Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 11 janvier 2024

PhD/ND



Numéro 24/94 





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 

 





ARRÊT DU 11/01/2024 







Dossier : N° RG 21/02276 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H5N6 





Nature affaire :



Demande du locataire ou de l'ancien locataire tendant au maintien dans les lieux







Affaire :



[Y] [K], [X] [D]



C/



[G] [Z], [S] [E] épouse [Z]























Grosse délivrée le :

à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 11 Janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 16 Novembre 2023, devant :



Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,





Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère 





qui en ont délibéré conformément à la loi.













dans l'affaire opposant :





APPELANTS :



Madame [Y] [K]

née le 17 Décembre 1980 à [Localité 6] (64)

de nationalité française

[Adresse 7]

[Localité 2]



Monsieur [X] [D]

né le 01 Novembre 1980 à [Localité 6] (64)

de nationalité française

[Adresse 7]

[Localité 2]



Représentés par Me Nouhou DIALLO, avocat au barreau de Bayonne











INTIMES :



Monsieur [G] [Z]

né le 07 Octobre 1956 à [Localité 8] (64)

de nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 1]



Madame [S] [E] épouse [Z]

née le 04 Septembre 1954 à [Localité 4] (33)

de nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 1]



Représentés par Me Olivia MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de Pau

Assistés de la SELARL Cabinet MICHELET, avocat au barreau de Paris





















sur appel de la décision 

en date du 11 MAI 2021

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE





FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES



Par acte sous seing privé du 8 mars 2016, M. [G] [Z] et Mme [S] [E], épouse [Z] (ci-après les époux [Z], le bailleur) ont donné à bail d'habitation à M. [X] [D] et Mme [Y] [K] (ci-après les consorts [D]-[K], le locataire) un logement situé à [Localité 1], [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel de 873 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 17 euros.



Par acte d'huissier du 25 juillet 2018, le bailleur a donné congé au 15 mars 2019, pour reprise du logement au bénéfice de son fils, [U] [Z], « militaire qui va être muté dans la région au 1er août 2019 ».



Le 15 mars 2019, un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé par un huissier de justice.



Le 15 mai 2019, le bailleur a réclamé au locataire le paiement de la somme de 7.122,58 euros au titre des réparations locatives, frais d'huissier et du solde au prorata temporis du loyer de mars 2019.



Sur sommation interpellative du 7 février 2020, le locataire a fait constater que le logement avait été reloué au profit d'un tiers suivant bail à effet au 1er octobre 2019 moyennant un loyer de 987 euros.



Suivant exploit du 2 juin 2020, les consorts [D]-[K] ont fait assigner les époux [Z] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne en nullité du congé pour fraude et indemnisation de leur préjudice.



Par jugement contradictoire du 11 mai 2021, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le juge des contentieux de la protection a :



- déclaré non valide le congé pour reprise du 25 juillet 2018

- débouté les consorts [D]-[K] de leurs demandes au titre des dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices financier et moral

- condamné les consorts [D]-[K] à payer aux époux [Z] la somme de 703,15 euros après déduction du dépôt de garantie

- débouté les consorts [D]-[K] de leur demande de restitution du dépôt de garantie

- débouté les époux [Z] de leurs autres demandes reconventionnelles

- débouté les parties de leurs autres demandes

- dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles

- ordonné l'exécution provisoire. 



Par déclaration faite au greffe de la cour le 5 juillet 2021, les consorts [D]-[K] ont relevé appel de ce jugement.



La procédure a été clôturée par ordonnance du 11 octobre 2023.



***



Vu les dernières conclusions notifiées le 3 septembre 2021 par les consorts [D]-[K] qui ont demandé à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes au titre des dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices financier et moral ainsi que de leur demande de restitution du dépôt de garantie, et, en conséquence, de condamner les époux [Z] à leur payer :



- la somme de 4.104 euros en réparation de leur préjudice financier

- la somme de 2.000 euros en réparation de leur préjudice moral

- la somme de 873 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, majorée de la somme de 96,03 euros (10 % du loyer x le nombre de mois de retard), à parfaire au jour de l'arrêt

- la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

 

*



Vu les dernières conclusions notifiées le 7 mars 2023 par les époux [Z] qui ont demandé à la cour de débouter les appelants de toutes leurs demandes, et, infirmant le jugement entrepris, de :



- dire et juger sincère et légitime le congé pour reprise délivré le 25 juillet 2018

- dire et juger que le défaut d'occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise peut être justifié par l'existence d'une cause légitime ayant empêché l'occupation prévue

- condamner les consorts [D]-[K] à leur payer :



- la somme de 6.832,94 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2019

- la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile



MOTIFS



sur la nullité du congé pour reprise du logement



Les appelants font grief au jugement d'avoir annulé le congé à effet au 15 mars 2019 comme étant dénué de caractère réel et sérieux alors que le bénéficiaire de la reprise, qui avait demandé sa mutation à [Localité 3] à compter du 1er août 2019, s'est vu notifier, en juin 2019, sa mutation dans le Var. Les appelants en déduisent que l'inoccupation par le bénéficiaire des lieux repris est justifiée par l'existence d'une cause légitime en raison d'un événement présentant les caractères de la force majeure.



En droit, il résulte de l'article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur qui donne congé pour reprendre son logement doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise et que, en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.



En l'espèce, ignorant les observations pertinentes du premier juge, les appelants n'ont produit aucune pièce émanant de l'autorité militaire de nature à prouver l'existence même de la prétendue demande de mutation militaire sur la ville de [Localité 3] qui aurait été faite par le bénéficiaire de la reprise alors basé sur la région de [Localité 6], ni a fortiori d'une quelconque décision administrative favorable en ce sens avant la délivrance du congé du 25 juillet 2018 fondé sur la mutation professionnelle de leur fils à compter du 1er août 2019, carence probatoire que ne peuvent suppléer l'attestation d'un simple collègue militaire sur les projets de mutation du fils, ni l'attestation d'une voisine relatant avoir été informée, dès le mois d'octobre 2018, de l'installation prochaine du fils du bailleur dans la résidence d'[Localité 1].



Au demeurant, il n'est justifié ni du prétendu ordre de mutation dans le Var à compter du 1er juillet 2019, ni même du changement dans la situation professionnelle du bénéficiaire comme de son relogement postérieur.



Et, le fait que le bénéficiaire de la reprise ait résilié son propre bail le 13 avril 2019 à effet au 13 juillet 2019, dans le délai de préavis de droit commun, ne présume en rien de la réalité de la demande de mutation alléguée sur la ville de [Localité 3].



Il résulte des constatations qui précèdent que le congé a été délivré pour un motif de reprise incertain, en l'absence de preuve d'une demande de mutation sur la ville de [Localité 3], et, dans le meilleur des cas, hypothétique, en l'absence de toute décision favorable de l'autorité militaire acquise avant le congé, de sorte que le congé a été délivré en connaissance de cause des aléas prévisibles et connus inhérents aux mutations des militaires, privant cet événement de tout caractère de force majeure pouvant légitimer l'inoccupation des lieux repris.



Et, force est de constater que le logement a été opportunément reloué pour un loyer substantiellement majoré de 987 euros.



Il s'ensuit que le bailleur ne justifie pas du caractère sérieux et sincère du congé 

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré non valide le congé litigieux.



sur l'indemnisation du préjudice du locataire



Les intimés font grief au jugement d'avoir rejeté ses demandes indemnitaires alors que la fraude leur a nécessairement causé un préjudice moral et qu'ils sont fondés à solliciter, tenant compte des observations du premier juge sur ce point, l'indemnisation de la différence entre le loyer du bail résilié (873 euros) et le loyer de leur nouveau logement (987 euros), soit 114 euros x 12 mois.



Il est certain que les circonstances frauduleuses de l'éviction du locataire de son droit à la reconduction du bail lui ont causé un préjudice moral qui sera indemnisé par l'allocation d'une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.



Le jugement sera infirmé en ce sens.



En revanche, les intimés, qui, pas plus en appel, n'ont pas produit le nouveau bail allégué, ne démontrent pas la réalité du préjudice financier dont ils demandent la réparation.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de ce chef de demande.



sur les comptes entre les parties

 

Les parties sollicitent l'infirmation du jugement sur ce point.



Concernant la créance locative, telle que détaillée dans le décompte annexé au courrier de l'agent immobilier, mandataire du bailleur (pièce 4 intimés), le premier juge a justement rejeté la demande de partage par moitié des frais de constat d'huissier.

En revanche, il résulte de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie que les réparations locatives concernant le volet de la climatisation, le partage du coût de l'entretien annuel de la fosse septique, le remplacement des ampoules, les pots de fleurs cassés et le nettoyage, sont justifiées pour la somme de 472,09 euros.



Concernant les autres réparations locatives relatives aux dégradations des moquettes et des murs, si le premier juge a justement relativisé l'étendue matérielle de ces dégradations en comparant les états des lieux, il y a lieu d'infirmer le jugement sur le montant de l'indemnisation en portant celle-ci à la somme de 2.000 euros.



Enfin, les intimés ne contestent pas devoir régler au bailleur la somme de 430,65 euros au titre du loyer du mois de mars 2019, au prorata temporis.



En définitive, la créance locative s'élève à la somme de 2.902,74 euros de laquelle il y a lieu de déduire le dépôt de garantie de 873 euros que le bailleur est fondé à conserver à titre de paiement à valoir sur sa créance locative ainsi ramenée à la somme de 2.029,74 euros, sans qu'il y ait lieu de reporter le point de départ des intérêts moratoires à une date antérieure au présent arrêt.



Après compensation entre les créances réciproques des parties, telles que ci-avant fixées, les intimés seront condamnés, aucune solidarité n'ayant été sollicitée, à payer aux appelants la somme de 29,74 euros.



Le jugement sera confirmé sur les dépens et en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



Les parties conserveront à leur charge leurs propres dépens d'appel, et seront déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré non valide le congé délivré le 25 juillet 2018, débouté les consorts [D]-[K] de leur demande de restitution du dépôt de garantie et de leur demande de réparation de leur préjudice financier et dit que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens et frais irrépétibles,



INFIRME le jugement pour le surplus,



FIXE l'indemnisation du préjudice moral des consorts [D]-[K] à la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,



FIXE la créance locative des époux [Z] à la somme de 2.029,74 euros,



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes pécuniaires,



ORDONNE la compensation, à due concurrence, entre les créances réciproques des parties,



CONDAMNE en conséquence les consorts [D]-[K] à payer aux époux [Z] la somme de 29,74 euros,





DIT que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens d'appel,



DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,



DIT n'y avoir lieu à autoriser la SCP Longin-Mariol, avocat, à procéder au recouvrement direct des dépens d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière La Présidente