 2ème trimestre 2015 au 1er trimestre 2021 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2018 ;

- 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

- 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction selon l'article 699 du code de procédure civile.





M. et Mme [E] ont interjeté appel suivant déclaration du 1er mai 2021 à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Ils demandent à la cour, par leurs dernières conclusions transmises par RPVA le 28 septembre 2023 de : 

- Infirmer le jugement du 30 mars 2021 en ce qu'il les a condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : 

- 4.810,17 euros correspondant aux charges de copropriété et frais sus pour la période du 2ème trimestre 2015 au 1er trimestre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2018, 

- 800 euros à titre de dommages-intérêts, 

- 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Statuant à nouveau, 

- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes, 

Y ajoutant : 

- Condamner le syndicat des copropriétaires à verser aux consorts [E] la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts, 

- Enjoindre au syndicat des copropriétaires sous astreinte de 50 euros par jour de retard de supprimer du compte des consorts [E] les sommes qui y figurent de façon indue au moyen d'une écriture au crédit du grand-livre d'un montant de 12.623,45 euros au 1er octobre 2023 et en justifier dans les deux mois de l'arrêt à intervenir, 

- Condamner le syndicat des copropriétaires à verser aux consorts [E] la somme de 4.000 euros, outre les dépens. 



Le syndicat des copropriétaires, demande à la cour, par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 20 octobre 2023 de : 

- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 30 mars 2021 en ce qu'il a condamné M. et Mme [E] à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de 4.810,17 euros au titre des charges de copropriété et frais dus ainsi que 800 euros à titre de dommages et intérêts, 

- Infirmer ledit jugement en ce qu'il a débouté partiellement le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des frais nécessaires, 

Statuant à nouveau, 

- Condamner solidairement M. et Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.277 euros au titre des frais, 

- Débouter M. et Mme [E] de toutes leurs demandes, fins et prétentions, 

- Déclarer recevable et bien fondée l'actualisation de sa créance, 

Y faisant droit, 

- Condamner solidairement M. et Mme [E] à payer au syndicat de copropriétaires la somme principale de 12.713,38 euros correspondant à l'arriéré de charges et frais arrêté au 9 octobre 2023 ' 1 er trimestre de l'exercice 2023/2024 inclus, assortie des intérêts sur la somme de 10.777,91 euros à compter du 12 mars 2018, date de la sommation de payer, et à compter de la signification des présentes écritures pour le surplus, 

 - Condamner solidairement M. et Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 

- Condamner solidairement M. et Mme [E] en tous les dépens dont distraction au profit de la SCP Evodroit, lesquels comprendront le cas échéant le coût de la sommation de payer et les frais d'inscription d'hypothèque légale.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2023. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. 



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande au titre des charges impayées 



M. et Mme [E], qui poursuivent l'infirmation du jugement sur ce point, soutiennent que le syndicat des copropriétaires depuis 2010 inclut au titre des charges dues des frais et suivis de procédure qui ne sont pas dus, que le décompte n'a jamais été expurgé de ces frais et que des sommes qu'ils ont versées n'ont pas été comptabilisées au titre du décompte des sommes dues.



De son côté, le syndicat des copropriétaires rappelle que la procédure porte sur des charges échues postérieurement aux condamnations du dernier jugement du 17 juin 2015, que la somme due au titre de ce dernier jugement, à savoir la somme de 1.600,42 euros, n'a jamais été réglée par les époux [E] et que les sommes réglées antérieurement à cette procédure ont été affectées aux créances les plus anciennes qui n'étaient pas réglées, les consorts [E] n'ayant jamais dit quelle créance ils remboursaient. Le syndicat des copropriétaires soutient qu'en réalité les époux [E] n'ont rien réglé de 2015 à 2018, en sorte que le jugement doit être confirmé.

 

Sur ce, 



En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.



Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante.



Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. 



Le syndicat des copropriétaires réclame à M. et Mme [E] au dernier état de ses écritures la somme de 12.713,38 euros au 9 octobre 2023 au titre de charges et frais demeurés impayés, et verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- le contrat de syndic,

- les procès-verbaux des assemblées générales de 2015 à 2023, 

- les appels de charges de 2017 à 2024,

- les comptes de régularisation de charges de 2014 à 2022,

- un décompte arrêté au 9 octobre 2023, détaillant en sous compte la créance principale des frais accessoires,

- des mises en demeures du 23 mars 2015 au 13 juin 2022.



De leur côté, les époux [E] produisent leurs propres décomptes et différents justificatifs de règlements en 2014, 2015, 2018, 2020, 2021 et 2022.



Il résulte de ces éléments, et de l'analyse comparative des comptes établis de part et d'autre (tableau inclus dans les dernières écritures des époux [E] et pièce n°58 pour le syndicat des copropriétaires), étant précisé que le décompte du syndicat des copropriétaires présente un compte débutant au 2ème trimestre 2015 qui ne comporte aucun report de solde antérieur: 

- pour l'exercice 2015, les règlements - dont les époux [E] justifient - ont été comptabilisés, ceux effectués en 2014 ayant été comptabilisés en 2014, et ceux effectués en 2015 (300,45 euros x 3 et 85,68 euros x 2, soit un montant de 1.072,71 euros) ont été affectés sur des dettes antérieures, ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge et ainsi que cela ressort des différentes situations de comptes produites aux débats. Il sera simplement ajouté que les consorts [E] reconnaissent eux même être débiteurs au 17 juin 2015, en exécution du jugement les ayant condamnés, à tout le moins de la somme de 1. 200,42 euros au titre des charges impayées, 4ème trimestre 2014 inclus, en sorte que faute d'indication, le syndicat des copropriétaires pouvait affecter les règlements intervenus en 2015 (1.072,71 euros) sur cette créance de charges, en sorte qu'ils n'apparaissent pas sur le décompte de l'exercice 2015 mais ont été comptabilisés, sans être affectés comme le soutiennent les époux [E] sur des créances de frais qui ne seraient pas dus. 

- pour l'exercice 2016, les époux [E] et le syndicat des copropriétaires font le même décompte. Il sera observé qu'aucun règlement n'est intervenu sur cet exercice, ce que ne contestent pas les époux [E].

- pour l'exercice 2017, comme pour l'exercice 2016, les époux [E] et le syndicat des copropriétaires font le même décompte et aucun règlement n'est intervenu, sans contestation des époux [E] sur ce point.

- pour l'exercice 2018, les époux [E] et le syndicat des copropriétaires font le même décompte, sauf pour les époux [E] à inclure deux règlement (1.205,62 et 1.211,10 euros) dont ils ne justifient pas et qu'il convient d'exclure. Avec cette exclusion, il sera noté qu'aucun règlement n'est intervenu pour cet exercice non plus.

- pour l'exercice 2019, le décompte est strictement similaire et il apparaît un règlement à hauteur de 1.513,42 euros.

- pour l'exercice 2020, le décompte est similaire, sauf un règlement en plus à hauteur de 229,22 euros qui n'apparaît que dans le décompte du syndicat des copropriétaires mais qu'il n'y a pas lieu d'exclure, les époux [E] justifiant du règlement de ce montant. Les règlements des époux [E] ont été d'un montant de 5.516,61 euros pour cet exercice.

- pour l'exercice 2021, le décompte est similaire de part et d'autre. Des règlements sont intervenus à hauteur de la somme de 1 561,27 euros. 

- pour l'exercice 2022 et 2023, les décomptes sont similaires, hormis que certains règlements intervenus fin 2022 étant seulement comptabilisés sur l'exercice 2023.



Ainsi, en excluant les règlements non justifiés et les charges exclues par les premiers juges pas plus justifiées à hauteur de cour (16,50 euros et 32,12 euros) et en excluant également le règlement non comptabilisé des époux [E] à hauteur de la somme de 229,22 euros, ces derniers restent devoir la somme actualisée au 9 octobre 2023 (1er appel de provision 2024 inclus et règlement du 5 octobre 2023 inclus) de 3.246,71 euros (3524,55 euros -16,50 euros - 32,12 euros - 229,22 euros) au titre des charges. 



En conséquence, le jugement déféré sera infirmé sur le montant des condamnations au titre des charges dues et compte tenu de la réactualisation sollicitée par le syndicat des copropriétaires.



Sur les frais nécessaires 



Sur les frais nécessaires, le syndicat des copropriétaires, qui poursuit la réformation du jugement à ce titre, soutient qu'ils sont dus au motif qu'ils sont exigés par la loi pour faire courir les intérêts et permettre l'introduction ultérieure de l'instance et l'inscription de l'hypothèque légale. Il ajoute qu'ils sont dus en application du règlement de copropriété et en application du contrat de syndic qui a été approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires et est opposable à tous. Il conclut que l'intégralité des frais sont dus et ont été engagés pour pallier l'absence de règlement des époux [E], soulignant que ces derniers persistent à ne pas régler régulièrement leurs charges de copropriété.

De leur côté, les époux [E] font valoir que le syndicat des copropriétaires persiste à réclamer des sommes qui ne sont pas dues, soulignant que la multiplication des mises en demeure est particulièrement abusive au regard de la procédure en cours, en sorte que ces frais sont particulièrement injustifiés.



Sur ce,



Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.



Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.



Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.



En l'espèce, au regard du décompte actualisé des frais (pièce n°59 du syndicat des copropriétaires) il apparait que sont justifiés les frais de mise en demeure, étant observé que le contrat de syndic les prévoit expressément en son article 9-1 du contrat (page 6, pièce n°19 et pièce n°52 du syndicat des copropriétaires pour la version actualisée du contrat de syndic), et que M. et Mme [E] sont restés de 2016 jusqu'à 2018 sans rien régler, le premier règlement de leur part intervenant en octobre 2019, outre qu'ensuite les règlements sont très irréguliers, justifiant les mises en demeure dont le paiement est réclamé. En revanche, les frais de suivi impayés et honoraires doivent être exclus, le contrat de syndic ne prévoyant de les mettre à la charge du copropriétaire que s'il s'agit de charges exceptionnelles qui ne sont en l'espèce pas démontrées ni même évoquées par le syndicat des copropriétaires.



De la même façon, les « frais du 12 mars 2013 sommation » qui sont des frais d'actes inclus dans les dépens doivent être exclus tout comme les « frais du 4 septembre 2018 », les frais relatifs à un jugement du 31 mars 2021 et les « diligences du 26 novembre 2021 au 16 mai 2022 » dont il n'est pas justifié.



En conséquence, le jugement déféré sera infirmé sur le montant des condamnations au titre des frais nécessaires dus et les époux [E] condamnés à verser la somme de 1.338 euros.



Par ailleurs, M. et Mme [E] sollicitent de voir le syndicat des copropriétaires condamner à expurger le compte des frais qui ne serait pas nécessaires par une ligne au crédit du grand-livre d'un montant de 12.623, 45 euros au 1er octobre 2023. Cette demande concerne toutefois des sommes qui ne font pas parties du litige initial et concernent des litiges antérieurs, en sorte qu'il ne sera pas fait droit à cette demande et le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.





Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires



Selon les termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.



En l'espèce, ainsi qu'il a été vu ci-avant, contrairement à leurs affirmations, M. et Mme [E] n'ont pas réglé l'intégralité de leurs charges, justifiant des relances ininterrompues du syndic, outre que les règlements qui sont ensuite intervenus à compter d'octobre 2019 ont toujours été très irréguliers et ne couvrant pas l'intégralité des sommes dues.



Leurs manquements répétés à leur obligation de régler leurs charges à l'égard du syndicat sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des membres de celle-ci, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'ensemble immobilier, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. 



Dès lors, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [E] au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.



Sur la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [E]



Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement déféré à ce titre et à rejeter la demande de M. et Mme [E].





Sur les demandes accessoires 



Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et apprécié en équité l'indemnité de procédure allouée en vertu de l'article 700 de ce code. 



M. et Mme [E], dont le recours échoue principalement, doivent supporter les dépens d'appel et l'équité commande de les condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par arrêt contradictoire, 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, excepté sur le montant des condamnations au titre des frais nécessaires et des charges de copropriété ;



Statuant à nouveau,



Dit que M. et Mme [E] devaient pour la période du 2ème trimestre 201 au 9 octobre 2023 (première échéance 2024 incluse) au syndicat des copropriétaires la somme de 3.246,71 euros au titre des charges de copropriété et celle de 1.338 euros au titre des frais nécessaires ; 



Y ajoutant,



Condamne M. et Mme [E] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la SCP Evodroit qui le demande en application de l'article 699 du code de procédure civile ;



Condamne M. et Mme [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette toute autre demande. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée pour la présidente empêchée, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, La Vice-présidente placée,