Cour d'Appel · 2ème Chambre — 16 janvier 2024

ARRET N°17

FV/KP

N° RG 23/01316 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GZ65















S.A.S. DUPAS BAUDOUIN



C/



[R]



















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



2ème Chambre Civile



ARRÊT DU 16 JANVIER 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01316 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GZ65



Décision déférée à la Cour : ordonnance du 17 avril 2023 rendue par le Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE. 



APPELANTE :



S.A.S. DUPAS BAUDOUIN, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Ayant pour avocat postulant Me Ludovic PAIRAUD de la SELARL PAIRAUD AVOCAT, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

Ayant pour avocat plaidant Me Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES.



INTIME :



Monsieur [W] [R]

né le 09 Mai 1972 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 2]



Ayant pour avocat postulant Me Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant Me Elodie Raynaud, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON



S.C.I. VESTA [R] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, venue aux droits de Monsieur [W] [R] suite à l'acquisition du bien donné à bail le 23 juin 2023

[Adresse 4]

[Localité 2]

Partie Intervenante 



Ayant pour avocat postulant Me Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant Me Elodie Raynaud, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 28 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Monsieur Fabrice VETU, Conseiller



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller



GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, 



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSÉ DU LITIGE



Le 1er avril 2004, les époux [L] aux droits desquels se trouve aujourd'hui la SCI VESTA [R], par suite de leurs décès, ont consenti à la société WM un contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux concernant un local situé [Adresse 1], sur la commune de [Localité 6].



Monsieur [W] [R] est devenu, au décès de sa mère, Mme [L], seul propriétaire des lieux et a pris la suite du bail.



Le bail notarié de renouvellement du 17 mai 2017, consenti à la société WM, s'est poursuivi depuis le 31 mars 2022 par tacite prolongation aux conditions en vigueur à l'exception du loyer ramené à la somme mensuelle de 2.000 € Hors Charges, selon avenant du 29 juillet 2019 consécutif à la cession agréée du fonds de commerce au profit de la société à action simplifiée DUPAS BAUDOUIN, entérinant l'accord des parties sur une réduction de loyer rétroactive au 1er juin 2019.



En juillet 2022, lors d'une visite des lieux par M. [R], il a été porté à sa connaissance la réalisation de travaux par la société DUPAS BAUDOUIN et l'existence de potentiels désordres affectant l'immeuble.



Le 20 septembre 2022, la société DUPAS BAUDOUIN a informé M. [R] de son arrêt d'activité et de la fermeture du restaurant en lien avec des odeurs nauséabondes provenant des canalisations. Ces difficultés ont été constatées par un huissier de justice le 29 septembre 2022. Enfin, elle a indiqué au bailleur suspendre le paiement de ses loyers.



Le 16 décembre 2022, la société DUPAS BAUDOUIN a attrait M. [R] devant le juge des référés du tribunal des Sables d'Olonne aux fins de mettre en oeuvre une expertise des lieux et d'obtenir l'autorisation judiciaire de suspendre le paiement des loyers.



Par ordonnance du 17 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne a :



- Débouté les parties de l'ensemble de leurs demandes et dit n'y avoir lieu à référé en la matière ;





- Condamné la société DUPAS BAUDOUIN à verser à M. [R] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles ;



-Condamné la société DUPAS BAUDOUIN aux dépens.



Par déclaration en date du 06 juin 2023, la société DUPAS BAUDOUIN a fait appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués.



Dans ses dernières conclusions RPVA du 19 juin 2023, la société DUPAS BAUDOUIN sollicite de la cour de :



-Réformer l'ordonnance de référé du tribunal Judiciaire des Sables-d'Olonne en date du 17 avril 2023 en ce qu'elle a débouté la SAS DUPAS BAUDOUIN de ses demandes et l'a condamné à verser la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles de Monsieur [R],



Y faisant droit et statuant à nouveau,



-Autoriser la suspension du paiement des loyers en considération du caractère inexploitable du fonds de commerce depuis le 15 septembre 2022,



-Désigner tel expert qu'il plaira à Monsieur ou Madame le Président du Tribunal Judiciaire, statuant en référé, avec pour mission de :




Se rendre sur place et visiter les immeubles,

Prendre connaissance des documents de la cause,

Recueillir les explications des parties et s'entourer de tous renseignements utiles à cet effet,

Examiner les violations alléguées par les demandeurs dans leur assignation,

Rechercher l'origine, l'étendue, et les causes de ces violations, 

Dire si les aménagements ont été réalisés conformément aux servitudes mentionnées et dans le respect du droit de propriété des requérants, 

Se prononcer sur le coût et les solutions de reprise,

Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues, et d'évaluer les préjudices subis,

Dresser du tout rapport avant l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir,




- Réserver les dépens



Dans ses dernières conclusions RPVA du 28 novembre 2023, M. [R] et la société SCI VESTA [R], intervenante volontaire venant aux droits de M. [R], sollicitent de la cour de :



- Recevoir la SCI VESTA [R] en son intervention volontaire,



- Confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la société DUPAS BAUDOUIN de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions,



- Confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société DUPAS BAUDOUIN à verser à M. [R] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,



- La confirmer en ce qu'elle a condamné la société DUPAS BAUDOUIN aux entiers dépens de l'instance,



- Infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté M. [R] de ses demandes tendant à la condamnation de la société DUPAS BAUDOUIN, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à justifier du consentement donné par Mme [L] aux différents travaux réalisés sur le bien :




Aménagement d'un second WC

Ouverture de la cuisine par la démolition d'un mur et déplacement des éléments de cuisson au niveau du bar,

Retrait de la chaudière au fuel et des unités de chauffage en fonte, et mise en 'uvre de convecteurs électriques.




- Infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté M. [R] de ses demandes tendant à la condamnation de la société DUPAS BAUDOUIN, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à communiquer à M. [R] les factures et attestations d'assurance des entreprises intervenues en réalisation des travaux précités,



Et statuant à nouveau, 



- Condamner la société DUPAS BAUDOUIN, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à justifier du consentement donné par Mme [L] aux différents travaux réalisés sur le bien :




Aménagement d'un second WC

Ouverture de la cuisine par la démolition d'un mur et déplacement des éléments de cuisson au niveau du bar,

Retrait de la chaudière au fuel et des unités de chauffage en fonte, et mise en 'uvre de convecteurs électriques.




 -Condamner la société DUPAS BAUDOUIN, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à communiquer à M. [R] et à la SCI VESTA [R] les factures et attestations d'assurance des entreprises intervenues en réalisation des travaux précités,



A titre infiniment subsidiaire, si une expertise judiciaire devait être diligentée, impartir à l'expert la mission de répondre aux questions suivantes :



1. Les travaux réalisés par la société DUPAS BAUDOUIN, qui ont consisté en la mise en 'uvre d'un second WC, ont-ils été effectués dans les règles de l'art ' Ont-ils contribué à la surcharge du réseau d'eaux usées '

2. L'impossibilité d'exploiter est-elle objectivement établie, nonobstant le curage du réseau '

3. Les travaux de modification de la distribution, réalisés par la société DUPAS BAUDOUIN, qui ont consisté à ouvrir la cuisine et à la déplacer au niveau du bar, ont-ils une incidence sur les non-conformités alléguées par le Preneur '



En tout état de cause, 



- Condamner la société DUPAS BAUDOUIN à payer à M. [R] et à la société SCI VESTA [R] une indemnité de 4.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,



- La condamner aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la société JURICA dans les formes et conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. 



L'instruction de l'affaire a été clôturée suivant ordonnance en date du 31 octobre 2023 en vue d'être plaidée à l'audience du 28 suivant, date à compter de laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour.







MOTIFS DE LA DÉCISION



1. A titre liminaire, la cour observe que le principe de l'intervention volontaire de la SCI VESTA [R] n'est pas contesté par l'appelante et répond en outre aux conditions édictées aux articles 325 et 329 du Code de procédure civile.



2. Il y a lieu dès lors de recevoir la SCI VESTA [R] en son intervention volontaire.




Sur la réformation de l'ordonnance entreprise




3. Sur la demande de suspension du paiement des loyers, la demande d'expertise et la condamnation de la SAS DUPAS BAUDOUIN, sous astreinte par de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à justifier du consentement donné par Mme [L] aux différents travaux réalisés sur le bien, la cour observe que les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance.



4. Conformément aux dispositions de l'article 955 du Code de procédure civile, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, hormis, notamment, une expertise amiable contradictoire consécutive à une réunion du 27 juin 2023 caractérisant davantage l'absence de motif légitime à obtenir une expertise en application de l'article 145 du Code de procédure civile, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties.



5. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.




Sur les autres demandes




6. Il apparaît équitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties.



7. La SAS DUPAS BAUDOUIN qui échoue en ses prétentions supportera la charge des dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS

La Cour, 



Confirme en toutes ses dispositions contestées l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne en date du 17 avril 2023,



Y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,



Rejette toute autre demande,



Condamne la SAS DUPAS BAUDOIN aux dépens d'appel.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,