Tribunal Judiciaire · Service des référés — 15 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58676 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3JCD

N° : 6

Assignation du :
16 Novembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 15 janvier 2024



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
 
DEMANDEUR

Syndicat Des Copropriétaires de L’immeuble 4 Rue de Stockholm Représenté par son syndic FONCIA PARIS RIVE GAUCHE
200 rue Raymond Losserand
200-216 Immeuble le Jour
75014 PARIS

représenté par Maître Ganaelle SOUSSENS de la SELEURL GANAËLLE SOUSSENS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #C2021


DEFENDERESSES

S.A.R.L. UNDERCOVER
7 rue Jean François Gerbillon
75006 PARIS

S.A.R.L. BLACK RAIN
7 rue Jean François Gerbillon
75006 PARIS

représentées par Me Gérard DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS - #E0641






DÉBATS

A l’audience du 06 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Le 25 octobre 2023, les sociétés UNDERCOVER et BLACK RAIN ont fait l’acquisition des lots 8, 9 et 10 situés au 6ème étage de l’immeuble du 4 rue de Stockholm 75008 Paris, soumis au statut de la copropriété. 

Les lots 8 et 9 sont constitués d’une salle de séjour et d’une chambre, qui communiquent entre elles. Le lot 10 est constitué d’une cuisine. Selon l’acte notarié, chaque lot a droit à l’usage du WC commun du niveau. 

Exposant que les nouveaux acquéreurs ont procédé à des travaux sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 4 rue de Stockholm 75008 Paris a, par exploit délivré le 17 novembre 2023, fait citer la SARL UNDERCOVER et la SARL BLACK RAIN devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de : 
ordonner la cessation immédiate des travaux sous astreinte de 10.000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision ;ordonner la communication de l’identité des entreprises intervenant sur le chantier et la production de leurs attestations d’assurance RC professionnelle,ordonner la remise en état des parties communes sous astreinte de 2000€ par jour de retard à compter de la signification de la décision,désigner un expert dont la mission portera tant sur les travaux en cours de réalisation que sur les désordres affectant l'immeuble, les condamner in solidum à lui verser la somme de 8000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. 
A l’audience, la requérante maintient ses demandes. 

En réponse, les défenderesses concluent à titre principal à ce qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé et à titre subsidiaire, au rejet des prétentions adverses. Elles sollicitent en tout état de cause la condamnation du requérant au paiement de la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens. 

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux écritures des défenderesses pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties. 



MOTIFS

Sur la demande de suspension des travaux et de remise en état

En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. 

Il appartient au requérant de démontrer l’illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel au jour où le juge est amené à statuer. 

Le juge a le choix de la mesure susceptible de mettre fin au trouble et peut ordonner une autre mesure que ce qui a été sollicité.

L’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Aux termes de l'article 9. I de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. 

Enfin, en vertu de l'article 25b de la loi, les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, envisagés par un propriétaire, doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité. 

En l'espèce, il résulte des écritures des parties, ainsi que du constat établi le 30 octobre 2023 par Me [D], Commissaire de justice, et celui établi le 3 novembre 2023 par Me [S], que les défenderesses ont effectué des travaux de modification des toilettes communes, en remplaçant les toilettes turques par des toilettes avec cuvette à l’anglaise. 

Les défenderesses exposent également avoir procédé au remplacement des canalisations en plomb dans leurs lots privatifs, mais également dans les parties communes jusqu’à leur branchement sur les canalisations communes et que, pour ce faire, certaines lattes de parquet ont été retirées. Le constat d'huissier établi le 3 novembre 2023 permet de constater que les lattes de parquet ont été remises en place.

Le caractère de partie commune des toilettes du palier du 6ème étage n'est pas contesté. En outre, le règlement de copropriété, communiqué en défense, déclare partie commune le parquet formant le sol, les branchements et canalisations d'eau, le tout à l'exclusion des branchements particuliers sur les-dites canalisations qui seront la propriété de chacun.

Il se déduit des termes du règlement de copropriété que les défenderesses n'avaient pas, en l'absence de percement du gros œuvre du plancher, à solliciter l'autorisation de l'assemblée générale pour se raccorder aux parties communes.

Les défenderesses ayant procédé au remplacement des canalisations se trouvant dans le couloir, partie commune, il est établi, avec l'évidence requise en référé, qu'elles ont procédé à des travaux sur des parties communes sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, ce qui, par la seule violation du règlement de copropriété, constitue un trouble manifestement illicite. 

Toutefois, le constat d'huissier établi le 3 novembre 2023 permet de constater que les travaux sont achevés. Dès lors, il n'y a pas lieu d'ordonner leur suspension pour prévenir un dommage imminent qui n'a plus de risque de se réaliser.

En outre, il résulte du même constat que les lattes de parquet ont été reposées. Le trouble ayant été réparé sur ce point, demeure dès lors la seule question de la remise en état des canalisations et toilettes communes.

Le constat d'huissier établi le 3 novembre 2023 permet de constater que les canalisations remplacées sont en cuivre alors que les anciennes canalisations toujours en place, notamment celle raccordant le lave mains, sont en plomb. La canalisation raccordant le lave mains est d'ailleurs décrite comme étant en très mauvais état, le siphon totalement oxydé et de l'eau suintant sous la canalisation. Par ailleurs, les toilettes à la turc ont été remplacées par des toilettes à cuvette anglaise. 

Ces deux travaux sur partie commune constituent à l'évidence une amélioration des lieux par rapport à leur état antérieur, travaux qui ont été pris en charge financièrement par un seul copropriétaire. Ces améliorations profitent incontestablement à la collectivité des copropriétaires. 

Les anciennes canalisations et toilettes communes étant, de façon manifeste, en moins bon état avant l'intervention des défenderesses, la seule mesure de remise en état permettant de mettre fin au trouble résultant du non respect du règlement de copropriétaire ne peut être une remise en l'état antérieur, mais consiste à enjoindre les défenderesses à procéder à la ratification de ces travaux en assemblée générale conformément aux dispositions de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965.

C'est cette mesure qui sera dès lors ordonnée, sous astreinte.


Sur la demande de communication sous astreinte

Les travaux ont été réalisés sur les parties communes, dont le syndicat des copropriétaires a la charge d'assurer la conservation. 


Dès lors, le requérant justifie d'un motif légitime à voir ordonner la communication des éléments permettant d'identifier les sociétés qui sont intervenues sur les parties communes et leurs assurances, dans l'hypothèse de la survenance ultérieure de désordres. Toutefois, cette injonction ne sera assortie d'aucune astreinte, en l'absence de mise en demeure préalable et alors que la demande de communication n'est pas même développée dans le corps des écritures. 

Sur la demande d'expertise

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. 

En l'espèce, le requérant fait état de fissures et d'un dégât des eaux causés chez le copropriétaire de l'appartement situé au 5ème étage de l'immeuble. Si le constat d'huissier établi le 31 octobre 2023 fait état d'une fissure au plafond de la cuisine, de deux fissures dans les sanitaires et de quatre fissures dans l'entrée, dont deux au-dessus de la fenêtre, ces fissures ne sont pas visibles à l'examen des photographies annexées au constat. En outre, le lieu de situation des pièces où ont été constatées les fissures par rapport aux lieux de réalisation des travaux n'est pas précisé. 

D'une part, cela nuance l'importance des fissures. D'autre part, cela ne permet pas de rendre plausible l'existence d'un lien de causalité entre les travaux réalisés par les défenderesses et les fissures. 

En outre, nulle part dans le constat d'huissier n'est relevée l'existence d'un dégât des eaux affectant l'appartement du 5ème étage, la fuite constatée par les deux Commissaires de justice se trouvant sur la canalisation abîmée du lave main situé au 6ème étage, lave mains qui est une partie commune. 

Cette fuite sur une canalisation dont il est indiqué qu'elle est en très mauvais état, ne saurait justifier à elle seule le prononcé d'une mesure d'expertise judiciaire.

En conséquence, le requérant ne justifie pas d'un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire et sera débouté de sa demande. 

Sur les demandes accessoires

Aucune raison d'équité ne justifie de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la présente procédure ayant tout de même été initiée en raison du non respect, par les défenderesses, des prescriptions de la loi du 10 juillet 1965. 

En vertu de l’article 491 du code de procédure civile, il convient de statuer sur le sort des dépens qui seront mis à la charge de la partie requérante. 

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Enjoignons la SARL UNDERCOVER et la SARL BLACK RAIN à communiquer au syndicat des copropriétaires, dans un délai de trois semaines suivant la signification de la décision, la communication de l’identité des entreprises qui sont intervenues sur les parties communes et la production de leurs attestations d’assurance RC professionnelle ;

Enjoignons la SARL UNDERCOVER et la SARL BLACK RAIN à solliciter du syndic de l'immeuble l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la copropriété d'une résolution aux fins d'approuver les travaux réalisés par elle sur les canalisations communes et les toilettes communes, en y annexant les devis et factures relatives aux travaux effectués, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision ;

Disons que faute d'avoir sollicité du syndic l'inscription de cette résolution à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, les SARL UNDERCOVER et BLACK RAIN seront redevables d'une astreinte provisoirement fixée à 50 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de suspension des travaux et de remise en état ; 

Rejetons la demande d'expertise ; 

Rejetons les demandes au titre des frais irrépétibles ; 

Condamnons le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens. 

Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 15 janvier 2024.


Le Greffier,Le Président,



Daouia BOUTLELISAnne-Charlotte MEIGNAN