Tribunal Judiciaire · Service des référés — 16 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/57143 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2YEI

N°: 3-CB

Assignation du :
14 Septembre 2023

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
+ 1 Expert


ORDONNANCE DE REFERE 
rendue le 16 janvier 2024



par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDEUR

Monsieur [B] [E]
[Adresse 5]
[Localité 9]

représenté par Maître Albert LABOUNE, avocat au barreau de PARIS - #E1074


DEFENDERESSE

La S.A.S. ESPRIMM
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Maître Valérie DESFORGES de la SARL ADEMA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #A540






DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,




Nous, Président, 

Après avoir entendu les parties représentées de leur conseil, 

La société ESPRIMM et monsieur [B] [E] ont conclu, par acte authentique du 22 avril 2021, une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement de type quatre pièces duplex comportant un droit à la jouissance privative et exclusive d'une terrasse, dans l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] dans le [Localité 9] de [Localité 9]. L'adresse postale du bien immobilier se situe [Adresse 10].

La vente de l'appartement a été régularisée, au prix convenu de 2.025.000,00 euros, par acte authentique du 15 septembre 2021.

Se prévalant de l'existence de nombreuses non-conformités et désordres affectant l'appartement, notamment s'agissant de l'étanchéité du balcon et du système de chauffage et d'électricité, et du refus de la venderesse de les prendre à sa charge, Monsieur [B] [E] a, par exploit délivré le 14 septembre 2023, fait assigner la SAS ESPRIMM devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d'expertise et de condamnation au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'affaire, appelée pour la première fois à l'audience du 24 octobre 2024, a fait l'objet d'un renvoi à la demande des parties, qui ont reçu l'injonction de rencontrer un médiateur.

Les parties n'ayant pas souhaité entrer en médiation, l'affaire a été plaidée à l'audience du 5 décembre 2023, à laquelle les parties ont déposé des conclusions qu'elles ont oralement soutenues.

Monsieur [B] [E] sollicite le bénéfice de son assignation, outre le rejet des demandes, fins et conclusions de la défenderesse. Il expose qu'il entend mobiliser tant sur le fondement des dispositions de l'article 1641 du code civil, relatif à la garantie des vices cachés, que celles des articles 1604 et suivants du même code, relatifs à l'obligation de délivrance, la responsabilité de la venderesse à son égard.

La SAS ESPRIMM demande au juge des référés de :
-A titre principal, débouter monsieur [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-A titre subsidiaire, de prendre acte de ses protestations et réserves, de rejeter la demande formée à son encontre au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et de laisser les frais d'expertise à la charge du demandeur,
-En tout état de cause, de condamner Monsieur [E] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Elle indique oralement à l'audience qu'elle sollicite, à titre subsidiaire si la mesure d'expertise était ordonnée, qu'elle soit circonscrite aux désordres allégués relatifs à l'étanchéité des balcons, au système de chauffage et à l'électricité.

Elle fait valoir au soutien de ses prétentions qu'il n'est pas justifié d'un motif légitime au soutien de la demande d'expertise, les vices allégués étant apparents au moment de la vente, qui n'est pas une vente en l'état de futur achèvement et donc non soumise aux dispositions de l'article 1642-1 du code civil. Elle ajoute qu'une éventuelle action fondée sur la garantie des vices cachés apparaît vouée à l'échec, les désordres allégués n'étant pas rédhibitoires et ne rendant pas l'appartement impropre à son usage.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux conclusions déposées à l'audience et soutenues oralement ainsi qu'aux notes d'audience, sur le fondement des dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2024. 

MOTIFS

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L'application de ce texte, qui subordonne le prononcé d'une mesure d'instruction à la seule démonstration d'un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d'un litige potentiel, n'implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d'être engagé. 

En l'espèce, Monsieur [B] [E] souligne qu'aux termes de la promesse de vente du 22 avril 2021, la société ESPRIMM s'est engagée à procéder, avant la régularisation de l'acte authentique de vente, à :
- L'installation d'une aspiration VMC branchée sur le circuit collectif dans le cellier de l'appartement,
-L'installation d'une évacuation continue des eaux de pluie depuis le balcon du 13ème étage vers l'évacuation du 12ème étage, en perçant la dalle du 12ème,

Et à garantir le bon fonctionnement de l'installation du système de climatisation de l'appartement, conformément aux valeurs constructeurs des systèmes installés.

Il expose avoir constaté, postérieurement à la vente, des désordres affectant l'étanchéité des balcons des 12ème et 13ème étage, la mise hors fonction du système de chauffage bi-jonction par la mise en œuvre de nouveaux radiateurs, ne lui permettant pas de bénéficier du système de chauffage commun de l'immeuble, l'absence de raccordement de l'aspiration VMC dans le dressing de l'appartement, outre divers désordres affectant les installations électriques et téléphoniques.

Il concède que le vendeur s'est engagé à prendre en charge le coût des travaux de dépose de l'avaloir et de rétablissement de la canalisation d'évacuation des eaux pluviales préalablement existante entre les balcons du 12ème et du 13ème étage, afin de remédier aux infiltrations constatées avant la régularisation de la vente, mais souligne que les constatations ultérieures de l'architecte de l'immeuble ont établi que la gravité du désordre est bien plus importante que ce qui était perceptible.

Il en conclut qu'il s'agit d'un vice caché affectant l'usage normal du balcon de l'appartement.

Il soutient ensuite que les désordres affectant l'installation électrique et la déconnexion du système de chauffage collectif caractérisent un défaut de délivrance par la venderesse, lesdits systèmes n'étant pas conformes aux prescriptions contractuelles.

La défenderesse soutient, en substance, que Monsieur [E] avait une parfaite connaissance de l'état de l'appartement au moment de la vente, que les vices allégués étaient apparents de sorte qu'ils n'ouvrent pas droit à sa garantie, et enfin qu'ils ne présentent pas un degré de gravité tel qu'ils rendraient impropre à son usage l'appartement ainsi acquis.

Il convient cependant de rappeler que l'appréciation de la gravité des vices allégués et de leur incidence sur l'impropriété de la chose à son usage qui en résulterait, ne relève pas de l'office du juge des référés, mais de celui du juge du fond.

Il résulte des dispositions de l'article 1604 du code civil que le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme aux stipulations de l'acte de vente.

Aux termes de l'article 1641 du même code, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Enfin, l'article 1642 du même code dispose que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Au cas présent, l'acte authentique de promesse de vente mentionne en page 16 ;
-En premier lieu, que le bénéficiaire n'aura aucun recours contre le promettant pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés ; s'agissant de ces derniers, il est précisé que l'exonération de garantie ne s'applique pas si le promettant a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si le bénéficiaire a également cette qualité , ou s'il est prouvé par le bénéficiaire, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du promettant ;

-En second lieu, que " le promettant s'engage à procéder à :

oL'installation d'une aspiration VMC branchée sur le circuit collectif, dans le cellier de l'appartement avant la réalisation de l'acte authentique de vente ;
oL'installation d'une évacuation continue des eaux de pluie depuis le balcon du 13ème étage vers l'évacuation du 12ème étage (en perçant la dalle du 12ème étage) ".

Il précise également que le promettant s'engage à garantir le bon fonctionnement de l'installation du système de climatisation de l'appartement conformément aux valeurs constructeurs des systèmes installés.

L'acte authentique de vente rappelle, en page 12, ces stipulations, et mentionne que le vendeur déclare que les travaux prévus ont été réalisés ; qu'il a procédé à la pose d'un avaloir sous le balcon du 13ème étage ; que l'acquéreur a remarqué la présence d'infiltrations dans le système d'évacuation des eaux du balcon du 13ème étage, et que les infiltrations relèvent apparemment des parties communes de l'immeuble. Il précise en page 13 que le vendeur s'engage à sa charge dans la limite de 1.000 euros TTC le coût des travaux de dépose éventuelle de l'avaloir et de rétablissement de la canalisation d'évacuation des eaux pluviales préalablement existante entre le 13ème et le 12ème.

Monsieur [E] produit un courriel émis le 17 octobre 2021 par Monsieur [F] [I], architecte, qui fait suite à une visite sur le balcon de Monsieur [E] et précise que " le siphon d'évacuation des eaux pluviales a fait l'objet d'un " bricolage " douteux qui ne donne manifestement pas satisfaction puisqu'il se traduit par des infiltrations sur le pourtour en sous-face selon M.[E]. Vu du dessus, le parcours de l'eau semble transiter sous le carrelage et, en dessous, les infiltrations ont été reprises par un " cache-misère " qui n'est pas de nature à régler complètement ou durablement le problème ". 

Il produit également un devis relatif aux travaux de réfection de l'étanchéité et du carrelage de son balcon et à la reprise des infiltrations au droit du siphon de sol et en bout de balcon côté mur de façade, établi le 9 novembre 2023 pour un montant de 12.983,41 euros TTC.

Il n'est pas contesté que la société ESPRIMM a procédé à des travaux sur l'évacuation des eaux pluviales du balcon du 13ème étage vers le 12ème. Les qualificatifs employés par l'architecte Monsieur [I] quant à leur caractère insuffisamment sérieux voire destiné à dissimuler les infiltrations, et le montant du devis comparé au montant maximal de 1.000 euros TTC qu'elle s'est engagée à prendre en charge, sont des indices qui établissent qu'une éventuelle action en garantie des vices cachés n'apparaît pas manifestement vouée à l'échec.

Le second devis produit par Monsieur [E], émis le 10 novembre 2023 et portant notamment sur la reconnexion du chauffage de l'appartement au circuit collectif de l'immeuble et à la remise en œuvre de diverses installations électriques, constitue quant à lui un indice d'un défaut de conformité de ces éléments avec les stipulations contractuelles.

En conséquence, le motif légitime prévu par l'article 145 du code de procédure civile et une mesure d'expertise sera ordonnée dans les termes précisés au dispositif. Elle sera circonscrite aux désordres allégués dans les conclusions de Monsieur [E] relatifs à l'étanchéité, au système de chauffage et à l'électricité, dès lors qu'il ne résulte pas des pièces produites que les autres désordres allégués auraient été non apparents au moment de la vente.

Le demandeur assumera la charge de la consignation. Il conservera également la charge des dépens, dont l'article 491 du code de procédure civile excluent qu'ils soient réservés.



Les responsabilités n'étant pas établies à ce stade, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Donnons acte des protestations et réserves formulées en défense ;

Ordonnons une mesure d'expertise et désignons en qualité d'expert :

Monsieur [F] [V] 
THEC ASSECHEMENT 
[Adresse 7] 
[Localité 11] 
Port : [XXXXXXXX03] 
Email: [Courriel 14]

qui pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:
- se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;
- examiner les désordres, malfaçons ou inachèvements relatifs à l'étanchéité du balcon, au système de chauffage et d'électricité tels qu'allégués dans l'assignation et les conclusions de Monsieur [B] [E] et, le cas échéant, sans nécessité d'extension de mission, tous désordres connexes ayant d'évidence la même cause mais révélés postérieurement à l'assignation, sans préjudice des dispositions de l'article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ; 
- les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition; en rechercher la ou les causes; 
- fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;
- après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux; 
- fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ; 
- dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ; 
- faire toutes observations utiles au règlement du litige;


Disons que pour procéder à sa mission l'expert devra :
- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s'il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d'exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;
- se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
- à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai :
* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ; 
* en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;
* en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;
*en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d'un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;
*fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
* rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai;

Fixons à la somme de quatre mille euros (4000 euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d'expertise qui devra être consignée par Monsieur [B] [E] à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 16 mars 2024 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l'exécution de la mesure d'instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l'expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l'instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l'article 276 du code de procédure civile;

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 16 septembre 2024, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l'instauration d'échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l'expertise, le technicien devra privilégier l'usage de la plateforme OPALEXE et qu'il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d'expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l'article 748-1 du code de procédure civile et de l'arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Condamnons Monsieur [B] [E] aux dépens ; 

Disons n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 16 janvier 2024.

Le Greffier,Le Président,



Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS


































Service de la régie : 
[Adresse 15]
☎ [XXXXXXXX02] 
Fax [XXXXXXXX01]
✉ [Courriel 13]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes : 
IBAN : [XXXXXXXXXX012]
BIC : [Numéro identifiant 16]
en indiquant impérativement le libellé suivant : 
C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [F] [V]

Consignation : 4000 € par Monsieur [B] [E]

le 16 Mars 2024

Rapport à déposer le : 16 Septembre 2024

Juge chargé du contrôle de l’expertise : 
Service du contrôle des expertises
[Adresse 15].