Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 17 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [M] [B]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Maître Elisabeth WEILLER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/04639 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7NV

N° MINUTE : 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 17 janvier 2024


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT - OPH 
[Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE
Madame [M] [B]
[Adresse 2]

comparante



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 octobre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 janvier 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Nicolas RANA, Greffier


Décision du 17 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04639 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7NV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2007, l'OPAC DE PARIS désormais dénommé PARIS HABITAT-OPH a consenti un bail d'habitation à Madame [M] [B] sur des locaux situés [Adresse 3]) à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 403,67 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5 470,27 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [M] [B] le 5 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2023, PARIS HABITAT-OPH a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, 
- être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Madame [M] [B], ainsi que tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,
- voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans un garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse,
- obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
 - une indemnité mensuelle d'occupation à titre provisionnel d'un montant égal à celui du loyer et des charges, majoré de 50%, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 - 6 874,11 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2023, terme d'avril 2023 inclus,
 - 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 17 mai 2023 et un diagnostic social et financier a été réalisé dont il a été donné lecture à l'audience.

À l'audience du 31 octobre 2023, PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 17 octobre 2023, s'élève désormais à 3 537,05 euros. Le bailleur précise que la locataire règle depuis plusieurs mois 400 euros en plus du loyer courant et qu'une demande de FSL est en cours.

Madame [M] [B], comparante en personne, reconnaît la dette mais souhaite se maintenir dans les lieux et propose de verser 100 euros par mois en plus du loyer courant et des charges. 

Elle déclare percevoir 1 300 euros d'allocation d'aide au retour à l'emploi (ARE) par mois et explique qu'elle aide des enfants orphelins qui vivent à l'étranger.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

PARIS HABITAT-OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 4 octobre 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5 470,27 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et la juridiction constatera que les conditions d'acquisition de cette clause sont réunies depuis le 5 décembre 2022.

Cependant, selon l'article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que le paiement du loyer intégral ait été repris. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation sont suspendus, à la demande du locataire ou du bailleur. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier et des débats à l'audience que Madame [M] [B] a repris le versement du loyer courant, a commencé à apurer sa dette et que le solde devrait être pris en charge par le fonds de solidarité logement (FSL). Il s'ensuit qu'elle devrait raisonnablement pouvoir assumer le paiement d'une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, PARIS HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 17 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus, Madame [M] [B] lui devait la somme de 3 537,05 euros, soustraction faite des frais de procédure (3 844,69 euros - 307,64 euros).

Madame [M] [B] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à titre provisoire à payer cette somme au bailleur.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [M] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.


Décision du 17 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04639 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7NV

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. 

Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur, mais au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges à partir du 5 décembre 2022 et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à PARIS HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de PARIS HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 octobre 2022 n'a pas été réglée dans les deux mois, 

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat de bail conclu le 11 juillet 2007 entre l'OPAC DE PARIS désormais dénommé PARIS HABITAT-OPH, d'une part, et Madame [M] [B], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3]) à [Localité 4] est résilié depuis le 5 décembre 2022,

CONDAMNONS Madame [M] [B] à payer à PARIS HABITAT-OPH la somme de 3 537,05 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 17 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus,

AUTORISONS Madame [M] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Madame [M] [B],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DISONS qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 décembre 2022,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Madame [M] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- Madame [M] [B] sera condamnée à verser à PARIS HABITAT-OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS Madame [M] [B] à payer à PARIS HABITAT-OPH la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [M] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 octobre 2022 et celui de l'assignation du 15 mai 2023,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection