Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 8 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00508 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YEYC

Minute : 24/00022





OPH EST ENSEMBLE VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 8] HABITAT
Représentant : M. [A] [H] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial


C/

Monsieur [N] [B]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Janvier 2024




DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 8] HABITAT
[Adresse 5]
[Localité 7]

représenté par Monsieur [A] [H] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial




DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 8]

non comparant, ni représenté



DÉBATS :

Audience publique du 24 Novembre 2023


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.


RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 9 mai 1983, l'Office d'HLM de [Localité 8] aux droits duquel vient [Localité 8] Habitat puis EST ENSEMBLE HABITAT, a consenti à Monsieur [N] [B] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] sur la commune de [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 5 982,96 Francs payable par mois et d'avance, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie de 498,58 Francs.

Le 10 novembre 2022, [Localité 8] Habitat a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 4 836,31 € arrêtée à la date du 3 novembre 2022, et d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs pour l'année en cours, visant les clauses résolutoires insérées au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 18 août 2023, EST ENSEMBLE HABITAT a fait citer Monsieur [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies, pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l'attestation d'assurance contre les risques locatifs,
"constater par voie de conséquence la résiliation du bail,
"ordonner l'expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, et ce, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est,
"rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
"condamner le défendeur au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 9 306,11 € arrêtée à la date du 11 août 2023, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date de l'assignation,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,
Ïde la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que le défendeur n'a pas régularisé les causes du commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs dans le mois de sa délivrance, ni d'avoir soldé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa délivrance, de sorte que les clauses résolutoires sont acquises et que son expulsion doit être ordonnée.


A l'audience du 24 novembre 2023, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 10 945,86 € arrêtée à la date du 23 novembre 2023, terme du mois d'octobre 2023 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales et s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience.

Monsieur [N] [B], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 23 août 2023, soit plus de deux mois avant l'audience en date du 24 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, EST ENSEMBLE HABITAT justifie que [Localité 8] Habitat a saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 7 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 18 août 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Il est également obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier, lors de la remise des clés ainsi que chaque année à la demande du bailleur.

Il est prévu que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire produit ses effets un mois après délivrance d'un commandement demeuré infructueux.

Le contrat de bail du 9 mai 1983 ne stipule pas de clause résolutoire pour défaut de souscription d'une assurance.

La demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance sera en conséquence rejetée.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 10 novembre 2022, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail du 9 mai 1983 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 novembre 2022, pour la somme en principal de 4 836,31 arrêtée au 3 novembre 2022, au titre de l'arriéré locatif.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 janvier 2023.

A compter du 11 janvier 2023, le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu'il lui appartient désormais de quitter.

L'expulsion de Monsieur [N] [B] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.


Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Monsieur [N] [B] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 11 janvier 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

Le défendeur n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte indiquant que Monsieur [N] [B] reste devoir la somme de 9 306,11 € arrêtée à la date du 11 août 2023, terme du mois de juillet 2023 inclus.

Il apparait toutefois que ce décompte fait apparaitre un solde débiteur au 30 avril 2021 non justifié, qui sera en conséquence déduit de la demande.

Monsieur [N] [B] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 9 074,72 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 11 août 2023, terme du mois de juillet 2023 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal à compter du 18 août 2023.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir EST ENSEMBLE HABITAT, Monsieur [N] [B] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



 
PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Rejetons la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d'assurance,

 
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 9 mai 1983, par l'Office d'HLM de [Localité 8] aux droits duquel vient [Localité 8] Habitat puis EST ENSEMBLE HABITAT à Monsieur [N] [B] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] sur la commune de [Localité 8] sont réunies à la date du 10 janvier 2023 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [N] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu'à défaut pour Monsieur [N] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, EST ENSEMBLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons Monsieur [N] [B] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, à compter du 11 janvier 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons Monsieur [N] [B] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 9 074,72 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 11 août 2023, terme du mois de juillet 2023 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal à compter du 18 août 2023 ;

Condamnons Monsieur [N] [B] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [N] [B] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 8 janvier 2024.


 
La greffière, Le juge