Cour d'Appel · 3ème Chambre — 11 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





















N° RG 23/00665 - N° Portalis DBVS-V-B7H-F5X7



Minute n° 24/00014 





[K]

 C/

[O], [W]



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Juge des contentieux de la protection de METZ

02 Mars 2023

22/000541

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COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE

A.R.I.



ARRÊT DU 11 JANVIER 2024







APPELANT :



Monsieur [R] [K]

[Adresse 1]

Représenté par Me Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 57463-2023-002661 du 28/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)



INTIMÉS :



Monsieur [M] [O]

[Adresse 2]

Représenté par Me Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ



Madame [E] [W]

[Adresse 2]

Représentée par Me Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.



A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : 



PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme Hélène BAJEUX, Greffier



ARRÊT : 



Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 26 mai 2016, M. [M] [O] a consenti un bail M. [R] [K] portant sur un local d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 595 euros, outre 41 euros de provision sur charges. 



Par acte d'huissier du 15 juillet 2022, Mme [E] [W] et M. [O] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.



Par acte d'huissier du 19 octobre 2022, ils ont fait assigner M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion du locataire et le voir condamner à leur verser à titre provisionnel une somme de 11.558 euros au titre de l'arriéré locatif, une indemnité d'occupation mensuelle de 669 euros à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à la libération des lieux et une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ordonnance réputée contradictoire du 2 mars 2023, le juge des référés a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 26 mai 2016 entre d'une part, Mme [W] et M. [O] et d'autre part, M. [K] concernant le logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 15 septembre 2022

- condamné à titre provisionnel M. [K] à payer à Mme [W] et M. [O] la somme de 11.558 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 2 octobre 2022 incluant l'échéance de septembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2022

- dit n'y avoir lieu à accorder d'office des délais de paiement

- ordonné en conséquence l'expulsion de M. [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement du logement et du garage

- ordonné à M. [K] de libérer le logement et d'en restituer les clefs dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance et dit qu'à défaut Mme [W] et M. [O] pourront, à l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi par l'application des articles L. 433-l et suivants et R. 433-l et suivants du code des procédures civiles d'exécution

- condamné à titre provisionnel M. [K] à payer à Mme [W] et M. [O] une indemnité mensuelle d'occupation fixée à la somme de 624 euros augmentée de 45 euros pour les charges à compter du 1er octobre 2022 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu'au départ volontaire ou à l'expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 11.558 euros outre intérêts à laquelle M. [K] est déjà condamné provisionnellement par l'ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d'occupation entre le 15 septembre 2022 et la date de l'ordonnance 

- constaté qu'aucun élément des débats ne permet de retenir que M. [K] bénéficierait des effets d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation

- condamné M. [K] à verser à Mme [W] et M. [O] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 15 juillet 2022, de l'assignation en référé du 19 octobre 2022 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 20 octobre 2022 

- rejeté tout autre demande.



Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 15 mars 2023, M. [K] a interjeté appel de l'ordonnance en toutes ses dispositions.



Aux termes de ses dernières conclusions du 17 mai 2023, l'appelant demande à la cour d'infirmer l'ordonnance et de : 

- déclarer les demandes présentées par Mme [W] et M. [O] irrecevables et en tout cas non fondées

- à titre subsidiaire lui accorder des délais sur trois années conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 avec suspension des effets de la clause résolutoire 

- condamner Mme [W] et M. [O] aux dépens d'instance et d'appel



Il expose que les intimés doivent justifier de la propriété du bien et de leur intérêt à agir et qu'à défaut leurs demandes doivent être déclarées irrecevables, relevant que le contrat de bail ne mentionne que M. [O] comme bailleur. Il soutient que l'APL est versée directement par la ACF au bailleur et qu'il réglait le solde en espèces sans obtenir de reçus, qu'aucun décompte ni justificatif des charges ne lui a été fourni et que le bailleur a indûment perçu une avance sur charges, concluant au rejet des demandes.



Aux termes de leurs dernières conclusions du 2 octobre 2023, Mme [W] et M. [O] demandent à la cour de confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions et condamner M. [K] à leur payer une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens. 



Ils exposent que l'appel doit être rejeté et l'ordonnance confirmée.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2023.



MOTIFS DE LA DECISION :



Sur la recevabilité des demandes



Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Aux termes de l'article 123, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause. 



En l'espèce il ressort des pièces produites aux débats que le contrat de bail a été signé par M. [O] en qualité de bailleur, sans mention de Mme [W]. Si M. [O] justifie d'un intérêt à agir en sa qualité de bailleur du logement litigieux, il n'est justifié d'aucun intérêt à agir pour Mme [W] qui ne produit aucune pièce pour établir qu'elle serait également propriétaire et bailleur du logement loué et ne répond pas au moyen soulevé. Il s'ensuit que les demandes formées par Mme [W] sont irrecevable et que les mêmes demandes formées M. [O] sont recevables.



Sur la résiliation du bail 



Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En l'espèce, il a été justement constaté par le premier juge que M. [O], bailleur, a fait délivrer au locataire un commandement de payer le 15 juillet 2022 pour la somme de 9.751 euros au titre de l'arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail et que ce commandement de payer est demeuré infructueux dans le délai de deux mois en l'absence paiement.



En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance ayant constaté la résiliation du bail conclu avec M. [O] et ordonné l'expulsion du locataire.



Sur l'arriéré locatif



En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En l'espèce, si le décompte des sommes dues au mois d'octobre 2022 produit par le bailleur mentionne un solde impayé de 11.558 euros, il ressort des attestations de paiement de la CAF produites par l'appelant que le bailleur a perçu directement en novembre 2022, un rappel d'APL pour un montant de 455 euros par mois sur la période de janvier à septembre 2022 soit la somme de 4.095 euros, les autres versements de la CAF visant expressément d'autres loyers postérieurs et devant être imputés sur ces loyers. Pour le reste, l'appelant ne démontre pas avoir effectué des règlements en espèces et il est observé que la provision mensuelle sur charges est prévue par le contrat de bail, la question de la régularisation annuelle des charges relevant du juge du fond. Il s'ensuit que l'arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2022, incluant l'échéance de septembre 2022, s'élève à la somme de 7.463 euros après déduction des sommes perçues de la CAF. 



En conséquence, il convient d'infirmer l'ordonnance et de condamner M. [K] à payer à M. [O] la somme provisionnelle de 7.463 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance.



Sur l'indemnité d'occupation



En raison de la résiliation du bail, M. [K] occupe les lieux loués sans droit ni titre et reste débiteur à l'égard de M. [O], d'une indemnité mensuelle d'occupation dont le montant a été exactement fixé par le premier juge. En conséquence l'ordonnance est confirmée sur l'indemnité d'occupation, la disposition étant infirmée sur le montant de l'arriéré locatif à déduire.



Sur les délais de paiement



Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, étant précisé que les délais accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.



En l'espèce, il résulte du décompte actualisé que l'appelant n'a versé aucune somme en 2023, que malgré les rappels de la CAF la dette a augmenté et qu'il ne démontre pas être en mesure d'apurer sa dette dans le délai légal. En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les dispositions de l'ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. 



M. [K] devra supporter les dépens d'appel et il convient de la condamner à verser à M. [O] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



LA COUR,



DECLARE irrecevables les prétentions de Mme [E] [W] à l'encontre de M. [R] [K] pour défaut d'intérêt à agir ;



DECLARE recevables les prétentions de M. [M] [O] à l'encontre de M. [R] [K];



CONFIRME l'ordonnance déférée en ce qu'elle a : 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 26 mai 2016 entre d'une part M. [M] [O] et d'autre part M. [R] [K], concernant le logement situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 15 septembre 2022

- dit n'y avoir lieu à accorder d'office des délais de paiement

- ordonné en conséquence l'expulsion de M. [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement

- ordonné à M. [R] [K] de libérer le logement et d'en restituer les clefs dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance et dit qu'à défaut M. [M] [O] pourra à l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi par l'application des articles L. 433-l et suivants et R. 433-l et suivants du code des procédures civiles d'exécution

- constaté qu'aucun élément des débats ne permet de retenir que M. [R] [K] bénéficierait des effets d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation

- condamné M. M. [R] [K] [K] à verser à M. [M] [O] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 15 juillet 2022, de l'assignation en référé du 19 octobre 2022 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 20 octobre 2022 

- rejeté tout autre demande ; 



L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau, 



CONDAMNE M. [R] [K] à payer à M. [M] [O] la somme provisionnelle de 7.463 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 21 octobre 2022 incluant l'échéance de septembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance du 2 mars 2023 ; 



CONDAMNE M. [R] [K] à payer à M. [M] [O] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation fixée à la somme de 669 euros à compter du 1er octobre 2022 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu'au départ volontaire ou à l'expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 7.463 euros outre intérêts à laquelle M. [R] [K] est déjà condamnée provisionnellement par l'ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d'occupation entre le 15 septembre 2022 et la date de l'ordonnance ; 



Y ajoutant, 



DEBOUTE M. [R] [K] de sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ; 



CONDAMNE M. [R] [K] à verser à M. [M] [O] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE M. [R] [K] aux dépens d'appel.



LE GREFFIER LE PRESIDENT