Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 2 — 11 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 JANVIER 2024


Chambre 1/Section 2
AFFAIRE: N° RG 21/08241 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VMOM
N° de MINUTE : 24/00021


Madame [D] [UV] [N]
[Adresse 11]
[Adresse 11]

représentée par Me Elise BARANIACK, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 173

DEMANDEUR

C/

Madame [R] [N] veuve [MA]
[Adresse 10]
[Adresse 10]

défaillante

Monsieur [O] [N]
[Adresse 4]
[Adresse 4]

défaillant

Monsieur [V] [N]
[Adresse 8]
[Adresse 8]

défaillant

Monsieur [F] [N]
[Adresse 5]
[Adresse 5]

défaillant

Madame [FF] [N] épouse [L]
[Adresse 18]
[Adresse 18]

défaillante






Madame [M] [G] veuve [N]
[Adresse 20]
[Adresse 20]

représentée par Maître Sacha LANQUETTE de la SELEURL LANQUETTE, avocat postulant au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 57, Me Elsa RAGUIN, avocat plaidant au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 244

Madame [VN] [J] [Y] [N] épouse [PV]
[Adresse 9]
[Adresse 9]

représentée par Me Virginie MARQUES, avocat postulant au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 289, Me Christelle PEDRON, avocat plaidant au barreau de SENLIS 

Madame [Z] [N]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représentée par Maître Sacha LANQUETTE de la SELEURL LANQUETTE, avocat postulant au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 57, Me Elsa RAGUIN, avocat plaidant au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 244

Madame [XO] [N]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

représentée par Maître Sacha LANQUETTE de la SELEURL LANQUETTE, avocat postulant au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 57, Me Elsa RAGUIN, avocat plaidant au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 244

Monsieur [VW] [N]
[Adresse 7]
[Adresse 7]

représentée par Maître Sacha LANQUETTE de la SELEURL LANQUETTE, avocat postulant au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 57, Me Elsa RAGUIN, avocat plaidant au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 244

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mme Sylviane LOMBARD, Vice-présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Laurie SERVILLO, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 09 Octobre 2023.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Réputé contradictoire et en premier ressort, par Mme Sylviane LOMBARD, Vice-présidente, assisté de Madame Laurie SERVILLO, greffier.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte en date du 28 avril 2011 dressé par Maître [OU] [U], notaire à [Localité 12], il a été établi une notoriété acquisitive concernant un bien immobilier sis [Adresse 11]. Les co-indivisaires sont les suivants :
Madame [D] [N]Monsieur [A] [N], aujourd'hui décédé, et dont les ayants droits sont Madame [R] [N] et Monsieur [O] [N]Monsieur [V] [N]Monsieur [F] [N]Madame [FF] [N] épouse [L]Madame [M] [G] veuve de Monsieur [W] [N], Madame [VN] [PV], Madame [Z] [N], Madame [XO] [N] et Monsieur [VW] [N], ayants droits de Monsieur [W] [N] décédé
Par exploit d'huissier en date du :
21 juillet 2021 pour Madame [VN] [PV], Monsieur [F] [N] et Monsieur [V] [N]26 juillet 2021 pour Madame [Z] [N]27 juillet 2021 pour Monsieur [VW] [N] et Madame [M] [G]29 juillet 2021 pour Madame [FF] [N] et Monsieur [O] [N]11 août 2021 pour Madame [R] [N]24 août 2021 pour Madame [XO] [N] ;Madame [D] [N] a fait citer Madame [VN] [PV], Messieurs [F], [V], [VW], et [O] [N], Mesdames [Z], [FF], [R] et [XO] [N], ainsi que Madame [M] [G] devant le tribunal judiciaire de BOBIGNY.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 janvier 2023 et auxquelles il est expressément fait référence, Madame [D] [N] a sollicité du tribunal judiciaire de BOBIGNY, au visa des articles 551, 555, 815 et suivants, 815-3 et 1341-1 du code civil, de :
ordonner qu'il soit procédé aux opérations de compte et partage de l'indivision entre Madame [D] [N] et Monsieur [V] [X] [HM] [N], Monsieur [F] [KG] [N], Madame [FF] [J] [N], épouse [L], Madame [M] [S] [G] veuve [N], Madame [VN] [J] [Y] [N] épouse [PV], Mademoiselle [Z] [T] [P] [K] [N], Madame [XO] [H] [CZ] [N], Monsieur [VW] [A] [N], Madame [R] [N], venant aux droits de Monsieur [A] [B] [N], Monsieur [O] [N], venant aux droits de Monsieur [A] [B] [N] sur l'immeuble sis à [Adresse 11], Cadastré Section [Cadastre 15] voir désigner tel Notaire qu’il plaira au tribunal pour y procéder,désigner, pour procéder aux opérations de compte liquidation partage Maître [OU] [E], Notaire à [Adresse 13]désigner pour surveiller les opérations liquidatives en qualité de juge commis tout juge du Tribunal Judiciaire de BOBIGNYPréalablement, ordonner la vente, sur licitation à la barre du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY sur le Cahier des Conditions de Ventes qui sera déposé par la SCP WUILQUE BOSQUE TAOUIL BARANIACK DEWINNE, Avocats au Barreau de la Seine-Saint-Denis des biens suivants : 
Un bien immobilier situé à [Adresse 11] Cadastré Section [Cadastre 15] Sur une mise à prix de 100.000 euros avec faculté de baisse du quart, de la moitié ou des trois quarts, à défaut d'enchères.
désigner la SELARL [16], Commissaire de Justice à [Localité 22] afin de faire la description des biens dont s’agit, décrire les conditions d’occupation et dresser un procès-verbal qui sera annexé au cahier des conditions de vente avec l'assistance si besoin est du serrurier et du commissaire de Police.désigner la SELARL [16], Commissaire de Justice pour procéder à la visite sous quinzaine précédent la vente pendant une durée d'une heure avec l'assistance si besoin est du serrurier et du commissaire de Police.dire que la publicité de la vente forcée sera effectuée de la manière suivante :- Une annonce légale dans les AFFICHES PARISIENNES
- Une annonce dans : LE PARISIEN Edition régionale 
- Une annonce sur le site Internet "LICITOR"
- Une annonce sur le site [14]
fixer la créance de Madame [D] [N] au passif de l’indivision au titre de l’amélioration de l’état du bien indivis à la somme de 45.000 eurosfixer les créances de Madame [D] [N] au passif de l’indivision à : - la somme de 13.389 euros au titre des taxes foncières pour les années 2013 à 2022
- la somme de 2.943 euros au titre de la taxe sur les logements vacants
A titre subsidiaire,
fixer la créance de Madame [D] [N] au passif de l’indivision à la somme de 9.665 euros au titre des taxes foncières payées depuis 2016fixer la créance de Madame [D] [N] au passif de l’indivision à la somme de 4.000 euros au titre des frais de notaire avancés lors de l’établissement de l’acte de notoriété acquisitivejuger que l’indemnité d’occupation ne saurait être due qu’à compter du 10 mars 2017fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme qui ne saurait être supérieure à 720 eurosdire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir condamner les défendeurs au paiement d'une somme de 1.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.condamner les défendeurs au paiement des entiers dépens, dont recouvrement au bénéfice de la SCP WUILQUE BOSQUE TAOUIL BARANIACK DEWINNE.ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage.
Au soutien de ses prétentions, elle a notamment fait valoir que le bien immobilier n'est pas commodément partageable en nature et que la seule façon de sortir de l'indivision est de procéder à la vente. Elle a indiqué que le bien immobilier a été estimé par diverses agences immobilières, les plus récentes estimations datant de fin 2021. Selon elle, la valeur du bien qui y est proposée est plus réaliste que celle avancée par Madame [VN] [N], qui se fonde sur des recherches internet et non des estimations professionnelles. Elle a précisé que la mise à prix de 100.000 euros est attractive et permettra d'attirer le maximum d'acheteurs. Elle a expliqué que sur le fondement de l'article 815-13 du code civil, elle détient une créance à l'égard de l'indivision au titre de l'amélioration de l'état du bien indivis, puisqu'elle a fait bâtir une maison à usage d'habitation sur le terrain indivis ; surabondamment le financement de cette maison a été reconnu par l'ensemble des parties ainsi que le constate l'acte de notoriété acquisitive ; que la plus-value des travaux a été estimée au montant de 45.000 euros ; et que pour l'indivisaire constructeur, une indemnité est de droit sur le fondement de l'enrichissement sans cause de l'indivision. Elle a indiqué détenir également une créance au titre du paiement de la taxe foncière et de la taxe sur les logements vacants, ces créances n'étant d'après elle pas soumises à la prescription quinquennale, être aussi créancière de frais de notaire ; qu'enfin la valeur locative du bien est estimée à 900-950 euros mensuels, ce qui implique d'après elle de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 720 euros par mois, après application du coefficient d'abattement de 20%.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 mars 2023 et auxquelles il est expressément fait référence, Madame [VN] [PV] a sollicité du tribunal judiciaire de BOBIGNY, au visa des articles 815, 815-9, 815-13, 840 et 1377 du code civil, de :
ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Madame [VN] [N] épouse [PV], Madame [D] [N], Monsieur [V] [N], Monsieur [F] [N], Madame [FF] [N] épouse [L], Madame [M] [G] veuve [N], Madame [Z] [N], Madame [XO] [N], Monsieur [VW] [N], Madame [R] [MA] veuve [N] et Monsieur [O] [N] concernant l’immeuble sis [Adresse 11], cadastré section [Cadastre 15] afin de procéder aux opérations de partage.désigner le Président de la Chambre des Notaires, avec faculté de délégation, afin d’établir l’état liquidatifdésigner le magistrat du siège du Tribunal de céans qui sera chargé de suivre les opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision.Dire que Mesdames ou Messieurs les Notaires et Juges commis seront, en cas d’empêchement ou de refus, remplacés par une ordonnance rendue sur requête,Préalablement à ces opérations et pour y parvenir :
ordonner qu’il soit procédé à la vente sur licitation à la barre du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY sur le cahier des Conditions de Ventes qui sera déposé par la SCP WUILQUE BOSQUE TAOUIL BARANIACK DEWINNE, Avocat au Barreau de la Seine-Saint-Denis, de l’immeuble situé [Adresse 11], cadastré section [Cadastre 15], dépendant de l’indivision dont il s’agit.fixer la mise à prix à 100.000 euros, avec faculté de baisse du quart du prix en cas de désertion d’enchères.fixer les modalités de publicité de la venteEn tout état de cause,
fixer la créance de Madame [D] [N] au passif de l’indivision à la somme de 8.332 euros au titre des taxes foncières pour les années 2017 à 2022fixer la créance de Madame [D] [N] au passif de l’indivision à la somme de 4.000 euros au titre des frais du notaire avancés lors de l’établissement de l’acte de notoriété acquisitivecondamner Madame [D] [N] à payer à l’indivision une indemnité au titre de l’occupation du bien sis [Adresse 11], cadastré section [Cadastre 15] et ce à compter de juillet 2016 jusqu’au jour du partage.fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [D] [N] à la somme mensuelle de 1.620 euros.débouter Madame [D] [N] de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenircondamner Madame [D] [N] à payer à Madame [VN] [N] épouse [PV] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.condamner Madame [D] [N] aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Maître Virginie MARQUESordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage.
Au soutien de ses prétentions, elle a notamment fait valoir qu'elle s'oppose à la désignation de Maître [OU] [E] pour procéder aux opérations de partage, car cette dernière est la notaire de la demanderesse ; que s'agissant de la vente sur licitation, les estimations immobilières versées aux débats apparaissent à ses yeux en-deçà de la valeur réelle du bien ; que ces estimations immobilières soulignent par ailleurs que la dépendance n'est pas vétuste mais habitable, contrairement à ce qu'affirme Madame [D] [N]. Selon elle, la créance que Madame [D] [N] soutient détenir à l'égard de l'indivision concernant l'édification d'une maison n'est pas fondée puisqu'elle est antérieure à l'indivision, et que par ailleurs, cette maison dans laquelle Madame [D] [N] a vécu à titre gratuit a été édifiée pour son propre intérêt ; que les différentes créances au sujet des taxes sont par ailleurs en partie prescrites et ne sont pas démontrées avec des justificatifs de paiement versés aux débats. Elle considère que la valeur locative du bien permettant de fixer l'indemnité d'occupation doit être portée à 1.620 euros mensuels ainsi qu'il en résulte d'estimations immobilières.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 mars 2023, Madame [M] [G] veuve [N], Madame [Z] [N], Madame [XO] [N] et Monsieur [VW] [N] ont sollicité du tribunal judiciaire de BOBIGNY, au visa des articles 1360, 1361, et 1377 du code de procédure civile, et 815, 815-9, 840 et 840-1 du code civil, de :
ordonner le partage judiciaire du bien indivis immobilier visé par la présente procédure et de nommer Maître [OU] [E], Notaire à [Adresse 13] avec pour charge d'établir les actes de partage.fixer la valeur du bien situé [Adresse 11] à retenir dans le cadre des comptes liquidation et partage de l’indivision à 350 000 euros et FIXER sa valeur locative à 1.620 euros par mois. fixer en conséquence l'indemnité d’occupation due par Madame [D] [N] à l'indivision à la somme de 1.620 euros mensuels soit au total (sur les cinq dernières années pour la période allant du 2017 à 2022), valeur à parfaire le jour du partage. fixer la créance de Madame [D] [N] à la somme de 6.808 euros au titre de la prise en charge des cinq dernières années de Taxes Foncièresfixer la créance de Madame [D] [N] à la somme de 4000 euros au titre des frais de notaire relatifs à l’établissement de l’acte de notoriété débouter Madame [D] [N] de sa demande fixation d’une créance sur l’indivision au titre de la plus-value et des travaux qu’elle aurait effectués.donner acte à la demanderesse de ce qu'elle a décrit dans son assignation le patrimoine à partager selon les termes de la loi. commettre un de Messieurs les juges du siège pour surveiller les opérations de partage et faire rapport sur l'homologation de la liquidation s'il y a lieu. dire que pour parvenir aux opérations de partage, il sera aux mêmes requête, poursuites, diligences et présence que celles figurant ci-dessus, procèdé, sur la constitution d’un avocat territorialement compètent, à l'audience des criées du Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY que le cahier des charges qui sera dressé par ledit Avocat et déposé au greffe, par licitation du bien immobilier situé à [Localité 12]. Sur les mises à prix qu'il plaira au Tribunal de fixer à hauteur de 130.000 euros avec faculté de baisse du prix en cas de désertion des enchères
condamner Madame [D] [N] aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Maître Elsa RAGUIN.condamner la demanderesse au paiement à Madame [M] [G] veuve [N], Madame [Z] [N], Madame [XO] [N], Monsieur [VW] [N] de la somme de 3.000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 
Au soutien de leurs prétentions, Madame [M] [G] veuve [N], Madame [Z] [N], Madame [XO] [N] et Monsieur [VW] [N] ont notamment fait valoir que contrairement à ce que soutient Madame [D] [N], le chalet bâti sur le terrain sis [Adresse 11] n'est pas dégradé puisqu'une partie de la famille y a vécu récemment, et que les estimations immobilières ne font pas état de sa vétusté ; que s'agissant du montant de l'indemnité d'occupation, le montant de 900-950 euros par mois proposé par [D] [N] est trop faible compte tenu des atouts du bien immobilier, tandis que le montant de 1.500 euros mensuels apparaît plus proche de la réalité ; que la créance d'amélioration sur l'indivision revendiquée par [D] [N] est mal fondée car l'amélioration a eu lieu en 1974 soit avant l'existence de l'indivision successorale ; qu'enfin les créances liées au paiement des taxes sont en partie prescrites car soumises à la prescription quinquennale, et ne sont pas entièrement démontrées avec des justificatifs de paiement.

Messieurs [O], [V] et [F] [N] ainsi que Madame [R] [N] veuve [MA] et Madame [FF] [N] épouse [L] n'ont pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se rapporter aux conclusions des parties pour l'examen de leurs moyens.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, la présente décision sera réputée contradictoire.

A l'issue de la mise en état, la clôture de la procédure a été prononcée le 12 juin 2023. L'affaire a été fixée à l'audience du 9 octobre 2023. Le délibéré fixé initialement au 11 décembre 2023 a été prorogé au 11 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de « donner acte »
En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
Ainsi les demandes de « donner acte» ne sont pas des demandes au sens juridique du terme et n’entrent pas dans le litige que le juge doit trancher.
Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur ces demandes.

Sur l'ouverture des opérations de compte liquidation partage
Les dispositions de la loi n°2006-728 du 23 juin 2006, prise en ses articles 2, 3, 4, 7 et 8, sont applicables, dès leur entrée en vigueur, soit le 1er janvier 2007, aux indivisions existantes et aux successions ouvertes, non encore partagées à cette date.

Il résulte des dispositions des articles 815 et 816 du code civil que "nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention» et «le partage peut être demandé, même quand l'un des indivisaires a joui séparément de tout ou partie des biens indivis, s'il n'y a pas eu d'acte de partage ou une possession suffisante pour acquérir une prescription ».

Conformément aux dispositions de l’article 1360 du code de procédure civile, l’assignation aux fins de partage est régulière en la forme, en ce qu’elle comprend une description sommaire des biens à partager, une proposition de partage, ainsi que les raisons pour lesquelles le partage amiable n’a pu aboutir et justifiée au fond par l’échec de la procédure de partage amiable ainsi que l'établissent les positions divergentes des co-indivisaires sur le sort de l'indivision, puisque si la majorité souhaite vendre amiablement le bien, Monsieur [V] [N] a fait valoir son refus par courriel en date du 20 février 2020 de procéder à la vente du bien, et Madame [VN] [N] épouse [PV] accepte le principe d'une vente mais sous conditions.

Il convient en conséquence d'ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision ayant existé entre Madame [D] [N], Monsieur [A] [N], aujourd'hui décédé, et dont les ayants droits sont Madame [R] [N] et Monsieur [O] [N], Monsieur [V] [N], Monsieur [F] [N], Madame [FF] [N] épouse [L], Madame [M] [G] veuve de Monsieur [W] [N], Madame [VN] [PV], Madame [Z] [N], Madame [XO] [N] et Monsieur [VW] [N], ayants droits de Monsieur [W] [N] décédé, suivant les modalités précisées au dispositif ci-après.

Sur la désignation d'un notaire et d'un juge commis
Il résulte de l'article 1364 du code de procédure civile qu'en raison de la consistance du patrimoine comprenant notamment des biens soumis à la publicité foncière, du conflit opposant les parties sur le sort de ce bien indivis, des opérations de liquidation à effectuer, et de l’absence d’un projet d’état liquidatif complet, il convient de désigner un notaire pour y procéder et un juge pour en surveiller le déroulement.

Il y a lieu de désigner Me [I] [C], notaire, SCP [C] KHALIFE et COURTIAL-BAIN, [Adresse 6], tel : [XXXXXXXX01],
[Courriel 17], avec faculté de délégation et de remplacement.

Un juge commis sera désigné.

Sur la mission du notaire 
Il y a lieu de rappeler qu’il entre dans la mission du notaire commis de dresser, dans le délai d’un an à compter de sa désignation, un état liquidatif qui établira la masse partageable, les comptes entre les copartageants, les droits des parties et les éventuels dépassements de la quotité disponible, ainsi que la composition des lots à répartir, chaque copartageant devant recevoir des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision.

A cette fin, il appartient au notaire de se faire remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l’indivision, d’examiner les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçues pour son compte au titre des loyers, de déterminer, le cas échéant, les pertes ou avantages financiers résultant de l’occupation gratuite de certains biens dépendant de l’indivision et, par suite, les sommes susceptibles de revenir à chacun des copartageants.

En effet, chaque indivisaire peut être créancier de la masse au titre d’impenses qu’il a faites, de frais divers qu’il a acquittés, de la rémunération de sa gestion ou de ses travaux personnels comme débiteur de cette masse au titre d’une indemnité d’occupation, des pertes ou détériorations qu’un bien indivis aurait subi par sa faute, de la perception de fonds indivis qu’il n’aurait pas remis à l’indivision ou prélevés dans la caisse de celle-ci ou encore d’une avance en capital.

Aux termes de l'article 1368 du code de procédure civile susvisé, il appartiendra en particulier au notaire liquidateur de dresser un état liquidatif établissant les comptes entre les copartageants, la masse partageable et les droits de chacun d'eux.

En cas de situation de blocage durant le déroulement des opérations ou de désaccord ou carence des parties quant au projet de partage établi à leur terme, le notaire dressera un procès-verbal de difficultés accompagné de son projet d'état liquidatif et le juge commis pourra être saisi sur simple requête aux fins de conciliation conformément aux dispositions de l'article 1373 du code de procédure civile. Le tribunal tranchera le cas échéant les différends persistants dans le cadre d'une nouvelle instance et pourra homologuer le projet de partage dressé par le notaire délégué s'il est saisi à cette fin.

Sur l'indemnité d'occupation
Il résulte des termes de l’article 815-9 du code civil que l’indivisaire qui jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité sous réserve de l’application des dispositions de l’article 815-10 alinéa 3 du code civil aux termes duquel aucune recherche relative aux fruits ou revenus n’est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être.

Par ailleurs, il sera rappelé que l'indemnité d'occupation est due à l'indivision et non à l'indivisaire non occupant.

En l’espèce, il apparaît sur l'acte introductif d'instance que Madame [D] [N] demeure dans le bien litigieux sis au [Adresse 11].

Dès lors, l'indivision est créancière d'une indemnité d'occupation due par Madame [D] [N].
Il n'apparaît pas que les défendeurs aient fait une demande antérieure à l'assignation de Madame [D] [N], aux fins de voir fixer une indemnité d'occupation. L'indemnité d'occupation a été demandée pour la première fois par Madame [VN] [N] le 10 mars 2022.
Du fait de la prescription quinquennale, l'indemnité d'occupation est due par Madame [D] [N] à compter du 10 mars 2017.

Le montant de l'indemnité d'occupation est fonction de la valeur locative du bien, auquel un abattement peut être appliqué en raison de la précarité d'une telle occupation par rapport à un bail d'habitation.
Madame [D] [N] a produit une « note d'information immobilière ne valant pas expertise » établi le 1er juin 2022 par l'agence [21] à [Localité 12] pour le bien sis à [Adresse 11]. La valeur locative est estimée entre 900 et 950 euros.
Madame [VN] [N], après avoir expliqué ne pas avoir accès au bien litigieux, a produit une recherche informatique sur le site « meilleurs agents » en date du 4 mars 2022. Il en ressort que le loyer moyen mensuel par mètre carré, [Adresse 11], est estimé à 17,8 euros pour un appartement et 19,2 euros pour une maison, soit une moyenne d'environ 18 euros par mètre carré. Toutefois cette évaluation, bien que plus récente, ne tient pas compte de la spécificité des lieux décrites par l'agence immobilière [21] qui a pu se rendre dans les lieux et qui a évalué la valeur locative du bien entre 900 et 950 euros, soit une moyenne de 925 euros par mois.

En considération de ces éléments, il sera retenu une valeur locative de 925 euros par mois.

Il conviendra d'appliquer un abattement de 10 % par rapport à la valeur locative de l'immeuble, liée à la précarité d’une telle occupation par rapport à un bail d’habitation auquel sont attachées des garanties légales, et parce qu'il convient de tenir compte de la durée d'occupation des lieux par Madame [D] [N].

En conséquence, Madame [D] [N] est débitrice envers l'indivision d'une indemnité d'occupation à compter du mois d'août 2017 d'un montant mensuel de 832 euros par mois. Il appartiendra aux parties d'apporter tous éléments probants concernant le départ de Madame [D] [N] du bien immobilier afin de fixer la fin de l’indemnité d’occupation due.

Sur les créances dues à Madame [D] [N] par l'indivision

Concernant les taxes foncières
En considération de la prescription quinquennale.
Dès lors, peuvent être réclamées les taxes foncières pour les années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022.
En conséquence, la créance de Madame [D] [N] au passif de l'indivision sera fixée à la somme de 8332 euros au titre des taxes foncières des années 2017 à 2022.


Concernant les frais de notaire
En considération des conclusions concordantes des parties sur ce point, il convient de fixer la créance de Madame [D] [N] à la somme de 4.000 euros au titre des frais de notaire relatifs à l'établissement de l'acte de notoriété.

Concernant la taxe sur les logements vacants
La maison dépendance n'est pas occupée. Elle n'est pas louée.
Il n'a pas pu être mis fin amiablement à l'indivision, de sorte que ce bien reste inoccupé.
En conséquence, il convient de fixer la créance de Madame [D] [N] à la somme de 2943 euros au titre de la taxe sur les logements vacants.

Concernant l'amélioration du bien
L'article 815-13 alinéa du code civil dispose que lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
La jurisprudence précise que la créance est calculée en fonction du profit subsistant et non en fonction des sommes engagées.

Selon l'article 1302-2 du code civil alinéa 1, il n'y a pas lieu à indemnisation si l'appauvrissement procède d'un acte accompli par l'appauvri en vue d'un profit personnel.

En l'espèce, il résulte des écritures de Madame [D] [N] qu'il ne reste aujourd'hui que le chalet, la dépendance autrefois occupée par les parents étant vouée à la démolition. Toutefois, aucune pièce ne permet d'établir que cette dépendance doive effectivement faire l'objet d'une démolition.
En outre, il ressort des écritures de Madame [D] [N] qu'elle a fait édifier une maison à usage d'habitation consistant en un chalet en bois, en vertu d'un permis de construire qui lui a été délivré à cet effet par le mairie d'[Localité 12] le 24 octobre 1974 et que cette maison a été édifiée des deniers personnels et exclusifs de Madame [D] [N].
Il ressort également de ses écritures que, si la maison occupée par les parents doit faire l'objet d'une destruction et dans la mesure où il est établi que Madame [D] [N] demeure [Adresse 11], que celle-ci demeure dans le chalet.

Dès lors, il est établi que le chalet, considéré par Madame [D] [N], comme le bien apportant une plus-value à l'ensemble immobilier litigieux, a été construit dans l'intérêt personnel de Madame [D] [N].

En conséquence, Madame [D] [N] sera déboutée de sa demande visant à fixer la somme de 45.000 euros au passif de l'indivision au titre de l'amélioration du bien indivis.

Sur la vente sur licitation
Aux termes de l’article 1361 du code de procédure civile, le juge ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions de l’article 1378 du code de procédure civile sont réunies.

Il résulte des dispositions de l’article 1377 du code de procédure civile que le tribunal ordonne la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281du présent code.

Selon les articles 1272 alinéa 1er et 1273 du code de procédure civile, les enchères sont reçues soit par un notaire commis à cet effet par le tribunal judiciaire, soit à l'audience des criées par un juge désigné par ce tribunal lequel détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente. Le tribunal peut préciser qu'à défaut d'enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu'il fixe.

En application de l’article 841 du code civil, la licitation des immeubles dépendant de l’indivision peut être ordonnée par le tribunal.

En l'espèce, le bien indivis est un terrain de 511 m² sur lequel sont édifiés une maison d'habitation et un chalet en bois.
Dès lors, le bien n'est pas partageable par lots.
En conséquence, il y a lieu en l’espèce d’ordonner la vente judiciaire du bien immobilier litigieux.

Sur la fixation de la valeur du bien immobilier
Madame [VN] [N] considère que le bien vaut 350.000 euros. Elle produit des évaluations trouvées sur des sites en ligne en mars 2022, mais celles-ci ne tiennent pas compte de la spécificité des lieux, telle que cela ressort des pièces produites, dont le plan du petit chalet (pièce 54 du demandeur).
En outre, le caractère « plus récent » de ces évaluations, par rapport à celles produites par Madame [D] [N], est à replacer dans le contexte actuel du marché immobilier, lequel est à la baisse.

Madame [D] [N] a produit cinq évaluations, ce qui permet d'avoir une vision globale de la valeur du bien. Entre 2018 et 2021, le bien a été estimé entre 230.000 et 260.000 euros, soit une fourchette relativement serrée.
La valeur du bien litigieux peut ainsi être fixée, au vu des éléments produits, à 245.000 euros.

Sur la mise à prix
La valeur de mise à prix, qui n'est pas un prix de vente mais une valeur d'appel, doit être suffisamment attractive pour éviter la désertion des enchères. Elle ne peut dépasser le tiers ou la moitié de la valeur vénale.
Ainsi, la mise à prix du bien litigieux sera fixée à 122.500 euros.

Sur les frais irrépétibles
Les demandes au tire de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Sur les dépens
Les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par les parties à proportion de leur part dans l’indivision.

Sur l'exécution provisoire
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe , en premier ressort

I-ORDONNE qu’il soit procédé aux opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision ayant existé entre Madame [D] [N], Monsieur [A] [N], aujourd'hui décédé, et dont les ayants droits sont Madame [R] [N] et Monsieur [O] [N], Monsieur [V] [N], Monsieur [F] [N], Madame [FF] [N] épouse [L], Madame [M] [G] veuve de Monsieur [W] [N], Madame [VN] [PV], Madame [Z] [N], Madame [XO] [N] et Monsieur [VW] [N], ayants droits de Monsieur [W] [N] décédé,

FIXE la date de début de l'indemnité d'occupation due par Madame [D] [N] au mois d'août 2017,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 832 euros par mois,

DIT que les parties devront apporter tous éléments probants concernant le départ de Madame [D] [N] du bien immobilier afin de fixer la fin de l’indemnité d’occupation due,

FIXE les créances dues par l'indivision à Madame [D] [N] à la somme de :
8.332 euros au titre des taxes foncières de 2017 à 2023,4000 euros au titre des frais de notaires,2943 euros au titre de la taxe sur les logements vacants.
DEBOUTE Madame [D] [N] de sa demande visant à fixer la somme de 45.000 euros au passif de l'indivision au titre de l'amélioration du bien indivis,

DESIGNE, pour procéder aux opérations de compte liquidation partage : Me [I] [C], notaire, SCP [C] KHALIFE et COURTIAL-BAIN, [Adresse 6], tel : [XXXXXXXX01],
[Courriel 17], ou tout autre notaire de l'étude en cas d'indisponibilité,

DESIGNE tout magistrat de la 1ère chambre du tribunal judiciaire de Bobigny en qualité de juge commis pour surveiller le déroulement  des opérations de liquidation,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au notaire désigné qui en cas d'indisponibilité fera informer sans délai le juge commis de l'identité du notaire de l'étude procédant à la mission

II-PREALABLEMENT A CES OPERATIONS,

ORDONNE, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’ autre partie ou celle-ci dûment appelée, la vente par adjudication à la barre du tribunal judiciaire de Bobigny du bien immobilier sis à [Adresse 11] cadastré section [Cadastre 15],

RAPPELLE que cette vente aura lieu dans les conditions prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile,

DIT que la vénale du bien est de 245.000 euros,

FIXE la mise à prix à cent vingt deux mille cinq cents euros (122.500 euros) avec faculté de baisse d’ un quart puis de la moitié en cas de carence d‘enchères,

DIT que la vente aura lieu selon le cahier des conditions de ventes préalablement déposé au greffe à la diligence de l’ avocat poursuivant la licitation,

DIT qu’il lui appartiendra de procéder à la publicité de la vente dans deux journaux locaux outre un journal d’annonces légales et éventuellement sur internet, et ce dans les conditions des articles R 322-31 et R 322-37 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE tout copartageant intéressé à faire visiter par le commissaire de justice de son choix les biens à vendre aux fins d’établissement du procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R322-2 du code des procédures civiles d’exécution et diagnostics obligatoires,

AUTORISE tout copartageant intéressé à faire procéder par le commissaire de justice de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente,

DIT que le commissaire de justice pourra pénétrer dans les lieux avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir à chaque fois de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance,

DÉSIGNE Maître [I] [C], notaire, en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu'au partage sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée,

III-DIT qu’il appartiendra au notaire de :

Convoquer les parties et leur demander la production de tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission

Fixer avec elles un calendrier comprenant les diligences devant être accomplies par chacune d’elles et la date de transmission de son projet d’état liquidatif, étant précisé que ce calendrier sera communiqué par le notaire aux parties et au juge commis

Dresser, dans le délai d’un an à compter de l’envoi de la présente décision, un état liquidatif qui fixe la date de jouissance divise ,établit les comptes entre les copartageants, la masse partageable , les droits des parties et la composition des lots à répartir, étant précisé que ce délai est suspendu dans les cas visés à l'article 1369 du code de procédure civile;

-ENJOINT d’ores et déjà aux parties d’apporter, dès le premier rendez-vous auprès du notaire, les pièces suivantes notamment:
-les actes notariés de propriété relatifs au bien sis [Adresse 11],

DIT que sous réserve des points déjà tranchés, les parties justifieront auprès du notaire de leurs créances à inscrire au compte de l’indivision ou des créances entre elles

DIT que le notaire commis pourra, si nécessaire, interroger les fichiers FICOBA et FICOVIE

DIT que conformément à l'article R444-61 du code de commerce, les parties devront verser directement entre les mains du notaire et dès le premier rendez-vous fixé , une provision à valoir sur les émoluments frais et débours sauf bénéfice de l'aide juridictionnelle

-RAPPELLE que :
-le notaire commis pourra s’adjoindre si la valeur ou la consistance des biens le justifie , un expert choisi d’un commun accord entre les parties ou à défaut désigné par le juge commis
-en cas de défaillance d’un indivisaire, la procédure des articles 841-1 du code civil et 1367 du code de procédure civile est applicable
- le notaire devra rendre compte des difficultés rencontrées au juge commis auprès duquel il pourra solliciter toute mesure de nature à faciliter le déroulement des opérations ( injonctions , astreintes, désignation d’un expert en cas de désaccord , désignation d’un représentant à la partie défaillante, conciliation en sa présence devant le juge)
- si un acte de partage amiable est établi, le notaire devra en informer le juge commis qui constatera la clôture de la procédure étant rappelé que les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable,
-en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier devra transmettre au juge commis un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties exprimant les points d'accord et de désaccord subsistants ainsi que le projet d'état liquidatif,
-dans ce cas, à défaut de conciliation devant le juge commis, les parties seront invitées à conclure sur ces points de désaccord,
-les demandes qui ne seraient pas comprises dans le rapport du juge commis encourent l'irrecevabilité de l'article 1374 du code de procédure civile
-en cas d’empêchement, le notaire et le magistrat commis pourront être remplacés par simple ordonnance rendue sur requête.

Dans l’attente de l’établissement du projet d’état liquidatif,

RENVOIE l’affaire à l’audience du juge commis le 8 février 2024 à 13h30
-Invite les parties à constituer avocat si ce n'est déjà fait
-Invite les parties et le notaire à renseigner le juge commis pour la date fixée, de l’état d’avancement des opérations ;

DIT que cette information sera faite :
- pour les parties représentées par un avocat, par RPVA 
- à défaut de représentation par avocat et pour le notaire désigné ou le président de la chambre des notaires, par courrier électronique à l’adresse “[Courriel 19]” 

RAPPELLE qu’à défaut pour les parties d’accomplir ces diligences au fur et à mesure des opérations de liquidation, l’affaire sera supprimée du rang des affaires en cours.

REJETTE les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par les parties à proportion de leur part dans l’indivision

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit,

Ainsi JUGÉ et PRONONCÉ, par mise à disposition au greffe, conformément aux articles 450 et 456 du code de procédure civile, le 11 janvier 2024, la minute étant signée par Sylviane LOMBARD, Vice-Présidente, et Laurie SERVILLO Greffière : 


La Greffière La Présidente