Tribunal Judiciaire · Service des référés — 15 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58172 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3AJT

N° : 

Assignation du :
30 Octobre 2023

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 15 janvier 2024



par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDEURS

Monsieur [P] [Z] [W]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Madame [M] [J] [T] épouse [W]
[Adresse 3]
[Adresse 3]/FRANCE

représentés par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS - #E1294


DEFENDERESSE

La société TIANG THAI S.A.S.
[Adresse 1]
[Adresse 1]

non constituée 



DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 






Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date à [Localité 2] du 25 septembre 1990, Monsieur et Madame [W] ont consenti un contrat de bail commercial sur des locaux situés [Adresse 1] (lots n°59, 60 et 61 correspondant à une boutique au rez-de-chaussée à droite de l’entrée de l’immeuble avec chambre froide et arrière boutique , un appartement au 1er étage et une cave au sous-sol) à Monsieur et Madame [H] pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 1990.

Par acte sous seing privé en date à [Localité 2] du 30 décembre 2002, Monsieur et Madame [W] ont renouvelé ce bail au bénéfice à Madame [F] [E] veuve [D], venant aux droits des précédents locataires suite à une cession de fonds de commerce en date du 23 juillet 1993, pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 1er octobre 2002. 

Par acte sous seing privé du 19 août 2015, le contrat de bail a été à nouveau renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2011, moyennant un loyer de 13.457,99 euros, payable trimestriellement à terme échu, et sinon aux clauses et conditions du bail précédent. 

Par acte sous seing privé en date à [Localité 2] du 17 septembre 2020, Madame [E] veuve [D] a cédé son fonds de commerce à la Société TIANG THAI.

Des loyers sont demeurés impayés.

En outre, Monsieur [P] [W] et Madame [M] [T] épouse [W] exposent que d’importantes infiltrations d’eau se sont produites dans le couloir commun de l’immeuble au rez-de-chaussée pouvant provenir de l’appartement du 1er étage.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la Société TIANG THAI le 28 septembre 2023 pour la somme de 27.660,40 euros au titre des loyers et charges allant du 3ème trimestre 2021 au 2ème trimestre 2023 inclus. L’acte fait aussi commandement à la locataire de justifier être assurée pour les locaux loués.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2023, Monsieur [P] [W] et Madame [M] [T] épouse [W] ont assigné la société TIANG THAI devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir notamment :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail,
- ordonner l’expulsion de la Société TIANG THAI et de tous occupants de son chef des lieux loués [Adresse 1], rez-de-chaussée, 1er étage et sous-sol, dès signification de l’ordonnance à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- statuer ce que de droit concernant le sort des meubles en application des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

- condamner la société TIANG THAI à leur payer la somme provisionnelle de 31.521,18 euros au titre des loyers et charges allant du 3ème trimestre 2021 pour un solde au 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 septembre 2023 à hauteur de 27.160,40 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, 
- condamner à titre provisionnel la Société TIANG THAI au paiement de la somme de 3.152,11 euros en vertu de la clause pénale,
- déclarer le dépôt de garantie acquis aux bailleurs, 
- condamner à titre provisionnel la Société TIANG THAI au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer, charges et taxes en sus, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, le 28 octobre 2023, et jusqu’à complète libération des lieux loués,
- la condamner au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du CPC,
- la condamner aux dépens, qui comprendront le coût des commandements des 13 juillet 2023 et 28 septembre 2023.

Bien que régulièrement assigné (remise à étude), la société TIANG THAI n'a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

MOTIVATION :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.








Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 

-le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
-le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
-la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 28 septembre 2023, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, avec toutes les conséquences de droit.

Il est constaté en outre, que la société TIANG THAI n'a pas justifié de l'assurance du bien loué.

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'un contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'expulsion de la société TIANG THAI, et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le maintien dans les lieux de la société TIANG THAI causant un préjudice à Monsieur [P] [W] et Madame [M] [T] épouse [W], la partie demanderesse est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation.




Toutefois, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. 

Dans ces conditions, le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires 

S'agissant du paiement par provision de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Monsieur [P] [W] et Madame [M] [T] épouse [W] justifient, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que leur locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste leur devoir une somme de 31.521,18 euros, 3ème trimestre 2023 inclus.

La société TIANG THAI sera en conséquence condamnée par provision au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 septembre 2023 à hauteur de 27.160,40 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, 

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. La clause pénale dont il est demandé de faire application étant susceptible d'être modérée par le juge du fond, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.

La clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société TIANG THAI, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, qui comprendra le coût du commandement du 28 septembre 2023 à l'exclusion du commandement du 13 juillet 2023 auquel les demandeurs n'ont pas donné suite.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société TIANG THAI ne permet d’écarter la demande de Monsieur [P] [W] et Madame [M] [T] épouse [W] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera évaluée à la somme de 2.500 euros.


PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 30 octobre 2023 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société TIANG THAI et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la société TIANG THAI à payer à Monsieur [P] [W] et Madame [M] [T] épouse [W] à titre provisionnel une indemnité d’occupation, à compter 31 octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, qui pourra être révisée selon les même modalités que le loyer, si besoin ;







Condamnons par provision la société TIANG THAI à payer à Monsieur [P] [W] et Madame [M] [T] épouse [W] la somme de 31.521,18 euros au titre des loyers et charges impayés, 3ème trimestre 2023 inclus, intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 septembre 2023 à hauteur de 27.160,40 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre du dépôt de garantie ;

Rejetons toute demande plus ample ou contraire ;

Condamnons la société TIANG THAI à payer à Monsieur [P] [W] et Madame [M] [T] épouse [W] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons la société TIANG THAI aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 28 septembre 2023 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 15 janvier 2024

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELCaroline FAYAT