Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 16 janvier 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



chambre 1-2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 16 JANVIER 2024



N° RG 22/04023 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VIJX



AFFAIRE :



M. [Z] [W]





C/



Mme [R] [J]





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Avril 2022 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY

 

N° RG : 1121001239



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 16/01/24

à : 



Me Noémie GILLES



Me Franck LAFON



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [Z] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentant : Maître Noémie GILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 663 

Représentant : Maître Marc ROUXEL de la SELARL CONSILIUM AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS -



APPELANT

****************



Madame [R] [J]

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentant : Maître Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20220215 

Représentant : Maître Marie-josée POFI MARIANI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2071 -



INTIMEE

****************





Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Octobre 2023, Madame Anne THIVELLIER, conseillère, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 10 avril 2019, Mme [J] a consenti à M. [L] [O] et Mme [C] [S] un bail à usage d'habitation portant sur un logement sis [Adresse 1] à[Localité 6]).



Par acte sous seing privé en date du 9 avril 2019, M. [W] s'est porté caution solidaire pour M. [O] et Mme [S] au profit du bailleur à effet au 10 avril 2019.



Par avenant du 29 juin 2019, M. [O] est devenu seul titulaire du contrat de bail suite au départ de Mme [S].



Par jugement du 21 juin 2021, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a notamment :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 12 juillet 2020,

- ordonner l'expulsion de M. [O],

- condamné M. [O] à payer à Mme [J] la somme de 12 201,09 euros au titre de l'arriéré locatif au 31 janvier 2021, terme de janvier 2021 inclus,

- condamné M. [O] à payer à Mme [J] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer normalement exigible jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamné M. [O] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

- constaté l'exécution provisoire de la décision. 



Par acte d'huissier de justice en date du 30 novembre 2021, Mme [J] a assigné M. [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency aux fins de voir déclarer commun le jugement du 21 juin 2021 à son égard en sa qualité de caution solidaire de M. [O] et d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- sa condamnation au paiement de la somme de 17 553,53 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation impayés avec intérêts au taux légal,

- sa condamnation au paiement de la somme de 7 330 euros au titre des frais de remise en état,

- sa condamnation au paiement d'une indemnité de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les débours pour 1 700 euros.



Par jugement réputé contradictoire du 12 avril 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a : 

- condamné M. [W] à payer à Mme [J] la somme de 17 755,33 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges en sa qualité de caution,

- condamné M. [W] à payer à Mme [J] la somme de 7 330 euros au titre des frais de remise en état en sa qualité de caution,

- condamné M. [W] à payer à Mme [J] de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté Mme [J] de sa demande tendant à voir déclarer le jugement du 21 juin 2021 commun à M. [W],

- débouté Mme [J] de sa demande de condamnation aux débours,

- condamné M. [W] aux entiers dépens.



Par déclaration reçue au greffe en date du 16 juin 2022, M. [W] a relevé appel de ce jugement. 



Par ordonnance du 6 avril 2023, le conseiller de la mise en état a notamment constaté le désistement de Mme [J] de son incident aux fins d'irrecevabilité de l'appel de M. [W].



Aux termes de ses conclusions signifiées le 28 juin 2023, M. [W], appelant, demande à la cour de : 

- infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Montmorency du 12 avril 2022 en ce qu'il a déclaré valable l'acte de cautionnement et l'a condamné à verser à Mme [J] les sommes de 17 553,53 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation impayés avec intérêts au taux légal, 7 330 euros au titre des frais de remise en état et 300 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens,

En conséquence, statuant à nouveau,

À titre principal:

- déclarer l'acte de cautionnement nul,

- à défaut, déclarer l'acte de cautionnement inexistant comme n'étant valable faute de régularisation du bail,

- en conséquence, débouter Mme [J] en toutes ses demandes,

À titre infiniment subsidiaire, limiter les obligations de l'acte de cautionnement à la date du 13 janvier 2020,

En tout état de cause :

- condamner Mme [J] à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

- condamner la même aux entiers dépens d'instance et en autoriser la distraction à la Selarl Consilium Avocats conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.



Aux termes de ses conclusions signifiées le 31 octobre 2022, Mme [J], intimée, demande à la cour de :

Si par extraordinaire la cour d'appel devait déclarer l'appel de M. [W] recevable,

- déclarer l'appel de M. [W] mal fondé et le débouter de sa demande de nullité de l'acte de cautionnement et de toutes ses demandes,

En conséquence, statuant à nouveau,

- déclarer l'acte de cautionnement valide,

- en conséquence, confirmer purement et simplement le jugement du tribunal de proximité de Montmorency du 12 avril 2022,

- voir condamner M. [W] à 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 24 octobre 2023.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.





MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire, il sera relevé que Mme [J] s'est désistée de son incident aux fins de voir déclarer l'appel de M. [W] irrecevable, ce que le conseiller de la mise en état a constaté dans son ordonnance du 6 avril 2023.

 

Sur la validité de l'acte de cautionnement



M. [W] soutient que l'acte de cautionnement est nul en ce qu'il ne respecte pas le formalisme de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.



A cet effet, il fait valoir que l'acte de cautionnement ne comporte pas :

- la reproduction manuscrite de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 susvisé comme imposé par cet article qu'il s'agisse d'un cautionnement à durée déterminée ou indéterminée,

- les modalités de révision du loyer en relevant qu'il existe une nette différence entre la clause de révision figurant dans le bail et celle figurant dans l'acte de cautionnement qui ne mentionne pas la date de révision du loyer ni l'indice de référence et son montant alors que la révision du prix mentionné dans l'acte de caution ne peut faire l'objet d'imprécision.



M. [W] soutient en outre qu'il ne pouvait, contrairement à ce qui est inscrit dans l'acte de cautionnement, être pleinement informé de l'obligation qu'il garantissait puisque le contrat de bail n'a été signé que le lendemain, de sorte qu'il s'est engagé à garantir une obligation qui n'existait pas encore, entachant l'acte de cautionnement d'une cause de nullité.



Il soutient que contrairement à ce qui est mentionné dans l'acte de cautionnement qui ne mentionne pas les éléments principaux du contrat de bail à l'exception du prix, il n'a pas reçu de copie du contrat de bail qui n'existait pas encore quand bien même il serait démontré que les parties s'étaient déjà mises d'accord le 9 avril 2019 sur l'intégralité du contrat à venir qui est un contrat solennel. Il affirme qu'il ne disposait pas du projet du bail à venir.



M. [W] fait également valoir que l'acte de cautionnement est nul sur le fondement de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 car il n'identifie pas le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution. 



Mme [J] soutient que l'acte de cautionnement est valide.



Elle fait valoir que depuis la loi Elan entrée en vigueur depuis le 25 novembre 2018 et qui s'applique ainsi à l'acte de cautionnement litigieux, la reproduction des mentions imposées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 n'a plus à être manuscrite. Elle relève que l'acte de cautionnement signé par M. [W] contient ces mentions qui y figurent de manière dactylographiée, de sorte que son engagement est valable.



Elle soutient que dans l'acte de cautionnement, M. [W] s'est porté caution solidaire pour les deux locataires pour la durée du bail et le cas échéant pour un renouvellement, soit jusqu'au 10 avril 2025, de sorte qu'il est resté engagé vis-à-vis de M. [O] quand bien même Mme [S] avait résilié le bail. Elle ajoute qu'il est engagé du fait de l'avenant au bail dont il a été avisé et qui lui est opposable. 



Mme [J] relève que dans l'acte de cautionnement, M. [W] reconnaît, par une mention manuscrite, avoir une parfaite connaissance des clauses du bail dont un exemplaire lui a été remis ainsi que de la nature et de l'étendue de son engagement. Elle soutient que l'appelant a donc bien eu connaissance du contrat de bail avant la signature de l'acte de cautionnement et qu'il était en possession du bail lors de la signature de son engagement. Elle explique que le cautionnement mentionne une date antérieure à la signature du bail pour convenir à M. [W] qui n'avait pas voulu se déplacer. 



Elle fait valoir qu'elle est une modeste retraitée, victime du comportement malhonnête de son locataire et qu'elle ne pourra pas recouvrer ses loyers impayés si elle ne peut exécuter à l'encontre de M. [W], footballeur professionnel, qui gagne selon elle confortablement sa vie.



Sur ce,



L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de l'acte litigieux, dispose que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.



Il apparaît ainsi que la reproduction des mentions prévues par ce texte n'est plus imposée de manière manuscrite et peut donc être dactylographiée comme c'est le cas en l'espèce, l'acte de cautionnement mentionnant expressément l'avant-dernier alinéa de cet article, de sorte que sa nullité n'est pas encourue de ce chef.



Il ressort également de ces dispositions que l'acte de cautionnement doit reproduire le montant du loyer et les conditions de sa révision, tels qu'ils figurent au contrat de location.



En l'espèce, le contrat de bail mentionne, au titre de la révision du loyer :

- 'date de révision du loyer annuel: 10 04/2019 Puis annuellement le 1er mai 2020"

- 'date ou trimestre de référence de l'indice de référence du loyer: 129,03".



Dans l'acte de cautionnement, il est précisé que le loyer est de 775 euros par mois et qu'il est 'révisable le ..... de chaque année selon l'indice de référence des loyers publiés par l'Insee'.



Il n'y est donc pas précisé la date anniversaire de cette révision ni la valeur de l'indice de référence, de sorte que la mention de la révision dans l'acte de cautionnement ne respecte pas les exigences de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 imposant la reproduction de la mention du loyer et des conditions de sa révision telles qu'ils figurent dans le contrat de location.



Ces formalités étant prévues à peine de nullité sans être subordonnée à la preuve d'un grief, il convient de constater la nullité de l'acte de cautionnement signé par M. [W] le 9 avril 2019 sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres moyens soulevés par l'appelant à cet effet.



En conséquence, il convient de débouter Mme [J] de l'ensemble de ses demandes formées à l'égard de M. [W] et d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Mme [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant infirmées.



Il convient de condamner Mme [J] à verser à M. [W] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, 



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour ;



Statuant à nouveau, 



Déboute Mme [J] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de M. [W] ;



Condamne Mme [R] [J] à payer à M. [Z] [W] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamner Mme [R] [J] aux dépens de première instance et d'appel et dit que les dépens d'appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par la Selarl Consilium Avocats qui en fait la demande. 



 



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,