Tribunal Judiciaire · Service des référés — 15 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 22/56534 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXRDZ

N° : 2

Assignation du :
11 Août 2022

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 15 janvier 2024



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2] À [Localité 8] représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 12] RIVE DROITE, Société par Actions Simplifiée
[Adresse 5]
[Localité 9]

représenté par Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #P0290

DEFENDERESSES

1-La S.C.I. LOUVRE XV
[Adresse 1]
[Localité 10]

2-La S.A.R.L. ADG
[Adresse 2]
[Localité 8]

3- La S.A.S. EDUHORIZONS
[Adresse 2]
[Localité 8]

4-La S.A.S. ESPIC
[Adresse 2]
[Localité 8]


5-La S.A.R.L. ELITECH
[Adresse 4]
[Adresse 7]
et encore 
[Adresse 2] 
[Localité 8] 

représentées par la SELARL CABINET BETTAN prise en la personne de Me Joël BETTAN, avocat au barreau de PARIS - #A0763


DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 


Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par actes délivrés les 11 et 18 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] a fait citer devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, la société SCI LOUVRE XV, la société ADG, la société EDUHORIZONS, la société ESPIC et la société ELITECH, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

- Condamner la SCI LOUVRE XV et ses locataires, notamment la société ADG, la société EDUHORIZONS, la société ESPIC et la société ELITECH, sous astreinte de 10.000 euros par jour de retard et/ou par infraction constatée à compter de la décision à intervenir, à ne plus exploiter d’établissements d’enseignement au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 12] tant qu’ils n’auront pas justifié auprès du syndic dudit immeuble de la régularité de leur exercice au regard de la législation applicable aux établissements recevant du public et à celle des établissements d’enseignement supérieur privé,

- Condamner la SCI LOUVRE XV, la société ADG, la société EDUHORIZONS, la société ESPIC et la société ELITECH à lui verser la somme de 5.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les parties sont entrées en médiation judiciaire après désignation de Mme [Y], en qualité de médiatrice, par ordonnance du 5 décembre 2022, laquelle n’a pas abouti.

A l’audience de renvoi du 11 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13], représenté par son conseil, a repris oralement ses conclusions tendant à voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, des articles L.141-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et des articles L.731-1 et suivants du code de l’éducation :



A titre principal,

- Condamner et/ou ordonner à la SCI LOUVRE XV et ses locataires, notamment la société ADG, la société EDUHORIZONS, la société ESPIC et la société ELITECH, sous astreinte de 10.000 euros par jour de retard et/ou par infraction constatée à compter de la décision à intervenir, à ne plus exploiter d’établissements d’enseignement au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 12], dans les lots n°51 (au premier sous-sol, “un local à usage de bureau”, page 31), n° 304 (au premier sous-sol, “un local à usage de bureau”, page 52), n°401(au premier sous-sol, “trois bureaux, salle de réunion”, pages 63 et 64) et n° 402 (au rez-de-chaussée, “un local à usage de bureaux”, page 64),

A titre subsidiaire,

- Condamner et/ou ordonner à la SCI LOUVRE XV et ses locataires, notamment la société ADG, la société EDUHORIZONS, la société ESPIC et la société ELITECH, sous astreinte de 10.000 euros par jour de retard et/ou par infraction constatée à compter de la décision à intervenir, à ne plus exploiter d’établissements d’enseignement au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 12] tant qu’ils n’auront pas justifié auprès du syndic dudit immeuble de la régularité de leur exercice au regard de la législation applicable aux établissements recevant du public et à celle des établissements d’enseignement supérieur privé, dans les lots n°51 (au premier sous-sol, “un local à usage de bureau”, page 31), n° 304 (au premier sous-sol, “un local à usage de bureau”, page 52), n°401(au premier sous-sol, “trois bureaux, salle de réunion”, pages 63 et 64) et n° 402 (au rez-de-chaussée, “un local à usage de bureaux”, page 64),

En toutes hypothèses,

- Condamner la SCI LOUVRE XV, la société ADG, la société EDUHORIZONS, la société ESPIC et la société ELITECH à lui verser la somme de 5.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.


Le requérant soutient que la SCI LOUVRE XV est propriétaire des lots n°51, 304, 401 et 402 au sein de l’immeuble en copropriété du [Adresse 2] à [Localité 13], disposant d’une cour commune dont le règlement de copropriété interdit l’usage personnel ; que le gérant de cette société exploite dans les locaux, au travers de plusieurs sociétés dont il est le principal associé, plusieurs établissements d’enseignement supérieur dont l’Académie des Gouvernantes, EDUHORIZONS et l’ESPIC ; que la société ELITECH a déposé une demande de permis de construire, le 27 octobre 2020 puis obtenu un permis de construire, en vue d’exploiter dans les lieux loués un établissement d’enseignement supérieur pour une capacité de 165 personnes, dont les travaux comportent des atteintes aux parties communes sans consultation préalable de la copropriété ; que l’activité d’enseignement perturbe la tranquillité de la copropriété, dès lors que les étudiants occupent la cour commune ; que malgré la mise en demeure délivrée par le syndic de copropriété, le 23 novembre 2021 et les engagements du gérant de la SCI LOUVRE XV, les nuisances n’ont pas cessé et le gérant de la SCI n’a pas transmis les documents justifiant de la conformité des locaux aux règles applicables aux établissements recevant du public (ERP) ni les autorisations obligatoires pour les établissements d’enseignement supérieur ; qu’elle n’a pas davantage déféré à une nouvelle lettre recommandée en date du 3 janvier 2022 demandant de justifier du respect de la réglementation incendie s’agissant d’un établissement recevant du public. Le syndicat des copropriétaires estime que l’usage des lots en bureaux et la destination d’habitation bourgeoise de l’immeuble prévus par le règlement de copropriété et l’état de division ne sont pas respectés; que l’exploitation commerciale des locaux est en outre génératrice de nuisances pour les autres occupants de l’immeuble notamment par l’usage de la cour commune qui ne constitue pas une voie privée ouverte au public ; que la présence dans l’immeuble d’un autre établissement d’enseignement disposant d’un accès sur la voie publique est indifférente au présent litige ; qu’il est donc justifié d’interdire l’exploitation des lots en établissement d’enseignement ; qu’il n’est pas par ailleurs justifié du respect des règles régissant les établissements recevant du public ni davantage des dispositions du code de l’éducation s’agissant de l’exploitation d’un établissement d’enseignement ; que les défenderesses n’ont pas sérieusement contesté le défaut d’autorisation et de déclaration de l’activité d’enseignement et d’établissement recevant du public outre le respect en matière de réglementation incendie, avant les communications du 24 août 2023 ; que les rapports de vérification des travaux du 12 novembre 2023, de vérification des installations électriques du 19 septembre 2023 et de vérification des installations et moyens de secours du 18 septembre 2023 sont insuffisants à justifier du respect des règles s’agissant de l’autorisation d’implantation d’un ERP de 5ème catégorie de type R, pour laquelle la société ELITECH dispose d’un permis de construire ; que les parties demanderesses ne peuvent choisir d’exploiter dans les lieux un autre type d’ERP que celui autorisé, sauf à justifier d’un permis modificatif et d’une autorisation d’ERP modificative ; qu’il n’est pas davantage justifié au moyen de certificats d’immatriculation sur la base rectorale de la conformité aux dispositions du code de l’éducation prescrivant une déclaration remise au Recteur d’Académie par le titulaire du permis, la société ELITECH, une visite du Recteur et un registre contenant les identités des enseignants et fonctions remplies.

Les sociétés défenderesses, représentées par leur conseil, ont soutenu oralement les conclusions n°2 déposées par lesquelles elles sollicitent de :

A titre principal,

- se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, dire n’y avoir pas lieu à référé et renvoyer le syndicat des copropriétaires à mieux se pourvoir ;

Subsidiairement,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;






A titre infiniment subsidiaire,

- déclarer que les concluantes justifient pouvoir exploiter dès à présent dans les locaux du rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 13], un établissement recevant du public de type R de cinquième catégorie sans hébergement de public d’une capacité d’accueil de 50 personnes et y exercer une activité d’enseignement supérieur privé, dans l’attente de la décision qui sera rendue par le tribunal administratif sur le recours formé par le syndicat des copropriétaires contre l’arrêté du permis de construire du 22 septembre 2021 du Maire de [Localité 12] et des éventuelles autorisations de travaux à obtenir de l’assemblée générale des copropriétaires;

En tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les parties défenderesses répliquent que les nuisances imputées aux étudiants de leurs établissements d’enseignement ne sont pas démontrées d’autant que la cour commune constitue une voie privée à circulation ouverte au public et qu’un autre établissement d’enseignement est exploité dans l’ensemble immobilier ; que l’activité d’enseignement exploitée dans les lots de la SCI LOUVRE XV n’est pas interdite par le règlement de copropriété; qu’il ne peut être déduit du rapport de la société ETC versé aux débats par la partie adverse l’illicéité de l’activité d’ERP exercée dans les lieux, sur la seule base du permis de construire sollicité alors que les travaux envisagés n’ont pas été réalisés et sans tenir compte des conditions concrètes d’exploitation de l’activité d’enseignement exercée dans les lots et de la réglementation effectivement applicables à cette activité concernant notamment moins de 50 personnes au rez-de-chaussée, le sous-sol n’étant pas accessible au public ; que le procès-verbal de constat produit en demande n’est pas contradictoire et fait une présentation tronquée des locaux litigieux. Elles affirment que s’agissant d’établissement d’enseignement de 5ème catégorie sans locaux à sommeil, l’exploitant n’est pas tenu de demander au Maire une autorisation d’ouverture au public ; que la violation des règles obligatoires en matière de sécurité incendie n’est pas étayée ; que la société ELITECH a demandé une dérogation au titre de l’accessibilité des personnes à mobilité réduite, laquelle a été accordée dans le courrier annexé au permis de construire et qu’elles justifient de l’installation d’une rampe d’accès mobile à leur établissement ; que les conditions des articles 834 et 835 ne sont pas remplies en l’absence de démonstration d’une urgence, en présence de contestations sérieuses s’agissant de l’obligation de justifier d’une autorisation administrative d’ouverture ; qu’il n’est pas démontré l’existence d’un trouble manifestement illicite en matière d’ouverture au public ou d’accès des personnes à mobilité réduite; qu’il n’est pas davantage établi un risque de dommage imminent en lien avec les conditions actuelles d’accueil d’étudiants ; que le respect des dispositions du code de l’éducation sur les cours et établissement d’enseignement supérieur n’intéressent que les rapports des établissements d’enseignements supérieurs privés et les autorités de l’Etat en charge de les contrôler ; que leurs activités de centres de formation d’apprentis ont fait l’objet de déclaration au Rectorat et d’une immatriculation dans la base rectorale des établissements de l’Académie de [Localité 12] ; que les demandes sollicitées d’interdiction d’exploitation dans les lieux loués sont par ailleurs disproportionnées et portent atteinte au droit de propriété des intéressées. Elles demandent subsidiairement qu’il leur soit donné acte et de déclarer conformes leurs conditions d’exploitation d’un établissement recevoir du public sans hébergement et dans la limite de 50 personnes, au niveau du seul rez-de-chaussée, avec rampe d’accès mobile, dans le respect des dispositions réglementaires et dans l’attente de l’issue du recours pendant devant le tribunal administratif et formé à l’encontre du permis de construire délivré et d’éventuelles autorisations à solliciter de l’assemblée générale des copropriétaires. 

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de ce que l’affaire était mise en délibéré au 1er février 2024 puis à la date du 15 janvier 2024.

SUR CE,

- Sur les demandes principale et subsidiaire tendant à voir interdire l’exploitation d’établissements d’enseignement au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835 alinéa 1er du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. 

Il appartient au requérant d’établir l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.






Il s'ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu'il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés. La constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n'est subi que par la méconnaissance d'un droit. Un dommage n'est, en effet, pas susceptible d'être prévenu en référé s'il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l'urgence inhérente à l'imminence, qu'il apparaisse comme potentiellement illicite.

L'article 9 I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SCI LOUVRE XV est propriétaire des lots n° 51, 304, 401 et 402 au rez-de-chaussée et sous-sol de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 13].

Il ressort des extraits KBIS communiqués en demande aux débats que les sociétés ADG, EDUHORIZONS et ESPIC exploitent un établissement au sein des lots concernés, concernant pour ADG la formation d’adultes, la fourniture de services aux étudiants s’agissant de la société EDUHORIZONS et la formation professionnelle par apprentissage pour la société ESPIC.
Il est produit aux débats une certification d’immatriculation de la société ESPIC dans la base rectorale des établissements de l’Académie de [Localité 12], pour un centre de formation d’apprentis privé, en date du 17 mai 2022. Il est également produit une certification d’immatriculation de la société STUDINFO dans la base rectorale des établissements de l’Académie de [Localité 12], pour un centre de formation d’apprentis privé, en date du 21 octobre 2022, outre une fiche descriptive Académie de [Localité 12] en date du 14 avril 2021 pour le centre de formation d’apprentis privé de la société ADG, ouvert le 1er novembre 2019. 

La société ELITECH a déposé, le 27 octobre 2000, une demande de permis de construire au [Adresse 2] à [Localité 13], aux fins de changement de destination de bureau en vue de l’installation d’une école informatique du rez-de-chaussée au sous-sol avec modification de façade.
Selon arrêté du Maire de [Localité 12] en date du 22 septembre 2021, le permis de construire est accordé pour la création de bureaux (4,1 m²), l’implantation d’un ERP de 5ème catégorie de type R, la modification de la façade.

Selon le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, l’immeuble sis [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 6], [Adresse 11] à [Localité 13], est composé de cinq bâtiments à usage d’habitation, de bureaux et de commerces (professionnels ou commerciaux) ainsi que de la [Adresse 11]. 
Il est précisé que la cour intérieure, dénommée [Adresse 11], permet le passage de la [Adresse 15] à la [Adresse 14].

Les lots n° 51, 304, 401 et 402 sont décrits de la manière suivante:

- lot n°51 : au premier sous-sol, local à usage de bureaux : entrée, bureau, salle de réunions, cuisine, sanitaire avec WC, quatre dégagements, local technique, débarras,
- lot n° 304 : au rez-de-chaussée, en regardant le bâtiment depuis la [Adresse 11], porte sur la gauche du hall, local à usage de bureaux comprenant entrée, bureau, deux sanitaires avec WC, dégagement, placard. Escalier de communication avec le lot n° 310, communications avec les lots n° 401 et 402,
- lot n° 401 : au rez-de-chaussée et premier sous-sol, en regardant le bâtiment depuis la [Adresse 11], porte sur la droite du hall, local à usage de bureaux comprenant : au rez-de-chaussée, entrée, trois bureaux, dégagement, communication avec lot n°304, escalier intérieur d’accès au premier sous-sol, et au premier sous-sol : trois bureaux, salle de réunions, quatre dégagements, quatre locaux techniques, débarras, placards. Communication avec les lots n° 51, 350 et 369,
- lot n° 402 : au rez-de-chaussée, dans la cour du bâtiment 5, porte sur la droite, local à usage de bureaux comprenant entrée, deux bureaux, communication avec le lot n°304.

Les articles 3 et 4 du chapitre II du titre I du règlement, sur l’usage des parties privatives, prévoient que :

- chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité, la sécurité et la tranquillité de l’immeuble ni de porter atteinte à sa destination,

- les locaux ne pourront être occupés que pour l’habitation bourgeoise, l’exercice de professions libérales ou pour des bureaux y compris des bureaux commerciaux. Seuls les locaux du rez-de-chaussée (et les autres locaux lorsqu’ils communiquent, à ce jour, avec le rez-de-chaussée) pourront être occupés commercialement ou artisanalement. Sont interdites en tout état de cause les activités professionnelles, commerciales ou artisanales susceptibles de nuire à la tranquillité, la bonne tenue de l’immeuble, pouvant créer du bruit ou des mauvaises odeurs et notamment sex-shop et tout commerce de bouche y compris restauration froide.

S’agissant de la [Adresse 11], il est interdit le passage en véhicule à moteur et le stationnement (article 5 du règlement).

Il n’est pas contesté l’exploitation d’une activité d’enseignement supérieur privé et notamment de centre de formation pour apprentis, dans les lots appartenant à la SCI LOUVRE XV.

La destination de l'immeuble telle qu'elle résulte du règlement de copropriété est mixte, à usage d’habitation, de bureaux et de commerces (professionnels ou commerciaux).

L'activité d’enseignement n'est pas expressément interdite par le règlement de copropriété.






Il n’est pas par ailleurs contesté qu’au sein de l’immeuble, une partie des lots privatifs est exploitée au rez-de-chaussée par une école de communication et de design COM’ART, qui selon les descriptifs produits en défense, assure chaque année la formation de près de 300 élèves.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que cette autre activité d’enseignement est exercée licitement dans des lots non désignés, recevant selon le courrier du syndic produit à la procédure, la dénomination de locaux commerciaux et disposant d’un accès sur rue.

Cette seule indication n’est toutefois pas de nature à exclure de manière manifeste la licéité de toute activité d’enseignement dans les lots litigieux, les termes du règlement n’étant pas clairs sur ce point s’agissant de locaux communicants au rez-de-chaussée et 1er sous-sol. 

En outre, il sera observé que le règlement est taisant sur la modification de la destination d’un lot par un copropriétaire, indiquant uniquement que la modification de la destination d’un lot ne peut pas être imposée par la copropriété au copropriétaire à la majorité mais à l’unanimité.

La société ELITECH dispose d’un arrêté de permis de construire accordé pour la création de bureaux (4,1 m²), l’implantation d’un ERP de 5ème catégorie de type R, la modification de la façade. S’il est fait mention d’un recours suspensif, il n’est pas justifié à l’audience de la suspension de l’arrêté municipal du 22 septembre 2021.

Les sociétés défenderesses justifient en outre de la déclaration rectorale d’une activité d’enseignement privé pour apprentis dans les lots litigieux.
Elles présentent également des rapports de vérification de travaux, des installations électriques et des moyens de secours contre les risques d’incendie et panique dans les ERP réalisés au sein des lots en 2023, ne relevant pas d’anomalie.

Dans ces conditions, les demandes en référé d’interdiction de l’activité d’enseignement, subsidiairement d’interdiction de l’activité d’enseignement jusqu’à justification auprès du syndic de la régularité de cette activité, ne correspondent pas en l’espèce, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, à des mesures provisoires qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ni à de simples mesures conservatoires que justifierait l'existence d'un différend à trancher au principal. 

La condition d’urgence n’est pas étayée d’une part, en l’absence de risque avéré démontré pour la solidité de l’immeuble ou la sécurité des occupants et d’autre part, dès lors que cette activité est notamment exercée dans les lieux depuis au moins 2019 par la société ADG.

Les conditions de l’article 834 du code de procédure civile n’étant pas réunies, il n’y a pas lieu à référé sur ces chefs de demandes sur ce fondement.



S’agissant de l’interdiction sollicitée au titre d’un risque de dommage imminent, au sens de l’article 835 alinéa 1er, il sera relevé qu’au vu des rapports de vérification des travaux, des installations électriques et des équipements de secours opérés au sein des lots en 2023, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé, au jour de l’audience, l’existence d’un risque avéré pour la solidité de l’immeuble ni pour la sécurité de ses occupants. 

Le rapport non contradictoire sollicité de la société ETC par le syndicat des copropriétaires, en juin 2022, concluant à l’exercice illicite d’une activité d’établissement accueillant du public, est ainsi contesté dans ses conclusions par les sociétés défenderesses qui affirment au vu des vérifications effectuées et du permis de construire accordé pour l’ouverture d’un ERP et non encore mis à exécution, pouvoir recevoir du public en sécurité dans une limite de 50 personnes, sans avoir à justifier d’une nouvelle autorisation. 
A ce titre, le procès-verbal de constat remontant au 6 juillet 2022 et les attestations produites en demande se rapportant à des travaux dans les lieux loués le 26 août 2023 ne permettent pas de caractériser un risque de danger imminent. Selon un rapport de M. [H], architecte, en date du 6 décembre 2023, il est uniquement fait état de travaux de curage et non pas de travaux structurels au sein des lieux loués.

S’agissant des nuisances imputées à l’activité d’enseignement, il sera relevé que l'activité d'enseignement, en elle-même et par nature, n'est pas susceptible de porter atteinte à la tranquillité.

S’il est justifié de courriers adressés par le syndic de copropriété au gérant de la SCI LOUVRE XV en novembre 2021 et janvier 2022 se plaignant de rassemblement d’étudiants dans la cour d’immeuble, il n’est produit aucune plainte postérieure sur des rassemblements d’étudiants.

En outre, il n’est produit aucun élément de preuve sur la réalité de nuisances imputables aux étudiants des établissements d’enseignement exploités dans les lots de la SCI LOUVRE XV, alors que la [Adresse 11] est un espace permettant le passage de la [Adresse 15] à la [Adresse 14].

Dans ces circonstances, il n’y a pas davantage lieu à référé sur ce chef de demande.

S’agissant de l’existence d’un trouble manifestement illicite, ainsi qu’il ressort des développements précédents, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé l’interdiction expresse par le règlement de copropriété d’une activité d’enseignement dans les lots litigieux et par conséquent l’illicéité manifeste de cette exploitation. Il sera à cet égard observé que tant la nature de l’activité pouvant être exercée dans les lieux communicants entre rez-de-chaussée et 1er sous-sol que la notion et les conditions de modification de la destination de bureaux par le copropriétaire supposent une interprétation des termes du règlement de copropriété, laquelle échappe à l’office du juge des référés.






En outre, il n’est pas démontré qu’à la suite de l’obtention du permis de construire autorisant la création de bureaux (4,1 m²), l’implantation d’un ERP de 5ème catégorie de type R, la modification de la façade, la société LOUVRE XV ou ses locataires ont entrepris des travaux affectant les parties communes et non autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Par ailleurs, il n’est pas davantage établi avec l’évidence requise en référé que l’exploitation actuelle d’un établissement recevant un public de 50 personnes constitue un trouble manifestement illicite au regard du permis obtenu ou des règles de sécurité, dès lors que par ailleurs l’arrêté accordant le permis de construire n’a pas été rapporté et que la société LOUIS XV et ses locataires ont fait réaliser en 2023 des contrôles des installations électriques et des dispositifs de sécurité en rapport avec l’accueil d’un public d’étudiants, lesquels n’ont pas relevé d’anomalie ou dysfonctionnement. La réalisation de tels contrôles de conformité en 2023 n’est pas de nature à caractériser un trouble manifestement illicite pour la période antérieur, étant précisé que le juge des référés ne peut sanctionner qu’un trouble manifestement illicite persistant au jour de l’audience.

La circonstance que les activités d’enseignement privés déclarées à l’Académie de [Localité 12] n’aient pas donné lieu à un contrôle sur site de la part des autorités rectorales ou encore que les sociétés locataires n’aient pas présenté un registre des enseignants est insuffisante à justifier en référé d’une illicéité de l’activité d’enseignement prodiguée dans les locaux litigieux dont le syndicat des copropriétaires aurait qualité à se prévaloir. 

Enfin, les seuls courriers adressés en 2021 et 2022 par le syndic de copropriété concernant l’usage de la [Adresse 11] par les étudiants des sociétés occupants les lieux litigieux sont tout aussi insuffisants à établir avec l’évidence requise en référé l’existence au jour de l’audience d’un trouble du voisinage excédant les inconvénients normaux du voisinage et pouvant recevoir la qualification de trouble manifestement illicite. En effet, la particularité de cette cour assurant la communication entre deux rues et les seules pièces produites en demande ne permettent pas de caractériser l’imputabilité de nuisances aux étudiants des établissements exerçant dans les locaux de la société LOUVRE XV ni le fait que ces nuisances excèdent les inconvénients normaux du voisinage d’une cour intérieure assurant le passage entre deux rues.

Le syndicat des copropriétaires échoue donc à démontrer au jour de l’audience un trouble manifestement illicite.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes d’interdiction à titre principal et subsidiaire.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent renvoyé à mieux se pourvoir au fond sur ces chefs de demandes.







Il n’y a pas davantage lieu à référé dans ces conditions sur la demande reconventionnelle à titre infiniment subsidiaire tendant à voir déclarer justifié le pouvoir d’exploiter un établissement recevant du public de type R de cinquième catégorie sans hébergement de public d’une capacité d’accueil de 50 personnes et d’exercer une activité d’enseignement supérieur privé, étant observé au surplus que cette demande de jugement déclaratoire au principal relève de l’office du tribunal judiciaire.

- Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires échouant dans ses prétentions, supportera la charge des dépens de la présente instance et sera condamné à payer à la société SCI LOUVRE XV, la société ADG, la société EDUHORIZONS, la société ESPIC et la société ELITECH la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] à payer aux parties défenderesses la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] aux dépens de l’instance en référé ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à PARIS, le 15 janvier 2024.

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY