Cour d'Appel · 2ème chambre section C — 11 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 22/03264 - N° Portalis DBVH-V-B7G-ISXR 



CS



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'ALES

16 mai 2022 RG :21/000295



[M]



C/



[H]

[L]







































Grosse délivrée

le 

à Me Mourier

Selarl Chabannes Reche...









COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C



ARRÊT DU 11 JANVIER 2024





Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ALES en date du 16 Mai 2022, N°21/000295



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Mme Laure MALLET, Conseillère

Mme Corinne STRUNK, Conseillère



GREFFIER :



Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision







DÉBATS :



A l'audience publique du 27 Novembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 Janvier 2024.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTE :



Madame [X] [M]

née le 15 Février 1948 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 8]



Représentée par Me Christophe MOURIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004023 du 14/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)





INTIMÉS :



Monsieur [D] [H], décédé le 22/09/22

[Adresse 5]

[Localité 6]



Madame [G] [L] veuve [H]

née le 08 Avril 1951 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 6]



Représentée par Me Philippe RECHE de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES







INTERVENANTS



Monsieur [F] [H] ès qualités d'hériter de Monsieur [D] [H] décédé le 22 septembre 2022

né le 30 Juin 1981 à [Localité 9]

[Adresse 11]

[Localité 2]



Représenté par Me Philippe RECHE de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES



Madame [J] [P] ès qualités d'héritière de Monsieur [D] [H] décédé le 22 septembre 2022

née le 26 Juin 1976 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représentée par Me Philippe RECHE de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES







ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 02 Novembre 2023



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 11 Janvier 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour





EXPOSE DU LITIGE



Par contrat sous seing privé du 4 juillet 2014, [D] [H] et Mme [G] [H] ont donné à bail à Mme [X] [M] une maison à usage d'habitation sise [Adresse 4] à [Localité 9] moyennant le paiement d'un loyer de 450 euros et d'un dépôt de garantie de la même somme. 



Dénonçant l'insalubrité du logement et suivant un acte d'huissier délivré le 23 mai 2019 à la demande de Mme [X] [M], le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès, par jugement contradictoire en date du 16 mai 2022, a :

- condamné les époux [H] à payer à Mme [X] [M] la somme de 800 euros;

- condamné Mme [X] [M] à leur payer la somme de 403,50 euros;

- ordonné la compensation des créances;

- rejeté les autres demandes, et celles relatives à l'article 700 du code de procédure civile; - condamné in solidum les époux [H] aux dépens.



Par déclaration du10 octobre 2022, Mme [X] [M] a relevé appel de ce jugement.



Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 25 octobre 2023, auxquelles il est expressément référé, Mme [X] [M] demande à la cour, au visa des articles 1131 à 1133 et 1147 , 1719 du code civil, ainsi que des articles 6 et 20-1de la loi du 6 juillet 1989, de :



- de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions;



Statuant à nouveau,

- dire et juger que la maison était impropre à l'usage d'habitation ou qu'à tout le moins elle était affectée de graves désordres ayant causé au locataire des troubles de jouissance;

- condamner in solidum les consorts [H] à porter et payer à Mme [X] [M] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis;

- débouter les consorts [H] de l'ensemble de leurs demandes ;

- de les condamner in solidum à la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.



Au soutien de son appel, Mme [X] [M] fait valoir que:

- le logement présentait de nombreux désordres dès le début de la location ce que démontre le rapport de visite du service communal hygiène et santé du 1er mars 2018, et en dépit de ses réclamations, les bailleurs n'ont engagé aucune réparation;

- cette insalubrité l'a contrainte à quitter le logement le 10 mai 2018 en raison de son état de santé qui s'est dégradé sous l'effet de l'humidité prégnante dans les lieux;

- les manquements manifestes des bailleurs justifient la prise en compte de son préjudice de jouissance pour une durée supérieure à 3 mois et l'allocation de dommages et intérêts qu'elle estime à 10.000 euros. 



Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 10 mars 2023, auxquelles il est expressément référé, Mme [G] [H], M [F] [H] et Mme [J] [P], tous deux intervants ès qualités de [D] [H], demandent à la cour, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de:



- déclarer l'appel de Mme [X] [M] recevable mais mal fondé;

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions;



- débouter Mme [X] [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions;

- la condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.



Au soutien de leurs conclusions, les intimés exposent que:

- il n'est pas exclu que les désordres relevés ne soient pas de la responsabilité de la locataire et des agissements de son fils qui est intervenu dans le logement;

- les réparations nécessaires ont été effectuées dans les délais et les réserves émises par le SCHHS ont été levées le 14 juin 2018 en sorte qu'aucun préjudice de jouissance n'est démontré alors même que la locataire ne leur a jamais adressé aucune mise en demeure du temps de l'occupation, ses demandes ayant été présentées alors même qu'elle avait quitté les lieux;

- la locataire a quitté les lieux le 11 mai 2018 comme en atteste l'état des lieux de sortie et non le 16 mars 2018 comme elle l'allègue;

- l'appelante n'apporte la preuve d'aucun préjudice, ni d'ailleurs d'une dégradation de son état de santé en lien avec l'état du logement;

- elle est redevable de l'arriéré de loyer pour les mois d'avril 2018 et une partie du mois de mai 2018.





La clôture de la procédure est intervenue le 2 novembre 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 27 novembre 2023 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, le 11 janvier 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur le préjudice de jouissance:



En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives



Le premier juge a retenu l'existence d'un préjudice de jouissance et a accordé à Mme [M] une somme de 800 euros à titre d'indemnisation considérant que les problèmes de santé présentés par l'intéressée et consécutifs à l'indécence du logement ont duré pendant trois mois.



En l'espèce, les parties sont liées par un bail conclu le 4 juillet 2014. Un état des lieux d'entrée a été établi le 1er août 2014 sans que ne soient mentionnés des désordres ou dégradations particulières.



Il ressort des éléments du dossier qu'au cours de la location, Mme [M] a subi divers désordres caractérisant une indécence du logement en lien avec une humidité importante occasionnant la présence de moisissures et d'odeurs dans la maison.



Elle produit en ce sens le diagnostic établi le 1er mars 2018 par la commune d'[Localité 9] qui relève les désordres suivants:

- main-courante descellée;

- désolidarisation du plafond en lambris par rapport au mur périphérique;

- présence de moisissures dans les pièces de l'habitation;

- remontées telluriques au niveau des murs du rez de chaussée;

- jeu au niveau des menuiseries bois premier étage (courant d'air);

- traces d'humidité dans la structure supportant la toiture du garage;

- absence de bouches d'extraction dans la cuisine et les pièces sèches ne sont pas dotées d'netrée d'air neuf;

- nuisances olfactives dans les pièces humides.



Ce rapport a été adressé par la commune d'[Localité 9] aux bailleurs à compter du 2 mars 2018 qui ont été avisés de ce que le logement loué comporte des non-conformités au regard de la réglementation applicable en matière de protection de la santé et de la sécurité des occupants.



Consécutivement à ce diagnostic, la CAF a décidé le 19 février 2018 de suspendre le versement de l'aide au logement aux bailleurs à compter du mois de mai 2018 afin de le contraindre à la mise en conformité du bien.



Au vu des éléments susvisés, l'humidité et les moisissures dénoncées caractérisent l'indécence du logement puisque selon l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert laissant ainsi supposer qu'est assurée une ventilation suffisante de l'habitation pour éviter les phénomènes de condensation et d'humidité.



Les parties s'opposent sur le principe de l'indemnisation du préjudice de jouissance, les bailleurs soutenant qu'ils n'ont jamais été avisés de ces désordres par leur locataire en sorte qu'il ne peut leur être reproché leur carence alors qu'au contraire Mme [M] soutient que le préjudice subi a duré plus de trois mois, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, ce que les intimés ne pouvaient ignorer.



Au cas présent, la seule certitude repose sur la connaissance par les consorts [H] des désordres à compter du 2 mars 2018 lorsque la commune d'[Localité 9] les a avisé de l'existence de non-conformités de nature à compromettre la décence du logement.



Si Mme [M] communique des attestations témoignant de la présence d'un problème d'humidité depuis 2014 , elle ne justifie toutefois pas avoir alerté et mis en demeure les bailleurs d'engager les travaux nécessaires en vue de faire cesser ce désordre. 



Ainsi, si dans deux mails datés de 2014 et adressés aux bailleurs, Mme [M] évoque un problème d'humidité, elle explique dans le même temps l'intervention de son fils mettant fin aux désordres sans solliciter de leur part leur intervention. Par la suite, il n'y a eu aucun grief adressé aux intimés pendant près de trois ans et ce n'est qu'à partir d'un mail adressé en février 2018 que la locataire se plaint de l'humidité importante dans le logement réclamant des consorts [H] leur intervention.











Or, si pendant l'exécution du bail le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible des lieux se conformant ainsi à l'entretien du bien, cette obligation est néanmoins subordonnée à une information préalable.



Il s'ensuit que Mme [M] ne peut valablement revendiquer l'existence d'un préjudice depuis l'année 2014 et solliciter une indemnisation à hauteur de 10.000 euros qui est manifestement disproportionnée.



Il s'ensuit que la faute du bailleur doit être retenue à compter du mois de février 2018 jusqu'au 11 mai 2018, date de remise des clés du logement étant relevé que les désordres ont cessé seulement le 8 juin 2018, date à laquelle un agent du service communal hygiène et santé de la commune d'[Localité 9] a indiqué que les travaux entrepris ont rendu le logement décent.



Pour le surplus, le premier juge a octroyé une indemnisation à hauteur de 800 euros tenant compte des certificats médicaux établis les 10 avril 2018 et 16 avril 2018 attestant que Mme [M] a subi une pathologie respiratoire et allergique nécessitant un changement de logement.



Cette décision sera confirmée en appel, le préjudice de jouissance étant également destiné à compenser les désagréments liés au trouble causé par la présence d'une humidité prégnante affectant le confort de vie de Mme [M].





Sur les loyers et charges dus:



En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Selon l'article 1315 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.



Le premier juge a condamné Mme [X] [M] au paiement de la somme de 403,50 euros correspondant à l'arriéré des loyers et charges arrêtés au 11 mai 2018, date de restitution effective des clés du logement.



En appel, Mme [M] conteste cette décision sans toutefois produire une pièce justifiant d'un départ effectif à la date du 16 mars 2018 comme elle le soutient alors même qu'elle a délivré congé aux bailleurs aux termes d'un courrier daté du 27 avril 2018 dans lequel elle évoque la possibilité de restituer les clés le 10 mai 2018.



Enfin, l'état des lieux de sortie établi le 11 mai 2018 mentionne la restitution des clés à cette date.



Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.













Sur les demandes accessoires:



Il y lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'appelante, qui succombe partiellement, supportera les dépens d'appel.



L'équité commande de ne pas faire application des dispositions fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,



Confirme le jugement déféré rendu le 16 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Alès en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Mme [X] [M] aux dépens d'appel.



Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,