Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 9 janvier 2024

09/01/2024



ARRÊT N°



N° RG 21/04925

N° Portalis DBVI-V-B7F-OQQY



MD/MD



Décision déférée du 09 Novembre 2021

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE 



18/02412



MME [C]

















[K] [J]

[L] [J]





C/



[E] [D]

[I] [R]

[Y] [J]

[X] [A] épouse [J]

S.A.S. BOURSE DE L IMMOBILIER

Société MMA ASSURANCES

S.A. GRAS SAVOYE - DIRECTION DES GROUPEMENTS & PROFESSI ONS LIBERALES

































EXPERTISE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANTS



Monsieur [K] [J]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Représenté par Me Aurélie LESTRADE de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE



Monsieur [L] [J]

[Adresse 14]

[Localité 11]

Représenté par Me Aurélie LESTRADE de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMES



Monsieur [E] [D]

[Adresse 17]

[Localité 12]

Représenté par Me Jean CAMBRIEL de la SCP CAMBRIEL - DE MALAFOSSE - STREMOOUHOFF - GERBAUD COUTURE-ZOU ANIA, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE



Madame [I] [R]

[Adresse 17]

[Localité 12]

Représentée par Me Jean CAMBRIEL de la SCP CAMBRIEL - DE MALAFOSSE - STREMOOUHOFF - GERBAUD COUTURE-ZOU ANIA, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE



Monsieur [Y] [J]

[Adresse 8]

[Localité 18]

Représenté par Me Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE



Madame [X] [A] épouse [J]

[Adresse 8]

[Localité 18]

Représentée par Me Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE



LA SAS HUMAN IMMOBILIER, NOUVELLE DÉNOMINATION SOCIALE DE LA SAS BOURSE DE L'IMMOBILIER

 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



[Adresse 9]

[Localité 13]

Représentée par Me Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE







MMA ASSURANCES 

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 6]

[Localité 16]

Représentée par Me Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE



WILLIS TOWERS WATSON FRANCE NOUVELLE DÉNOMINATION SOCIALE DE LA SA GRAS SAVOYE

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 22]

[Localité 20]

Représentée par Me Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

















COMPOSITION DE LA COUR



Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 02 Octobre 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :



M. DEFIX, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : N.DIABY







ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.







EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par acte notarié daté du 22 juin 2016, M. [Y] [J] et Mme [X] [A] épouse [J], ont vendu à M. [E] [D] et Mme [I] [R] une maison à usage d'habitation située [Adresse 17]), référencée au cadastre [Cadastre 15], pour une contenance de 854 m² et au prix de 365 000 euros net vendeur. 



La vente a été réalisée par I'intermédiaire de la Sas la Bourse de L'|mmobilier aujourd'hui dénommée Human Immobilier, à qui les vendeurs avaient donné un mandat de vente daté du 2 février 2016.



Postérieurement à la vente, les acquéreurs ont constaté que la clôture séparant leur terrain de la parcelle voisine, cadastrée [Cadastre 4], appartenant en nue-propriété à M. [L] [J] et en usufruit à M. [K] [J], n'était pas conforme au bornage et empiétait sur leur fonds.



M. [E] [D] et Mme [I] [R] ont alors vainement demandé à leurs voisins de déplacer la clôture litigieuse afin de mettre un terme à I'empiètement.



Par courrier daté du 17 avril 2018, M. [E] [D] et Mme [I] [R] ont mis en demeure les vendeurs, d'une part de faire connaître leur position sur l'existence d'une modification conventionnelle tacite des limites de propriété ou d'une usucapion et, d'autre part de leur rembourser la somme de 15 440,28 euros, correspondant à la valeur de la parcelle dont ils ont été évincés, ainsi que de prendre à leur charge le nouveau bornage. 



Le même jour, ils ont également mis en demeure la Sas la Bourse de l'lmmobilier ainsi que son assureur, la société Mma Assurances, de les indemniser dans les mêmes conditions financières.



Par actes d'huissier séparés en date du 4, 5 et 27 juillet 2018, M. [E] [D] et Mme [I] [R] ont assigné M. et Mme [Y] et [X] [J], MM [K] et [L] [J] ainsi que la Sas la Bourse de L'lmmobil|er, la société Mma Assurances et la Sa Gras Savoye, courtier en assurance pour l'agent immobilier, devant le tribunal de grande instance de Toulouse, aux fins, notamment, de condamnation à faire cesser I'empiètement et d'indemnisation de leur préjudice de jouissance.



Par un jugement contradictoire du 9 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :



- prononcé la mise hors de cause de la Sa Gras Savoye,

- rejeté 'la demande de prescription acquisitive' formée par Messieurs [K] et [L] [J],

- condamné Messieurs [K] et [L] [J] à faire cesser l'empiètement en démolissant la clôture située sur la parcelle cadastrée [Cadastre 15], sis [Adresse 17], sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant 3 mois, à compter de 8 jours suivant la signification de la décision 



ou, à défaut d'exécution à l'issue du délai de trois mois à compter de huit jours suivant la signification de la décision, autorisé M. [E] [D] et Mme [I] [R] à procéder à ladite démolition en lieu et place de Messieurs [K] et [L] [J],

- condamné Messieurs [K] et [L] [J] à payer à M. [E] [D] et à Mme [I] [R] la somme de 1 008 euros, sur présentation de la facture acquittée établie par [N] [Z],

- debouté M. [E] [D] et Mme [I] [R] de leurs demandes de repositionnement conforme des bornes et de condamnation de Messieurs [K] et [L] [J] à leur payer la somme de 1 092 euros,

- autorisé M. [E] [D] et Mme [I] [R] à réaliser les travaux de reconstruction de la clôture en limite divisoire entre les parcelles cadastrées sections [Cadastre 15] et [Cadastre 4], suivant le plan d'arpentage établi par M. [V] enregistré le 17 mars 1972,

- condamné Messieurs [K] et [L] [J] à payer à M. [E] [D] et à Mme [I] [R] la somme de 828 euros,

- condamné M. et Mme [Y] et [X] [J] à payer à M. [E] [D] et à Mme [I] [R] la somme de 828 euros,

- condamné Messieurs [K] et [L] [J] à garantir M. et Mme [Y] et [X] [J] de la condamnation prononcée à leur encontre,

- rejeté la demande de M. et Mme [Y] et [X] [J] à être garantis par la Sas Bourse de l'immobilier et la société Mma Assurances,

- débouté M. [E] [D] et Mme [I] [R] de leur demande de condamnation de MM. [K] et [L] [J] à leur payer la somme de 6 000 euros,

- condamné MM. [K] et [L] [J] aux dépens, 

- autorisé la Scp Cambriel - Stremoouhoff - Gerbaud Couture - Zouania à recouvrer directement les dépens dont elle a fait l'avance contre MM [K] et [L] [J] dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile,

- autorisé la Selarl Arcanthe à recouvrer directement les dépens dont elle a fait l'avance contre MM [K] et [L] [J] dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamné MM [K] et [L] [J] à payer à M. [E] [D] et à Mme [I] [R] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que la Sas Bourse de L'lmmobilier et la société Mma Assurances à hauteur de 1 000 euros et la Sa Gras Savoye à hauteur de 800 euros ;

- rejeté les demandes formées par M. et Mme [Y] et [X] [J], MM. [K] et [L] [J] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire.



Pour statuer ainsi, le tribunal judiciaire de Toulouse a d'abord constaté l'existence avérée d'un empiètement. Le tribunal a ainsi écarté le moyen invoqué par les défendeurs reposant sur la prescription acquisitive au motif d'une insuffisance de preuve, les pièces rapportées par les parties n'étant pas datées et les attestations de proches rédigées en termes identiques, faisant ainsi douter de leur valeur probatoire.

 

Dès lors que l'empiètement a été constaté et que la prescription acquisitive a été écartée, la démolition de la clôture a été ordonnée par le juge sous astreinte afin de mettre fin à cet empiètement. Sur la demande de repositionnement conforme des bornes, une opération de bornage s'imposant mais les parties n'en ayant pas fait la demande, le juge a rejeté la demande. 



Sur la responsabilité extra-contractuelle de la Sas Bourse de l'Immobilier et de la société MMA Assurances, le premier juge a considéré que la différence entre les données théoriques qui figurent sur les actes d'une part et la réalité du terrain d'autre part n'est pas appréhendable à l'oeil nu, de sorte que l'agent immobilier ne pouvait s'en rendre compte seul. Il n'a donc pas commis de faute et n'a pas manqué à son obligation d'information et de conseil.



S'agissant de la responsabilité contractuelle de M. [Y] [J] et de Mme [X] [J], dans le cadre du contrat de vente qui les Iiaient, le tribunal a considéré qu'ils étaient tenus d'une obligation d'information et de conseil relative à la chose vendue. Dès lors, en n'informant pas les acheteurs de la difficulté liée à I'empiètement et au mauvais positionnement de la clôture, ils ont manqué à leur obligation d'information. Le tribunal a jugé que cette faute a causé un préjudice aux acheteurs en ce qu'ils pensaient avoir acquis un bien clôturé en bonne et due forme et qu'iIs doivent désormais supporter la moitié du prix de construction d'une nouvelle clôture. M. et Mme [Y] et [X] [J] ont ainsi été condamnés au paiement de cette somme. 



Enfin, le tribunal judiciaire de Toulouse a considéré que MM [K] et [L] [J] avaient empiété sur le fonds voisin en implantant une clôture séparative sans droit ni titre, ce qui a conduit à la condamnation de M. et Mme [Y] et [X] [J]. En conséquence, MM. [K] et [L] [J] ont été condamnés à garantir M. et Mme [Y] et [X] [J] de cette condamnation sur le fondement de l'article 1240 du Code civil. 



Par déclaration en date du 15 décembre 2021,M. [K] [J] et M. [L] [J] ont interjeté appel de ce jugement.







EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 4 juillet 2023, MM. [L] [J] et [K] [J], appelants, au visa des articles 2256, 2261 et suivants du code civil, demandent à la cour de :



- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

* prononcé la mise hors de cause de la Sa Gras Savoye, 

* rejeté la demande de prescription acquisitive formée par Messieurs [K] et [L] [J], 

* condamné Messieurs [K] et [L] [J] à faire cesser l'empiètement en démolissant la clôture située sur la parcelle cadastrée [Cadastre 15], sis [Adresse 17], sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant 3 mois, à compter de 8 jours suivant la signification de la présente décision, 

À défaut d'exécution à l'issue du délai de trois mois à compter de huit jours suivant la signification de la présente décision : 

* autorisé M. [E] [D] et Mme [I] [R] à procéder à ladite démolition en lieu et place de Messieurs [K] et [L] [J] 

* condamné Messieurs [K] et [L] [J] à payer à M. [E] [D] et à Mme [R] la somme de 1.008 euros, sur présentation de la facture acquittée établie par [N] [Z], 

* autorisé M. [E] [D] et Mme [I] [R] à réaliser les travaux de reconstruction de la clôture en limite divisoire entre les parcelles cadastrées sections [Cadastre 15] et [Cadastre 4], suivant le plan d'arpentage établi par Monsieur [V] enregistré le 17 mars 1972, 

* condamné Messieurs [K] et [L] [J] à payer à M. [E] [D] et à Mme [I] [R] la somme de 828 euros, 

* condamné M. et Mme [Y] et [X] [J] à payer à M. [E] [D] et à Mme [I] [R] la somme de 828 euros, 

* condamné Messieurs [K] et [L] [J] à garantir M. et Mme [Y] et [X] [J] de la condamnation prononcée à leur encontre, 

* condamné Messieurs [K] et [L] [J] aux dépens, 

* autorisé la Scp Cambriel-stremoouhoff-gerbaud Couture-zouania à recouvrer directement les dépens dont elle a fait l'avance contre Messieurs [K] et [L] [J] dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, 

* autorisé la Selarl Arcanthe à recouvrer directement les dépens dont elle a fait l'avance contre Messieurs [K] et [L] [J] dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, 

* condamné Messieurs [K] et [L] [J] à payer à M. [E] [D] et à Mme [I] [R] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que la Sas Bourse de L'immobilier et la société Mma Assurances à hauteur de 1 000 euros et la Sa Gras Savoye à hauteur de 800 euros, 

* rejeté les demandes formées par Messieurs [K] et [L] [J] au titre de l'article 700 du code de procédure civile



Statuant de nouveau sur ces chefs de jugement susvisés :

- juger qu'ils justifient des conditions requises par l'article 2261 du code civil au titre de la prescription acquisitive sur la partie de la parcelle revendiquée par les consorts [D]- [R];

- juger, dès lors, que les concluants sont fondés à revendiquer l'acquisition par prescription acquisitive sur une partie de la parcelle d'une superficie de 137 sur la longueur arrière du terrain, cadastrée [Cadastre 15] avec un différentiel de 3,10 sur la mesure de la longueur, soit une superficie d'environ 38m² par rapport au plan cadastral justifiant de la division entre les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 15] située [Adresse 17]) ;

- prendre acte de ce que les concluants procèderont à la publication de la décision à intervenir;

- débouter les consorts [D]-[R] et tout autre partie des fins de leur action et de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre des concluants comme non justifiées et non fondées ;

- juger que les concluants n'ont commis aucune faute, bénéficiant d'un titre de propriété conforme à leur occupation trentenaire ;

- débouter également M. [Y] [J] et son épouse de leur argumentation et de leur demande de garantie par les concluants comme injustifiée et infondée du fait justement de l'acquisition de la prescription sur la partie de la parcelle, objet du litige ;

- écarter toute responsabilité de leur part ;



À titre subsidiaire, et si par extraordinaire, la Cour ne retenait pas la prescription acquisitive,

- retenir le devis établi par l'entreprise Id Verde en cas de démolition et reconstruction de la clôture ;

- condamner les consorts [D] [R] à conserver les frais de démolition à leur charge ;

A défaut,

- condamner M. [Y] [J] et [X] [J] à supporter seuls l'intégralité des frais de démolition demeurant leur responsabilité ;

- débouter M. [Y] [J] et Mme [X] [J] de leur demande en condamnation à leur encontre de démolir et reconstruire la clôture en limite de propriété à leurs frais exclusifs ;



À titre infiniment subsidiaire, et si par extraordinaire, la Cour faisait droit à l'action et demandes des Consorts [D] [R] contre les concluants ;

- juger que les consorts [D]-[R] ne justifient d'aucun projet de construction concret sur la surface litigieuse pour faire valoir leur préjudice ;

- les debouter de toute demande indemnitaire ;

- juger également que les 38 m² revendiqués, objet de l'empiètement, ne peuvent être indemnisés que sur la base d'une valeur de 160 €/m², soit la somme de 6.080 euros ;



En toute hypothèse :

- débouter la société Willis Towers Watson France de sa demande en condamnation de tout succombant au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouter la Sas Human Immobilier de sa demande en condamnation de tout succombant au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner, en toute hypothèse, tout succombant au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Aurélie Lestrade, Avocat, sur son affirmation de droit ;

- confirmer le jugement entrepris pour le surplus



Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 9 février 2023, M. [Y] [J] et Mme [X] [A] épouse [J], intimés, au visa des articles 545, 2261, 1240, 1619, 1112-1, 1231-1 (1134 ancien) et suivants, 1137, 646 et 663, 1992 et suivants du code civil, demandent à la cour de :



- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

* condamné M. et Mme [Y] et [X] [J] à payer à M. [E] [D] et à Mme [I] [R] la somme de 828 euros ;

* rejeté la demande de M. et Mme [Y] et [X] [J] à être garanti par la Sas Bourse de L'immobilier et la société Mma Assurances ;

* rejeté les demandes formées par M. et Mme [Y] et [X] [J] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- confirmer le jugement dont appel en ses autres dispositions ;



En conséquence, statuant à nouveau et pour le tout pour une meilleure compréhension du litige 



À titre principal :

- écarter toute responsabilité à leur égard;

- rejeter intégralement les demandes dirigées à leur encontre ;

- condamner MM [K] et [L] [J] à démolir et reconstruire la clôture en limite de propriété à leurs frais exclusifs ;



À titre subsidiaire :

- condamner in solidum M. [L] [J], M. [K] [J], la Sas Human Immobilier et son assureur la compagnie Mma Assurances à les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre ;



À titre infiniment subsidiaire :

- limiter la restitution du prix de la superficie empiétée à un montant de 3.200 euros, ou subsidiairement, leur donner acte, sans aucune reconnaissance de responsabilité, de leurs plus expresses protestations et réserves sur la demande d'expertise judiciaire sollicitée par les consorts [D]- [R] laquelle sera ordonnée à leurs frais exclusifs ;

- débouter M. [E] [D] et Mme [I] [R] de leur demande de réparation de leur préjudice de jouissance ;

- débouter M. [E] [D] et Mme [I] [R] de leur demande de paiement de la somme de 828 euros au titre de la reconstruction de la clôture séparative, ou subsidiairement, réduire le montant de la condamnation à hauteur de 588,16 euros selon Devis Id Verde;

- débouter M. [E] [D] et Mme [I] [R] de leur demande de paiement de la somme de 1.440 € au titre de la régularisation d'un bornage ;



En toute hypothèse

- débouter M. [E] [D] et Mme [I] [R], la Sas Human Immobilier et son assureur la compagnie Mma Assurances, et la Sas Willis Towers Watson France anciennement Gras Savoye de leur demande de condamnation à leur encontre au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner M. [E] [D] et Mme [I] [R], la Sas Human Immobilier et son assureur la compagnie Mma Assurances à leur payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance et de ses suites.



Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 7 novembre 2022, M. [E] [D] et Mme [I] [R], intimés et appelants incidents, au visa des articles 1626 et 1240 du code civil, demandent à la cour de :



À titre principal,



- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :

* rejeté la demande de prescription acquisitive formée par les consorts [K] et [L] [J],

* condamné MM. [K] et [L] [J] à faire cesser l'empiètement en démolissant la clôture située sur la parcelle cadastrée [Cadastre 15] sis [Adresse 17], sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois à compter de huit jours suivant la signification de la décision de 1ère instance,

* à défaut d'exécution à l'issue du délai de 3 mois, à compter de 8 jours suivant la signification de la présente décision :

- autorisé M. [D] et Mme [R] à procéder à ladite démolition en lieu et 

place de MM [K] et [L] [J], 

- condamné MM. [K] et [L] [J] à payer à M. [D] et à Mme [R] la somme de 1 008 euros sur la présentation d'une facture acquittée et établie par Mr [N] [Z], 

- autorisé M. [D] et Mme [R] à réaliser les travaux de reconstruction de la clôture en limite divisoire entre les parcelles cadastrées section [Cadastre 15] et [Cadastre 28] suivant le plan de bornage établi par Mr [V] en registré le 17 mars 1972 et :

* condamné MM. [K] et [L] [J] à payer à M. [D] et à Mme [R] la somme de 828 euros, 

* condamné M. [Y] et Mme [X] [J] à payer à M. [D] et à Mme [R] la somme de 828 euros.



- réformer la décision entreprise en ce qu'elle les a déboutés de leur demande indemnitaire en réparation de leur préjudice de jouissance.

Statuant à nouveau,

- condamner MM. [K] et [L] [J] à leur régler une indemnité de 1 500 euros par an de la date de leur acquisition jusqu'à la date de la décision à intervenir, soit à la date des présentes écritures à parfaire une somme de 9 000 euros.

- confirmer plus avant le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions non contraires aux présentes écritures en ceux compris concernant les indemnités allouées au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Y ajoutant, 

- s'entendre condamner tous succombants solidairement au paiement d'une indemnité de 6.000 euros sur le fondement de l'article '700, 1°' du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel dont distraction au profit de la Scp Cambriel 'Stremoouhoff ' Gerbaud-couture ' Zouania en vertu des dispositions de l'article 699 du même code.



Subsidiairement, si par impossible la Cour dans l'appel principal de Mrs [K] et [L] [J] venait à réformer la décision entreprise, 



- condamner in solidum Mr [Y] [J] et Mme [X] [J], la Bourse de L'immobilier et son assureur la compagnie MMA à les indemniser de leur entier préjudice et en conséquence à leur régler :

* le remboursement du prix réglé pour une superficie de terrain non délivrée de 8 000 euros,

* le coût nécessaire à la régularisation d'un bornage conforme aux limites de propriété sur la base du devis établi par la société Urbactis pour une somme de 1 440 euros TTC,

* une indemnité en réparation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 9 000 euros à parfaire sur la base de 1.500 euros par an depuis la date de l'assignation,

- débouter M. [Y] [J] et Mme [X] [J] des fins de leur appel incident en ce qu'elles tendent :

* à voir écarter leur responsabilité et garantie dans leurs rapports avec les consorts [D]-[R],

* au rejet ou à la réduction des indemnités allouées à hauteur de première instance ou sollicitées sur appel incident des consorts [D]-[R],

- Si par impossible, la Cour avait le moindre doute sur la superficie de l'emprise litigieuse, ordonner une mesure de consultation ou d'expertise avant dire droit aux fins de déterminer avant fixation de l'indemnité réparatrice, au contradictoire des parties, la superficie litigieuse,

- débouter M. [Y] [J] et Mme [X] [J] de leurs demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens à leur encontre, 

- débouter la Sas Human Immobilier (anciennement dénommée Sas Bourse de L'immobilier), la compagnie Mma Assurance, Willis Towers Warson (anciennement dénommée Sa Gras Savoye), de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions contraires aux présentes écritures,

- débouter la Sas Human Immobilier (anciennement dénommée Sas Bourse de L'immobilier), La compagnie Mma Assurance, Willis Towers Warson (anciennement dénommée Sa Gras Savoye), de leur demande tendant au règlement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce qu'elles sont dirigées à leur encontre,

- s'entendre condamner tous succombants au paiement d'une somme de 9.000 euros sur le fondement de l'article '700 1°' du code de procédure civile à leur profit, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la Scp Cambriel ' Stremoouhoff ' Gerbaud-couture ' Zouania en vertu des dispositions de l'article 699 du même Code.



Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 31 mai 2022, la Sas Human Immobilier, nouvelle dénomination sociale de la Sas Bourse de L'immobilier, la Mma Assurances et Willis Towers Watson France nouvelle dénomination sociale de la Sa Gras Savoye, intimées, au visa des articles 1240 et 1992 du code civil, demandent à la cour de :



- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

Y ajoutant en cause d'appel,

- condamner tout succombant à verser à la Société Willis Towers Watson France, anciennement Gras Savoye la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code procédure civile.

- condamner tout succombant à verser à la Sas Human Immobilier et à la compagnie Mma Assurances la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code procédure civile.

- condamner le même aux entiers dépens dont distraction au profit de l'avocat soussigné.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2023. L'affaire a été examinée à l'audience du 02 octobre 2023.



MOTIVATION DE LA DÉCISION 



1. Pour échapper à l'action en démolition de la clôture située sur la parcelle cadastrée [Cadastre 15] appartenant aux consorts [D]-[R] au motif qu'elle empiète sur cette parcelle, MM. [K] et [L] [J] opposent l'acquisition par prescription acquisitive sur une partie de la parcelle concernée.



1.1 Il est constant que M. [K] [J] est devenu propriétaire le 17 mars 1972, suite à un partage, de la parcelle [Cadastre 4] contiguë à celle [Cadastre 5] appartenant à son frère [Y] [J] et qui a été par la suite divisée en deux parcelles [Cadastre 24] et [Cadastre 15] par acte de 2005. La parcelle [Cadastre 15] a été vendue à M. [D] et Mme [R] le 22 juin 2016.



M. [K] [J] est actuellement usufruitier de la parcelle [Cadastre 4] et son fils [L] en est le nu-propriétaire. 



Un document d'arpentage rédigé par M. [V], géomètre, et signé par MM. [K] et [Y] [J] le 13 mars 1972, avec avis favorable de la commission départementale de réoganisation foncière et de remembrement du 17 mars 1972, a dressé un plan de cette division avec les mesures et superficies.



M. [Y] [J] a fait établir le 8 octobre 2004 par M. [S] [B], géomètre un 'plan de bornage' de sa parcelle [Cadastre 5] en vue de sa division mais qui n'a pas été contradictoirement réalisé à l'égard de M. [K] [J] dont la signature ne figure pas sur le plan ainsi établi. Il est ainsi affirmé dans ce document une superficie de 1 166 m² pour la parcelle [Cadastre 24] et de 854 m² pour la parcelle [Cadastre 15] devenue contiguë avec la parcelle de MM. [K] et [L] [J].



L'acte authentique de vente à M. [D] et Mme [R], signé le 22 juin 2016, mentionne que l'objet de la vente porte sur une maison à usage d'habitation édifiée sur la parcelle [Cadastre 15] d'une contenance de 8 a 54 ca.



Il résulte des explications des parties, d'une part que les acquéreurs, affirmant avoir voulu faire construire une piscine, ont fait mesurer leur terrain et se sont aperçus d'une différence de superficie et, d'autre part que par courrier adressé par le notaire conseil de M. et Mme [Y] [J] à [K] [J] le 20 septembre 2017, il est indiqué : 'ces derniers vous ont consenti, à titre temporaire, l'usage d'une partie de leur parcelle de terrain' étant affirmé dans les écritures adverses que la clôture litigieuse aurait été érigée à la demande de [Y] [J] pour empêcher les chiens de [P] [J] de pénétrer dans le jardin. 



 Il est constant qu'aucune pièce objective ne vient établir l'identité de l'auteur de cette clôture grillagée.



1.2 Selon l'article 2261 du code civil, 'pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire'.



Il appartient à celui qui invoque la prescription acquisitive d'en démontrer la réalité par tous moyens.



Il n'existe en l'espèce aucun plan de bornage entre les parcelles litigieuses et aucune expertise judiciaire n'a été sollicitée. Une expertise confiée unilatéralement par MM. [K] et [L] [J] à un ingénieur en bâtiment et une expertise partiellement contradictoire de l'assureur de protection juridique de M. [D] et Mme [R] ont été produites au dossier et, même débattues contradictoirement, elles ne peuvent servir à elles seules de fondement à la décision si elles ne sont pas corroborées par d'autres éléments extérieurs à ces rapports.



Une troisième étude tout aussi non contradictoire a été établie en janvier 2022 et doit suivre le même régime probatoire.



Le plan établi le 8 octobre 2004 fait apparaitre deux traits dans la zone de délimitation des parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 15], l'un légèrement oblique pouvant correspondre à la limite des terrains et l'autre perpendiculaire attribué à la clôture litigieuse. Ce dernier n'apparaissait pas auparavant de sorte qu'à tout le moins, la clôture peut avoir été édifiée antérieurement au 8 octobre 2004.





Toutefois, les diverses constatations non contradictoires opérées font apparaître l'ancienneté de la clôture sans pouvoir en dater précisement sa construction.



Que les attestations produites soient pertinentes ou non, aucune des parties n'est en mesure de donner avec précision la superficie, sur la base de données contradictoirement recueillies et selon la solution à retenir, de l'empiètement allégué ou de l'étendue du défaut de contenance du bien vendu. 



1.3 De surcroît, la parcelle [Cadastre 4] appartenant aux consorts [K] et [L] [J] a été divisée, en cours d'instance, en deux parcelles, celle [Cadastre 25] demeurée la propriété des consorts [J] et celle n° 620 donnée aux consorts [W]-[F] suivant acte du 10 septembre 2019 (pièce n° 13 du dossier de M. [Y] [J]), actes passés sous silence dans les écritures de M. [K] et [L] [J] comme dans le rapport de M. [M] établi le 3 mai 2021 et produit par ces derniers.



Cette division apparaît finalement dans un rapport de géomètre encore une fois non contradictoire, établi en janvier 2022, étant indiqué : 'Le cabinet Sogexfo, n'a procédé qu'au bornage du lot à bâtir [Cadastre 27], il n'a pas procédé à la délimitation des limites de la parcelle [Cadastre 25], reliquat bâti de l'opération de lotissement'. Il peut être supposé que la parcelle [Cadastre 25] est celle désormais contiguë avec celle acquise par les consorts [D]-[R]. Il est annexé en pièce 10 de ce rapport 'un projet de division' établi à la requête de M. [K] [J] ne comportant aucune signature et mentionnant une superficie de '472 m² environ' pour la parcelle supposée être celle n° 620, sans aucune précision sur la superficie de la parcelle supposée être celle n° 619. Il ne s'agit donc pas d'un bornage.



Aucune pièce ne vient préciser les superficies et limites litigieuses à l'occasion de cette nouvelle division pour comparer utilement ces données avec celles fournies par les plans produits. D'ailleurs, Mme [O] qui a rédigé ce dernier rapport précise bien dans ses conclusions en page 16 que la superficie de l'empiètement allégué (38 m²) n'a pas été déterminée par un homme de l'art et elle ne s'est pas elle-même livrée à un tel mesurage.



2. La cour ne peut que constater qu'il n'est pas possible de se prononcer sans une mesure d'instruction fiable, complète et contradictoirement menée en l'état de la nature des demandes et défenses formulées qui visent par ailleurs toujours la parcelle [Cadastre 4]. 



Compte tenu de la mesure d'instruction ordonnée, l'ensemble des demandes, dépens et frais irrépétibles doit être réservé.



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement et contradictoirement, avant-dire-droit sur l'ensemble des demandes, 



Ordonne une mesure d'expertise et désigne pour y procéder :

 

M. [N] [H] 

[Adresse 19]

Tél : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 23]



et à défaut,



 M. [U] [T]

[Adresse 7] 

 [Localité 10]

 Tél : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 26]



avec pour mission, après avoir pris connaissance des titres, plans et pièces des parties 

de : 



-se rendre sur les lieux situés [Adresse 17]) après y avoir convoqué les parties ; 

- se faire remettre tous documents utiles,

- décrire les lieux et l'historique des parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5] sises Commune de [Localité 21] et de leurs divisions respectives ;

- déterminer leur surperficie exacte ;

- dire si la clôture érigée en limites de la parcelle [Cadastre 15] appartenant à M. [E] [D] et Mme [I] [R] et de la parcelle anciennement cadastrée [Cadastre 4] et appartenant à MM. [K] et [L] [J], aujourd'hui divisée en deux parcelles [Cadastre 25] et [Cadastre 27], empiète sur la propriété de M. [D] et Mme [R] ;

- fournir tous éléments de fait sur la nature et l'ancienneté de cette clôture et rechercher les modalités de financement de sa construction ;

- informer les parties de l'état de ses investigations et conclusions et s'expliquer techniquement sur les éventuels dires et observations recueillis à l'issue du dépôt d'un pré-rapport.



Dit que l'expert pourra, s'il le juge nécessaire, recueillir l'avis d'un autre technicien dans

une spécialité distincte de la sienne ;



Dit que M. versera par chèque libellé à l'ordre du régisseur des avances et des recettes de la cour d'appel de Toulouse une consignation de 3 000 euros à valoir sur la rémunération de l'expert dans le délai d'un mois à compter du présent arrêt ; que ce chèque sera adressé avec la copie du présent arrêt au service des expertises de la cour d'appel de Toulouse.



Dit que l'expert adressera à l'issue de ses opérations un pré-rapport aux parties et leurs conseils leur impartissant un délai ne pouvant être inférieur à 15 jours pour présenter leurs observations, recevra leurs dires et y répondra dans le rapport définitif.



Dit que les pièces jointes au rapport seront numérotées en continu et accompagnées d'un bordereau récapitulatif.



Dit que l'expert devra déposer au service expertises de la cour d'appel de Toulouse un

rapport détaillé de ses opérations dans un délai de QUATRE MOIS à compter de la notification

par le greffe qui lui sera faite de la décision et qu'il adressera copie complète de ce rapport - y compris la demande de fixation de rémunération - à chacune des parties, conformément aux

dispositions de l'article 173 du code de procédure civile ;



Dit que les frais occasionnés par cette mesure d'instruction seront avancés par l'Etat et recouvrés selon les dispositions de la loi relative à l'aide juridictionnelle ;



Précise que l'expert adressera une copie du rapport à l'avocat de chaque partie ;



Précise que l'expert doit mentionner dans son rapport l'ensemble des destinataires de son rapport ;



Désigne M. Michel DEFIX, magistrat de la mise en état, pour contrôler l'expertise ordonnée ;



Renvoie la cause à la mise en état du 17 octobre 2024 à 09h00.





Le Greffier Le Président











N. DIABY M. DEFIX















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