Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 17 janvier 2024

COUR D'APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale















ARRET N°27



DU : 17 Janvier 2024



N° RG 22/01764 - N° Portalis DBVU-V-B7G-F366

VTD

Arrêt rendu le dix sept Janvier deux mille vingt quatre



Sur APPEL d'une décision rendue le 21 juillet 2022 par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND (RG N°21/01646) 



COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

Madame Virginie DUFAYET, Conseiller



En présence de : Mme Nadia BELAROUI, Greffier, lors de l'appel des causes et Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, lors du prononcé



ENTRE :



E.U.R.L. TMJM [B] IMMOBILIER

immatriculée au RCS de Clermont-ferrand sous le numéro 502 153 885

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : Me Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



APPELANT



ET :



M. [H] [O]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentant : Me Charles FRIBOURG de la SELARL POLE AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



INTIMÉ



DÉBATS :

Après avoir entendu en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, à l'audience publique du 16 Novembre 2023, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame THEUIL-DIF, magistrat chargé du rapport, en a rendu compte à la Cour dans son délibéré.



ARRET :

Prononcé publiquement le 17 Janvier 2024 par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 











 EXPOSE DU LITIGE



Le 9 septembre 2016, M. [H] [O] a signé un mandat de vente sans exclusivité au profit de l'EURL TMJM [B] Immobilier en vue de la vente de sa maison sise [Adresse 2] à [Localité 6].



M. [O] a signé également au profit de la société AET un mandat de vente sans exclusivité concernant la même maison d'habitation.



Suivant acte du 16 février 2017, la vente a été conclue entre M. [O] et les époux [L] par l'intermédiaire de l'agence AET.



Par acte d'huissier du 24 août 2017, l'EURL TMJM [B] Immobilier a fait assigner M. [H] [O] devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand aux fin de le voir condamner à verser des dommages et intérêts pour non-respect des obligations contractuelles. 



Le 5 décembre 2018, M. [O] a régularisé une plainte entre les mains du procureur de la République à l'encontre de l'EURL TMJM [B] Immobilier pour faux et usage de faux.



Par ordonnance du 3 juin 2019, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l'attente des suites de la plainte et a prononcé la radiation de l'affaire.



La plainte ayant été classée sans suite, l'affaire a été réinscrite à la demande de l'EURL TMJM [B] Immobilier le 30 avril 2021.



Le 7 mai 2021, M. [O] a régularisé une plainte avec constitution de partie civile entre les mains du doyen des juges d'instruction.



Par ordonnance du 5 octobre 2021, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer dans l'attente des suites de la plainte régularisée à l'encontre de l'EURL TMJM [B] Immobilier.



Dans ses dernières conclusions, la demanderesse a sollicité notamment la condamnation de M. [O] à lui payer :


la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour non respect de ses obligations contractuelles avec intérêts au taux majoré à compter du 24 août 2017;

la somme de 7 500 euros pour résistance abusive.


 

Par jugement du 21 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a :

- prononcé la nullité du mandat de vente du 9 septembre 2016 ;

- débouté l'EURL TMJM [B] Immobilier de l'ensemble de ses demandes ;

- condamné l'EURL TMJM [B] Immobilier à verser à M. [O] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de la SELARL Pole Avocats sur son affirmation de droit.



Il a considéré en premier lieu que M. [O] ne rapportait pas la preuve de la signature du mandat de vente à son domicile ; que dès lors les dispositions du code de la consommation n'avaient pas vocation à s'appliquer.

Il a ensuite énoncé, qu'il résultait de l'article 4 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 9 du décret du 19 juin 2015, dispositions d'ordre public, qu'à défaut de mention dans le mandat, du nom et de la qualité de la personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, la convention était nulle ; qu'il ressortait des pièces versées aux débats que Mme [B] détenait un pouvoir de l'EURL TMJM [B] Immobilier et de l'attestation du 14 février 2008 que M. [F] [B] était le représentant de l'EURL TMJM [B] Immobilier ; qu'il ressortait également de ces pièces que la carte professionnelle d'agent immobilier était détenue par l'EURL TMJM [B] Immobilier, représentée par M. [F] [B] et que si Mme [B] était la signataire du mandat, celui-ci ne faisait pas mention de son nom et de sa qualité ; que la nullité du mandat de vente du 9 septembre 2016 devait être prononcée. 



Suivant déclaration électronique reçue au greffe de la cour en date du 30 août 2022, l'EURL TMJM [B] Immobilier a interjeté appel du jugement en ce qu'il :

- a prononcé la nullité du mandat de vente du 9 septembre 2016,

- l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes, 

- l'a condamnée à verser à M. [H] [O] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de la SELARL Pôle Avocats.



Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 14 mars 2023, l'appelante demande à la cour, vu la décision de classement sans suite du 20 mars 2021, vu le mandat de vente liant les parties, vu l'article 1231-5 du code civil, de :

- réformer le jugement dont appel, et statuant à nouveau ; 

- condamner M. [O] à lui payer et porter la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour non-respect de ses obligations contractuelles avec intérêts au taux majoré à compter du 24 août 2017 ; 

- condamner M. [O] à lui payer la somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- débouter M. [O] de l'ensemble de ses demandes ;

- le condamner en outre à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 14 décembre 2022, M. [H] [O] demande à la cour, vu le mandat de vente du 9 septembre 2016, les articles L.221-5 et L.221-9 du code de la consommation, l'article 4 alinéa 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 9 dernier alinéa du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, de :


à titre principal :


- juger que l'EURL TMJM ne sollicite plus au terme du dispositif de ses conclusions d'appelant la réformation du jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du mandat de vente du 9 septembre 2016 ;

- juger que la nullité du mandat de vente du 9 septembre 2016 est aussi devenue définitive ;

- débouter l'EURL TMJM de l'ensemble de ses demandes fins moyens et conclusions;

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné l'EURL TMJM aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Pôle Avocats ;

- réformer le jugement en ce qu'il a limité le montant des frais irrépétibles accordé au concluant à la somme de 2 000 euros ; 

- condamner l'EURL TMJM à lui payer et porter une indemnité de 7 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en cause d'appel ;

- condamner l'EURL TMJM aux entiers dépens de l'appel dont distraction au profit de la SELARL Pôle Avocats sur son affirmation de droit ;


à titre subsidiaire :


- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du mandat de vente du 9 septembre 2016; 

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné l'EURL TMJM aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Pôle Avocats ;

- débouter l'EURL TMJM de l'ensemble de ses demandes fins moyens et conclusions;

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné l'EURL TMJM aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Pôle Avocats ;

- réformer le jugement en ce qu'il a limité le montant des frais irrépétibles accordé à la somme de 2 000 euros ; 

- condamner l'EURL TMJM à lui payer et porter une indemnité de 7 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en cause d'appel ;

- condamner l'EURL TMJM aux entiers dépens de l'appel dont distraction au profit de la SELARL Pôle Avocats sur son affirmation de droit 


à titre infiniment subsidiaire : 


- voir réduire dans des proportions notables le montant des sommes et indemnités sollicitées par l'EURL TMJM à son encontre.



Il sera renvoyé pour l'exposé complet des demandes et moyens des parties, à leurs dernières conclusions.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2023.



MOTIFS



- Sur la saisine de la cour



L'article 954 du code de procédure civile énonce que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



En l'espèce, M. [O] soutient que dans la mesure où la nullité du mandat n'est pas contestée dans le dispositif des conclusions de l'appelant, l'objet de l'appel apparaît limité au seul débouté des condamnations prononcées à son profit.



Or, le dispositif des conclusions doit reprendre les prétentions et non les moyens ; ainsi si le dispositif ne sollicite pas de la cour de dire et juger valable le mandat de vente, c'est parce qu'il ne s'agit pas d'une prétention devant être reprise dans le dispositif, mais d'un moyen fondant la demande et qui apparaît dans la partie discussion des conclusions.

Dans le dispositif des écritures de l'appelante, il est demandé à la cour de réformer le jugement et de condamner M. [O] à lui payer notamment une somme de 15 000 euros de dommages et intérêts. Le moyen relevant de la validité du mandant de vente est repris dans la discussion des écritures.



Ainsi, M. [O] sera débouté de sa demande visant à 'juger que l'EURL TMJM ne sollicite plus au terme du dispositif de ses conclusions d'appelant la réformation du jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du mandat de vente du 9 septembre 2016" et de 'juger que la nullité du mandat de vente du 9 septembre 2016 est aussi devenue définitive'. 



- Sur la nullité du mandat sur le fondement des dispositions du code de la consommation



L'article 221-9 du code de la consommation dans sa version applicable au mandat, énonce que dans le cadre des contrats conclus hors établissement, le contrat comprend toutes les informations prévues à l'article L.221-5 ; que le contrat est accompagné du formulaire type de rétractation mentionné au 2° de l'article L. 221-5 ('lorsque le droit de rétractation existe, les conditions, le délai et les modalités d'exercice de ce droit, ainsi que le formulaire type de rétractation, dont les conditions de présentation et les mentions qu'il contient sont fixées par décret en Conseil d'Etat').

L'article L.242-1 précise que les dispositions de l'article L.221-9 sont prévues à peine de nullité du contrat conclu hors établissement.



M. [O] soutient que le mandat de vente a été signé à [Localité 6], et non à [Localité 5] ; qu'il constitue un contrat hors établissement et qu'aucune information sur le droit de rétractation ne lui a été communiquée. 

Il s'appuie sur la déposition de Mme [Y] [X] entendue comme témoin dans le cadre de la plainte pour faux et usage de faux dans laquelle elle confirme que Mme [B] de l'EURL TMJM [B] Immobilier s'est déplacée le 9 septembre 2016 au domicile de M. [O] à [Localité 6] et qu'elle lui a fait signer le mandat de vente en mentionnant elle-même 'à [Localité 5]'.

M. [O] conteste les explications données par Mme [B] devant les services d'enquête qui ne sont pas cohérentes d'un point de vue chronologique dans la mesure où la personne ne signe pas un mandat de vente sans avoir visité ou fait visiter préalablement le bien immobilier.



Toutefois, ainsi que l'a retenu le tribunal, cette déclaration de Mme [X] n'est corroborée par aucun autre élément. Or, il n'est pas contesté que la plainte pour faux et usage de faux déposée entre les mains du procureur de la République le 5 décembre 2018 contre l'EURL TMJM [B] Immobilier, a fait l'objet d'un classement sans suite le 20 mars 2021 pour infraction insuffisamment caractérisée.





De surcroît, le mandat de vente mentionne dans la partie réservée au mandant qu'il a été signé 'dans les locaux du mandataire, à [Localité 5]', et figure ensuite la mention 'lu et approuvé, bon pour mandat' suivie de la signature de M. [O].

Mme [B] a de son côté déclaré aux gendarmes le 1er juillet 2019 que la rencontre avec M. [O] avait eu lieu à l'agence immobilière à [Localité 5], qu'il avait accepté de signer un mandat dans l'agence, qu'elle lui avait donné une copie du mandat signé, et qu'il avait été convenu qu'elle se déplacerait au domicile pour évaluer son bien vers midi.



M. [O] ne rapporte ainsi pas la preuve que le mandat a été signé à son domicile de [Localité 6]. Dans ces circonstances, il n'est pas établi que le mandat devait mentionner les informations relatives au droit de rétractation, qui à défaut entraînait la nullité de l'acte. 



Le jugement sera confirmé sur ce point. 



- Sur la nullité du mandat sur le fondement des dispositions de la loi Hoguet et de son décret d'application



L'article 4 alinéa 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dispose : 'Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier justifie d'une compétence professionnelle, de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Les dispositions du titre II de la présente loi lui sont applicables.'



L'article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 (dans sa version issue du décret du 19 juin 2015, applicable au litige) énonce : 'Toute personne physique habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, justifie de la qualité et de l'étendue de ses pouvoirs par la production d'une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté du ministre chargé de l'économie.

[...].

Les nom et qualité du titulaire de l'attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée lorsqu'il intervient dans leur conclusion, ainsi que sur les reçus de versements ou remises lorsqu'il en délivre.'



Le dernier alinéa de cet article, inchangé depuis l'origine malgré les modifications apportées à cet article, impose donc expressément que les nom et qualité du négociateur habilité par le titulaire de la carte professionnelle, qui intervient dans une opération d'intermédiation, soient mentionnés dans le mandat.



Ainsi, l'attestation délivrée par l'agent immobilier titulaire de la carte professionnelle a pour objet de justifier auprès de la clientèle de la qualité et de l'étendue des pouvoirs du collaborateur négociateur et s'applique à celui-ci indifféremment de son statut de salarié ou de non-salarié indépendant de l'agent. Elle permet au collaborateur d'attester de sa compétence et de sa moralité, puisqu'il n'est pas le titulaire de la carte professionnelle.



Celui qui exerce une activité habituelle de négociateur immobilier doit être titulaire de la carte professionnelle exigée par l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ou de l'attestation visée par le préfet compétent exigée par l'article 4 de la loi et l'article 9 du décret du 20 juillet 1972 pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte : Cass.Civ. 1ère , 5 avril 2012, pourvoi n°11-15.569.



Si la loi n'énonce pas expressément que le non respect du formalisme des mentions est sanctionné par la nullité du mandat, telle est la sanction qu'applique la jurisprudence qui retient que les mentions sont exigées pour la validité même du mandat.

Il résulte des dispositions précitées, qu'à défaut de mention dans le mandat, du nom et de la qualité de la personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, cette convention est nulle (Cass. Civ. 1ère ,12 novembre 2020, pourvoi n°19-14.025 et 19-14.112).



L'appelante, l'EURL TMJM [B] Immobilier, conteste l'analyse retenue par le tribunal : elle fait valoir qu'elle était en capacité de signer un mandat de vente puisqu'elle dispose d'une carte professionnelle (n°369) ; que sur le mandat figure l'ensemble des mentions obligatoires. Elle indique en outre verser aux débats l'attestation qui confère pouvoir à Mme [B] pour signer le mandat de vente au nom de la société. Elle ajoute que Mme [B] n'est pas intervenue comme agent commercial, ce qu'elle n'est pas. Elle considère que le tribunal a fait une confusion entre les règles relatives à la loi Hoguet et le droit des sociétés : si la loi Hoguet impose à un agent commercial de faire figurer ses qualités sur le mandat, tel n'est pas le cas du droit des sociétés qui lui, permet au gérant d'une société de déléguer ses pouvoirs pour représenter ladite société. 



Toutefois, l'appelante verse aux débats en pièce n°7 l'attestation en date du 14 février 2008 telle que prévue aux articles 4 de la loi du 2 janvier 1970 9 et 9 du décret du 20 juillet 1972, mentionnant que le titulaire de la carte professionnelle est l'EURL TMJM [B] Immobilier représentée par M. [F] [B], et que la détentrice de l'attestation est Mme [U] [P] épouse [B] en qualité de négociatrice -expert salariée.



Il n'est pas contesté que le mandat contracté entre l'EURL TMJM [B] Immobilier et M. [O] a été signé par Mme [U] [B] et que cette dernière n'a pas fait figurer dans le mandat son nom et sa qualité de personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle. A ce titre, le tribunal a à bon droit, prononcé la nullité de la convention, et débouté l'appelante de sa demande de dommages et intérêts pour non respect des obligations contractuelles, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. 



- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Succombant à l'instance, l'EURL TMJM [B] Immobilier sera condamnée aux dépens d'appel et à payer à M. [O] une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La distraction des dépens d'appel sera ordonnée au profit de la SELARL Pôle Avocat conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS,



La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ;



Déboute M. [H] [O] de sa demande visant à 'juger que l'EURL TMJM ne sollicite plus au terme du dispositif de ses conclusions d'appelant la réformation du jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du mandat de vente du 9 septembre 2016" et de 'juger que la nullité du mandat de vente du 9 septembre 2016 est aussi devenue définitive' ;



Confirme le jugement entrepris ; 



Condamne l'EURL TMJM [B] Immobilier à payer à M. [H] [O] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;



Condamne l'EURL TMJM [B] Immobilier aux dépens d'appel ;



Ordonne la distraction des dépens d'appel au profit de la SELARL Pôle Avocat. 

 

 Le Greffier La Présidente