Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 15 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



JUGEMENT 
procédure accélérée au fond


64B

Minute n° 24/


N° RG 23/00552 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XRYK

3 copies















GROSSE délivrée
le15/01/2024
àla SELARL BERNADOU AVOCATS
la SELAS ELIGE BORDEAUX


Rendue le QUINZE JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 11 Décembre 2023

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Eric RUELLE, Président du tribunal judiciaire de BORDEAUX, assisté de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDERESSE

COMMUNE DE [Localité 1], prise en la personne de son maire en exercice
[Adresse 5]
[Adresse 5]
représentée par Maître Daniel LASSERRE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX



DÉFENDEURS

Madame [M] [I]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Lionel BERNADOU de la SELARL BERNADOU AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

Monsieur [X] [I]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Maître Lionel BERNADOU de la SELARL BERNADOU AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX



I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 3 mars 2023, la Commune de [Localité 1] a fait assigner Monsieur et Madame [I] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond.

Par ses dernières conclusions du 9 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, elle demande au président, au visa des articles L631-7 et suivants, L651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et L324-1-1 du code du tourisme, de :

* condamner Monsieur et Madame [I] à une amende d’un montant maximal de 50.000 euros pour changement irrégulier de destination d’un immeuble à usage d’habitation, avec perception de cette amende par la Commune de [Localité 1] ;

* les condamner à une amende de 10.000 euros, dont le produit sera reversé à la commune, en application de l’article L324-1-1 du code du tourisme ;

* les condamner à lui payer 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Elle expose que Monsieur et Madame [I], propriétaires d’un bien immobilier situé à [Adresse 3], ont modifié la destination de cet immeuble, initialement affecté à l’usage d’habitation, en le louant en meublé touristique à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, sans avoir obtenu d’autorisation de changement d’usage, et sans avoir proposé de compensation avec l’affectation en usage d’habitation d’autres immeubles situés dans le même secteur et de surface comparable, ni déclaré leur activité, faits constatés selon procès-verbal du 23 août 2019. 
 
Par conclusions du 2 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens, Monsieur et Madame [I] concluent principalement au rejet de la demande et sollicitent la condamnation de la commune de [Localité 1] à lui payer une somme de 3.500 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens. 
À titre subsidiaire , ils sollicitent la réduction de l’amende.

Ils font valoir que :

- dès le mois de juillet 2019, avisés par la Commune de [Localité 1] de l’infraction reprochée, ils ont cessé toute activité de location saisonnière et effectué un retour de leur bien à l’habitation en le louant en meublé à des étudiants,

- la Commune de [Localité 1] ne rapporte pas la preuve de ce que le bien immobilier litigieux était un local d’habitation à la date du 1er janvier 1970,

- leur bonne foi est établie par les déclarations de toutes les nuitées au titre de la taxe de séjour,

- l’article 324-1-1 du code du tourisme est inapplicable en l’espèce puisque la demande de transmission des jours de location ne concerne que les biens à usage de résidence principale.

II - MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le défaut d’autorisation du changement de destination de l’immeuble

L’article L631-7-1 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans les communes de plus de 200.000 habitants, le changement d’usage d’un bien immobilier à une autorisation préalable du maire de la commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomittante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L’article L631-7 dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

Deux délibérations, l’une du conseil communautaire de [Localité 1] Métropole du 7 juillet 2017, l’autre du conseil municipal de [Localité 1] du 10 juillet 2017 ont respectivement soumis toute location de courte durée à “une clientèle de passage” à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts séjours touristiques sur la ville de [Localité 1]. Un règlement municipal sur les changements d’usage des locaux d’habitation et les compensations en cas de changement de destination a été annexé à la délibération du 10 juillet 2017.

En l’espèce, Monsieur et Madame [I] ont fait l’objet d’un procès-verbal d’infraction dressé le 23 août 2019 pour un appartement situé à [Adresse 3], proposé à la location sur le site Airbnb pour des périodes de courte durée, le logement n’ayant fait l’objet d’aucune autorisation de changement de destination.

Il convient d’examiner préalablement si la Commune de [Localité 1] est fondée à invoquer le changement non autorisé de destination de l’immeuble.

Au termes de l’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable à l’espèce :
“Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application du dit article est condamnée à une amende civile ...”.

Selon l’article L631-7 : 
“ La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des [Localité 4], de la [Localité 6] et du [Localité 7]. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés...”.

Pour l’application de ces dispositions, il appartient par conséquent à la Commune de [Localité 1] d’établir :

- l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cette usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés,

- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement résultant du fait de louer un local meublé antérieurement destiné à l’habitation de manière répétée pour de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Pour établir l’existence de locaux affectés à usage d’habitation au 1er janvier 1970, la Commune de [Localité 1] produit le formulaire H2 relatif au local concerné, mais il est daté du 11 août 1987.

En application des articles 16 de la loi du 2 février 1968 et 38 et 40 du décret du 28 novembre 1969, les redevables de la contribution foncière des propriétés bâties (taxe foncière) devaient remplir et adresser à l’administration un formulaire H1 (maison individuelle) ou H2 (bien situé dans un immeuble collectif) indiquant les caractéristique du bien immobilier au 1er janvier 1970. Les contribuables devaient effectuer cette déclaration avant le 15 octobre 1970.

C’est ce formulaire H2 initial de 1970 qui pouvait rapporter la preuve de la destination d’immeuble à usage d’habitation du bien immobilier situé à [Adresse 3], au 1er janvier 1970, le formulaire daté de 1987 ne pouvant rapporter cette preuve.
Il n’est par ailleurs pas justifié de travaux ayant pour conséquence de changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui seraient réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

La première condition nécessaire à l’application des dispositions des articles L651-2 et L631-7 du code de la construction et de l’habitation n’étant pas remplie, la Commune de [Localité 1] doit être déboutée de sa demande de ce chef.

Sur le défaut de transmission des périodes de location

Selon l’article L 324-1-1 du code du tourisme : 

I.-Pour l'application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.
II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme.
La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
Un téléservice permet d'effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.
Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d'un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.
Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l'enregistrement.
IV.-Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration.
IV bis.-Sur le territoire des communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement prévue au III, une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d'un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme.
Cette autorisation est délivrée au regard des objectifs de protection de l'environnement urbain et d'équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local.
Lorsque la demande porte sur des locaux soumis à autorisation préalable au titre d'un changement de destination relevant du code de l'urbanisme, l'autorisation prévue au premier alinéa tient lieu de l'autorisation précitée dès lors que les conditions prévues par le code de l'urbanisme sont respectées.
Un décret en Conseil d'Etat précise les modalités d'application du présent IV bis.
V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 €.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 €.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV bis est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 25 000 €.

En l’espèce, la demande de la commune de [Localité 1] fondée sur ce texte ne précise pas à quel paragraphe se rapporte sa demande au titre d’un défaut de déclaration, et apparaît se rapporter à l’absence de conformité aux obligations résultant pour le loueur du paragraphe IV, passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 €. 

Cette obligations déclarative concerne les obligations des loueurs d’un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale, afin d’établir si la limite des 120 jours a été dépassée.
Ce n’est pas le cas en l’espèce, le bien immobilier ne constituant pas la résidence principale de Monsieur et Madame [I].

La demande n’est pas davantage fondée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [I] tous les frais non compris dans les dépens ; il leur sera alloué 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

III - DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Rejette les demandes de la Commune de [Localité 1].

Condamne la Commune de [Localité 1] à payer à Monsieur et Madame [I] la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la Commune de [Localité 1] aux dépens.

La présente décision a été signée par Eric RUELLE, Président, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


Le Greffier,Le Président,