Cour d'Appel · 5e chambre civile — 16 janvier 2024

Grosse + copie

délivrées le

à











COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 16 JANVIER 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/03995 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PBSY



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 17 MAI 2021 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER 

N° RG 1118000439



APPELANTE :



S.C.I. TIT'OFF prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilé ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL BRUN MIRALVES CLAMENS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Guilhem PANIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant



INTIMES :



Monsieur [D] [U]

né le 06 Juin 1956 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 1]

non représenté

Signification de la déclaration d'appel le 28 juillet 2021 à étude 



Madame [W] [U]

née le 03 Juin 1962 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 1]

non représentée

Signification de la déclaration d'appel le 28 juillet 2021 à étude 



Madame [S] [H] AJ en cours

née le 17 Août 1983 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Philippe CALVET, avocat au barreau de [Localité 10], avocat postulant

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/011098 du 01/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

assistée de Me Marie -Pierre CUSSAC, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant



Ordonnance de clôture du 20 Novembre 2023

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 DECEMBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY



ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.





*

* *







EXPOSE DU LITIGE



Le 2 novembre 2015, la SCI Tit'off et Mme [S] [H] ont conclu un contrat de bail d'habitation aux fins de location d'un logement situé [Adresse 6] à [Localité 9] (11). M. [D] [U] et Mme [W] [J] épouse [U] se sont portés cautions solidaires à la même date.



Le 3 janvier 2018, la SCI Tit'off a fait délivrer à Mme [S] [H] un commandement de payer portant sur le montant des loyers et des charges dus au 19 décembre 2017, pour la somme de 1795,24 euros.



Les époux [U] ont été régulièrement mis en demeure de payer le 14 décembre 2017 mais le commandement ne leur a toutefois pas été dénoncés.



La SCI Tit'off, par acte d'huissier de justice en date du 7 juin 2018 a fait assigner en résiliation du bail, expulsion et paiement de l'arriéré locatif, Mme [S] [H] et les époux [U].



Le 7 novembre 2018, Mme [S] [H] et la SCI Tit'off ont signé un constat d'accord partiel en présence d'un conciliateur de justice. Mme [S] [H] a accepté de payer les impayés de loyers et de charges à hauteur de 3 299,86 euros, mais les parties sont restées en désaccord sur le paiement des frais d'huissier.



Le bail a pris fin le 18 avril 2019.



Après la libération des lieux et en application du décret du 30 août 2019, la SCI Tit'off a fait citer les époux [U] qui n'avaient jamais comparu, sur l'audience de renvoi du 5 octobre 2020, aux fins d'obtenir la condamnation solidaire des époux [U] et de Mme [S] [H] à lui verser différentes sommes notamment au titre des factures d'eau impayées, de la taxe d'ordures ménagères, de l'entretien de la climatisation.



Le jugement rendu le 17 mai 2021 par le tribunal judiciaire de [Localité 10] :




Condamne solidairement Mme [S] [H], Mme [W] [J] épouse [U] et M. [D] [U] à payer à la SCI Tit'off la somme de 192 euros au titre du paiement de la taxe d'ordures ménagères ;

Déboute la SCI Tit'off du surplus de ses demandes ;

Condamne in solidum Mme [S] [H] et les époux [U] à payer à la SCI Tit'off une indemnité de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [S] [H] et les époux [U] aux entiers dépens qui seront liquidés selon les règles de l'aide juridictionnelle en ce qui concerne Mme [S] [H] ;

Ordonne l'exécution provisoire de la décision.


Le premier juge a rejeté la demande de la SCI tendant au paiement de la consommation d'eau en retenant que les relevés peu lisibles versés par la SCI n'avaient pas la force probante suffisante pour établir le montant des factures d'eau. Il a cependant retenu que Mme [S] [H] devait payer la taxe sur les ordures ménagères de 2019.



Le premier juge a retenu que les époux [U] devaient également supporter la taxe sur les ordures ménagères en leur qualité de caution.



Le premier juge a rejeté la demande en paiement de la SCI Tit'off au titre de l'ensemble des désordres en ce que les éléments produits étaient insuffisants à les prouver et que les travaux objets des devis ne relevaient pas de l'entretien courant du logement. Il a également débouté la SCI de sa demande en paiement au titre de l'entretien de la climatisation étant donné que la seule pièce versée au débat ne permettait pas d'établir un défaut d'entretien.



Le premier juge a relevé que la demande en dommages-intérêts de la SCI n'était pas juridiquement fondée et qu'aucune preuve ne permettait d'apprécier le préjudice éventuellement subi.



La SCI Tit'off a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 22 juin 2021.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 novembre 2023.



Dans ses dernières conclusions du 4 février 2022, la SCI Tit'off demande à la cour de :





Déclarer recevable l'appel formé par la SCI Tit'off contre le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de [Localité 10] en date du 27 mai 2021 ;

Confirmer le jugement dont appel sur la seule condamnation solidaire de Mme [S] [H] et des époux [U] à payer à la SCI Tit'off la somme de 192 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères;

Infirmer le jugement dont appel sur le reste des dispositions ;

Constater que Mme [S] [H] est débitrice d'un restant dû de charges ;

Constater que Mme [S] [H] est responsable des dégâts occasionnés dans l'appartement appartenant à la société Tit'off ;

Condamner solidairement Mme [S] [H], M. [D] [U] et Mme [W] [J] épouse [U] à verser à la société Tit'off la somme de 1 005,39 euros au titre des factures d'eau non payées par elle ;

Condamner solidairement Mme [S] [H], M. [D] [U] et Mme [W] [J] épouse [U] au remboursement de la somme de 2 325,76 euros à la société Tit'off au titre de la caution afin de réparer l'ensemble des désordres dont elle est responsable ;

Condamner solidairement Mme [S] [H], M. [D] [U] et Mme [W] [J] épouse [U] à verser à la société Tit'off la somme de 431,39 euros au titre de l'entretien de la climatisation effectuée par cette dernière ;

Condamner solidairement Mme [S] [H], M. [D] [U] et Mme [W] [J] épouse [U] à verser à la société Tit'off la somme de 1500 euros au titre des dommages et intérêts en raison du préjudice subi par elle ;

Condamner solidairement Mme [S] [H], M. [D] [U] et Mme [W] [J] épouse [U] à verser à la société Tit'off la somme de 730 euros au titre du remboursement des frais d'huissier engagés par elle ;

Condamner solidairement Mme [S] [H], M. [D] [U] et Mme [W] [J] épouse [U] à payer à la société Tit'off la somme de 2000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.



 

La SCI soutient que Mme [S] [H] et les époux [U] doivent lui verser la somme de 1.005,39 euros au titre des factures d'eau impayées et celle de 192 euros au titre du paiement de la taxe d'ordures ménagères. La SCI fournit un document comptable de Century 21 qui selon elle fait foi et rappelle que Mme [S] [H], lors de la conciliation du 15 octobre 2018, ne contestait pas devoir déjà la somme de 830 euros au titre des factures d'eau produites.



La SCI soutient que Mme [S] [H] et les époux [U] doivent lui verser la somme de 2.325,76 euros euros au titre des désordres constatés et 431,39 euros au titre de l'entretien de la climatisation.



En ce sens, ils font valoir que l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à prendre à sa charge l'entretien courant et l'annexe jointe au décret liste la chasse d'eau, les plafonds ainsi que la climatisation comme étant à la charge du locataire.



Ils ajoutent que de plus, le dégât des eaux non déclaré s'est aggravé et a ajouté des travaux à la liste. La SCI produit l'état des lieux et verse des photographies de meilleure qualité ainsi qu'un second devis au débat pour attester des désordres et du manque d'entretien.



L'appelante fait valoir que, sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, elle a subi un préjudice à hauteur de 1.500 euros du fait du non-respect de ses obligations par Mme [S] [H], occasionnant de nombreux frais de remise en état du bien ainsi que des frais de déplacement pour le gérant de la SCI.



Dans ses dernières conclusions du 10 mars 2022, Mme [S] [H] demande à la cour de :





Rejeter toute argumentation contraire comme étant infondée ;

Confirmer purement et simplement les dispositions du jugement dont appel ;

Débouter la SCI Tit'off de l'ensemble de ses demandes ;

Condamner la SCI Tit'off aux entiers dépens.





Mme [S] [H] conteste le montant des sommes réclamées par la SCI en précisant que cette dernière avait reconnu, dans le contrat de location, avoir perçu le dépôt de garantie. Elle ajoute que le montant de la provision sur charges a été augmenté à 90 euros à partir de février 2018 sans justification.



Mme [S] [H] soutient que la SCI doit être déboutée de ses demandes au titre de la consommation d'eau, des désordres, de l'entretien de la climatisation et de dommages-intérêts en ce que l'appelante ne rapporte aucunement la preuve de ses demandes.



M. [D] [U] et Mme [W] [J] épouse [U] qui se sont vus régulièrement signifier la déclaration d'appel le 28 juillet 2021 selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile n'ont pas constitué avocat.



L'arrêt à intervenir sera rendu par défaut.



MOTIFS



Sur la demande relative au paiement des charges locatives :



Le premier juge a rappelé les dispositions légales de la loi du 6 juillet 1989 en ce qui concerne l'obligation faite au locataire de payer les charges récupérables.



Le jugement entrepris ne fait l'objet d'aucune critique en ce qu'il a condamné solidairement la locataire et ses deux cautions au paiement de la taxe sur les ordures ménagères de 2019.



En revanche le jugement est critiqué par la SCI bailleresse en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation de solidaire de Mme [S] [H], de M. [D] [U] et de Mme [W] [J] épouse [U] à verser la somme de 1 005,39 euros au titre des factures d'eau non payées au motif que les éléments produits étaient insuffisants à justifier cette demande.



Si comme retenu par le premier juge le locataire est tenu envers son bailleur de payer sa consommation d'eau lorsqu'il ne s'en acquitte pas directement auprès du fournisseur il appartient toutefois au bailleur de justifier du montant des sommes sollicitées.



En l'espèce si devant la cour la SCI Tit'off verse aux débats deux factures établies par le Grand [Localité 10] pour la distribution de l'eau potable et la collecte et le traitement des eaux usées, l'une au 20 décembre 2018, l'autre au 27 mai 2019, force est de constater qu'il apparaît à lecture de ces pièces qu'il existe au [Adresse 6] à [Localité 9] deux compteurs et il n'est produit aucun document permettant de connaître lequel de ces compteurs concerne le logement occupé par Mme [S] [H].



La cour ajoute que si comme le soutient dans ses écritures la SCI Tit'off l'état des lieux de sortie fait état d'un relevé de compteur d'eau il n'y ait pas porté un numéro de compteur et par ailleurs l'état des lieux mentionne le chiffre de 1538,641 qui n'est pas cohérent avec les index portés pour les deux compteurs de la facture du 20 décembre 2018 et qui ne peut être analysé au regard de la facture du 27 mai 2019 la photocopie produite étant illisible en ce qui concerne les mentions relatives au relevé des compteurs.



Par ailleurs le contrat de bail n'étant pas produit la cour n'est pas en mesure de vérifier si des provisions mensuelles sur charges étaient fixées pour un montant de 20 euros comme indiqué par le premier juge ou pour un montant de 90 euros comme le soutient Mme [S] [H] dans ses écritures auxquelles il n'a pas été répondues sur ce point par la SCI.



En tout état de cause force est de constater qu'il n'existe aucun décompte sur la régularisation des charges.



Par conséquent même devant la cour les éléments produits par la SCI à qui incombe la charge de la preuve du montant des charges locatives dont elle sollicite le paiement sont insuffisants pour déterminer si la locataire est débitrice de charges au titre de la consommation d'eau et d'en connaître le montant.



Le jugement dont appel sera donc confirmé sur ce point.



Sur les réparations locatives : 



Le locataire en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu'il ne démontre qu'elles sont le fait du bailleur, d'un tiers ou qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure.



Le bailleur sollicite au titre des réparations locatives une somme de 1 004,26 euros pour des travaux de plomberie portant sur l'évier du rez-de-chaussée, sur la vasque du 1er étage et sur la douche du 2ème étage.



Il sollicite également une somme de 1 321,50 euros pour des travaux de peinture.



En l'espèce il sera tout d'abord observé qu'il n'est pas produit aux débats un état des lieux de sortie si bien qu'en application de l'article 1731 du code civil le locataire est présumé les avoir reçus en bon état et doit les rendre tels sauf preuve contraire.



Il ressort de ce qui est lisible sur l'état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 7 avril 2019 :

-sur les travaux de plomberie qu'il n'y a aucune mention concernant l'évier de la cuisine, qu'il est en revanche mentionné concernant la douche que la fixation de celle-ci est défaite, que le mitigeur est écaillé et que la douche est à revoir étant observé qu'il n'y est fait mention que d'une seule salle de bain.



Si la SCI verse ensuite aux débats un devis en date du 31 mai 2019 établi par l'entreprise [M] pour un montant total TTC de 1 004,26 euros soit 912,96 euros HT, force est de constater que ce devis fait état de plusieurs travaux autres que ceux relevés dans l'état des lieux, qu'il n'est pas précis puisqu'il mentionne en page 2 une somme totale HT sans détail de 736 euros puis en page 3 une somme de 912,96 euros sans que l'on sache à quoi correspondent ces deux montants, si bien qu'il n'est pas possible de considérer ce devis comme suffisamment probant pour chiffrer les travaux de plomberie à la charge de la locataire.





Sur les travaux de peinture le devis en date du 24 mai 2019 établi par l'entreprise Rénovation Multiservie sur lequel se fonde la SCI pour solliciter la somme de 1 321,50 euros, fait mention de la peinture de salle de bains 2ème étage et de celle de la cage d'escalier ( fourniture et main d''uvre), or l'état des lieux de sortie qui ne fait mention que d'une seule de bain ne porte aucune indication sur la peinture et il n'apparaît pas non plus de mention sur l'état de la peinture dans la cage d'escalier ni même dans celle de l'entrée.



Le fait que ces travaux de plomberie et de peinture relèvent des réparations locatives ne peut pas plus ressortir de la production de simple photographies dont on ignore où et quand elles sont été prises.



Par conséquent c'est à juste titre que le premier juge a débouté la SCI de sa demande de paiement concernant les réparations locatives dans la mesure où il n'est pas démontré que les sommes qui sont sollicitées correspondent à des désordres imputables à la locataire.



Concernant l'entretien de la climatisation il sera rappelé que l'entretien courant des éléments de chauffage ou de climatisation incombe au locataire lequel doit en justifier.



En l'espèce Mme [S] [H] ne produit aux débats aucun document justifiant de l'entretien de la climatisation.



La SCI bailleresse verse elle au débat une facture en date du 13 juin 2019 établie par l'entreprise [M] pour un montant total de 413,39 euros mais dont seulement 361,04 euros correspondent à l'entretien courant, la différence concernant des travaux complémentaires ne peut par conséquent être mise à la charge du locataire.



La SCI produit également pour justifier du défaut d'entretien courant par la locataire de la climatisation un mail en date du 1er juillet 2019 envoyé par M. [O] [M] gérant de l'entreprise [M] indiquant que l'état des machines de climatisation avant son intervention fait apparaître que le nettoyage des échangeurs et tambours de ventilation n'a pas été réalisé depuis au moins une année.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que infirmant sur ce point seulement le jugement déféré, Mme [S] [H] doit être condamnée solidairement avec ses cautions M. [D] [U] et de Mme [W] [J] épouse [U] à payer à la SCI Tit'off la somme de 361,04 euros au titre de l'entretien des appareils de climatisation lui incombant.



Sur les dommages et intérêts :



La SCI Tit'off sollicite comme en première instance une somme de 1 500 euros en soutenant que la locataire a rendu le logement dans un état déplorable, qu'il a été nécessaire d'entreprendre des travaux avant de pouvoir relouer le bien, que le gérant de la SCI qui réside loin de [Localité 9] a dû supporter de nombreux trajets et qu'enfin le gérant et son épouse très inquiets de cette situation ont développé de nombreux problèmes de santé.



Concernant le préjudice financier la cour rappelle qu'il a été ci-dessus statué sur la question des réparations locatives et observe que la SCI ne démontre pas avoir été dans l'impossibilité de relouer le bien durant le temps des travaux.



La SCI ne justifie pas plus de frais notamment de déplacement que cette situation aurait pu engendrer se contentant de l'affirmer.



Enfin concernant le préjudice moral il sera rappelé que le bailleur est une personne morale ( SCI) et qu'en tout état de cause son gérant personne physique ne produit aucun élément médical sur les problèmes de santé qu'il invoque.



Par conséquent le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Tit'off

de sa demande de dommages et intérêts complémentaires.



Sur les frais d'huissier :



La SCI Tit'off sollicite enfin une somme de 730 euros au titre des frais d'huissier exposant avoir dû faire appel à ce dernier en raison de l'impossibilité de recouvrer les sommes dues à l'amiable.



Pour justifier de cette demande elle produit aux débats une note de frais établie le 28 juin 2018 par la SCP [P]-[C] huissiers de justice pour un montant total non pas de 730 euros mais de 450 euros.



En outre il apparaît que ces frais correspondent aux frais relatifs à la délivrance le 7 juin 2018 à Mme [S] [H] de l'assignation en résiliation-expulsion qui a donné lieu à un constat d'accord dans le cadre d'une conciliation, alors que le présent litige porte sur les sommes restant dues après la fin du bail.



Par conséquent par ces motifs ajoutés le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Tit'off de sa demande à ce titre.



Sur les demandes accessoires :



Le jugement dont appel sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.



Devant la cour l'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la SCI Tit'off à hauteur de 800 euros et de mettre les dépens de la procédure d'appel à la charge de Mme [S] [H], de M. [D] [U] et de Mme [W] [J] épouse [U].



PAR CES MOTIFS :



La cour statuant par arrêt rendu par défaut et rendu par mise à disposition au greffe ;



Confirme par ces motifs ajoutés le jugement rendu le 17 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Narbonne en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne les réparations locatives relatives à l'entretien de la climatisation ;



S'y substituant sur ce point et y ajoutant,



Condamne solidairement Mme [S] [H], M. [D] [U] et Mme [W] [J] épouse [U] à payer à la SCI Tit'off la somme de 361,04 euros au titre de l'entretien des appareils de climatisation ;



Condamne solidairement Mme [S] [H], M. [D] [U] et Mme [W] [J] épouse [U] à payer à la SCI Tit'off la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [S] [H], M. [D] [U] et Mme [W] [J] épouse [U] aux dépens exposés dans le cadre de la procédure d'appel.



Le greffier, La présidente,