Cour d'Appel · 1ère Chambre — 10 janvier 2024

Le copies exécutoires et conformes délivrées à 





MW/FA











REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



Minute n°

N° de rôle : N° RG 22/01072 - N° Portalis DBVG-V-B7G-EQ4F





COUR D'APPEL DE [Localité 6]

1ère chambre civile et commerciale



ARRÊT DU 10 JANVIER 2024 





Décision déférée à la Cour : jugement du 24 mai 2022 - RG N°20/01648 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 6] 

Code affaire : 30E - Action en contestation de congé et/ou demande de renouvellement de bail





COMPOSITION DE LA COUR :



M. Michel WACHTER, Président de chambre.



Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.





DEBATS :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. Michel WACHTER, président, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.



DELIBERE :



Monsieur Michel Wachter, président, a rendu compte conformément à l'article 786 du code de procédure civile aux autres magistrats :



Monsieur Cédric Saunier et Madame Bénédicte Manteaux, conseillers.





L'affaire oppose : 





PARTIES EN CAUSE :



APPELANTES



Madame [U] [J] épouse [N] Gérante de la SARL AIRAL

née le 06 Août 1981 à [Localité 5] - MAROC, demeurant [Adresse 1]



Représentée par Me Thierry CHARDONNENS, avocat au barreau de [Localité 6]



S.A.R.L. AIRAL

Sise [Adresse 3]

Inscrite au RCS de [Localité 6] sous le numéro B849 277 629



Représentée par Me Thierry CHARDONNENS, avocat au barreau de [Localité 6]





ET :



INTIMÉE 





S.A. AKTYA

Sise [Adresse 2]

Inscrite au RCS de [Localité 6] sous le numéro B493 017 776



Représentée par Me Vincent BRAILLARD de la SELARL JURIDIL, avocat au barreau de [Localité 6]









ARRÊT :





- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.





************* 





Par acte sous seing privé du 14 mars 2019, la SA Aktya a donné à bail à la SARL Airal, dont Mme [U] [J], épouse [N], est la gérante et unique associée, un local commercial situé au rez-de-chaussée du centre commercial[8]n à [Localité 6], pour une durée de 9 années prenant effet le jour même, et moyennant un loyer annuel progressif hors taxes et hors charges de 5 000 euros la première année, 8 550 euros la deuxième année et 10 260 euros à partir de la troisième année. 



Un incendie survenu le 31 décembre 2019 dans les locaux de la fourrière municipale, se situant en sous-sol du centre commercial [8], a causé à celui-ci de graves désordres, de sorte qu'un arrêté municipal en date du 1er janvier 2020 a interdit l'accès à ce centre jusqu'à sa mise en sécurité. 



Par courrier du 27 février 2020, la société Aktya a informé la société Airal de ce que, suite à ce sinistre, elle résiliait purement et simplement le bail sans indemnité à sa charge, et ce à compter du 31 décembre 2019, date du sinistre. 



Le 20 octobre 2020, la société Airal et Mme [N] ont fait assigner la société Aktya devant le tribunal judiciaire de [Localité 6], aux fins de dire la résiliation du bail illicite et de la condamner à les indemniser de divers préjudices. 



Par jugement du 24 mai 2022, le tribunal judiciaire a :



- débouté la SARL Airal et Mme [U] [J], épouse [N], de toutes leurs demandes ;



- constaté la résiliation à la date du 1er janvier 2020, du bail du 14 mars 2019, signé entre la SAEM Aktya et la SARL Airal portant sur un local formant le lot n°5 d'une superficie de 114 m² environ, situé au rez-de-chaussée du centre commercial Cassin sis [Adresse 7]) ;



- débouté la SAEM Aktya de sa demande d'expulsion sous astreinte et de sa demande d'indemnité d'occupation ;



- débouté la SARL Airal et Mme [U] [J], épouse [N], d'une part, la SARL (sic) Aktya d'autre part sur leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné la SARL Airal seule, aux depens, avec recouvrement direct pour les avocats qui le demandent, aux conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Pour statuer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu :



- qu'en application de l'article 1722 du code civil et de l'article 29 du bail commercial signé entre les parties le 14 mars 2019, qui ne lui était pas contraire, en cas de démolition totale ou partielle des biens loués, de leur destruction ou d'expropriation pour cause d'utilité publique, le bail serait résilié purement et simplement sans indemnité à la charge du bailleur ; que cette disposition s'étendait au cas où le preneur se trouvait dans l'impossibilité de jouir de la chose ou d'en faire un usage conforme à sa destination essentielle notamment par suite d'une décision de l'autorité administrative ; 



- qu'il n'était pas contesté que l'incendie survenu le 31 décembre 2019 dans les locaux de la fourrière municipale avait causé de gros dégâts au centre commercial [8] et ses parkings ; que l'arrêté du maire du 1er janvier 2020 était motivé par l'existence du danger encouru par les personnes susceptibles d'accéder aux locaux tels les occupants, locataires ou la clientèle des différents lots comme celui donné à bail à la société Airal, et qu'aucun élément objectif ne permettait de contredire cette appréciation faite par l'autorité administrative ; que l'avis technique de la sous-commission ERP /IGH du Doubs favorable à la réouverture au public du centre commercial n'était intervenu que le 19 mai 2020 avec une réouverture prévue le 10 juin suivant ; que ces appréciations n'étaient pas de nature à anéantir rétroactivement l'impossibilité totale d'utiliser le local loué à la société Airal conformément à sa destination essentielle intrevenue suite à l'arrêté municipal du 1er janvier 2020 ;



- qu'il n'était pas contesté que la société Airal avait bien reçu le courrier de la société Aktya du 27 février 2020, et l'avait interprété comme la notification de la résiliation du bail ; qu'il n'était prévu aucune modalité particulière pour la mise en oeuvre de l'article 29 de ce bail, qui s'analysait en une clause résolutoire, et qu'il ne pouvait être présumé de ce fait une mauvaise foi du bailleur, alors que la disposition légale dont cette clause s'inspirait à l'identique n'en prévoyait pas non plus ;



- que la société Airal et Mme [N] n'allèguaient par ailleurs aucun fait du bailleur susceptible d'être à l'origine de la fermeture administrative du centre commercial, de sorte que leurs demandes principales devaient être rejetées ;



- qu'il y avait lieu de constater la résiliation du bail à la date du 1er janvier 2020 du fait de la fermeture du centre commercial, rendant sans objet la demande de résiliation judiciaire formulée par la société Aktya ;



- que celle-ci devait nécessairement être déboutée de sa demande d'expulsion et de sa demande d'indemnité d'occupation puisque les lieux n'avaient plus été mis à la disposition de la locataire comme étant fermés depuis le 1er janvier 2020 ; que, d'autre part, rien n'établissait que la société Airal se maintenait dans les lieux, la bailleresse n'apportant aucune preuve contraire des allégations de la demanderesse précisant recourir à des modes d'exercices sous forme de ventes éphémères et moyennant location d'emplacements précaires. 



La société Airal et Mme [N] ont relevé appel de cette décision le 30 juin 2022.



Par conclusions récapitulatives transmises le 16 mars 2023, les appelantes demandent à la cour :



Vu les articles 1103, 1104, 1224, 1240, 1372, 1722 du code civil,

Vu l'article R. 211-3-26 du code de l'organisation judiciaire,

Vu les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,









- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :



* débouté la SARL Airal et Mme [U] [J], épouse [N], de toutes leurs demandes ;

* constaté la résiliation à la date du 1er janvier 2020, du bail du 14 mars 2019, signé entre la SAEM Aktya et la SARL Airal portant sur un local formant le lot n°5 d'une superficie de 114 m² environ, situé au rez-de-chaussée du centre commercial Cassin sis [Adresse 7]) ;

* débouté SARL Airal et Mme [U] [J], épouse [N], d'une part, la SARL (sic) Aktya d'autre part sur leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

* condamné la SARL Airal seule, aux depens, avec recouvrement direct pour les avocats qui le demandent, aux conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Statuant à nouveau et y ajoutant :



- de dire et juger la SARLU Airal et Mme [N] recevables et bien fondées en leurs appels ;



- de dire et juger que la résiliation anticipée du bail commercial par notification du 27 février 2020, à l'initiative de la SAEM Aktya et à effet du 31 décembre 2019 est illicite dans la forme faute de décision de justice, ainsi que d'accord des parties ;



- de dire et juger que la même résiliation est illicite au fond faute de démonstration par la société Aktya que les locaux loués ont été détruits en totalité ou partie par l'incendie et ont été un temps, impropres à remplir leur destination ;



- de condamner en conséquence la SAEM Aktya à indemniser d'une part la SARLU Airal et d'autre part Mme [N] de leurs préjudices respectifs en condamnant ladite société à verser :



* 223 949,94 euros à la SARLU Airal sur le fondement de la perte d'une chance ;

* 50 000 euros à Mme [U] [J] épouse [N] aux titres de ses préjudices moral et économique ;



- de débouter la SAEM Aktya de toutes prétentions contraires ou reconventionnelles ;



- de condamner la même à payer à chacune des demanderesses la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et d'appel ;



- de condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel avec autorisation donnée à Me Chardonnens de les recouvrer directement sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. 



Par conclusions n°2 notifiées le 2 mai 2023, la société Aktya demande à la cour :



Vu les articles 1224 et suivants du code civil,

Vu les articles 1240, 1382, 1722 et 1728 du code civil,

Vu l'article 700 du code de procédure civile,



- de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a :



* débouté la société Aktya de sa demande d'expulsion sous astreinte et de sa demande au titre de l'indemnité d'occupation ;

* débouté la société Aktya de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- de l'infirmer pour le surplus ;







Statuant à nouveau :



- d'ordonner l'expulsion de la SARL Airal et de tous occupants de son chef des locaux appartenant à la société Aktya sis [Adresse 4], si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;



- de condamner la SARL Airal à lui payer une somme de 1 311 euros par mois d'occupation depuis le 1er janvier 2020 à titre d'indemnité d'occupation, conformément au contrat de bail, jusqu'à libération effective et complète des lieux, qui sera révisable dans les mêmes conditions que celles prévues par le contrat de bail ;



A titre subsidiaire : 



- de prononcer la résiliation judicaire du bail commercial conclu entre la société Aktya et la société Airal du fait des manquements contractuels de la SARLU Airal à la date du 31 décembre 2019 ;



- d'ordonner l'expulsion de la SARL Airal et de tous occupants de son chef des locaux lui appartenant sis [Adresse 4], si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;



- condamner la SARL Airal à lui payer une somme de 1 311 euros par mois d'occupation depuis le 1er janvier 2020 à titre d'indemnité d'occupation, conformément au contrat de bail, jusqu'à libération effective et complète des lieux, qui sera révisable dans les mêmes conditions que celles prévues par le contrat de bail ;



En toute hypothèse,



- de débouter la SARL Airal et Mme [N] de toutes leurs prétentions contraires ;



- de condamner solidairement la SARL Airal et Mme [N] à payer à la société Aktya la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des procédures de première instance et d'appel.



La clôture de la procédure a été prononcée le 18 octobre 2023.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.





Sur ce, la cour,



Sur la résiliation du bail



1° sur la résiliation de plein droit notifiée le 27 février 2020



Il sera rappelé que, par courrier du 27 février 2020, la société Aktya a notifié à la société Airal la résiliation pure et simple du bail 'suite au sinistre du centre commercial Cassin survenu le 31 décembre 2019".



Les appelantes font valoir que c'était de mauvaise foi que la bailleresse s'était prévalue d'une résiliation de plein droit, alors que l'article 29 du bail, qui déroge à l'article 1722 du code civil, ne prévoyait pas cette possibilité, et qu'en tout état de cause les conditions prévues par cet article pour que le bail puisse être résilié n'étaient pas réunies en l'espèce, où les locaux n'avaient pas été détruits et n'étaient pas inexploitables, l'accès au centre commercial ayant été rétabli avant même le courrier de résiliation.







La société Aktya réplique que l'article 29 du contrat reprend la substance de l'article 1722 du code civil, qu'il s'analyse bien en une clause de résolution de plein droit, et que sa mise en oeuvre était justifiée dès lors que les locaux étaient devenus impropres à leur destination du fait de l'interdiction d'accès au centre commercial résultant de l'arrêté municipal du 1er janvier 2020.



L'article 1722 du code civil dispose que 'si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.'



Il est de droit constant que ces dispositions sont applicables aux baux commerciaux, mais aussi qu'elles ne sont pas d'ordre public, de sorte que les parties peuvent y renoncer par l'application d'une clause contractuelle claire et précise.



L'article 29 du contrat de bail ayant lié les parties, intitulé 'Démolition totale ou partielle des biens loués, destruction, expropriation' est libellé comme suit : 'Dans le cas où, par cas fortuit, force majeure ou toute autre cause indépendante de la volonté du bailleur, les biens loués venaient à être démolis ou détruits, totalement ou partiellement, ou encore déclarés insalubres, le présent bail serait résilié purement et simplement, sans indemnité à la charge du bailleur.

En cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, il ne pourra rien être réclamé au bailleur, tous les droits du preneur étant réservés contre la partie expropriante.'



En prévoyant que le bail serait résilié 'purement et simplement', c'est-à-dire sans autre condition, il doit être considéré que les parties entendaient que cette résiliation intervienne de plein droit, de sorte que la clause s'analyse en une clause résolutoire. 



En revanche, l'intimée est mal fondée à soutenir que cette clause reprend la substance de l'article 1722, alors au contraire qu'elle s'en distingue en étendant les cas de résiliation de plein droit au-delà des cas prévus par ce texte. Il doit en être déduit que les parties ont indubitablement entendu déroger aux dispositions de l'article 1722 du code civil et, partant, aux jurisprudences d'application de cet article. 



La société Aktya ne peut dans ces conditions argumenter sur l'extension jurisprudentielle de l'application de l'article 1722 à l'impossibilité d'user de la chose louée conformément à sa destination, laquelle n'est au demeurant assimilée à la perte du bien loué que lorsque l'impossibilité d'usage conforme à destination est absolue et définitive, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, dès lors qu'il ressort de manière constante des pièces produites que les locaux loués n'ont en eux-mêmes subi strictement aucun dommage du fait de l'incendie, et que l'interdiction administrative d'accès au centre commercial n'a été que temporaire. C'est ce qui résulte de l'arrêté municipal du 27 janvier 2020, antérieur au courrier du 27 février 2020 notifiant la résiliation, qui a levé l'interdiction d'accès au centre commercial, à l'exception de ses parkings, sans qu'il n'en résulte aucunement, comme le soutient l'intimée, que le rétablissement de l'accès aurait été limité aux seules fins d'évacuation de denrées périssables. C'est également ce que démontre le rapport de la sous-commission ERP/IGH du 19 mai 2020, émettant un avis favorable à la réouverture du centre commercial au public, laquelle était prévue pour le 10 juin 2020, date à laquelle il n'est pas contesté qu'elle est effectivement intervenue.



Le bail réservant expressément, par une stipulation dérogatoire au droit commun et dépourvue d'ambiguïté, la résiliation pure et simple aux cas de démolition, destruction ou insalubrité des locaux loués, cette résiliation ne peut pas être étendue aux cas d'impossibilité temporaire d'accès au centre commercial.



La résiliation notifiée sur le fondement de l'article 29 du bail était donc irrégulière, de sorte que la bailleresse a engagé sa responsabilité à l'égard de sa locataire.



Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à la date du 1er janvier 2020.







2° sur la résiliation judiciaire du bail



La demande subsidiaire de la société Aktya, tendant au prononcé de la résiliation du bail aux torts de la société Airal du fait du manquement de celle-ci à son obligation de régler les loyers sera rejetée, dès lors que l'arriéré locatif invoqué a été intégralement apuré en juillet 2020, soit avant même que la demande de résiliation fondée sur ce motif ne soit formulée, ce dont il résulte l'absence de motif d'une gravité suffisante justifiant le prononcé de la résiliation.



Les appelantes ne sollicitent quant à elles pas le prononcé de la résiliation du bail. Pour autant, elles considèrent elles-mêmes que ce bail a pris fin, puisqu'elles affirment avoir libéré les lieux et ne revendiquent strictement aucun droit à les réintégrer.



Il résulte des pièces produites que, contrairement à ce qu'elle soutient, l'intimée a à l'évidence repris les locaux, puisqu'elle produit un constat d'huissier réalisé à sa propre demande le 6 octobre 2022 par Me [F], lequel fait état du changement des serrures et de la mise en garde-meubles des effets appartenant à la société Airal qui se trouvaient encore dans les locaux, ce qui constitue à l'évidence des actes matérialisant la reprise des lieux pour le compte de la bailleresse. 



Il doit en conséquence être constaté que la résiliation du bail est intervenue du fait de la libération des lieux et de leur reprise par la bailleresse le 6 octobre 2022.



L'intimée sollicite une indemnité d'occupation à hauteur de 1 311 euros par mois depuis le 1er janvier 2020 ainsi que l'expulsion de la société Airal et de tous occupants de son chef des locaux litigieux.



Alors que la société Airal ne conteste pas avoir libéré les lieux, et ne revendique aucun droit de s'y maintenir, et qu'il est suffisamment démontré que la société Aktya a repris possession des locaux loués, rien ne justifie le prononcé de l'expulsion.



Dès lors par ailleurs qu'il a été retenu que la résiliation du bail ayant provoqué le départ de la société Airal était intervenue de manière irrégulière, la société Aktya est elle-même à l'origine du préjudice dont elle réclame la réparation par le biais de l'octroi d'une indemnité d'occupation. Cette demande sera donc rejetée.



Le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu'il a écarté ces demandes.





Sur les demandes indemnitaires de la société Airal et de Mme [N]



1° Sur les demandes de la société Airal



La société Airal fait valoir un préjudice consistant dans la perte d'une chance de réaliser sur les 9 années de durée du bail les chiffres d'affaires et bénéfices prévus, soit un montant de 161 805 euros, et ajoute avoir perdu une chance au titre des débours financiers effectifs ou contraints, engagés en pure perte du fait de la perte de jouissance du local pour un montant total de 62 144,94 euros.



La société Aktya expose que ces demandes sont dépourvues de toute crédibilité et pertinence en raison de l'absence de manquements contractuels de sa part, mais aussi faute pour l'appelante de justifier avoir dégagé le moindre bénéfice.



Le préjudice, pour être indemnisable doit être certain et direct, en lien de causalité avec le dommage créé par la rupture du bail mais peut également consister en une perte de chance, c'est à dire en la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable.



S'agissant en premier lieu de la perte d'exploitation alléguée, il doit être observé que la demande repose exclusivement sur le dossier prévisionnel sur 3 exercices (mars 2019 à février 2022) établi le 8 janvier 2019 par la société d'expertise comptable ORCOM dans le cadre du projet d'ouverture d'un commerce franchisé porté par la société Airal. Le calcul effectué par l'appelante consiste à calculer la moyenne de 'l'excédent brut d'exploitation' (en réalité du résultat d'exploitation) tel que prévu dans ce document pour les trois premières années d'exercice, et de le rapporter à 9 ans d'activité pour tenir compte de la durée du bail. Or, ce calcul est considérablement faussé par la prise en compte, dans le calcul de la moyenne, du résultat de la première année d'exploitation, qui est près de 4 fois supérieur à celui des deux années suivantes, lesquelles prennent en compte l'embauche d'un salarié (le mari de Mme [N]) à compter de la deuxième année d'exercice. Ensuite, et en tout état de cause, il n'est fourni strictement aucun élément comptable ultérieur de nature à établir le niveau des résultats qui ont effectivement été réalisés par la société Airal, que ce soit pour la période d'activité antérieure à la résiliation du bail, ou pour celle qui lui est postérieure, étant rappelé que l'appelante ne conteste pas avoir poursuivi son activité, et justifie d'ailleurs avoir à cette fin dû louer des locaux dans un autre centre commercial. Dans ces conditions de preuve défaillante quant à la réalité d'une perte d'exploitation, il ne pourra pas être fait droit à la demande formulée de ce chef.



La société Airal sollicite ensuite le remboursement d'un prêt d'honneur de 10 000 euros contracté auprès de l'association Initiative Doubs Territoire de Belfort. Toutefois, il apparaît à l'examen des pièces que ce prêt a en réalité été souscrit par Mme [N] personnellement, de sorte que le remboursement n'en incombe qu'à cette dernière. Il ne saurait donc être fait droit à ce poste allégué de préjudice.



Quant au prêt Banque Populaire souscrit par la société Airal à hauteur de 25 000 euros, et d'un coût total de 27 344,56 euros, il visait à financer le stock de la société concomitamment à son ouverture. Or, il n'est pas démontré que des pertes aient été engagées sur ce stock alors que la société poursuit son activité, et il n'est justifié, ni d'une déchéance du terme de ce prêt, ni même du fait qu'une ou plusieurs échéances de ce prêt seraient impayées. Ce chef d'indemnisation sera également rejeté.



Il est encore sollicité par la société Airal l'indemnisation d'un droit d'entrée à hauteur de 3 000 euros versé à son franchiseur, la société de droit marocain Soft Retail SARL. Si ce contrat prévoit un exercice uniquement dans les locaux litigieux, il est néanmoins stipulé, à l'article 6, qu'en cas d'accord exprès et écrit, l'exploitation de la marque peut se réaliser dans d'autres locaux. Or, la société Airal continue manifestement d'utiliser la marque 'Diamantine' puisque les conventions d'emplacement temporaire pour exercer son activité ont été conclues en faisant référence à ladite marque, et il est justifié par les pièces forunies que la société propriétaire de la marque a été consultée sur le choix des locaux de substitution proposés à l'appelante. Aucune perte ni aucun gain manqué résultant de la résiliation n'étant ainsi établi, rien ne justifie que la société Airal soit indemnisée du prix de la franchise.



L'appelante justifie ensuite de plusieurs conventions conclues avec la société Mercialys pour la location d'un emplacement temporaire et provisoire au sein du centre commercial Géant Casino de Chateaufarine entre février et mars 2020, soit en suite de la rupture injustifiée du bail. En l'absence de résiliation du bail, la société Airal n'aurait pas été contrainte de louer de nouveaux locaux, de sorte qu'elle peut prétendre à l'indemnisation de ce poste de préjudice pour les montants dument justifiés de 2 383,20 euros et 3 177,60 euros. 



En ce qui concerne les débours relatifs aux frais informatiques allégués, la facture produite à l'appui de la demande a été éditée le 13 novembre 2019. Il n'est cependant pas démontré que l'ensemble des outils informatiques n'aient été utilisables qu'au sein de la cellule commerciale litigieuse, s'agissant d'un logiciel, de la mise en place d'un module de paiement bancaire ou encore d'une formation informatique, dont l'exploitation est possible en dehors des locaux objet du bail, de sorte qu'il n'est à cet égard démontré la réalité d'aucune perte ou gain manqué engendré par la résiliation. L'indemnisation sera rejetée à ce titre. 



Au titre de la redevance pour une carte d'activité commerciale ambulante, celle-ci ayant été payée avant la résiliation, ces frais ne sont manifestement pas en lien de causalité avec celle-ci, alors que la société Airal a parfaitement pu poursuivre une activité ambulante postérieurement à la résiliation dudit bail. Aucune indemnisation ne sera donc allouée à ce titre. 



La société Airal sollicite encore à bon droit le remboursement du chèque de dépôt de garantie d'un montant de 950 euros encaissé par la société Aktya à l'occasion de la conclusion du bail commercial. L'intimée n'apporte en effet pas la preuve de la restitution de cette somme, ne justifie pas que sa retenue soit justifiée par des dégradations commises dans les lieux, alors au contraire que le procès-verbal de constat d'huissier du 6 octobre 2022 établit que les locaux ont été repris en parfait état, et qu'il est enfin justifié par les appelantes de l'apurement intégral de l'arriéré locatif. Ainsi, il sera fait droit à la demande en paiement du montant de 950 euros.



Enfin, la société Airal sollicite l'indemnisation des dépenses qu'elle a engagées au titre des travaux de transformation de la cellule prise à bail auprès de la société Aktya. Il apparaît à l'examen des pièces produites, notamment des photographies, que la cellule était initialement un local servant de point de vente de plats asiatiques à emporter, et n'était pas approprié à l'activité de la société Airal. Ainsi, les travaux engagés par cette dernière dans l'optique de l'exploitation de son magasin pendant la durée du bail, et dont elle n'a pu profiter du fait de la résiliation de celui-ci quelques semaines seulement après l'ouverture du point de vente constituent une perte subie par l'appelante.



Toutefois l'intégralité des factures produites ne pourra donner lieu à indemnisation. Il y a en effet lieu d'exclure la prise en compte des factures suivantes : 



- la facture produite en pièce n°95 pour un montant de 336,60 euros, qui est libellée au nom de Mme [N] personnellement, et dont il n'est pas prouvé que les prestations concernées aient bénéficié à la société Airal ;



- la facture produite en pièce n° 114 pour un montant de 356,40 euros, qui est libellée au nom de Mme [N] personnellement, et dont il n'est pas prouvé que les prestations concernées aient bénéficié à la société Airal ;



- la facture produite en pièce n°126 pour un montant de 771,82 euros, qui est adressée sur la boite mail de Mme [N], sans mention de la société Airal, et dont il n'est pas prouvé que les prestations concernées aient bénéficié à cette dernière ; 



- le ticket produit en pièce n°127 pour un montant de 57,01 euros, qui ne permet pas d'établir que les achats concernés ont bénéficié à la société Airal ;



- le ticket produit en pièce n°128 pour un montant de 13,50 euros, qui ne permet pas d'établir que les achats concernés ont bénéficié à la société Airal ;



- le ticket produit en pièce n°129 pour un montant de 19,65 euros, qui ne permet pas d'établir que les achats concernés ont bénéficié à la société Airal ;



- les tickets produits en pièce n° 130 pour un montant total de 649,54 euros, qui ne permettent pas d'établir que les achats concernés ont bénéficié à la société Airal ;



- les tickets produits en pièce n°131 pour un montant total de 226,71 euros, qui ne permettent pas d'établir que les achats concernés ont bénéficié à la société Airal ;



- le ticket produit en pièce n° 132 pour un montant de 23,20 euros, qui ne permet pas d'établir que les achats concernés ont bénéficié à la société Airal ;



- les tickets produits en pièce n°133 pour un montant total de 66,40 euros, qui ne permettent pas d'établir que les achats concernés ont bénéficié à la société Airal ;



- les tickets produits en pièce n°134 pour un montant total de 566,80 euros, qui ne permettent pas d'établir que les achats concernés ont bénéficié à la société Airal ;



- les tickets produits en pièce n°135 pour un montant total de 525'22 euros, qui ne permettent pas d'établir que les achats concernés ont bénéficié à la société Airal ;



- les tickets produits en pièce n° 136 pour un montant total de 445,77 euros, qui ne permet pas d'établir que les achats concernés ont bénéficié à la société Airal.







 L'indemnisation allouée à la société pour ce poste de préjudice sera donc au final de 4 750,96 euros. 



Par conséquent, la société Aktya sera condamnée à payer à la société Airal la somme totale de 11 261,76 euros, le jugement déféré étant infirmé en ce sens.



2° Sur les demandes de Mme [N]



Mme [N] fait valoir qu'en étant l'associée unique de la société Airal, la résiliation du bail la privait de toutes ressources tirées de son activité par le truchement du versement de dividendes, qu'elle avait vainement consenti des efforts personnels pour la création de l'activité, que le stress résultant du litige avec la bailleresse l'avait conduite à une fausse couche, et enfin qu'elle s'était portée personnellement caution solidaire des engagements financiers de sa société à hauteur de 35 000 euros hors intérêts et pénalités. 



La société Aktya répète qu'aucune faute ne lui était imputable et soutient que les préjudices invoqués par Mme [N] n'étaient pas démontrés, et dépourvus de lien de causalité avec la résiliation du bail.



Mme [N] n'étant pas personnellement liée à la société Aktya par le contrat de bail, agit sur le fondement délictuel pour solliciter son indemnisation. 



Le préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, direct et présenter un lien de causalité avec le dommage subi. 



En l'espèce, Mme [N] n'apporte pas la preuve qu'elle est empêchée de percevoir des dividendes alors qu'il n'est pas contesté que la société qu'elle dirige et dont elle est associée poursuit son activité, et qu'il n'est fourni aucune information chiffrée sur le niveau d'activité et de résultats.



Par ailleurs,si Mme [N] apporte la preuve d'un avortement spontané précoce subi au cours de l'été 2020, elle ne produit cependant strictement aucune pièce de nature à établir que cet événement dramatique soit imputable à un état de stress en lien de causalité avec la rupture du contrat de bail, aucune présomption de causalité nécessaire ne pouvant être tirée de la seule concordance de dates.



Enfin, au titre du prêt et de son engagement de caution, Mme [N], d'une part, n'apporte pas la preuve de son impossibilité à rembourser le prêt puisqu'elle ne produit qu'une mise en demeure en date du 8 septembre 2020 (pièce n°38), sans qu'elle apparaisse avoir été suivie d'effet, alors d'autre part,que si le contrat de prêt Banque Populaire fait certes état de garanties consistant notamment en la caution de Mme [N], il n'est toutefois pas justifié que ce cautionnement ait effectivement été fourni, puisque les rubriques correspondantes figurant à l'exemplaire du contrat versé aux débats n'ont pas été renseignées.



Dans ces conditions, Mme [N] sera déboutée de sa demande d'indemnisation. La confirmation s'impose sur ce point.





Sur les autres dispositions



Le jugement querellé sera infirmé s'agissant des dépens et des frais irrépétibles.



La société Aktya sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Elle sera par ailleurs condamnée à payer à la société Airal la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du même code.







Par ces motifs



Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,



 

Confirme le jugement rendu le 24 mai 2022 par le tribunal judiciaire de [Localité 6] en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [U] [J], épouse [N], et en ce qu'il a débouté la SA Aktya de sa demande d'expulsion sous astreinte et de sa demande au titre de l'indemnité d'occupation ;



Infirme le jugement déféré pour le surplus ;



Statuant à nouveau, et ajoutant :



Dit que le bail commercial du 14 mars 2019 ayant lié la SA Aktya et la SARL Airal a été résilié le 6 octobre 2022 ;



Condamne la SA Aktya à payer à la SARL Airal la somme de 11 261,76 euros à titre de dommages et intérêts ;



Condamne la SA Aktya aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Condamne la SA Aktya à payer à la SARL Airal la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette les autres demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





 



Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.



Le greffier, Le président,