Tribunal Judiciaire · Service des référés — 15 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58366 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EYX

N° : 9

Assignation du :
03 Novembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 15 janvier 2024



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La Société LEVEN INVEST S.A.S.
[Adresse 2]
[Localité 4] 

représentée par Maître Rachel HARZIC de l’AARPI CHOURAQUI - HARZIC - NIEUVIAERT AARPI, avocats au barreau de PARIS - #P0058


DEFENDERESSE

La société FROM FUTURE S.A.S. 
[Adresse 1]
[Adresse 1] 
[Localité 5]

représentée par Maître Paul ZEITOUN de la SELEURL PZA PAUL ZEITOUN, avocats au barreau de PARIS - #D1878




DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 4 avril 2022, la société LEVEN INVEST a donné à bail commercial à la société FROM FUTURE, des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée de neuf ans à compter du 11 avril 2022, moyennant un loyer en principal de 220.000 euros par an, payable hors abattement de 30.000 euros la première année et de 20.000 euros la deuxième année, d’avance et à une fréquence trimestrielle, pour l’activité à titre principal de vente d’articles de prêt à porter et à titre secondaire de vente d’accessoires de mode.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 28 septembre 2023, à la société FROM FUTURE, pour une somme de 67.944,16 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 26 septembre 2023, outre la somme de 6.794,41 euros au titre de l’application de la clause pénale.

Par acte délivré le 3 novembre 2023, la société LEVEN INVEST a fait assigner la société FROM FUTURE devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir : 

“RENVOYER les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent, 
Vu l’urgence et par provision, la demande n’étant pas sérieusement contestable, 
 
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et ce en suite du commandement de payer en date du 28 septembre 2023, visant ladite clause, et resté infructueux. 

En conséquence : 
 
DIRE & JUGER que le bail est résilié de plein droit, 
 
ORDONNER l’expulsion de la Société FROM FUTURE des locaux qu’elle occupe situés [Adresse 3], et ce en la forme ordinaire des expulsions dans le mois de la signification de l’ordonnance à intervenir ; ainsi que de tous occupants de son chef, immédiatement, sans délai et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin, 
 
AUTORISER la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, 
 
CONDAMNER la Société FROM FUTURE à payer à la Société LEVEN INVEST la somme de 130.890,16 € majorée des intérêts au taux de 10 % (article 13 du bail) par mois à compter du 28 septembre 2023 date du commandement de payer. 



 
CONDAMNER la Société FROM FUTURE à payer à la Société LEVEN INVEST une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le montant journalier du dernier loyer exigible par jour de retard jusqu’à la libération effective des lieux, 
 
DIRE & JUGER que le dépôt de garantie d’un montant de 55.000,00 € restera acquis à la Société LEVEN INVEST. 
 
CONDAMNER la Société FROM FUTURE à payer à la Société LEVEN INVEST la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
 
CONDAMNER la Société FROM FUTURE aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer, 
 
ORDONNER que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute”.

A l’audience du 11 décembre 2023, la société LEVEN INVEST a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors actualisation de la demande de provision à la somme de 71.672 euros et octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire conformément à l’ordonnance rendue par le président du tribunal de commerce de Nanterre, en date du 17 novembre 2023 octroyant au preneur à bail des délais de paiement dans le cadre de la conciliation ordonnée.

La société FROM FUTURE, représentée par son conseil, a repris oralement les conclusions déposées sollicitant du juge des référés de :

- Prendre acte à son acquiescement à l’acquisition de la clause résolutoire et de toutes les conséquences qui s’en suivent,
- juger que l’ordonnance du président du tribunal de commerce de Nanterre a force exécutoire s’agissant des délais de paiement qui lui ont été octroyés,
- en conséquence, débouter la société LEVEN INVEST de sa demande de paiement,
- dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’octroi du dépôt de garantie et l’application du taux d’intérêt de 10%,
- condamner La société LEVEN INVEST à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

MOTIFS

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail stipule en son article 17 une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement à son échéance exacte et dans sa totalité, d’un seul terme de loyer et/ou de l’intégralité des frais, impôts, taxes, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, et/ou du montant de la clause pénale, de l’indemnité d’occupation, de tous arriérés ou rappels de sommes dues, de quelque nature qu’ils soient ainsi que des frais de commandement, sommation, mise en demeure et autres frais de poursuite, un mois après un commandement de payer resté infructueux.






Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société LEVEN INVEST n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 67.944,16 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 26 septembre 2023. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La société FROM FUTURE acquièce à la demande de constatation des effets de la clause résolutoire et fait valoir pouvoir régler son arriéré locatif au moyen de l’octroi de délais de paiement octroyés par le président du tribunal de commerce de Paris en date du 17 novembre 2023 à la suite de la conciliation ordonnée dans son intérêt.

La société LEVEN INVEST prenant acte de l’ordonnance rendue et des délais de paiement accordés sur 18 mois, ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie .

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur ne sera plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

Le bailleur sollicite alors le bénéfice d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à deux fois le montant journalier du dernier loyer annuel. 

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier s’est acquitté, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif. En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

- Sur la demande de provision

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contesté par les parties que la société FROM FUTURE est recevable au jour de l’audience de la somme de 71.672 euros au titre des loyers, charges, taxes, accessoires.

Il ressort toutefois de l’ordonnance rendue le 17 novembre 2023 par le président du tribunal de commerce de Nanterre que la société FROM FUTURE a été autorisée à s’acquitter de sa dette de 75.890,16 euros à l’égard de la société LEVEN INVEST par 17 versements mensuels de 4.216 euros et d’un dernier versement de 4.218,16 euros, le premier versement intervenant le 20 novembre 2023.

La dette locative n’étant plus au jour de l’audience, exigible par l’effet des délais accordés par le président du tribunal de commerce de Paris, à l’occasion de la procédure de conciliation ouverte au bénéfice de la société FROM FUTURE, la demande en paiement de la totalité de la dette est irrecevable, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision.

La société LEVEN INVEST sollicite enfin l'application des pénalités contractuelles prévues aux articles 13 et 14 du bail, lui attribuant d’une part des intérêts de retard au taux de 10 % par mois et lui permettant d’autre part de conserver le montant du dépôt de garantie, à titre d’indemnité forfaitaire.

Les majorations d’intérêts et pénalités éventuellement encourues à raison du retard ont toutefois cessé d’être dues pendant le délai de paiement accordé, en application de l’ordonnance rendue le 17 novembre 2023 par le président du tribunal de commerce de Paris.

Par ailleurs, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation.

La société FROM FUTURE conteste l’application cumulée de ces deux clauses pénales.
 
La clause pénale du bail qui prévoit une majoration du taux des intérêts de retard à 10% par mois du montant des sommes dues, pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie, ne sera applicable qu’en cas de résiliation du bail en exécution de la clause résolutoire. Au surplus ,elle s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas à ce jour établi; par suite, il n’y a pas davantage lieu à référé sur ce point.

- Sur les autres demandes

La société FROM FUTURE, partie défenderesse, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement.

Au regard de la situation économique des parties et notamment de celle de la société FROM FUTURE, bénéficiaire d’une mesure de conciliation, il convient de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’octroi de délais suspensif ne justifie pas d’ordonner l’exécution provisoire déjà de droit, au seul vu de la minute.

PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquiescement de la société FROM FUTURE à l’acquisition de la clause résolutoire et à toutes les conséquences qui s’en suivent ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 octobre 2023 à minuit ; 







Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société FROM FUTURE se libère de la dette locative fixée par ordonnance du président du tribunal de commerce de Paris, en date du 17 novembre 2023, à la somme de 75.890,16 euros, par 17 versements mensuels de 4.216 euros et un dernier versement de 4.218,16 euros, le premier versement intervenant le 20 novembre 2023 ;

Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité à son terme et dans son entier montant en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société FROM FUTURE et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 6],
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- La société FROM FUTURE devra payer mensuellement à la société LEVEN INVEST, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer mensuel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de condamnation de la société LEVEN INVEST au paiement d’une provision ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de majoration des intérêts de retard à 10 % et aux fins de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société FROM FUTURE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Déboutons les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;








Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Ainsi fait à PARIS, le 15 janvier 2024.


Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY