Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 8 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
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[Localité 5]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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N° RG 23/00486 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YCBR

Minute : 24/00019





OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6] - GRAND PARIS GRAND EST
Représentant : Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau du Val de Marne, vestiaire : PC 145


C/

Monsieur [Z] [H]
Représentant : Me Hugo ESTEVENY, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 96





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Janvier 2024




DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6] - GRAND PARIS GRAND EST
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Maître Fabienne BEUGRE, du cabinet de Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau du Val de Marne




DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [H]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-008401 du 06/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représenté par Maître Hugo ESTEVENY, avocat au barreau de Seine Saint Denis



DÉBATS :

Audience publique du 24 Novembre 2023


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé établi le 25 novembre 2005, l'office public de l'habitat de [Localité 6] a consenti à Monsieur [Z] [H] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 226,82 €, outre les charges provisionnelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 11 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 4 196,82 € arrêtée au 30 mars 2023 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 5 juillet 2023, l'office public de l'habitat de [Localité 6] a fait citer Monsieur [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire en raison du non paiement des loyers et charges,ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et l'intervention d'un serrurier,rappeler que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,condamner le defendeur au paiement :de la somme provisionnelle de 4 206 € à valoir sur le montant des loyers arriérés, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer délivré à hauteur de la somme de 4 196 euros et pour le surplus avec interêts de droit à compter de l'assignation, ainsi qu'au paiement des loyers et charges échus à la date de la décision à intervenir;d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle, jusqu'à son départ effectif des lieux, égale au montant du loyer et des charges normalement appelés, et ce jusqu'à complète libération des lieux,des loyers et charges échus à la date de la décision à intervenir,de la somme de 450 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,ordonner que l'exécution de l'ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute, conformément aux dispositions de l'article 489 du code de procédure civile.

 A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que le locataire n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance de sorte, que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Après un renvoi, à l'audience du 24 novembre 2023, le réquérant, représenté, a actualisé à la baisse le montant dû par le locataire à hauteur de 4 143,91 euros. Il a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Il n'est pas opposé à l'octroi de délai de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire au débiteur. Il demande à ce que soit rejetée la demande de nullité du commandement de payer, le locataire ayant été rendu destinataire des avis d'échéance lui détaillant les loyers et les charges. Il fait remarquer en outre que le locataire n'a adressé aucune lettre de contestation sur ledit commandement ou les avis d'échéance. Sur la présence de moisissures dans l'appartement loué au défendeur, il indique qu'une seule photographie est produite, que celle-ci n'est pas datée et ne permet pas de s'assurer que les lieux photographiés sont les lieux loués. Il fait remarquer que le locataire n'a jamais fait aucune réclamation sur d'éventuels désordres dans son appartement. Enfin, le locataire ne démontre pas que ses moisissures proviennent d'un mauvais entretien des lieux par le bailleur. Il demande en conséquence que Monsieur [H] soit débouté de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles.

Monsieur [Z] [H], représenté, soulève à titre principal une contestation sérieuse concernant la validité du commandement de payer délivré le 11 avril 2023 et demande en conséquence que l'OPH de [Localité 6] soit débouté de l'ensemble de ses fins, demandes et prétentions. A titre reconventionnel, il demande que le bailleur soit condamné à lui verser la somme de 3000 euros au titre d'un préjudice de jouissance, à lui remettre le logement aux normes de décence et que le loyer soit fixé à la somme de 150 euros par mois dans l'attente des travaux à intervenir. A titre subsidiaire, il demande à ce qu'il lui soit accordé des délais de paiement sur 36 mois et que la clause résolutoire soit suspendue dans l'intervalle. A titre très subsidiaire, il demande qu'il lui soit accordé un délai d'un an pour quitter les lieux. En tout état de cause, il réclame la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à charge pour son conseil de renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'état au titre de l'aide juridicitionnelle en vertu de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, et aux entiers dépens.

Il soutient que le commandement de payer qui lui a été délivré est nul au regard des prescriptions prévues par l'article 24 de la loi du 6 jullet 1989, en ce qu'il est trop imprécis et ne mentionne que le montant initial du loyer et ne précise pas le montant actuel du loyer et des charges. En outre, le décompte joint au commandement de payer ne comporte que la mention des sommes portées au débit ou au crédit du locataire et les sommes portées au débit ne sont jamais détaillées, de sorte qu'il ne peut en connaitre l'origine, alors que le montant varie tous les mois.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, il mentionne que l'appartement loué ne correspond pas aux critères de décences et indique produire des photographies montrant des moisissures tres importantes près d'une fenêtre.

Il indique percevoir, avec son épouse, la somme de 1076 euros au titre de l'allocation adulte handicaptée et la majoration pour la vie autonome, et 902 euros au titre de la prestation de compensation du handicap. Monsieur [H] travaille en outre en tant qu'assistant de vie par intérim pour des durées limitées, ce qui lui assure un complément de revenus. Il estime en conséquence être en mesure de s'acquitter de sa dette locataive en réglant des mensualités de 120 euros par mois en sus de sa dette locative.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2024.


MOTIFS

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.


Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 19 juillet 2023, soit plus de deux mois avant la première audience du 10 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'office public de l'habitat de [Localité 6] justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 31 mars 2023, pour un impayé persistant à ce jour, conformément aux dispositions de l'article précité.

L’action est donc recevable.


Sur la contestation sérieuse tenant à la nullité du commandement de payer du 11 avril 2023

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le commandement de payer contient notamment à peine de nullité le montant mensuel du loyer et des charges et le décompte de la dette.

Il est constant que la nullité soulevée est une nullité de forme, subordonnée à la preuve d'un grief.

Le commandement de payer délivré au locataire doit être libellé de manière suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d'en vérifier le bien-fondé.

En l'espèce, le commandement ne précise que le montant initial du loyer, le contrat de bail stipulant l'existence d'une provision de charges sans en fixer un montant précis. Il s'avérait donc important que le décompte annexé au commandement ventile quant à lui le montant des échéances entre loyer, provisions sur charges et eventuelle réduction liée à l'allocation personnalisée au logement afin de permettre au locataire de comprendre les sommes restées impayées et d'en contester éventuellement le bien-fondé.

Il apparait au surplus que le montant des avis d'échéances est tres fluctuant selon les mois sur l'ensemble du décompte annexé au commandement.

Dans ces conditions, le commandement sera considéré comme trop imprécis au regard des exigences de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sera considéré comme nul. La demande d'acquisition de la clause résolutoire, ainsi que les demande d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation subséquentes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse et il n'y a pas lieu à référé.


Sur les demandes de condamnation provisionnel au paiement

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'office public de l'habitat de [Localité 6] produit un décompte indiquant que Monsieur [Z] [H] reste lui devoir la somme de 4 143,91 euros au titre de la dette locative arrêtée 22 novembre 2023, échéance du mois d'octobre 2023 incluse.

Le défendeur indique ne devoir que la somme de 3 708,05 euros, une fois les frais de contentieux déduits.

Il produit quelques avis d'échéance, dont deux mentionnent effectivement des frais de procédure (150,97 euros sur l'avis d'échéance du mois de juillet 2023 et 186,19 euros sur l'avis d'échéance du mois d'octobre 2023). Ces sommes seront déduites des sommes réclamées.

[Z] [H] sera par conséquent condamné à verser à l'office public de l'habitat de [Localité 6] la somme provisionnelle de 3 806,75 € au titre de la dette locative arrêtée au 22 novembre 2023, échéance du mois d'octobre 2023 incluse, assortie des interêts au taux légal sur la somme de 2 417,30 euros à compter du 5 juillet 2023 date de l'assignation et à compter de la présente décision pour le surplus.


Sur les demandes reconventionnelles

Sur les demandes liées aux désordres dans les lieux loués

Monsieur [Z] [H] produit une seule et unique photographie d'un mur couvert de moisissures, non datée et dont il n'est pas démontré qu'elle reproduit un mur de l'appartement loué à ce dernier.

Monsieur [Z] [H] ne justifie en conséquence pas subir un désordre locatif tel qu'il devrait être indemnisé d'un trouble de jouissance, tel que le propriétaire devrait être condamné à l'execution de travaux, tel que le loyer devrait être réduit à la somme de 150 euros.

Ces demandes reconventionnelles seront en conséquences rejetées.

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu des ressources du défendeur ainsi que de ses charges, ainsi que des besoins du créancier, il sera fait droit à la demande de délais de paiement conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [H], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, à l'exception du commandement de payer en date du 11 avril 2023.

En application de l'article 700 du code civile, l’équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Le requérant ne justifiant pas en quoi il serait nécessaire que l'exécution de l'ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute, il ne sera pas fait droit à cette demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.








PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclarons recevable la demande de l'office public de l'habitat de [Localité 6] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

Constatons l’existence d’une contestation sérieuse concernant les demandes d'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation,

Disons n’y avoir lieu à référé sur ces demandes,

Condamnons Monsieur [Z] [H] à verser à l'office public de l'habitat de [Localité 6] à titre provisionnel la somme de 3 806,75 € au titre de la dette locative arrêtée au 22 novembre 2023, échéance du mois d'octobre 2023 incluse, assortie des interêts au taux légal sur la somme de 2 417,30 euros à compter du 5 juillet 2023 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Autorisons Monsieur [Z] [H] à se libérer de cette dette dans un délai de vingt-quatre mois, par versements mensuels de 158,61 €, le premier versement devant intervenir le quinzième jour suivant la signification de ce jugement, puis le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

Rappelons que pendant le cours des délais ainsi ordonnés, les procédures d’exécution qui auraient été engagés par le créancier sont suspendues,

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Condamnons Monsieur [Z] [H] aux entiers dépens de la procédure, à l'exclusion du coût du commandement de payer en date du 11 avril 2023 ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné par mise à disposition de la décision au greffe le 8 janvier 2024


La greffière Le juge