Cour d'Appel · 1ere Chambre sect.Civile — 16 janvier 2024

ARRET N° 

du 16 janvier 2024



N° RG 23/01364 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FMDR





[T]





c/



S.A.R.L SARL GREGOLINE















Formule exécutoire le :

à :



la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET





COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 16 JANVIER 2024



APPELANT :



d'une ordonnance de référé rendue le 02 août 2023 par le président du tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES



Monsieur [W] [P] [D] [T]

[Adresse 3]

[Localité 2] / FRANCE



Représenté par Me Sylvie RIOU-JACQUES de la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, avocat au barreau des ARDENNES





INTIMEE :



S.A.R.L. GREGOLINE

[Adresse 4]

[Localité 1] / FRANCE

Non comparante ni représentée bien que régulièrement assignée





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :



Madame MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame MATHIEU, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées. Elles en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre,

Madame Florence MATHIEU, conseillère,

Madame Sandrine PILON, conseillère.





GREFFIER :



Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors des débats,

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors de la mise à disposition.





DEBATS :



A l'audience publique du 28 novembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2024.





ARRET : 



Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

























Suivant acte notarié en date du 20 juin 2016, Monsieur [W] [T] a donné à bail commercial à la SAS Le Paquis 8, pour une durée de 9 années à compter du 20 juin 2016, un camping comprenant un bâtiment, des sanitaires, et un terrain aménagé pour le camping avec étang et parking.



La SAS Le Paquis 8 a cédé le fonds de commerce et le bail à la SAS VALTO, laquelle, suivant acte sous seing privé en date du 31 mai 2022, et avec l'intervention du bailleur Monsieur [W] [T], a cédé le droit au bail à la SARL Gregoline.



Se plaignant de désordres sur le fonds objet du bail, la SARL Gregoline, par exploit en date du 24 novembre 2022, a assigné en référé Monsieur [W] [T] devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières aux fins principalement de:


condamnation du bailleur à réaliser des travaux sous astreinte,

prise d'acte de la suspension du paiement des loyers par la SARL Gregoline conformément au principe de l'exception d'inexécution et en attendant qu'elle retrouve la jouissance paisible du local commercial




Par conclusions ultérieures, la SARL Gregoline a demandé une expertise judiciaire tendant à examiner et préciser les désordres.



Monsieur [T] a demandé à titre reconventionnel une indemnité provisionnelle correspondant au montant des loyers impayés.



Par ordonnance du 2 août 2023, le président du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a:

- rejeté la demande de provision ;

- ordonné une expertise judiciaire ;

- commis pour y procéder Monsieur [V] [N] avec pour mission:

Après avoir régulièrement convoqué les parties, pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties en leurs dires et explications ainsi que tout sachant:

 *se rendre sur les lieux du litige sis commune de la [Localité 1], lieudit le Pâquis;

*les décrire, en précisant la configuration, les éléments d'équipement, la destination et l'usage de chaque partie;

 *consigner et décrire les désordres allégués, en ce compris les malfaçons, non façons, non conformités; en indiquer la nature, l'importance et l'évolution; préciser la date d'apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences (premières manifestations,aggravations éventuelles);

* indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique de l'immeuble et, plus généralement la conformité à sa destination et l'usage qui peut en être attendu; fournir tous éléments techniques ou de fait permettant de dire si les équipements ou installations sont conformes aux règles de l'art ainsi qu'aux normes et réglementations le cas échéant applicables;

* analyser et préciser l'origine et les causes des désordres, en indiquant notamment si ceux-ci proviennent d'un vice de conception, d'une non-réalisation, ou d'une non-conformité; dans le cas de causes multiples, évaluer les proportions relevant de chacune d'elles, en précisant les intervenants concernés; fournir toutes précisions techniques ou de fait utiles à la détermination des responsabilités encourues;

*donner son avis sur les solutions appropriées pour faire cesser les désordres et pour remettre en état les lieux et installations; préciser la nature des travaux nécessaires, et en évaluer le coût comme la durée; fournir toutes précisions techniques ou de fait utiles pour déterminer s'ils relèvent de réparations locatives ou non et s'ils constituent de grossesré parations au sens de l'article 606 du code civil;

*dire si les travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens;

*décrire les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance, économique, d'usage, subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état; les chiffrer;

* rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ; 

- Enjoint à l'expert d'entreprendre immédiatement ses opérations;

- Dit qu'en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnue par l'expert, ce dernier pourra autoriser la partie la plus diligente à faire exécuter, sous la direction du maître d''uvre et par des entreprises qualifiées de son choix, à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert; que dans ce cas, l'expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux, ainsi que toutes indications techniques ou de fait utiles pour déterminer leur imputabilité au regard des dispositions du bail;

- Rappelé que l'expert doit accomplir sa mission conformément aux dispositions du code de procédure civile, notamment ses articles 155 et 174, 232 à 248, 263 à 2847, et dans le respect du contradictoire;

- Rappelé que l'expert a la faculté de s'adjoindre pour avis tout sapiteur de son choix dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l'avis du sapiteur à son rapport;

- Dit que l'expert devra, à réception de la présente ordonnance, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai d'un mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission; qu'à l'issue de cette première réunion, il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises;

- Dit que l'expert adressera un projet de rapport de ses opérations contenant son avis aux parties, en impartissant à celles-ci un délai de six semaines, délai de rigueur, pour lui faire connaître leurs dires, observations ou réclamations;

- Dit que l'expert déposera son rapport écrit en deux exemplaires, au greffe de cette juridiction dans le délai de cinq mois à compter de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération et qu'il en adressera une copie à chacune des parties;

- Désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal pour assurer le contrôle des mesures d'instruction ci-dessus ordonnées et, pour, le cas échéant, procéder au remplacement de l'expert par simple ordonnance en cas d'empêchement;

- Dit que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile;

- Fixé la somme de cinq mille euros (5.000 € ) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par la partie demanderesse entre les mains du régisseur d'avances et de recette de ce tribunal, dans un délai maximum de quatre semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis, sauf à démontrer du bénéfice de l'aide juridictionnelle;

- Rappelé que, faute pour la partie qui en a la charge de verser la provision dans les formes et délais imparties, la désignation de l'expert deviendra caduque;

- Autorisé la SARL Gregoline à consigner le paiement des loyers venant à échéance, dans la limite de la moitié de leur montant, auprès de la Caisse Autonome des Règlements Pécuniaires des Avocats (CARPA), et ce jusqu'au dépotoir du rapport définitif de l'expert, à concurrence d'un maximum de deux ans à compter de la présente ordonnance, sauf meilleur accord entre les parties ou à ce qu'il en soit autrement ordonné par la juridiction qui sera saisie du litige part la partie la plus diligente;

- Rejeté les demandes plus amples et contraires;

- Condamné Monsieur [W] [T] aux dépens, ainsi qu'à payer à la SARG Gregoline la somme de neuf cent euros (900 €) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;



Le président du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a retenu, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, que la SARL Gregoline apportait la preuve, par photos et constats, de désordres notamment liés à des inondations et infiltrations d'eau, et que le désaccord existant quant aux responsabilités encourues, constituait un motif légitime pour la désignation d'un expert.



Sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et l'article 1719 du code civil, et au vu des éléments produits, démontrant un défaut d'entretien et une vétusté des installations, il a considéré que l'existence d'un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur était établie, et que, s'il ne pouvait être fait droit en l'état à la demande d'injonction de travaux, il convenait toutefois de permettre rapidement l'exécution des travaux urgents déterminés par l'expert.







Considérant que la SARL Gregoline était bien fondée à contester, au moins pour partie, ses obligations de paiement du loyer en soulevant l'exception d'inexécution, il a estimé que les manquements du bailleur justifiaient que le locataire consigne une part des loyers dus, raisonnablement évaluée à la moitié des échéances jusqu'à l'achèvement des opérations d'expertise.



Monsieur [W] [T] a interjeté appel de cette décision par déclaration d'appel en date du 28 août 2023 visant expressément l'ensemble des chefs de l'ordonnance.



Par conclusions notifiées par RPVA le 5 octobre 2023, il demande à la Cour d'infirmer l'ordonnance et de juger irrecevables, et en tout état de cause se heurtant à de nombreuses contestations sérieuses, les demandes de la SARL GREGOLINE,

- En conséquence, de débouter la SARL GREGOLINE de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, la condamner à lui payer une indemnité d'un montant de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure de première instance,

Subsidiairement,

S'agissant de la mission de l'Expert judiciaire, voir modifier ses termes,

Y ajoutant :

- Voir condamner la SARL GREGOLINE à payer à Monsieur [W] [T] la somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure d'appel,

- Voir condamner la SARL GREGOLINE aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, Avocats aux offres de droit.



Monsieur [W] [T] reproche au juge des référés d'avoir ordonné une mission d'expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile alors même que la demanderesse n'a pas visé ce texte en première instance, et que la mission prévue n'était pas sollicitée par la société Gregoline, de sorte que le juge a substitué un fondement juridique à un autre, ajouté aux demandes, et statué ultra petita.



Il conteste par ailleurs un quelconque manquement à ses obligations sur le fondement de l'article 1719 du code civil, en faisant valoir que ceux reprochés, non seulement visent pour partie un bâtiment non inclus dans le bail, mais au surplus n'entrent en réalité pas dans le champ des obligations du bailleur, tenu, aux termes du contrat de bail, au seul clos et couvert. Il rappelle par ailleurs que la SARL Gregoline avait une parfaite connaissance des lieux loués, que des devis de travaux étaient même en cours lors de l'acquisition par elle du droit au bail, devis qui n'ont d'ailleurs pas été communiqués.

Il rappelle ses écritures de première instance dans lesquelles il affirmait que les demandes de la société Grenoline se heurtent à de nombreuses contestations sérieuses et ne relèvent pas de la compétence du juge des référés.



Il estime que la consignation de la moitié des loyers sur un compte CARPA, au visa de l'article 834 du code de procédure civile, n'a aucun fondement juridique et n'est que la conséquence d'une supposition selon laquelle le bien loué présenterait des vices dont la réparation incomberait au bailleur, ce qui n'est pas démontré.



MOTIFS



Sur l'organisation d'une expertise non réclamée par le locataire



Monsieur [W] [T] reproche au juge des référés d'avoir ordonné une expertise qui n'était pas réclamée par le demandeur.



Mais des termes de l'ordonnance de référé querellée, il ressort que dans ses conclusions du 20 janvier 2023, la SARL Gregoline a réclamé l'organisation de cette expertise.



Et elle n'exclut pas l'application des dispositions de l'article 145 du code de procédure.



Par ailleurs, le juge peut prendre en considération même les faits que les parties n'ont pas spécialement invoqué au soutien de leurs prétentions et il lui appartient de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.





En conséquence, ce moyen n'est pas pertinent pour conclure à la nullité ou l'irrégularité du prononcé de cette mesure que le juge a ordonné conformément aux règles de droit sus visées.



S'agissant de son bien fondé, il suffit, aux termes des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, que le demandeur justifie d'un motif légitime qui ressort de la probabilité de faits qui pourraient en être tirés qui seraient susceptibles d'être utiles dans le cadre d'un litige.



Il ne s'agit pas de s'interroger sur ce qui n'y figure pas ou l'état général du camping ainsi que le suggère le bailleur mais bien sur les points qui y figurent et qui sont potentiellement sources de litiges.



Or, au regard du lien contractuel unissant les parties, de la gravité des désordres constatés liés à des inondations et des infiltrations d'eau affectant l'usage des locaux et posant des risques de courts circuits, de la difficulté de connaître leur ampleur et la part de responsabilité de ceux-ci entre le locataire et le bailleur, tous éléments parfaitement développés par le premier juge et que la cour reprend à son compte, il apparaît que l'expertise telle qu'elle a été ordonnée répond aux critères sus visés même si le bailleur estime qu'elle vise également des éléments qui ne sont pas mis à disposition du preneur par le contrat ou mis à disposition gratuitement, en ce que l'appréciation de ce point peut également constituer une cause future de litige entre les parties.



S'agissant du débouté de la SARL Gregoline de sa demande d'injonction sous astreinte du bailleur de réaliser des travaux elle n'a pas fait l'objet d'un appel dans la mesure où la SARL Gregoline n'a pas constitué avocat.



S'agissant de la mission donnée à l'expert de dire quels travaux urgents sont immédiatement indispensables soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte soit pour prévenir des dommages aux personnes et aux biens elle entre dans la mission habituelle.



Certes le pouvoir donné au juge par les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile de, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remises en état qui s'imposent pour prévenir un dommage imminent ne peut être délégué à un tiers.



Mais en l'espèce ce pouvoir n'a pas été donné à l'expert qui dans le cadre de sa mission est seulement autorisé en cas d'urgence ou de péril à dire à la partie la plus diligente les travaux estimés indispensables et urgents au regard des conséquences des désordres constatés, de les informer ainsi qu'il a recueilli tous les éléments probatoires concernant ce désordre pour répondre à sa mission et possiblement apportés par les parties lors d'un éventuel litige.



Et le juge précise que la charge de l'avance des frais nécessaires est supportée à ce stade par la partie qui a le plus intérêt et que ces réparations sont faites pour le compte de qui il appartiendra.



En conséquence, au regard des désordres justifiés, de la vétusté des installations et du péril imminent à la sécurité même des personnes encore parfaitement décrits par le premier juge, la mission d'expertise telle que posée par l'ordonnance, en ce qu'elle autorise une partie à exécuter à ses frais les travaux les plus urgents qui ressortiront du rapport de l'expertise, sera confirmée.





Sur la contestation sérieuse d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles





Au visa de l'article 1719 1° et 2° du code civil, le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance et d'entretien de la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Il en résulte qu'en principe, les travaux de mise en conformité des locaux loués tant lors de l'entrée dans les lieux que lors de l'exécution du contrat, incombent au bailleur.









Cette disposition n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent convenir de mettre à la charge du preneur la réalisation des travaux de conformité mais la jurisprudence considère de façon constante qu'en l'absence d'une clause expresse du bail mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité, ceux-ci restent à la charge du bailleur ; elle interprète par ailleurs de manière sévère au détriment du bailleur la notion de "stipulation expresse" en lui laissant la charge des travaux en cas de doute sur le périmètre dans lequel s'inscrit l'engagement du preneur.

Le preneur ayant payé le coût de ces travaux est alors fondé à en demander le remboursement au bailleur .



Et depuis la loi Pinel de 2014, l'article R.145-35 du code de commerce qui est venue modifier la règle de répartition des charges entre bailleur et preneur, pose que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de mettre en conformité l'immeuble ou les locaux loués avec la réglementation applicable, ne peuvent jamais être mis à la charge du preneur dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, de sorte que peu importe toute clause contraire et notamment une clause qui poserait que le bailleur n'est tenu par une clause contractuelle qu'au clos et au couvert ou que le contrat oblige le locataire à entretenir en bon état de réparation locative le terrain ou même encore que le locataire ait connu l'état des lieux avant la signature du contrat de bail.



Ainsi pour le bail conclu après le 5 novembre 2014, comme en l'espèce s'agissant d'un contrat de bail initial du 20 juin 2016 cédé à la SAS VALTO, puis à la SARL Gregoline, les grosses réparations au sens précité sont toujours à la charge du bailleur qui, dans tous les cas, dans le cadre de son obligation de délivrance posée à l'article 1719 du code civil, doit assurer au locataire les éléments structurels nécessaires pour exercer son activité dans les locaux loués incluant l'installation électrique, et entretenir pendant la durée du bail cette chose en état de servir à l'usage auquel elle est destinée.

Aussi si le bailleur tenu d'une mise en conformité lors de l'exécution du bail estime que la responsabilité de désordres incombe au précédent locataire, il ne peut se prévaloir de ce fait d'un tiers pour s'exonérer de ses propres obligations envers le locataire actuel et devra tirer toutes conséquences procédurales de ses allégations le cas échéant.



En l'espèce, la chose louée est un camping crée des mains de Monsieur [W] [T] sur un terrain initialement marécageux dans les années 1980 comportant 60 emplacements avec un étang de pêche dans lequel il a travaillé avant de le louer à compter de 2016 selon contrat de bail visant un bâtiment d'un étage, des sanitaires et un terrain aménagé.

Or les constats dressés les 2 et 8 juin 2022 dont le premier au contradictoire du bailleur et du preneur outre deux constats postérieurs, décrivent des problématiques énoncées par le premier juge dont il a relevé à juste titre qu'elle démontrait déjà, avant même le dépôt du rapport d'expertise nécessaire pour déterminer les travaux nécessaires et leur imputabilité à l'une ou l'autre des parties (défaut de conformité, gros travaux ou défaillance dans obligation d'entretien, manque de compétence professionnelle), de manière non sérieusement contestable, un manquement du bailleur à ses obligations précitées (problématique ancienne de non conformité de l'installation électrique et du système d'évacuation des eaux pluviales - constructions inachevées sans couverture ni isolation- toiture sans gouttière ni descente d'eau ni canalisation entraînant des inondations générées par capillarité avec reflux des fosses sceptiques et forte odeur d'excréments outre des risques de détérioration du bâti et de dommages corporels..).



Or le paiement du loyer est la contrepartie de la mise à disposition conforme de la chose de sorte que le premier juge a considéré qu'il existait une contestation sérieuse de Monsieur [W] [T], troublé de façon évidente dans sa jouissance, à son obligation de paiement du loyer mensuel de 1 800 euros.



Il a dès lors rejeté à juste titre la demande de condamnation de Monsieur [W] [T] à payer à la SARL Gregoline le montant des loyers échus et impayés et a autorisé la SARL Gregoline à consigner le paiement des loyers venant à échéance dans la limite de la moitié de leur montant auprès de la caisse de consignation jusqu'au dépôt du rapport par l'expert à concurrence d'un délai maximum de 2 ans.



Ce point sera donc confirmé, si ce n'est à constater que le bailleur reconnaît que depuis lors, les loyers ont été réglés jusqu'au mois de juillet 2023 et que dès lors le rejet de la provision égale au montant des loyers impayés prononcé par l'ordonnance de référé du 2 août 2023 doit d'autant être confirmé.



En conséquence, l'ordonnance du président du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières est confirmée en toutes ses dispositions.



PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire, 



Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières justifiant la consignation d'une partie des loyers dus jusqu'à l'achèvement de l'expertise.



Ajoutant, 



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne Monsieur [W] [T] aux dépens d'appel. 





Le greffier La présidente