Tribunal Judiciaire · Service des référés — 15 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58781 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GVL

N° : 8

Assignation du :
10 Novembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 15 janvier 2024



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La société IMMOBILIERE 3F S.A.
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS - #A0617


DEFENDERESSE

La S.A.R.L. BAZAR DE LA COUPOLE
dont le siège social est sis 
[Adresse 3] 
[Localité 6]
et dans les lieux loués 
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Me Jérôme FAURY, avocat au barreau de PARIS - P0264



DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 


Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 20 mai 2013, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail commercial en renouvellement à la société BAZAR DE LA COUPOLE, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], composés d’une local et de quatre places de parking, pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2013, moyennant un loyer en principal de 61.428,72 euros par an, payable à terme échu, à une fréquence trimestrielle, pour l’activité de vente au détail de cadeaux, linge de maison, maroquinerie, tous articles de décoration, articles de confection, textiles, parfums, accessoires de mode, tous articles utilitaires pour la maison, meubles, tableaux.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.
Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 4 septembre 2023, à la société BAZAR DE LA COUPOLE, pour une somme de 87.291,36 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 30 août 2023, outre la somme de 13.093,70 euros de clause pénale.

Par acte délivré le 10 novembre 2023, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner la société BAZAR DE LA COUPOLE devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir : 

- “Constater l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de la Société IMMOBILIERE 3F ;
 
- Autoriser la Société IMMOBILIERE 3F à faire expulser la SARL BAZAR DE LA COUPOLE et le cas échéant, tous occupants de son chef avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique si besoin est des locaux sis à [Adresse 1], à savoir : 
 
Un local commercial, d’une surface utile de 188 m² et quatre places de parking, 

- Autoriser l'Huissier instrumentaire à prendre, lors de l'expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d'empêcher d'y pénétrer 
 
- Condamner la SARL BAZAR DE LA COUPOLE à payer à la Société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation qu’il conviendra de fixer à titre provisionnel à une somme mensuelle égale au montant du loyer précédemment exigible augmenté des charges locatives, à compter du 5 octobre 2023, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clés. 
 
- Condamner la SARL BAZAR DE LA COUPOLE à payer à la Société IMMOBILIERE 3F à titre provisionnel, la somme en principal de 109.303,26 €, augmentée de 15% (16.395,49 €) soit une somme totale de 125.698,75 €, à valoir sur l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation arrêtés au 30 septembre 2023 inclus 
 
- Autoriser la société IMMOBILIERE 3F à conserver le montant du dépôt de garantie conformément aux clauses et conditions du bail 
 
- Condamner la SARL BAZAR DE LA COUPOLE à payer à la Société IMMOBILIERE 3F la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement”.

A l’audience du 11 décembre 2023, la société IMMOBILIERE 3F a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus et ne s’est pas opposée à la demande de délais de paiement de la société BAZAR DE LA COUPOLE, assortis d’une clause de déchéance en cas de nouvel impayé.

Après rejet de sa demande de renvoi, la société BAZAR DE LA COUPOLE, représentée par son conseil, a sollicité oralement du juge des référés de :

- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- lui accorder les plus larges délais de paiement sur 24 mois pour s’acquitter de son passif locatif.

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

MOTIFS

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.




Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail stipule une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement à leur échéance, de toutes les sommes dues, à quelque titre que ce soit, en vertu du bail, y compris les frais de commandement et autres frais de poursuite, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société IMMOBILIERE 3F n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 87.291,36 euros en principal correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 30 août 2023. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La société BAZAR DE LA COUPOLE fait valoir pouvoir régler son arriéré locatif au moyen de l’octroi de délais de paiement, en sus des échéances courantes, en faisant valoir ses difficultés financières.

Au vu de la situation financière de la société défenderesse s’engageant à reprendre le paiement de sa dette et des échéances courantes et eu égard à l’absence d’opposition du bailleur à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie .


Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

L’indemnité d’occupation due le cas échéant, par la société BAZAR DE LA COUPOLE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.


- Sur la demande de provision

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.




En l’espèce, au vu du décompte produit par la société IMMOBILIERE 3F, l'obligation de la société BAZAR DE LA COUPOLE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 8 décembre 2023 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 109.303,26 euros (3ème trimestre 2023 inclus), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société BAZAR DE LA COUPOLE. 
Cette somme sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 4 septembre 2023 à hauteur de 87.291,36 euros et à compter de l'assignation pour le solde.

La société IMMOBILIERE 3F sollicite l'application des pénalités contractuelles lui attribuant d’une part une indemnité équivalente à 15 % du montant des sommes impayées et lui permettant d’autre part, de conserver le montant du dépôt de garantie, conformément aux clauses diverses et dépôt de garantie du bail liant les parties.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation.

La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité égale à 15% du montant des sommes dues, pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie, ne sera applicable qu’en cas de résiliation du bail en exécution de la clause résolutoire. Au surplus, elle s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas à ce jour établi; par suite, il n’y a pas davantage lieu à référé sur ce point.

- Sur les autres demandes

La société BAZAR DE LA COUPOLE, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.






Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société BAZAR DE LA COUPOLE ne permet d’écarter la demande de la société IMMOBILIERE 3F formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 4 octobre 2023 à minuit ; 

Condamnons la société BAZAR DE LA COUPOLE à payer à la société IMMOBILIERE 3F :
- la somme provisionnelle de 109.303,26 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 8 décembre 2023 (3ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023 à hauteur de 87.291,36 euros et à compter de l'assignation pour le solde,
- la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société BAZAR DE LA COUPOLE se libère des provisions et indemnités ci-dessus allouées en 23 mensualités égales et continues d'un montant de 4.555,00 euros et une 24ème et dernière mensualité qui sera majorée du solde en principal et intérêts;

Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;

Disons que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l'ordonnance et les mensualités suivantes avant le 10 de chacun des mois suivants;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;







Disons qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité à son terme et dans son entier montant en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société BAZAR DE LA COUPOLE et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 5] (local commercial et 4 emplacements de stationnement),
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- La société BAZAR DE LA COUPOLE devra payer mensuellement à la société IMMOBILIERE 3F, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer mensuel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale de 15 % et de la conservation du dépôt de garantie prévues au bail liant les parties ;

Condamnons la société BAZAR DE LA COUPOLE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement (393,18 euros);

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à PARIS, le 15 janvier 2024.

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY