Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre — 21 décembre 2023

Minute n° 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 21 DECEMBRE 2023
 
N° RG 21/06035 - N° Portalis DB22-W-B7F-QIXH

 
DEMANDERESSE :

HARMONIE MUTUELLE, Mutuelle soumise aux dispositions du livre II du Code de la Mutualité immatriculée au Répertoire Sirène sous le numéro SIREN 538 518 473, Dont le siège social est à [Adresse 5], Prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me David GUINET, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant



DEFENDERESSE :

La Société SHAKTI INVEST, SASU immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 752 547 091, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domiciliée en cette qualité audit siège, 
représentée par Me Elisa GUEILHERS, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant



ACTE INITIAL du 09 Novembre 2021 reçu au greffe le 12 Novembre 2021.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 17 Octobre 2023, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur avec l’accord des parties en application de l‘article 805 du Code de procédure civile, assistée de Madame SOUMAHORO Greffier, puis l’affaire a été mise en délibéré au 21 Décembre 2023.


MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :
Madame LUNVEN, Vice-Présidente
Madame RODRIGUES, Vice-Présidente
Madame ANDRIEUX, Juge
EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié reçu en date du 5 février 2020, HARMONIE MUTUELLE a consenti à la société SHAKTI INVEST une promesse unilatérale de vente d’un ensemble immobilier à usage de bureaux et d’emplacements de stationnement sis [Adresse 2] à [Localité 4], comprenant 13 bâtiments, cadastré section AK n° [Cadastre 3], moyennant un prix de 1.700.000 euros.

La promesse a été conclue pour une durée expirant au plus tard le 29 mai 2020, sans condition suspensive relative au financement du bien.

Les parties ont convenu d'une indemnité d'immobilisation de 85.000 euros qui devait être garanti par la remise d'une caution bancaire.

Parallèlement à la signature de la promesse de vente, HARMONIE MUTUELLE a donné mandat à la société SHAKTI INVEST, suivant acte sous seing privé du 5 février 2020 dénommé « CONVENTION DE MAITRISE D’OUVRAGE DELEGUEE », de réaliser les travaux expressément visés à l’ANNEXE 1 de ce même contrat et s'est engagée à supporter les coûts des travaux à hauteur maximum de 200.000 euros TTC.

Des échanges ont eu lieu entre les parties sur le report de la date de signature de l’acte de vente.

Le 18 novembre 2020, HARMONIE MUTUELLE a informé la société SHAKTI INVEST de sa décision de ne pas poursuivre la vente de l’ensemble immobilier.

Des échanges ont à nouveau eu lieu entre les parties dans le courant de l’année 2021, mais n’ont pas abouti.

Le 7 septembre 2021, la société SHAKTI INVEST a fait adresser par son conseil une mise en demeure à HARMONIE MUTUELLE pour le paiement d’une somme de 90.124,11 euros au titre de deux factures des 28 août et 30 septembre 2020 au titre des travaux engagés en application du contrat de maîtrise d’ouvrage délégué.

Par courrier officiel de son conseil en date du 5 octobre 2021, HARMONIE MUTUELLE a contesté le bien-fondé des sommes réclamées par la société SHAKTI INVEST ainsi que les conditions dans lesquelles cette dernière a exécuté ses obligations découlant du mandat donné dans le cadre du contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée, a demandé l’application de la clause « INDEMNITE D’IMMOBILISATION – CAUTION » de la promesse et a mis en demeure la société SHAKTI INVEST de procéder au paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 85.000 euros.

C’est dans ce contexte que HARMONIE MUTUELLE a fait assigner la société SHAKTI INVEST suivant acte signifié le 9 novembre 2021 aux fins de condamnation à paiement de 85.000 euros.
 

Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 janvier 2023, HARMONIE MUTUELLE demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,
Vu les pièces versées au débat,

- JUGER HARMONIE MUTUELLE recevable et bien fondée en ses demandes ;
Y FAISANT DROIT :

Sur la demande principale :
- JUGER la promesse unilatérale de vente signée entre HARMONIE MUTUELLE et la société SHAKTI INVEST le 5 février 2020 caduque ;
- CONDAMNER la société SHAKTI INVEST à payer à HARMONIE MUTUELLE la somme de 85.000 € avec intérêts de droit à compter du 5 octobre 2021 ;

Sur la demande reconventionnelle :
- JUGER la société SHAKTI INVEST mal fondée en sa demande reconventionnelle ;
- DEBOUTER la société SHAKTI INVEST de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause :
- CONDAMNER la société SHAKTI INVEST à payer à HARMONIE MUTUELLE la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société SHAKTI INVEST en tous les dépens dont distraction au profit de Maître LAFON, avocat au barreau de Versailles ;
- JUGER que conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement à intervenir sera de plein droit exécutoire.
 
Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 novembre 2022, la société SHAKTI INVEST demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1231-5, 1304-3 du code civil,
- DIRE ET JUGER que la condition suspensive prévue dans la promesse unilatérale de vente régularisée le 5 février 2020 entre HARMONIE MUTUELLE et la société SHAKTI INVEST est défaillie en conséquence de l’absence de régularisation du bail et qu’en conséquence, la promesse unilatérale de vente est devenue caduque ;
- DEBOUTER HARMONIE MUTUELLE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel,
- CONDAMNER HARMONIE MUTUELLE à régler à SHAKTI INVEST, en exécution de la convention de maîtrise d’ouvrage déléguée en date du 5 février 2020, la somme de 90.124,11 € ;
- CONDAMNER HARMONIE MUTUELLE à régler à SHAKTI INVEST la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER HARMONIE MUTUELLE aux entiers dépens ;
- DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

La clôture est intervenue le 26 juin 2023. L’affaire a été fixée à l’audience du 17 octobre 2023, et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 décembre 2023.
 

MOTIFS DE LA DECISION
 
A titre liminaire, il est rappelé que les demandes tendant à voir donner acte ou constater, y compris lorsqu'elles sont libellées sous la forme de « dire que » ou « juger que », lorsqu'elles développent en réalité des moyens, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu'elles ne donnent pas lieu à statuer.

Sur la demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation formulée par HARMONIE MUTUELLE

HARMONIE MUTUELLE expose que la promesse de vente a expiré le 29 mai 2020 puisqu'à cette date, la vente n'avait pas été régularisée. Elle ajoute que le paiement de l'indemnité d'occupation devait être garanti par une caution bancaire solidaire à remettre par la société SHAKTI INVEST dans un délai de 25 jours à compter de la signature de la promesse, ce qui n'a pas été fait.

Elle fait valoir qu'en application des stipulations contractuelles, la promesse est caduque de plein droit et que l'indemnité d'immobilisation lui est due. Elle précise que l'indemnité d'immobilisation n'est pas une clause pénale mais constitue la contrepartie de l'immobilisation du bien durant la validité de la promesse.

Elle précise que la caducité de la promesse, qui ne prévoyait pas de condition suspensive de prêt, résulte de l'absence de demande de mise en œuvre de celle-ci par la société SHAKTI INVEST avant le 29 mai 2020 et de l'absence de dépôt de garantie et non pas du fait qu'elle-même a décidé, en novembre 2020, de renoncer à vendre l'immeuble. Elle soutient qu'aucun accord n'a été trouvé avant l'expiration de la promesse pour en prolonger les effets. Elle estime que son accord pour reporter la signature de l'acte de vente jusqu'à la mi-juillet 2020, sous condition de la fourniture de la caution bancaire de 85.000 euros prévue par la promesse, n'a eu aucun effet sur cette caducité, le délai de la promesse étant déjà expirée.

Elle ajoute qu'elle n'a jamais déclaré renoncer à la caducité de la promesse, qu'aucun avenant n'a été signé et qu'en faisant savoir, le 18 novembre 2020, qu'elle n'entendait pas poursuivre la vente de l’ensemble immobilier, elle n'a commis aucune faute.

HARMONIE MUTUELLE précise que la condition suspensive de signature d'un bail entre les parties stipulait que le bail serait signé concomitamment à la signature de l'acte de vente. Elle considère que l'absence de signature de l'acte de vente ne lui est pas imputable, de sorte que la non-réalisation de la condition suspensive de signature du bail commercial ne peut lui être reprochée.
Elle réfute l'argumentaire adverse selon lequel l'immobilisation de son bien ne lui a causé aucun préjudice puisque celui-ci a été valorisé par les travaux réalisés. Elle explique que la société SHAKTI INVEST a signé la promesse de vente et le contrat de maître d'ouvrage délégué en connaissance de cause des risques et des conséquences de la clause relative au défaut de réalisation de la vente et de la sanction financière en découlant, pas plus que des conséquences découlant de l'absence de condition suspensive d'un financement.

La société SHAKTI INVEST soutient que la promesse unilatérale de vente est effectivement privée d'effet après plusieurs prorogations.

Elle expose que l'opération de vente a été conclue notamment sous la condition suspensive de la régularisation concomitamment à la signature de l'acte de vente d'un bail entre le bénéficiaire (bailleur) et le promettant (locataire) et que cette condition a défailli du fait de HARMONIE MUTUELLE qui a indiqué ne plus être en mesure de signer ce bail, condition suspensive conditionnant la validité même de la promesse. Elle souligne que cette condition a été stipulée dans son intérêt de sorte qu'elle seule pouvait y renoncer. Elle en déduit que la promesse est devenue caduque par la volonté de HARMONIE MUTUELLE.

La société SHAKTI INVEST fait valoir que les parties se sont accordées sur la prorogation de l'accord contractuel compte tenu de l'intérêt que la société SHAKTI INVEST a continué à manifester pour la vente malgré les difficultés de finalisation des dossiers bancaires liées à la crise sanitaire et de l'acceptation par HARMONIE MUTUELLE de reporter la signature de l'acte de vente. Elle en conclut que la promettante a renoncé à la caducité de la promesse, n'ayant pas déclenché les conséquences attachées à la caducité de la promesse après la date limite du 29 mai 2020.

Elle ajoute que HARMONIE MUTUELLE ne peut exciper de l'absence de fourniture d'une caution pour justifier de la non réitération de la promesse dès lors que, d'une part, cette caution n'était pas une condition suspensive de la promesse et, d'autre part, qu'aux termes de la promesse, à défaut de remise de la caution dans les 25 jours de la signature, le promettant pouvait invoquer la caducité de la promesse sans délai, ce qu'il n'a pas fait.

La société SHAKTI INVEST soutient que la situation de HARMONIE MUTUELLE n'est pas celle du promettant qui bénéfice d'une indemnité d'immobilisation pour couvrir le préjudice résultant de l'empêchement de ce dernier à disposer du bien puisqu'à l'inverse, HARMONIE MUTUELLE a vu son bien valorisé grâce aux différentes interventions de la société SHAKTI INVEST ayant permis de valoriser l'immeuble et de trouver des locataires. Elle en déduit que HARMONIE MUTUELLE ne peut réclamer aucune indemnité.

***
*sur la caducité de la promesse de vente

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.


Selon une jurisprudence constante, la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d'actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer.

L'article 1124, alinéa 1er, du code énonce que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat par lequel le promettant donne son consentement à la vente tandis que le bénéficiaire dispose d'une option : la faculté de contracter ou non. Le consentement du promettant est irrévocable.

Ainsi, le promettant a l'obligation de maintenir son consentement à la vente et d'être de bonne foi durant le délai laissé au bénéficiaire pour opter.

Il est constant que le délai de réalisation d'une promesse de vente peut être prorogé par les parties, expressément ou tacitement, sans formalités, lorsque la prorogation ne porte pas atteinte aux éléments fondamentaux de la promesse elle-même.

La prorogation tacite du délai fixé par la promesse de vente peut résulter du comportement des parties démontrant leur volonté non équivoque de poursuivre l'exécution du contrat.

En l'espèce, il est constant que la promesse de vente n'a été soumise à aucune condition suspensive d'obtention de financement. En revanche, elle a érigé en condition suspensive « la régularisation concomitamment à la signature de l'acte de vente d'un bail entre le bénéficiaire (bailleur) et le promettant (locataire), substantiellement conforme au projet de bail ci-annexé ».

La signature du bail aux conditions prédéterminées par les parties dans le projet annexé à la promesse devant être régularisée concomitamment à la signature de l'acte de vente, cette condition suspensive n'avait vocation à s'appliquer qu'après demande de réalisation de la vente par la société SHAKTI INVEST.

La clause « DEFAUT DE REALISATION DE LA VENTE OU DE DEMANDE DE REALISATION DE LA VENTE AVANT LE TERME DE LA PROMESSE » stipule que « A défaut de réalisation de la vente ou de demande de réalisation de la vente avant l'expiration de la durée de la promesse, la promesse sera caduque de plein droit sans qu'il soit besoin d'aucune mise en demeure ou formalité judiciaire et le promettant sera délié de ses obligations, sauf l'effet des stipulations de l'Article « Indemnité d'immobilisation ».

Il est précisé à l'article « INDEMNITE D'IMMOBILISATION - CAUTION » que les parties conviennent de fixer une indemnité d'occupation de 85.000 euros « en considération de la Promesse et de l'indisponibilité temporaire des Biens en résultant pour le Promettant» à verser par le bénéficiaire dans l'hypothèse où, à la date d'expiration de la promesse, « la Réalisation de la Vente ou une demande de Réalisation de la Vente, ne serait pas intervenue dans les conditions de la Promesse du fait de la défaillance du Bénéficiaire. »

Le bénéficiaire s'est par ailleurs engagé, en garantie du paiement de cette indemnité d'immobilisation, à remettre une caution émanant de tout établissement bancaire dans un délai de 25 jours calendaires à compter de la signature de la promesse, l'acte précisant que « A défaut de remise de ladite caution dans le délai ci-dessus, les présentes seront caduques si bon semble au PROMETTANT qui devra alors en informer le BENEFICIAIRE par écrit et sans délai ».

Force est tout d'abord de constater que si la société SHAKTI INVEST n'a jamais remis la caution convenue, HARMONIE MUTUELLE ne s'est pas prévalue de ce défaut de remise en temps utile. La promettante ne peut donc plus invoquer l'absence de remise de la caution susmentionnée pour justifier de la caducité de la promesse de vente.

Il est constant, en revanche, que la société SHAKTI INVEST n'a pas demandé la réalisation de la vente avant l'expiration, le 29 mai 2020, de la durée de la promesse de vente signée le 5 février 2020, laquelle est donc devenue caduque de plein droit, la caducité rendant inefficiente la condition suspensive de signature du bail commercial.

La question reste de savoir si HARMONIE MUTUELLE a accepté de renoncer à se prévaloir de la caducité de la promesse de vente signée le 5 février 2020 et d'en proroger la durée.

Il est produit les échanges de mails entre les parties d'où il résulte :
-que la société SHAKTI INVEST, faisant état de la lenteur de la remise en route de l'économie suite au confinement et de son impact sur les délais de retour de la part d'un de ses banques, a demandé à voir « décal(er) l'acte authentique aux environs du 15/07/2020 en prévoyant une date d'échéance au 30/07/2020. » et proposé de signer un avenant à fin juillet 2020,
-que HARMONIE MUTUELLE a indiqué, par mail du 3 juin 2020, être disposée à signer un avenant pour une réalisation de la vente le 24 juillet au plus tard et demandé à se voir remettre la caution solidaire initialement prévue dans la promesse de vente en l'actualisant afin qu'elle prenne fin le 31 juillet 2020,
-que HARMONIE MUTUELLE a demandé, par mail du 11 juin 2020 dont on comprend qu'il était destiné au syndic, que la convocation de l'assemblée générale de l'immeuble soit adressée à la société SHAKTI INVEST qu'elle a dit être « le bénéficiaire d'une promesse de vente signée le 5 février 2020 », et à qui elle a donné pouvoir de la représenter à cette assemblée générale ainsi que cela résulte du mail du 26 juin 2020,
-que, par mail du 2 septembre 2020, la société SHAKTI INVEST, indiquant disposer de sa première offre de financement, a repris contact avec HARMONIE MUTUELLE pour la signature d'un avenant en vue de passer l'acte authentique au plus tard le 15 novembre,
-que HARMONIE MUTUELLE a fait savoir à la société SHAKTI INVEST par mails successifs des 2 et 18 novembre 2020 qu'elle demandait à ne plus être engagée par la prise à bail puis qu'elle mettait un terme à la vente de l'immeuble.

Il ressort de ces échanges que si HARMONIE MUTUELLE a accepté le principe de la signature d'un avenant pour une vente au 24 juillet, cet accord de principe ne peut valoir renonciation à la caducité de la promesse d'origine et acceptation de la prorogation de ses effets en l'absence de volonté expressément exprimée en ce sens d'autant que la demanderesse soumettait le report de la vente à une formalisation par écrit, aux conditions de délai indiquées par elle et sous condition de la remise de la caution bancaire garantissant le paiement de l'indemnité d'occupation.
En confiant le 26 juin 2020 à la société SHAKTI INVEST, présentée au syndic comme titulaire d'une promesse de vente signée le 5 février 2020 manifestement par souci de simplification, un mandat de représentation à l'assemblée générale de l'immeuble, HARMONIE MUTUELLE n'a fait qu'anticiper la formalisation de l'avenant sans que cela vaille pour autant acceptation de la prorogation des effets de la promesse de vente.

Le mail du 2 septembre 2020 atteste d'ailleurs qu'aucun accord n'est intervenu puisque la société SHAKTI INVEST a de nouveau sollicité HARMONIE MUTUELLE pour la signature d'un avenant à de toutes autres conditions de délai que celles posées par HARMONIE MUTUELLE et sans justifier de la fourniture de la caution bancaire exigée.

Si les discussions entre les parties ont perduré, le temps passant ayant du reste amené HARMONIE MUTUELLE à revenir sur les modalités d'un éventuel accord, force est de constater qu'aucun avenant n'a été signé entre les parties actant la renonciation par HARMONIE MUTUELLE à la caducité de la promesse de vente initiale et en prorogeant la durée.

Les échanges ultérieurs montrent d'ailleurs qu'il n'y avait aucune équivoque dans l'esprit de la société SHAKTI INVEST sur le fait que HARMONIE MUTUELLE était déliée de toute obligation à son égard. Elle écrivait en effet le 10 février 2021 : « Reste à savoir (…) si vous pouvez et/ou souhaitez modifier votre position qui consiste à ne plus vendre. (…) cette décision ne peut être prise que si nous modifions et recalibrons les conditions d'occupation et de location sur lesquelles vous vous étiez engagez dans la promesse qui nous liait. »
La société SHAKTI INVEST transmettait ensuite, par courrier du 30 mars 2021, une « nouvelle offre » avec signature d'une nouvelle promesse de vente.

Au de l'ensemble de ces éléments, il convient de déclarer caduque la promesse de vente du 5 février 2020.
 
*sur le montant de l'indemnité d'immobilisation

L'indemnité d'immobilisation constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse. Elle est due au promettant, même en l'absence de tout préjudice subi, du seul fait de la non levée d'option par le bénéficiaire.

Il est de principe jurisprudentiel que l'indemnité d'immobilisation prévue par une promesse de vente ne constitue pas une clause pénale susceptible d'être modérée par le juge.

En l'espèce, la société SHAKTI INVEST n'ayant pas levé l'option que lui conférait la promesse de vente, devenue caduque pour cette raison, et s'étant contractuellement engagée au paiement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 85.000 euros, le moyen développé par elle tenant à l'absence de préjudice subi par HARMONIE MUTUELLE est inopérant.

La société SHAKTI INVEST sera donc condamnée à payer HARMONIE MUTUELLE la somme de 85.000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2021, date de la mise en demeure.

Sur la demande reconventionnelle de la société SHAKTI INVEST au titre de la convention de maîtrise d'ouvrage déléguée

HARMONIE MUTUELLE soutient que les sommes réclamées à hauteur de 90.124,11 euros ne sont pas justifiées. Elle indique que la convention de maîtrise d'ouvrage déléguée prévoyait le financement des travaux à sa charge dans la limite de 200.000 euros TTC, avec une répartition entre les travaux de création d'escaliers pour 114.530,68 euros TTC et les travaux d'aménagement intérieur pour 116.616,92 euros TTC. Elle souligne qu'elle a déjà réglé une somme de 105.907 euros TTC et prétend que les escaliers n'ont pas été créés. Elle affirme également qu'une partie des sommes réclamées correspond à la rémunération du maître d'ouvrage délégué, alors que la convention stipulait qu'il n'en percevrait aucune.

Elle ajoute que la société SHAKTI INVEST n'a pas justifié de la bonne exécution de son mandat de maîtrise d'ouvrage déléguée dans les conditions définies par la convention de maîtrise d'ouvrage déléguée. Elle explique que cette dernière devait justifier de la souscription des assurances et remettre, en fin de mission, un bilan général de l'opération et un dossier de réalisation de l'ouvrage, ce qu'elle n'a pas fait.

Elle soutient que si le maître d'ouvrage délégué se fonde sur deux courriels du cabinet BABYLONE pour affirmer qu'elle a reconnu lui devoir la somme de 90.124,11 euros, ces courriels ne sont pas probants, le cabinet BABYLONE étant mandaté par la société SHAKTI INVEST.

La société SHAKTI INVEST fait valoir que la caducité de la promesse de vente n'a aucun effet sur l'exécution de la convention de maîtrise d'ouvrage déléguée, la divisibilité des deux contrats ayant été prévue par les parties. Elle souligne avoir consciencieusement exécuté ses obligations contractuelles, permettant une valorisation de l'immeuble. Elle indique que le contrat prévoyait le financement des travaux par le maître d'ouvrage, dans la limite de 200.000 euros. Elle précise toutefois qu'il était prévu que si elle n'achetait pas l'immeuble, elle terminerait les travaux en cours, sans rémunération mais aux frais de HARMONIE MUTUELLE.

Elle estime que le maître d'ouvrage ne peut s'opposer au paiement des sommes réclamées puisqu'elle démontre le règlement des factures pour son compte. Elle affirme que si les escaliers n'ont pas été réalisés, plusieurs factures correspondent aux pré-études et études de faisabilité concernant les escaliers qui sont en lien direct avec le poste relatif aux escaliers. Elle ajoute que HARMONIE MUTUELLE n'a jamais contesté devoir ces sommes, ce qu'a confirmé son propre mandataire immobilier.

***
Suivant l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.


En l'espèce, par convention de maîtrise d'ouvrage déléguée signée le 5 février 2020, HARMONIE MUTUELLE a confié à la société SHAKTI INVEST un mandat de maîtrise d'ouvrage déléguée de l'opération sur les lots de copropriété de l'ensemble immobilier objet de la promesse de vente, consistant dans la réalisation de travaux selon un programme défini à l'annexe 1.

Il est constant que les parties ont convenu que dans le cas où la société SHAKTI INVEST n'achèterait pas l'immeuble, le maître d'ouvrage délégué terminerait les travaux en cours.

Aux termes de ce contrat, HARMONIE MUTUELLE s'est engagée à financer lesdits travaux à hauteur de 200.000 euros TTC, aucune rémunération n'étant prévue pour le maître d'ouvrage délégué.

L'annexe 1 « Liste des travaux à exécuter dans le cadre de la convention de MOD » détaille sur deux pages les travaux, répartis en deux postes, sur lesquels les parties se sont accordées :
les travaux concernant les escaliers, dont le coût total est évalué à 114.530,68 euros TTC,les travaux concernant la réhabilitation des parties communes et du local rez-de-chaussée gauche, dont le coût total est évalué à 116.616,92 euros TTC.
L'article 7 « MODALITES DE PAIEMENT DES FONDS » prévoit : « Au titre de la participation financière du MO (maître de l'ouvrage), celui-ci réglera au fur et à mesure de l'avancement du chantier sur présentation par le MOD (maître d'ouvrage délégué), les factures dans la limite convenue de (…) 200.000 euros TTC (...)

La société SHAKTI INVEST sollicite le paiement des deux factures suivantes pour un montant total de 90.124,11 euros :
Facture n° FA2020/08/001 du 28 août 2020 d'un montant de 34.560,92 euros TTC,Facture n° FA2020/09/001 du 30 septembre 2020 d'un montant de 55.563,19 euros TTC,
Le mail adressé en mars 2021 à la société SHAKTI INVEST par le Groupe BABYLONE fait état de la possibilité pour HARMONIE MUTUELLE d'accepter « le prix de vente à 1,8 m€ NV avec le paiement du montant restant des travaux, soit environ 91k€ si la signature a lieu rapidement ». 

On ne peut déduire l'approbation par HARMONIE MUTUELLE des comptes relatifs aux travaux de ce mail émanant d'un intermédiaire qui se contente d'évoquer les conditions d'un accord envisagées par HARMONIE MUTUELLE dans le cadre des discussions qui étaient alors en cours entre les parties.

La facture du 28 août 2020 à laquelle ont été annexées les factures correspondant à chaque ligne de facturation comporte les postes suivants :
-facture BAT ERM d'un montant de 17.492,77 euros HT soit 22.991,32 euros TTC correspondant aux travaux de réhabilitation dans les parties communes et le local au rez de chaussée réalisés dans l'immeuble conformément à l'annexe 1 du contrat et dont il n'est pas prétendu par HARMONIE MUTUELLE qu'ils ont déjà été réglés par elle en tout ou partie,
-DBX CONSEIL INTERFACE IDF OUEST FA d'un montant de 4.808 euros HT correspondant à des honoraires de commercialisation sans rapport avec les travaux visés à l'annexe 1,
-SARL SACLAY d'un montant de 2.000 euros correspondant à « curage, démolition et déménagement » dont la prestation n'est pas prévue à l'annexe 1,
-CREDIT FONCIER IMMOBILIER d'un montant de 2.500 euros sans précision de la prestation facturée sans rapport avec les travaux visés à l'annexe 1,
-ICI FL d'un montant de 2.000 euros HT soit 2.400 euros TTC suivant la facture portant mention «OPERATION [Localité 4] – PRE-ETUDE TRAVAUX AMENAGEMENT BUREAUX » dont la prise en charge est prévue par l'annexe 1 pour un budget total de 20.829,32 euros TTC mais dont les prestations ont déjà été refacturées à HARMONIE MUTUELLE à hauteur de 17.000 euros, soit 20.400 euros TTC suivant facture n° FA2020/02/001 dont il n'est pas contesté qu'elle a été réglée. Il ne reste donc dû que 429,32 euros TTC.

Le montant à régler sur cette facture est de 23.420,64 euros.

La facture du 30 septembre 2020 à laquelle ont été annexées les factures correspondant à chaque ligne de facturation comporte les postes suivants :
-MAINTENANCE CLIMATISATION & CHAUFFAGE d'un montant de 1.726 et 857,30 euros HT correspondant à des prestations de maintenance de la climatisation non prévues à l'annexe 1,

-BUREAU VERITAS d'un montant de 700,51 euros HT et 500,37 euros HT correspondant à des factures d'acompte au titre du contrôle technique DP de l'escalier d'après la société SHAKTI INVEST sauf que l'annexe 1 a prévu l'intervention de la société QCS dont les prestations ont déjà été refacturées à HARMONIE MUTUELLE suivant facture n° FA2020/02/001 dont il n'est pas contesté qu'elle a été réglée,
-PEGASE PARTNERS HOLDING d'un montant de 16.320,15 euros HT correspondant à la coordination de chantier non prévue à l'annexe 1,
-SARL SACLAY d'un montant de 10.398,33 euros HT correspondant à diverses prestations et travaux dont rien n'établit qu'ils sont en rapport avec l'immeuble, objet de la convention de maîtrise d'ouvrage déléguée,
-SA ICI FL d'un montant de 9.320 euros HT correspondant à un audit électrique, une étude des installations complémentaires de climatisation et à la réalisation de plans qui ne sont pas prévus à l'annexe 1,
-SA ICI IFL d'un montant de 6.480 euros HT, soit 7.776 euros TTC correspondant aux phases de conception et de consultation relatives à la construction des escaliers d'une part et aux phases de conception, consultation et réalisation relatives aux travaux d'aménagement intérieurs prévus à l'annexe 1.

Le montant à régler sur cette facture est de 7.776 euros.

La réalité des travaux et des prestations exécutés n'étant pas contestée, HARMONIE MUTUELLE en doit le paiement à la société SHAKTI INVEST dès lors que lui ont été présentées les factures au fur et à mesure de l'avancement du chantier conformément aux dispositions contractuelles et donc sans qu'il soit exigé la preuve par la société SHAKTI INVEST de leur règlement aux différents intervenants sur le chantier.

Par ailleurs, les divers manquements contractuels reprochés par HARMONIE MUTUELLE à la société SHAKTI INVEST, en sa qualité de maître d'œuvre délégué, concernant la souscription des assurances et la remise en fin de mission d'un bilan général de l'opération et d'un dossier de réalisation de l'ouvrage, à les supposer même fondés, ne peuvent avoir aucune incidence sur l'obligation qui est la sienne de payer les sommes restant dues au titre des factures qui lui ont été valablement présentées pour remboursement.

En conséquence, HARMONIE MUTUELLE sera condamnée à payer à la société SHAKTI INVEST SAS la somme de 31.196,64 euros TTC en exécution de la convention de maîtrise d’ouvrage déléguée du 5 février 2020.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

HARMONIE MUTUELLE et la société SHAKTI INVEST SAS succombant chacune pour partie à la présente instance, elles seront chacune condamnées au paiement par moitié des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile et déboutées de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

L'article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable en l'espèce, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera donc rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS
 
Le tribunal statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE caduque la promesse de vente du 5 février 2020,

CONDAMNE la société SHAKTI INVEST à payer la somme de 85.000 euros à HARMONIE MUTUELLE au titre de l'indemnité d'immobilisation,

CONDAMNE HARMONIE MUTUELLE à payer à la société SHAKTI INVEST SAS la somme de 31.196,64 euros TTC en exécution de la convention de maîtrise d’ouvrage déléguée du 5 février 2020, 
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE chacune des parties au paiement par moitié des dépens, 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit,
 
Prononcé par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT