Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 11 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
La SCI DE CROSNE

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Jean FOIRIEN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/04960 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MU6

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 11 janvier 2024


DEMANDERESSE
Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], Représenté par son Syndic la société MAVILLE IMMOBILIER sise [Adresse 3] 
représentée par Me Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008


DÉFENDERESSE
La SCI DE CROSNE
dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Présidente, 
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 25 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 janvier 2024 par Anne TOULEMONT, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 11 janvier 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04960 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MU6



EXPOSE DU LITIGE

La SCI DE CROSNE est propriétaire du lot n°29 dans l'immeuble du [Adresse 1] soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic la société MAVILLE IMMOBILIER, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI DE CROSNE, par acte d'huissier en date du 7 juillet 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 3840, 40 euros au titre des charges de copropriété, au 24 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2022,
- 744 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
- 1500 euros de dommages et intérêts,
- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. 

A l'audience du 25 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il a actualisé sa créance à la hausse, la portant à la somme de 4632, 05 euros au titre de l'arriéré arrêté au 1er octobre 2023, et 891, 16 euros au titre des frais. Les conclusions d'actualisation ont été signifiées le 17 octobre 2023. 

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile, la SCI DE CROSNE n'a pas comparu, le KBIS fourni sur lequel l'adresse est indiquée datant du 17 octobre 2023.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 janvier 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
- le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la SCI DE CROSNE concernant le lot 29,
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux, faisant apparaître les relevés de compte individuel,
- les décomptes annuels de répartition des charges définitives ,
- l'historique du compte du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2023ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 5523, 21 euros (en ce inclus 891, 16 euros de frais), 
- les procès-verbaux des assemblées générales des 30 septembre 2020, 30 juin 2021, 18 mai 2022 et du 26 juin 2023
- les mises en demeure de payer des 30 novembre 2022 et 2 mars 2023
 - le contrat de syndic, 

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4632, 05 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2023, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2023. 

Les intérets au taux légal courront à compter du 30 novembre 2022 sur la somme de 931, 37 euros et à compter de l'assignation pour le surplus. 

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

Tel n'est pas le cas des frais de transmission du dossier à un auxiliaire de justice (avocat ou huissier) qui relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d'administration de la copropriété et dont la demande, n'étant de ce fait pas justifiée par les diligences précitées, sera rejetée, peu important qu'ils soient prévus dans le contrat de syndic dans la mesure où les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic.

Par ailleurs, il est sans intérêt de multiplier les relances dès lors qu'une mise en demeure suffit pour faire courir les intérêts moratoires.


Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

Les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès sont récupérés au titre des dépens, et les honoraires de l’avocat de la copropriété sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est encore sollicité 600 euros d'honoraires de syndic pour l'envoi des diligences exceptionnelles non justifiées, le coût de l'assignation faisant partie des dépens. 

En conséquence la somme globale de 144 euros sera accordée au titre des frais nécessaires,

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l'espèce, il est établi que la SCI DE CROSNE présente, de manière récurrente depuis 2022 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros. 

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI DE CROSNE à payer au syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic la société MAVILLE IMMOBILIER :
- la somme de 4632, 05 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2023, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2023, avec intérets au taux légal qui courront à compter du 30 novembre 2022 sur la somme de 931, 37 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
- la somme de 144 euros au titre des frais de recouvrement, 
- la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE la SCI DE CROSNE à payer au syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic la société MAVILLE IMMOBILIER , la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI DE CROSNE aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. 

Le greffier,Le président.