Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 11 janvier 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

Charges de copropriété

 
N° RG 22/07782
N° Portalis 352J-W-B7G-CW7SK


N° MINUTE : 


Assignation du :
31 Mai 2022








JUGEMENT 
rendu le 11 Janvier 2024 




DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] - [Localité 4], représenté par son syndic, la société CABINET MARRAST, S.AR.L
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0009



DÉFENDERESSE

S.C.I SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SAINT JACQUES
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Me Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0211



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.




Décision du 11 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/07782 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW7SK

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Octobre 2023

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


La S.C.I. Société civile immobilière Saint Jacques est propriétaire des lots de copropriété n°n° 44 d'un immeuble situé au [Adresse 1] [Localité 4].

Par commandement de payer en date du 20 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la S.C.I. Société civile immobilière Saint Jacques de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit d'huissier signifié le 31 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] [Localité 4] a fait assigner la S.C.I. Société civile immobilière Saint Jacques en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 6 octobre 2022. 

Par ses dernières conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 11 avril 2023 ; au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

constater l'effectivité de la sommation de payer les charges de copropriété en date du 20 janvier 2021 ;

constater l'expiration du délai légal de trente jours pour la débitrice pour s'acquitter de sa dette nonobstant les délais de distance applicables en l'espèce, également expirés ;

constater les démarches amiables entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige, lesquelles ont échoué, ce qui a contraint le syndicat requérant à saisir le tribunal judiciaire ;

En conséquence

condamner la S.C.I. Société civile immobilière Saint Jacques au paiement en deniers et quittance :

de la somme de 13263,11 euros, restant due et arrêtée au 3 mars 2022 avec intérêts au taux légal

- sur la somme de 9190,37 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, soit à compter du 20 janvier 2021,

- sur le surplus, soit la somme de (13263,11 euros-9190,37 euros) 4072,74 euros à compter de la délivrance de la présente assignation,

avec capitalisation des intérêts

rejeter tout délai ou échelonnement au profit du copropriétaire débiteur compte tenu de l'ancienneté de la date et de la mauvaise foi incontestable de la S.C.I. Société civile immobilière Saint Jacques;

débouter la S.C.I. Société civile immobilière Saint Jacques de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

condamner la S.C.I. Société civile immobilière Saint Jacques au paiement de la somme de 3000 euros, à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice subi par la copropriété qui a été privée des fonds nécessaires à l'entretien et à la gestion de l'immeuble ;

condamner la S.C.I. Société civile immobilière Saint Jacques au paiement de la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles ;

condamner S.C.I. Société civile immobilière Saint Jacques au paiement des entiers dépens ;

Dans ses conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 5 avril 2023, la SCI Société civile immobilière Saint Jacques ne conteste pas devoir un arriéré de charges de copropriété, elle sollicite donc, au visa de l'article 1343-5 du code civil, un délai de deux années pour l'apurement de la dette de charges en 23 versements mensuels de 300 euros chacun et un 24eme versement soldant la dette.
 
Elle demande en conséquence au tribunal de :

Vu l'assignation délivrée,
Vu les pièces produites,
Vu l'article 1343-5 du code civil,

déclarer recevable et bien fondée la SCI Saint Jacques en ses demandes, fins et conclusions ;

octroyer à la SCI Saint Jacques les plus larges délais pour apurer l'arriéré de charges dues ;

En conséquence, 

autoriser la SCI Saint Jacques à se libérer de la dette locative en 23 versements de 300 euros chacun et un 24eme versement soldant la dette ;

débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts ;

En toute hypothèse, ramener à de plus justes proportions la demande du syndicat au titre des frais irrépétibles qui est excessive.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit. 
La S.C.I. Société civile immobilière Saint Jacques ayant constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 avril 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 18 octobre 2023. La décision a été mise en délibéré au 11 janvier 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DÉCISION


1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la S.C.I. Société civile immobilière Saint Jacques est propriétaire du lot n° 44 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des AG du 16 janvier 2019, 27 juin 2019 et 10 juin 2021, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 1er mars 2022.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de S.C.I. Société civile immobilière Saint Jacques, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 13263,11 euros.

La S.C.I. Société civile immobilière Saint Jacques ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Le demandeur produisant le commandement de payer en date du 20 janvier 2021, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date pour la somme inscrite dans cet acte, soit 9190,37 euros. Les intérêts sur le reliquat des arriérés de charges impayées soit 4072,74 euros (13263,11 – 9190,37) seront dus à compter de l'assignation, soit le 31 mai 2022.

2 - Sur la demande de délais de paiement de la SCI Société civile immobilière Saint Jacques

L'article 1343-5 alinéa 1 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

La SCI Société civile immobilière Saint Jacques, au soutien de sa demande d' échelonnement des paiements, expose que la période de crise sanitaire est venue accroitre ses difficultés financières, l'empêchant de régler d'importantes charges (8000 euros) sur les parties communes appelées sur le lot 44 sur deux exercices; elle ajoute qu'elle a mis le bien immobilier en vente et pourra ainsi désinterresser le syndicat des propriétaires dès qu'elle sera réalisée.

La SCI Société civile immobilière Saint Jacques ne produit cependant aucune pièce au soutien de ses allégations et ne rapporte pas la preuve de ses difficultés financières, le projet de la vente immobilière du bien dont elle est propriétaire n'étant pas de nature à les établir, susceptible de procéder de motifs variés et n'étant pas à lui seul un indice suffisant d'une éventuelle insolvabilité. 

La SCI Société civile immobilière Saint Jacques ne rapportant pas la preuve de ses difficultés financières et le syndicat des copropriétaires ayant été privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, les conditions d'application de l'article 1343-5 ne sont pas remplies et la SCI Société civile immobilière Saint Jacques sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

3 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par S.C.I. Société civile immobilière Saint Jacques de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que S.C.I. Société civile immobilière Saint Jacques a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 20 janvier 2021, date à laquelle le Syndicat a été contraint de lui adresser un commandement de payer.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. 

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que S.C.I. Société civile immobilière Saint Jacques a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. La requête de l'échelonnement des paiements, si elle n'est pas justifiée par des pièces rapportées au débat en l'espèce, témoigne de cette éventualité.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 

4 - Sur les demandes accessoires


- Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil

En application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu'elle est régulièrement demandée. 

Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] [Localité 4].


Décision du 11 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/07782 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW7SK


- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La S.C.I. Société civile immobilière Saint Jacques, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la S.C.I. Société civile immobilière Saint Jacques sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.C.I. Société civile immobilière Saint Jacques à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] à Paris les sommes de :

- 13263,11 euros au titre d'arriérés des charges de copropriété impayées au 1er mars 2022 (1er appel provisionnel 2022 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2021 (date du commandement de payer) sur la somme de 9190,37 euros, les intérêts au taux légal sur le reliquat de la somme due au titre de l'arriéré des charges soit 4072,74 euros seront dûs à compter du 31 mai 2022 (date de l'assignation);

- 1200 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI Société civile immobilière Saint Jacques de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la S.C.I. Société civile immobilière Saint Jacques aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 11 Janvier 2024


La Greffière La Présidente