Tribunal Judiciaire · Service des référés — 17 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/55512 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7I7

N° : 6 - MD

Assignation du :
01 juin et du 07 juillet 2023

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[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 17 janvier 2024



par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier. 

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 9]
[Adresse 10]
[Localité 3]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C1844


DEFENDEURS

Madame [V] [H] épouse [M]
[Adresse 8] 
[Adresse 8]
[Localité 2]

Monsieur [C] [M]
[Adresse 8] 
[Adresse 8]
[Localité 2]

La S.A.S. STRATEG’INOV
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentés par Maître Audrey KUBACKI de la SELEURL AUDREY KUBACKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #C621



DÉBATS

A l’audience du 13 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l'assignation délivrée le 1er juin et 7 juillet 2023 par la Ville de [Localité 9], prise en la personne de Madame la Maire de Paris, à la société par actions simplifiée STRATEG'INOV (immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 802381780), à Madame [V] [M] (née le 21 août 1952 à [Localité 7]) et à Monsieur [C] [M] (né le 9 décembre 1963 à [Localité 5]) devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 11] de l'immeuble sis [Adresse 1] ;

Vu les conclusions oralement soutenues par la Ville de [Localité 9] à l'audience du 13 décembre 2023 ; 

Vu les écritures développées oralement par la société STRATEG'INOV et par Madame [V] [M] et Monsieur [C] [M] (ci-après : les époux [M]) à l'audience du 13 décembre 2023, visées par le greffier ;

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation :

L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.


Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

L'alinéa premier de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :
« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 9], d’établir :

· l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

· un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 9] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre.

En l'espèce, il est constant comme résultant des écritures et observations orales des parties, concordantes sur ce point, que le bien immobilier situé [Adresse 1] était affecté à un usage d'habitation au sens de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation et ne constituait pas la résidence principale des époux [M].

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage : 

En l'espèce il ressort des éléments de la procédure que :

· le constat de location meublée touristique du 24 novembre 2022 établi par un agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de [Localité 9] fait état d’une annonce intitulée « Amoureux de la Tour Eiffel, Triangle d'Or » pour la location courte durée d’un logement, dont l’hôte se nomme [C] ; 
· le constat fait état de 313 commentaires au 17 octobre 2022, dont le premier date du mois de mai 2015 et le dernier du mois d'octobre 2022 ; 

Aussi la preuve de la location de l'appartement sis [Adresse 1] de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile est-elle rapportée. Il est par ailleurs constant qu'aucune autorisation de changement d'usage n'a été obtenue préalablement à la mise en location courte durée du bien.

Seul le propriétaire d'un bien immobilier a qualité pour solliciter l'autorisation de changement d'usage et ne peut reporter sur le locataire l'obligation légale de demander les autorisations nécessaires au changement d'affectation. Il s'ensuit que le propriétaire d'un bien immobilier contrevient aux dispositions de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation et encourir la sanction instituée par l'article L651-2 du même code, dès lors qu'il a connaissance du changement d'usage de son bien.

En l'espèce, les époux [M] ne contestent pas avoir proposé leur bien à la location meublée de tourisme. Ils affirment toutefois avoir respecté la réglementation applicable.

En premier lieu, ils invoquent l'exploitation du logement dont ils sont propriétaires dans le cadre de chambre d'hôte. 

Les chambres d'hôtes, définies par l'article L.324-3 du code du tourisme comme des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations, sont soumises à une obligation de déclaration sur un fondement distinct de l'article L.324-1-1 invoqué par la Ville de [Localité 9].

En l'espèce, si les époux [M] justifient avoir déclaré une telle activité à compter du 1er août 2017, la déclaration qu'ils produisent mentionne bien que « les chambres d'hôtes doivent être conformes aux dispositions des articles D324-13 et D324-14 du code de tourisme : accueil par l'habitant, fourniture groupée de la nuitée et du petit-déjeuner [...] ». Or, les défendeurs ne démontrent ni n'allèguent que la prestation qu'ils proposaient ait respecté les critères de la chambre d'hôtes, au demeurant incompatible avec l'éloignement de leur domicile, avec la configuration du local qui est un studio et avec avec le texte de l'annonce qui porte sur la location d'un logement complet sans mentionner de petit-déjeuner ou d'accueil chez l'habitant. Enfin, il convient de relever que les correspondances échangées par les époux [M] avec les services de la Ville de [Localité 9] ne contiennent aucune validation par ces derniers de la qualification de chambre d'hôtes choisie par les défendeurs.


En second lieu, ils font valoir qu'ils ont déclaré l'activité de location meublée de tourisme le 28 mai 2021. 

Une telle déclaration n'a pas pour effet de dispenser son auteur de l'obligation de demander l'autorisation de changement d'usage. 

Par ailleurs, cette déclaration a été réalisé au nom de « Monsieur [M] – Société Strateg'inov SIRET 802381780 – [Courriel 6] - France ».

Le locataire, contrairement au propriétaire, n'a en principe ni la compétence ni la capacité lui permettant d'affecter le bien à un usage spécifique. Cependant, la responsabilité civile du locataire peut être engagée si les circonstances de l'espèce démontrent qu'il devait nécessairement avoir connaissance de la violation des dispositions d'ordre public, dispositions qui s'appliquent en effet à « toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article », peu important le titre juridique au terme duquel la personne est intervenue dans la gestion du bien.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2019 à effet au même jour, Monsieur [C] [M] a donné le local situé [Adresse 1] à bail professionnel à la société STRATEG'INOV pour une durée de six années. Par l'effet de ce contrat de bail, les époux [M] ont transféré la jouissance du bien à la société STRATEG'INOV, dont Monsieur [C] [M] est le président et l'unique associé.

Le contrat de bail prohibe toute sous-location ou toute concession de la jouissance des lieux non autorisée par le bailleur. Lors de la visite du contrôleur assermenté, Monsieur [C] [M] s'est présenté comme le représentant de la société STRATEG'INOV. Il ressort toutefois des avis d'impôts sur le revenu des époux [M] que ceux-ci ont déclaré les revenus issus des locations meublées de tourisme y compris après la prise à bail des locaux par la société STRATEG'INOV.

Il ressort de ces éléments que le logement sis [Adresse 1] a été proposé à la location meublée de tourisme à compter de l'année 2015 par les époux [M], puis à compter de l'année 2019 par la société STRATEG'INOV avec l'accord des époux [M] ou par ceux-ci avec l'accord de la société STRATEG'INOV, de sorte que l'imputabilité des locations est établie à l'égard des trois parties défenderesses.

Sur le montant de l’amende : 

L'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros. 

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 9] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière. 

En premier lieu, le constat de location meublée touristique du 24 novembre 2022 établit que les époux [M] et la société STRATEG'INOV ont mis en location le lot litigieux sur une plate-forme numérique spécialisée dans la location touristique de courte durée et que des commentaires ont été laissés par des locataires à compter du mois de mars 2015 jusqu'au mois d'octobre 2022. 

La période de location en meublé de tourisme revêtant un caractère illicite s’établit ainsi du mois de mars 2015 au mois d'octobre 2022, soit une période de temps considérable. 

La Ville de [Localité 9] fait valoir à juste titre que les calendriers attestent de nombreuses réservations et estime à 296 887,50 euros le revenu tiré des locations illicites sur la totalité de la période concernée, ce que contestent les époux [M] qui ont déclaré des revenus locatifs dont le total s'élève, pour les années 2019 à 2022, à 72 764 euros, ce qui correspond à un revenu mensuel moyen de 1516 euros).

En tout état de cause il ne fait aucun doute que le changement illicite d'usage du bien a généré un profit substantiel par rapport aux revenus issus d'une mise en location en bail d'habitation, le bien litigieux étant un studio de 24 mètres carrés dont la valeur locative actuelle avoisine 870 euros. 

En deuxième lieu, les parties défenderesses justifient avoir déclaré les revenus issus des locations litigieuses et fait preuve de transparence tant dans le cadre de la présente instance que dans leurs rapports avec la Ville de [Localité 9], qu'elles ont -certes maladroitement- interrogée à plusieurs reprises. 

Elles affirment sans en justifier avoir mis fin aux locations meublées de tourisme et produisent un mandat de vente en date du 19 septembre 2023, dont il convient de relever qu'il a été signé par Monsieur [M] en qualité de représentant de la société STRATEG'INOV.

Ainsi, si les époux [M] et la société STRATEG'INOV ont coopéré avec la Ville de [Localité 9], force est de constater qu'ils n'ont engagé des démarches pour mettre fin aux manquements que postérieurement à la délivrance de l'assignation.

En considération de l'ensemble de ces éléments, il convient de fixer l’amende civile à 38000 mille euros et de condamner les parties in solidum à verser cette somme. 

Sur la demande de retour à l’usage d’habitation du local litigieux : 

Il résulte des dispositions de l'article 651-2 du code de la construction et de l'habitation que le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Au cas d’espèce, les époux [M] et la société STRATEG'INOV prétendent que le bien litigieux est aujourd'hui en vente. 

Toutefois, le mandat de vente versé aux débats, postérieur à l'assignation, a été signé par la société STRATEG'INOV qui n'est pas propriétaire des lieux. Il n'est par ailleurs produit aucun élément démontrant la cessation de l'activité de location meublée de tourisme. 

Dès lors qu’aucun élément ne permet d’établir que le bien est de nouveau à usage d’habitation, il convient d’ordonner le retour à l’habitation du local litigieux, sous astreinte provisoire de 290 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision aux époux [M] et la société STRATEG'INOV, ce durant une période maximale de 12 mois.

Il n'y a pas lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte.

Sur la demande de condamnation de la partie défenderesse sur le fondement des dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme :

L’article L.324-1-1 du code du tourisme, en sa rédaction temporellement applicable, dispose :
“I.-Pour l'application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.
II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme.
La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
Un téléservice permet d'effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.
Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d'un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.
Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l'enregistrement.
IV.-Dans les communes ayant mis en ouvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration. [...]
V.-Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros. [...]”

Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le Conseil de [Localité 9] a décidé de mettre en œuvre le dispositif prévu par l’article L.324-1-1 II et III du code du tourisme et de soumettre à déclaration préalable soumise à un enregistrement toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, cette déclaration précisant si le logement constitue la résidence principale du loueur et donnant lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement. 

L'obligation de transmission issue de cette disposition ne concerne que les personnes qui offrent à la location un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale, ainsi que l'a notamment rappelé un arrêt prononcé le 7 septembre 2023 par la troisième chambre civile de la cour de cassation (n°22-18.101)

Au cas d'espèce, ces dispositions ne sont pas applicables à les époux [M] et la société STRATEG'INOV, dès lors qu'il n'est ni démontré ni allégué par la Ville de [Localité 9] que le bien loué constitue leur résidence principale. 

Dans ces conditions, la demande visant à prononcer une amende civile sur le fondement des dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme sera rejetée.

Sur les mesures accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 9], les époux [M] et la société STRATEG'INOV supporteront la charge des dépens. 

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamnées aux dépens, les parties défenderesses devront verser à la Ville de [Localité 9] une indemnité que l'équité commande de fixer à 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, 

Condamne in solidum Madame [V] [M], Monsieur [C] [M] et la société STRATEG'INOV à payer une amende civile de trente-huit mille euros (38 000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 9] ; 

Ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1], appartenant à Madame [V] [M] et Monsieur [C] [M], sous astreinte provisoire de deux cents quatre-vingt-dix euros (290 euros) par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux (2) mois à compter de la signification de la présente décision, pour une durée maximale de douze (12) mois ;

Dit n'y avoir lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte ;

Rejette la demande de la Ville de [Localité 9] fondée sur les dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme ;

Condamne Madame [V] [M], Monsieur [C] [M] et la société STRATEG'INOV à payer à la Ville de [Localité 9] la somme de deux mille euros (2000 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [V] [M], Monsieur [C] [M] et la société STRATEG'INOV aux dépens de l'instance ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 17 janvier 2024

Le Greffier,Le Président,




Maude DEAUVERNEMarie-Hélène PENOT