Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 12 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le: 
à Me SAMAMA-SAMUEL
et Me BOURUET AUBERTOT
Copies certifiées 
conformes délivrées le: 
à Me SOULARD


■

8ème chambre 
3ème section
 
N° RG 20/12732
N° Portalis 352J-W-B7E-CTM3M

N° MINUTE : 

Assignation du :
25 novembre 2020








JUGEMENT

rendu le 12 janvier 2024 
DEMANDEUR

Monsieur [K] [G]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Chloé SOULARD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC19-PC112


DÉFENDERESSES

S.C.I. LA VERRIERE
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Isabelle SAMAMA-SAMUEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire #PBOB196


S.C.I. JODM
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Aude BOURUET AUBERTOT de l’AARPI BGBA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B026



Décision du 12 janvier 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/12732 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTM3M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Léa GALLIEN, greffier


DÉBATS

A l’audience du 12 octobre 2023 présidée par Madame Frédérique MAREC
tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2024.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort




EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [G] est nu-propriétaire des lots 2, 3 et 4 au sein de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 11], suivant acte authentique en date du 04 septembre 2015 qui précise que les trois lots ont été réunis pour ne former qu'un seul appartement et que le lot 2 comprend un appartement et une cave numérotée 22.

Par acte en date du 07 décembre 2016, la SCI La Verrière a acquis les lots 41 à 46, provenant de la division du lot 1 et correspondant à une boutique, chambre et des ateliers et caves.

La SCI La Verrière a repris possession de la cave numérotée 1, correspondant au lot 46, cette cave étant en effet occupée par M. [K] [G].

Par recommandé en date du 28 octobre 2019, adressé à la SCI La Verrière, le conseil de M. [K] [G] l'a informée que ce dernier était fondé à faire valoir l'acquisition par prescription trentenaire de cette cave, en faisant valoir que les auteurs de son client l'avaient depuis 1965 toujours occupée de manière continue, paisible, non équivoque et à titre de propriétaires. 

La SCI La Verrière a par la suite revendu le lot 46 à la SCI JODM, par acte authentique du 17 juillet 2020. 

En l'absence de solution amiable au litige, M. [K] [G] a donc, par actes délivrés le 25 novembre et 04 décembre 2020, fait assigner devant la présente juridiction la SCI La Verrière et la SCI JODM aux fins d'ordonner l'expulsion de cette dernière de son lot et de condamner les deux sociétés à lui verser une indemnité d'occupation.

Décision du 12 janvier 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/12732 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTM3M

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°3, notifiées par voie électronique le 18 août 2022, M. [K] [G] demande au tribunal de :
« Déclarer mal fondées tant la SCI LA VERRIÈRE que la SCI JODM en toutes leurs contestations et demandes incidentes en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de Monsieur [G] ; 
Les en débouter ; 
Vu les articles 2261 et 2272 du Code Civil, 
Constater que le requérant justifie que lui et ses auteurs ont occupé continuellement depuis le 14 avril 1965 et en tout cas depuis plus de 30 ans la cave numérotée 1 dépendant du lot numéroté 1 de l’état descriptif de division de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 11], cadastré section [Cadastre 7], devenue par suite de subdivision, le lot numéroté 46, ledit lot étant décrit à l’état descriptif de division et règlement de copropriété établi suivant acte reçu par Maître [X], Notaire à [Localité 9], le 25 juin 1951, publiée au 4ème Bureau des Hypothèques de [Localité 9] le 25 juillet 1951 sous la référence de volume 1416 n°17, lequel a été modifié : 
- aux termes d’un acte reçu par Maître [X], Notaire à [Localité 9], le 30 décembre 1952, publié au 4ème Bureau des Hypothèques de [Localité 9] le 14 février 1953 sous la référence de volume 1694 n°7, 
- aux termes d’un acte reçu par Maître [X], Notaire à [Localité 9] le 20 novembre 1953, publié au 4ème Bureau des Hypothèques de [Localité 9] le 17 décembre 1953 sous la référence de volume 1841 n°15, 
- aux termes d’un acte reçu par Maître [D], Notaire à [Localité 9], le 4 avril 2008, publié au 4 ème Bureau des Hypothèques de [Localité 9] le 28 mai 2008 sous la référence de volume 2008 P n°4217, 
- dire en conséquence que Monsieur [K] [Y] [G] a acquis par prescription la propriété dudit lot numéroté 46 et ordonner la publication du jugement à intervenir au 4 ème Bureau du Service de la Publicité Foncière de [Localité 9] ; 
Ordonner l’expulsion de la SCI JODM et celle de tous occupants de son chef du lot numéroté 46 précité et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de quinze jours de la signification du jugement à intervenir ; 
Condamner la SCI LA VERRIERE à payer à Monsieur [K] [G] une indemnité d’occupation de 200 € par mois rétroactivement à compter du 28 octobre 2019, date de la mise en demeure, jusqu'au 17 juillet 2020, date à laquelle elle a vendu le lot 46 ; 
Condamner la SCI LA JODM à payer à Monsieur [K] [G] une indemnité d’occupation de 200 € par mois rétroactivement à compter du 17 juillet 2020, jusqu'à la date effective de libération des lieux ; 
Condamner in solidum la SCI LA VERRIERE et la SCI JODM à payer à Monsieur [K] [G] la somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens d’instance ; 
Rappeler, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile, que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »
 
Dans ses conclusions en réponse n°3, notifiées par voie électronique le 08 novembre 2022, la SCI La Verrière demandent au tribunal, au visa des articles 2261 et suivants et 2271 et suivants du code civil, de :
« Dire et juger que Monsieur [G] ne justifie pas d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque à titre de propriétaire au sens des dispositions de l’article 2261 du Code Civil
En Conséquence, 
Débouter Monsieur [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société LA VERRIERE, 
Dire et juger la SCI LA VERRIERE recevable et bien fondé en sa demande reconventionnelle à l’encontre de Monsieur [G], 
En conséquence 
Condamner Monsieur [G] à lui une somme de 5.000 € pour procédure abusive, 
Condamnera Monsieur [G] au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC. 
Débouter la SCI JODM de sa demande de garantie 
Subsidiairement 
Débouter la SCI JODM de sa demande au titre des frais de publication pour 886 € 
Débouter la SCI JODM de sa demande au titre de ces frais d’aménagement pour 968,46 € 
Débouter la SCI JODM de sa demande de 20.000 e au titre d’un prétendu surcoût. 
Débouter la SCI JODM de sa demande de 8.000 € au titre du préjudice moral 
Ecarter l’exécution provisoire de droit, alors que cette dernière est en effet incompatible avec la nature de l’affaire. » 

Dans ses conclusions récapitulatives n°4, notifiées par voie électronique le 26 janvier 2023, la SCI JODM demande au tribunal de (sic) :
« A TITRE PRINCIPAL 
Vu les articles 2261, 2262, 2271 et 2272 du Code civil, 
Juger que Monsieur [K] [G] ne rapporte la preuve d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire de la cave constituant le lot 46 de l’immeuble en copropriété du [Adresse 1] à [Localité 11] acquise le 17 juillet 2020 par la SCI JODM selon acte notarié reçu par Maître [B] [U] notaire associé à Paris et publié le 20 juillet 2020 au SPF de Paris 4 volume 2020 P04560. 
Déclarer en conséquence mal fondé Monsieur [K] [G] en toutes ses demandes et l’en débouter. 
A TITRE SUBSIDIAIRE 
Vu les articles 1625, 1626 et 1630 du Code Civil, 
Juger que la SCI LA VERRIERE doit garantir la SCI JODM de l’éviction de la cave constituant le lot 46 de l’immeuble en copropriété du [Adresse 1] à [Localité 10] . 
Condamner en conséquence la SCI LA VERRIERE à garantir la SCI JODM du paiement de toutes les sommes qui seraient mises à sa charge au profit de Monsieur [K] [G]. 
Condamner également la SCI LA VERRIERE à payer à la SCI JODM la somme de 46.358,46 € de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices consécutifs à l’éviction. 
EN TOUT ETAT DE CAUSE 
Condamner tout succombant à payer à la SCI JODM la somme de 4.200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 
Condamner enfin tout succombant en tous les dépens. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Décision du 12 janvier 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/12732 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTM3M

L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 février 2023 et la date de plaidoirie a été fixée au 12 octobre 2023, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2024. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de «juger », «constater » et « dire »

Ces demandes, dont la formulation ne consiste qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes formulées de la sorte par :

-M. [K] [G] :
« Constater que le requérant justifie que lui et ses auteurs ont occupé continuellement depuis le 14 avril 1965 et en tout cas depuis plus de 30 ans la cave numérotée 1 dépendant du lot numéroté 1 de l’état descriptif de division de division de l’immeuble situé [Adresse 1] , cadastré section [Cadastre 7], devenue par suite de subdivision, le lot numéroté 46, ledit lot étant décrit à l’état descriptif de division et règlement de copropriété établi suivant acte reçu par Maître [X], Notaire à [Localité 9], le 25 juin 1951, publiée au 4 ème Bureau des Hypothèques de [Localité 9] le 25 juillet 1951 sous la référence de volume 1416 n°17, lequel a été modifié : 
- aux termes d’un acte reçu par Maître [X], Notaire à [Localité 9], le 30 décembre 1952, publié au 4 ème Bureau des Hypothèques de [Localité 9] le 14 février 1953 sous la référence de volume 1694 n°7, 
- aux termes d’un acte reçu par Maître [X], Notaire à [Localité 9] le 20 novembre 1953, publié au 4 ème Bureau des Hypothèques de [Localité 9] le 17 décembre 1953 sous la référence de volume 1841 n°15, 
- aux termes d’un acte reçu par Maître [D], Notaire à [Localité 9], le 4 avril 2008, publié au 4 ème Bureau des Hypothèques de [Localité 9] le 28 mai 2008 sous la référence de volume 2008 P n°4217, 
 Dire en conséquence que Monsieur [K] [Y] [G] a acquis par prescription la propriété dudit lot numéroté 46 ; »

-la SCI La Verrière :
« Dire et juger Monsieur [G] ne justifie pas d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque à titre de propriétaire au sens des dispositions de l’article 2261 du Code Civile »

« Dire et juger la SCI LA VERRIERE recevable et bien fondé en sa demande reconventionnelle à l’encontre de Monsieur [G], » 

-la SCI JODM :
Décision du 12 janvier 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/12732 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTM3M

« Juger que Monsieur [K] [G] ne rapporte la preuve d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire de la cave constituant le lot 46 de l’immeuble en copropriété du [Adresse 1] à [Localité 10] acquise le 17 juillet 2020 par la SCI JODM selon acte notarié reçu par Maître [B] [U] notaire associé à Paris et publié le 20 juillet 2020 au SPF de Paris 4 volume 2020 P04560. »

Sur la prescription acquisitive

M. [K] [G] explique que l'ancien lot 1 comprenait notamment en sous-sol les caves numérotées 1, 5 et 6 et qu'à la suite de la division de ce lot, a été créé le lot numéro 46 correspondant à la cave numérotée 1.

Il indique que lorsque ses auteurs, M et Mme [E], ont acquis leur appartement, le plan des caves ne leur a pas été remis, ce dernier n'étant pas visé dans la copie du règlement de copropriété transmise avec l'acte de vente ; qu'ils ont ainsi toujours occupé, depuis leur acquisition en 1965, cette cave numérotée 1 et qu'ils n'avaient ainsi aucune raison de penser que la cave dont ils prenaient possession n'était pas celle affectée à leur lot.
Il soutient ainsi que la volonté de ses auteurs et la sienne de posséder cette cave numérotée 1 en tant que propriétaire est attestée par plusieurs témoignages, ni équivoques ni « téléguidés » comme prétendu par les défenderesses, lesquels permettent également de s'assurer du caractère public de cette possession.
S'agissant du non-paiement des charges de copropriété afférentes à cette cave, dont les défenderesses tirent argument pour considérer qu'il s'oppose à la reconnaissance d'une prescription, il fait valoir que s'il s'agit d'un mode de preuve habituellement admis en jurisprudence, il ne conditionne pas pour autant le succès de la prétention dès lors que le copropriétaire revendiquant cette prescription est en mesure d'apporter la preuve de sa possession par d'autres moyens.
Enfin, il considère que le titre de propriété de la SCI JODM ne peut prévaloir, comme elle le soutient, sur sa possession, la jurisprudence qu'elle évoque étant ancienne et mal interprétée alors que la jurisprudence récente considère que la prescription trentenaire peut être opposée à un titre. 
Il considère donc qu'il justifie d'une possession continue et non interrompue, publique et non équivoque à titre de propriétaire, de son fait et de celui de ses auteurs, pour une durée d'au moins trente ans, la bonne foi invoquée par les défenderesses n'étant pas une condition d'application de l'article 2261 du code civil.

La SCI La Verrière fait pour sa part valoir que les auteurs de M. [K] [G] sont propriétaires du lot 2, auquel est attachée la cave numéro 22 depuis le 15 avril 1965, et des lots 3 et 4 auxquels est attachée la cave numéro 23 depuis le 04 avril 1979, de telle sorte qu'il ne peut être soutenu l'existence depuis ces dates d'une possession continue de « la cave n°1 dépendant du lot n°1 ».
Elle relève également que les attestations produites sont imprécises ou sujettes à caution.
Elle conteste le caractère paisible de la possession en relevant qu'un plan des caves est annexé à l'acte de licitation du 04 septembre 2015, faisant ainsi apparaître la localisation précise des caves et notamment celles numérotées 22 et 23, qu'il est ancien et antérieur au modificatif du règlement de copropriété du 28 novembre 2016 de telle sorte qu'il est loisible d'en conclure qu'il était annexé aux actes de vente du 15 avril 1965 et 04 avril 1979.
Décision du 12 janvier 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/12732 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTM3M

Elle indique également que lors de l'assemblée générale du 28 juin 2016, ayant approuvé la division du lot 1 en six nouveaux lots, numérotés 41 à 46, avec plan en annexe, l'indivision [E]/[G], bien que présente, n'a invoqué aucune possession ou droit de propriété sur ce lot au titre d'une prétendue prescription acquisitive. 
Elle considère enfin que le caractère public de la possession n'est pas justifié en l'espèce, faisant valoir que le caractère clandestin de l'occupation de cette cave n'a été relevé qu'en raison de l'acquisition par la SCI La Verrière en décembre 2016, que l'indivision [E]/[G] n'en a dit mot lors de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la division du lot 1 et que M. [K] [G] ne justifie pas du règlement des charges afférentes à ce lot, de telle sorte que la possession revendiquée apparaît équivoque, M. [K] [G] ayant laissé les propriétaires antérieurs à la SCI La Verrière assumer la charge de ce lot. 

Enfin, la SCI JDOM fait valoir qu'elle dispose d'un titre de propriété sur la cave revendiquée par M. [K] [G], qui fait foi jusqu'à inscription de faux, et qu'elle justifie ainsi d'une chaîne de propriété remontant à 1971. 
Elle soutient donc que ce juste titre doit l'emporter sur les éléments avancés par M. [K] [G] dès lors que ces derniers sont insuffisants à établir la preuve d'une possession de 30 ans à titre de propriétaire et exempte de vices.
Elle conteste ainsi, pour les mêmes raisons que celles avancées par la SCI La Verrière, la force probante des attestations produites par M. [K] [G] tout comme le caractère paisible et public de la possession.
S'agissant du caractère non équivoque, elle considère que s'il s'était considéré comme le véritable propriétaire, il aurait remis les clefs au syndic lorsque ce dernier l'a sollicité en ce sens.
Elle considère enfin que la possession alléguée n'a pas été interrompue sur une période de trente ans, puisqu'il s'est écoulé plus d'une année entre la date à laquelle M. [K] [G] prétend avoir été privé contre son gré de l'usage de la cave et l'introduction de son instance.
Elle soutient qu'en réalité la cave n'a été occupée que tout au plus deux années et qu'au vu des pièces produites, cette possession n'a pas pu débuter avant le 03 mai 2016, puisque l'acte de vente établi en mai 2016 mentionne qu'elle est libre de tout occupant mais que celui établi sept mois plus tard, le 07 décembre 2016, indique qu'elle est occupée par un occupant irrégulier sans droit ni titre, cette occupation s'étant terminée le 13 juillet 2018 lorsqu'il a libéré les lieux pour permettre la réalisation des travaux.

Il ressort des dispositions de l'article 2261 du code civil que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire », et de celles de l'article 2272 du même code que « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».

La prescription acquisitive est un mode d'acquisition de la propriété par l'effet de l'écoulement du temps.

Contrairement à la prescription décennale, l'acquisition par la prescription trentenaire ne nécessite pas que l'occupant soit de bonne foi mais la possession doit avoir été continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et réalisée à titre de propriétaire. 

Décision du 12 janvier 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/12732 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTM3M

M. [K] [G], qui revendique la propriété du lot 46 du fait de la prescription acquisitive trentenaire, doit donc faire la preuve de la réunion de ces conditions à savoir que la possession doit être continue (c'est-à-dire exercée sans interruption assez prolongée pour constituer une rupture), paisible (l'appréhension du bien ne devant pas résulter d'une voie de fait ou de l'utilisation de la force ou de la violence), publique (c'est-à-dire connue de tous et non dissimulée), non équivoque (le possesseur doit manifester sans ambiguïté son intention de se comporter comme le propriétaire et doit être considéré par les tiers comme le véritable propriétaire, sans aucun doute) et enfin exercée à titre de propriétaire (le possesseur devant effectuer sur le bien les actes que ferait un réel propriétaire). 

En l'espèce, par acte en date du 14 avril 1965, M. et Mme [E], auteurs de M. [K] [G], ont acquis au sein de l'immeuble susvisé la propriété du lot 2 ainsi décrit :
« au premier étage, porte face au fond du couloir à gauche un appartement comprenant: entrée, deux pièces sur le boulevard et une cuisine sur courette.
Une cave portant le numéro 22 ».

Par acte en date du 04 avril 1979, ils sont ensuite devenus propriétaires des lots 3 et 4, ce dernier comprenant, outre un appartement, la cave numérotée 23.

Il est établi par les pièces produites que le lot litigieux 46, correspondant à la cave numérotée 1, est issu de la division de l'ancien lot 1. 

Les plans des caves, établis par M. [H] [F], architecte, font clairement apparaître la position des caves présentes en sous-sol de l'immeuble, qui sont numérotées de gauche à droite dans un ordre croissant de 1 à 25.

Les caves numérotées 22 et 23, propriété de M. [K] [G], sont ainsi mitoyennes et situées à une extrémité du sous-sol alors que la cave numérotée 1, correspondant au lot 46, est située à l'autre extrémité, à l'opposé de la cave numérotée 23 et à côté de la cave numérotée 3, et dispose d'une superficie bien plus importante que les caves numérotées 22 ou 23, ces deux caves apparaissant, sur le plan, d'une superficie équivalente.

De plus, il ressort du constat d'huissier établi le 12 avril 2022 que chaque cave dispose d'une plaque affichant leur numérotation, en conformité avec les mentions portées sur les plans, la photographie intégrée à ce constat montrant ainsi la cave numérotée 1 située à côté de la cave numérotée 3.

Une simple comparaison entre ces plans et la configuration des lieux amène donc à se rendre compte que l'indivision [E]/[J] occupe à tort la cave numérotée 1.

M. [K] [G] soutient toutefois que ces plans n'étaient pas joints à l'acte de vente du lot 2 acquis en 1965 et comprenant la cave numérotée 22, de telle sorte que ses auteurs, M. et Mme [E], n'avaient aucune raison de penser que la cave dont ils prenaient possession n'était pas celle affectée à leur lot.

Toutefois, l'acte de vente du lot 46 au profit de la SCI La Verrière, en date du 07 décembre 2016, indique, s'agissant du plan des lots, qu'est notamment annexée « une copie des plans de l'ancien lot n°1 établis par Monsieur [H] [F], Architecte, et annexés au règlement de copropriété en date du 25 juin 1951 avant sa division en deux lots numéros 1 et 1 bis (...) ».

Il est donc établi que ces plans étaient annexés au règlement de copropriété établi en 1951, ce dernier indiquant au surplus, en page 15, que « l'immeuble ci-dessus désigné sera divisé en trente trois lots dont l'énumération et la composition ont été établies en un état qui est demeuré ci joint et annexé après mention. Au surplus, les lots ainsi composés figurent avec leur numérotage en six plans qui sont également demeurés ci-joints et annexés après mention. ».

Or, ce règlement a bien été remis aux auteurs de M. [K] [G] lors de l'acquisition de leur bien en 1965, puisque l'acte de vente précise qu'il est remis à M. et Mme [E], « acquéreurs qui le reconnaissent, une copie du règlement de copropriété ». Il s'en déduit donc que les plans des caves leur ont également été remis.

Au surplus, dans l'attestation qu'il a établie, M. [R] [L], ancien directeur commercial de la SARL [Adresse 8], dont le siège social se situait dans l'immeuble, indique :
« La Maison [L] a fait l'acquisition du local commercial (lot N°1) au [Adresse 1] en 71.
Ce local d'environ 370 m² possédait un sous-sol sans doute pris sur les caves et lorsque nous avons acheté nous ignorions que nous avions acheté aussi une cave en plus de ce sous-sol.
Ce n'est que dans les années 80 qu'une coproprietaire de l'immeuble nous a fait remarquer que nous étions propriétaires de cette cave n°1. 
(…)
Nous avions (famille [L]) d'excellents rapports avec les [E] (…)
Nous avons donc décidé de laisser l'usage total de la cave n°1 à la famille [E] (on leur aurait attribué cette cave n°1 lors de l'achat de leur appartement (lot n°2) ce qui est non seulement possible mais probable. »

La teneur de cette attestation est corroborée par celle établie par Mme [M], gérante de la Maison [L], qui indique :
« lorsque la maison [L] a fait l'acquisition en 1971 du local commercial lot 1, le vendeur ne nous a pas fait visiter la cave 1, nous ne savions pas que cette cave 1 faisait partie de notre lot.
Vers 1982, une coproprietaire de l'immeuble, Madame [A], nous a fait remarquer, en consultant le plan des caves qu'elle s'était procuré, que la cave 1 occupée par la famille [E] [T] appartement lot 2, appartenait à la Maison [L] lot 1.
Après en avoir discuté avec la famille [E] [T], et au vu des bons rapports que nous entretenions avec ces personnes, la Maison [L] a décidé de leur laisser la cave 1 puisque celle-ci leur avait été donnée avec l'appartement lot 2 lors de l'achat de ce dernier.
(…)
Lors de la vente de notre local commercial lot 1 en avril 2016, j'ai moi-même précisé à Monsieur [S] [P] de la société La Fabrique, acquéreur de ce lot, que la cave 1 était occupée par la famille [E] depuis 1971, il n'a d'ailleurs pas visité cette cave. »
Décision du 12 janvier 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/12732 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTM3M

Par conséquent, quand bien même à considérer, comme le soutient M. [K] [G], que ses auteurs n'ont pas eu connaissance des plans des caves, ces témoignages établissent qu'à compter de 1982, ils ont néanmoins été informés que la cave qu'ils occupaient n'était pas celle correspondant à leur titre de propriété, la Maison [L], propriétaire en titre, acceptant cependant de leur en laisser l'usage en raison des bonnes relations entretenues.

Or, cet acte de simple tolérance ne peut fonder la prescription revendiquée, la Maison [L] ne faisant ainsi que manifester l'exercice de son droit de propriété et demeurant libre de le révoquer à tout moment, sans que le bénéficiaire puisse revendiquer sur ce droit la moindre possession.

Par conséquent, à compter de cette date, la possession revendiquée par M. [K] [G] ne peut être qualifiée de non-équivoque, si bien qu'il ne pourrait revendiquer qu'une possession de 17 ans, de 1965 à 1982, insuffisante pour atteindre le délai de trente ans requis par l'article 2272 du code civil. 

M. [K] [G], qui échoue à faire la preuve de la réunion des conditions fixées par l'article 2261 du code civil, est donc débouté de l'intégralité de ses demandes.

La demande de garantie formulée par la SCI JODM est par conséquent sans objet. 

Sur la demande de la SCI La Verrière

La SCI La Verrière demande la condamnation de M. [K] [G] à lui régler la somme de 5 000 euros pour procédure abusive.

Bien qu'elle n'indique pas le fondement juridique invoqué, il est constant qu'elle agit sur celui de l'article 1240 du code civil, la mise en jeu de la responsabilité de M. [K] [G] nécessitant ainsi que soient justifiés l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

Or, la SCI La Verrière ne fait état d'aucune démonstration juridique de la sorte, indiquant simplement qu' « il est demandé au tribunal de dire et juger la SCI La Verrière recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle à l'encontre de Monsieur [G]. Et de condamner ce dernier à lui payer une somme de 5000 euros pour procédure abusive ».

De plus, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’un abus du droit d’agir en justice.

Il convient par conséquent de débouter la SCI La Verrière de sa demande. 

Sur les autres demandes

Partie succombante, M. [K] [G] est condamné aux dépens de l'instance.

Tenu aux dépens, il est également condamné à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 4200 euros à la SCI JODM et 3000 euros à la SCI La Verrière.

Le sens de la décision conduit à le débouter de sa demande formulée à ce titre. 

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE M. [K] [G] de l'intégralité de ses demandes ; 

DÉBOUTE la SCI La Verrière de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

CONDAMNE M. [K] [G] aux dépens ; 

CONDAMNE M. [K] [G] à payer à la SCI JODM la somme de 4 200 euros et à la SCI La Verrière celle de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE M. [K] [G] de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à Paris le 12 janvier 2024


Le greffierLa présidente