Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 11 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 11 JANVIER 2024



N° 2024/ 17













Rôle N° RG 23/06550 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLI37







[E] [G] [J]





C/



Syndic. de copro. RESIDENCE [6] [5]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Anthony CAVITTA



Me Emmanuelle CORNE





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Président du TJ de Grasse en date du 20 Avril 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/04888.





APPELANTE



Madame [E] [G] [J]

née le 12 Avril 1956 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Anthony CAVITTA, avocat au barreau de MARSEILLE







INTIMEE



Syndic. de copro. RESIDENCE [6] LE SDC DE LA RESIDENCE [6] est représenté par son syndic en exercice, le Cabinet FONCIA AD IMMOBILIER, SAS au capital de 84 623 €, immatriculée au RCS de Cannes sous le n°322 212 168, dont le siège social est sis [Adresse 4] à [Localité 1], représentée par son représentant légal domicilié ès-qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]





représentée par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère







Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



































































EXPOSÉ DU LITIGE



Madame [J] est copropriétaire du lot n°617 au sein de la résidence « [6] » sise à [Localité 7]. 



Madame [J], n'ayant effectué que deux règlements au titre de ses charges depuis le 1er mai 2021, était mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 juin 2022 par le conseil du syndicat des copropriétaires de régler la somme de 2.252,31 € dus à titre d'arriérés, de frais et charges.

Cette dernière réglait la somme de 350 € le 12 août 2022, restant devoir au 1er septembre 2022 la somme de 2.263,52 € à titre d'arriéré de charges et de frais.



Suivant exploit d'huissier en date du 21 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier assignait, selon la procédure accélérée au fond, par devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, Madame [J], à l'effet de voir: 

* constater le vote, par l'Assemblée générale du 29 avril 2022, du budget prévisionnel de l'année 2023 pour un montant de 930. 000 euros, 

vu la mise en demeure adressée par Maître [B] à Madame [J] en date du 28 juin 2022, 

* constater l'expiration du délai légal de 30 jours, 

En conséquence, 

* constater la déchéance du terme, 

* condamner Madame [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence '[6]', la somme de 4.141,77 euros, à titre d'arriérés de charges dus au 1er mai 2021 jusqu'au 1er octobre 2023, outre frais de rappel et intérêts légaux sur la somme de 2.252,31 euros à compter du 28 juin 2022, date de la mise en demeure adressée par Maître [B] et ce, jusqu'à parfait paiement, 

* condamner Madame [J] au paiement de la somme provisionnelle de 894,52 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

* condamner Madame [J] au paiement de la somme provisionnelle de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

* condamner Madame [J] aux entiers dépens occasionnés par la présente instance, en ce compris le coût de la présente assignation, 

* condamner Madame [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.453 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



L'affaire était évoquée à l'audience du 22 mars 2023.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier maintenait ses demandes, sollicitant la condamnation notamment de Madame [J] :

- au paiement de la somme de 3.193,96 euros, à titre d'arriérés de charges dus au 1er mai 2021 jusqu'au 1er octobre 2023, outre frais de rappel et intérêts légaux sur la somme de 2.252,31 euros à compter du 28 juin 2022, date de la mise en demeure adressée par Maître [B] et ce, jusqu'à parfait paiement, 

- au paiement de la somme provisionnelle de 993,52 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

- au paiement de la somme provisionnelle de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

- au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Madame [J] concluait au débouté de l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier soutenant qu'elle n'était pas débitrice de charges de copropriété pour la période comprise entre le 1er mai 2021 et le 31 mars 2023.

Par ailleurs elle sollicitait la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 1.387,53 € au titre de la restitution d'un trop-perçu de charges, celle de 3.500 € au titre du préjudice subi du fait de l'action abusivement intentée outre celle de 2.500 € au titre des frais irrépétibles.

Enfin elle demandait que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier soit condamné à l'amende civile qu'il plaira au tribunal ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

 

Par jugement contradictoire en date du 20 avril 2023, le tribunal judiciaire de Grasse, rendu selon la procédure accélérée au fond a : 

* condamné Madame [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes : 




au titre des charges échues du 1er mai 2021 au 28 juin 2022: 1.657, 79 euros

'au titre des charges non échus devenues exigibles, jusqu'au 31 décembre 2022: 217,65 euros,

'595 euros au titre des frais nécessaires,

'1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,


* condamné Madame [J] aux dépens de l'instance,

* dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire qui est de droit,

 *rejeté toutes autres demandes.



Par déclaration d'appel en date du 12 mai 2023, Madame [J] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :



- déboute Madame [J] de l'ensemble de ses demandes 

- condamne Madame [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes : 

¿ au titre des charges échues du 1er mai 2021 au 28 juin 2022 : 1.657, 79 euros

¿ au titre des charges non échus devenues exigibles, jusqu'au 31 décembre 2022 : 217,65 euros

¿595 euros au titre des frais nécessaires,

¿1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 

- condamne Madame [J] aux dépens de l'instance.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 juillet 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier demande à la cour de : 

* confirmer le jugement : 

- en ce qu'il a condamné Madame [J] à payer une somme de 1.657, 79 euros au titre de charges échues du 1er mai 2021 au 28 juin 2022, 

- en ce qu'il a débouté Madame [J] de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions, 

- en ce qu'il a condamné Madame [J] aux dépens de première instance 

- en ce qu'il a condamné Madame [J] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

* réformer le jugement : 

- en ce qu'il n'a condamné Madame [J] qu'au paiement de la somme de 217,65 euros au titre des charges à échoir jusqu'au 31 décembre 2022, 

- en ce qu'il a débouté le syndicat de ses prétentions plus amples ou contraires au titre des charges à échoir, 

- en ce qu'il a condamné Madame [J] au paiement de la somme de 595 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

- en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de dommages et intérêts, 

Statuant à nouveau, 

* condamner Madame [J] au paiement des sommes de : 

- 3. 023,75 euros au titre des charges, cotisations fonds travaux et travaux, du 1er mai 2021 au 1er octobre 2023, 

- 1.123, 52 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

- 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et vexatoire, 

A titre subsidiaire, si la Cour refusait d'allouer au Syndicat des Copropriétaires les charges, cotisations fonds travaux et travaux de l'exercice 2023, 

Vu les appels de charges, cotisations fonds travaux et travaux dus jusqu'au 1er juillet 2023 sont désormais échus, 

*condamner Madame [J] au paiement des sommes de : 

- 2. 644,12 euros au titre des charges, cotisations fonds travaux et travaux échus du 1er mai 2021 au 1er juillet 2023, 

- 1.123, 52 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

- 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et vexatoire 

Y ajoutant et en tout état de cause : 

*débouter Madame [J] de l'ensemble de ses fins, moyens et conclusions, 

* condamner Madame [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile 

* condamner Madame [J] aux entiers dépens, de première instance (en ce compris le coût de la délivrance de l'assignation : 153, 50 euros : pièce n°49) et d'appel, distraits au profit de Maître CORNE, avocat aux offres de droit ; 



A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier soutient qu'à la date du 28 juin 2022 les charges dues par l'appelante représentait une somme de 1.657,79 € à laquelle cette dernière a été justement condamnée. 

Par ailleurs il explique que l'ensemble des règlements effectués par Madame [J] ont bien été comptabilisés, soit en règlement du jugement du tribunal de proximité de Cannes, soit en règlement des charges courantes.

Il précise que les sommes invoquées par l'appelante ont été, en vertu des dispositions de l'article 1342-10 du Code civil imputées en priorité aux causes des condamnations prononcées à son encontre.

Il ajoute que l'apurement de la dette fixée par le tribunal de proximité de Cannes a ainsi été obtenu, le solde créditeur de 47,37 € ayant été ensuite remis au crédit du compte copropriétaire de Madame [J] au titre des charges postérieures au 1er avril 2021.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier soutient que par la suite l'ensemble des règlements effectués par Madame [J] apparaissent dans le décompte du syndic, cette dernière n'étant absolument pas créancière d'un trop perçu.

Il ajoute avoir respecté la procédure telle que visée à la loi du 10 juillet 1965 justifiant la condamnation de Madame [J] au paiement des charges provisionnelles non échues jusqu'au 1er octobre 2023.



Enfin il rappelle que sa demande tendant à voir condamner l'appelante à payer la somme de 1.123,52 euros au titre des frais est parfaitement légitime, ces derniers étant expressément prévus dans les contrats de syndic et justifiés par la résistance particulièrement abusive de cette dernière à s'acquitter régulièrement de ses charges de copropriété ce qui oblige le syndic a multiplié les démarches pour la contraindre à s'exécuter.

Il estime que la carence de l'appelante est constitutive d'une faute caractérisée qui occasionne un préjudice financier incontestable au syndicat privé d'une somme nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et qu'il conviendra d'indemniser à hauteur de 2.000 €



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 octobre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [J] demande à la cour de : 

* infirmer le jugement rendu le 20 octobre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Grasse de l'ensemble de ses dispositions, et notamment en ce qu'il a : 

- débouté Madame [J] de l'ensemble de ses demandes

- condamné Madame [J] à payer une somme de 1.657, 79 euros au titre de charges échues du 1er mai 2021 au 28 juin 2022, 

- condamné Madame [J] à payer une somme de 217,65 euros au titre des charges non échus devenues exigibles, jusqu'au 31 décembre 2022

- condamné Madame [J] à payer une somme de 595 euros au titre des frais nécessaires

- condamné Madame [J] aux entiers dépens

- condamné Madame [J] à payer une somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles. 

Statuant de nouveau, 

* juger que Madame [J] n'est pas débitrice de charges de copropriété pour la période comprise entre le 1er mai 2021 et le 31 mars 2023 ; 

* débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence « [6] » de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

* condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [6] » à payer à Madame [J] une somme de 1.387,53 euros au titre de la restitution d'un trop perçu de charges ; 

* condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [6] » à l'amende civile qu'il lui plaira ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [6] » à payer à Madame [J] une somme de 3.500 euros au titre du préjudice subi du fait de l'action abusivement intentée ; 

* condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [6] » à payer à Madame [J] une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, 

* condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [6] » aux entiers dépens. 



A l'appui de ses demandes, Madame [J] fait valoir qu'il résulte du décompte produit par la partie adverse, déduction faite des frais parfaitement injustifiés, que les charges échues réclamées sont exactement de 1.369 € pour la période comprise entre le 1er mai 2021 et 1er septembre 2022.

Elle explique en effet que le syndicat des copropriétaires n'a pas tenu compte des paiements qu'elle avait réalisés entre les mains de l'huissier à compter du mois de mars 2021 et qui auraient dû être imputés sur la période comprise entre le 1er mai 2021 et 1er septembre 2022 .

Elle indique que ces paiements ont été imputés par erreur en exécution du jugement du 17 juin 2021 alors qu'un huissier était déjà saisi de ladite exécution et recevait lui-même des versements

Aussi elle soutient que les versements effectués atteignent une somme globale de 3. 770, euros, cette somme excédant le total des charges réclamées pour la période comprise entre le 1er mai 2021 et le 31 mars 2023, qui est de 2. 383, 47 euros de sorte qu'elle est bien fondée à solliciter la restitution de ce trop perçu.

Quant aux charges provisionnelles non échues jusqu'au 1er octobre 2023 réclamées par le syndicat des copropriétaires, elle relève que cette demande de condamnation formulée au titre des charges futures ne saurait prospérer puisque l'application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose la défaillance du copropriétaire ce qui n'est pas démontré en l'espèce.

Enfin Madame [J] soutient que les frais réclamés ne sauraient être dus, la demande de dommages-intérêts réclamée par le syndicat des copropriétaires étant quant à elle sans fondement.



 ******

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 novembre 2023. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 novembre 2023 et mise en délibéré au 11 janvier 2024. 

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1°) Sur la demande en paiement de charges




Sur les charges échues 




Attendu que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 1er juin 2020 au 1er janvier 2023 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. L

Que l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 1er janvier 2002 au 1er janvier 2023 dispose en outre que 'pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.'



Attendu que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. 

Que cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale 

Qu'il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1353 du code civil.



Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier demande à la cour de condamner Madame [J] à payer une somme de 1.657, 79 euros au titre de charges échues du 1er mai 2021 au 28 juin 2022 et la somme de 3.023,75 euros au titre des charges, cotisations fonds travaux et travaux, du 1er mai 2021 au 1er octobre 2023,

Qu'il produit au soutien de sa demande :

- un relevé de propriété attestant de ce que Madame [J] est propriétaire du lot n°617 au sein de la résidence « [6] » sise à [Localité 7]. 

- un extrait de compte arrêté au 1er septembre 2022 et un décompte prenant en compte les charges votées mais non encore appelées pour l'exercice du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2023.

* le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 avril 2021 et du 29 avril 2022.

* le contrat de syndic et le contrat de syndic du 2 mai 2022.

* la répartition des charges de copropriété du 1er janvier au 31 décembre 2021

* l'appel des fonds travaux du 1er mai au 31 décembre 2021 

* le relevé général des dépenses du 1er janvier au 31 décembre 2021.

* l'état financier au 31 décembre 2021.

* le compte de gestion générale du 1er janvier au 31 décembre 2021, le compte de gestion pour opérations courantes du 1er janvier au 31 décembre 2021 et compte de gestion pour travaux du 1er janvier au 31 décembre 2021

* un état des travaux du 1er janvier au 31 décembre 2021.

* appel de charges du 1er mai 2021

* appel de charges du 1er juin 2021

* appel de charges du 1er juillet au 30 septembre 2021

* appel de charges du 1er septembre 2021

* appel de charges du 1er octobre au 31 décembre 2021

* appel de charges du 1er décembre 2021

* appel de charges du 1er janvier au 31 mars 2022

* appel de charges du 1er avril au 30 juin 2022

* appel de charges du 1er juin 2022

* appel de charges du 1er juillet 2022

* appel de charges du 1er juillet au 30 septembre 2022

* appel de charges du 1er septembre 2022

* le jugement du tribunal de proximité de Cannes en date du 17 juin 2021.

* le décompte du jugement du 17 juin 2021.

* la lettre de mise en demeure en date du 28 juin 2022

* le décompte actualisé au 1er janvier 2023 + les charges votées non exigibles exercice 2023.

* le décompte créancier de l'huissier du 22 novembre 2021.

* les échanges de mails entre Madame [J] et le syndic du 19 novembre 2021.

* le décompte remis au tribunal de proximité de Cagnes.

* l'appel travaux du 30 septembre 2022.

* l'appel de charges du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2022.

* l'appel de charges du 1er janvier 2023 au 31 mars 2023.

* le décompte actualisé au 20 mars 2023 + charges votées mais non exigibles exercice 2023.

* le décompte actualisé au 1er juillet 2023 + charges votées mais non exigibles exercice 2023

* la répartition des charges de copropriétés du 1er janvier au 31 décembre 2023 

* l'appel de charges du 1er avril au 30 juin 2023.

* l'appel de charges du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023.



Attendu que Madame [J] soutient avoir effectué divers règlements d'un montant total de 3.770 euros qui n'apparaissent pas dans le décompte.

Qu'il résulte du document intitulé - décompte jugement du 17 juin 2021- qu'au 28 juin 2022, date de l'envoi de la lettre de mise en demeure, Madame [J] était redevable de la somme de 1.849,11 euros.

Que contrairement à ce qu'elle affirme, les virements des sommes de 380 euros, de 350 euros, de 400 euros, de 310 euros, de 240 euros, de 240 euros et de 250 euros apparaissent respectivement au crédit de ce décompte jugement du 17 juin 2021 comme ayant été respectivement réalisés les 8 avril 2021, 6 septembre 2021, 17 septembre 2021, 1er novembre 2021, 22 novembre 2021, 29 décembre 2021 et 17 mars 2022.

Qu'apparaissent également sur ce décompte au crédit de Madame [J] la somme de 350 euros virée le 10 août 2022, celle de 250 euros virée le 20 septembre 2022, celle de 250 euros virée le 1er novembre 2022, celle de 200 euros virée le 5 décembre 2022 et celle de 200 euros virée le 10 mars 2023. 

Qu'il est également mentionné au document intitulé - appel de charges du 1er juillet au 30 septembre 2021 - la somme de 350 euros portée au crédit de l'appelante le 29 mars 2021. 

Que cependant cette somme n'apparait pas au décompte du jugement du 17 juin 2021 dans la mesure où ce virement de 350 € effectué le 29 mars 2021 a été intégré dans le décompte remis au tribunal de proximité de Cannes lequel en a tenu compte dans son jugement du 17 juin 2021 en condamnant Madame [J] au paiement de la somme de 1.105, 68 euros au titre de l'arriéré des charges au 1er avril 2021, cette somme étant la première portée sur le document intitulé - décompte jugement du 17 juin 2021-

Que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier produit par ailleurs un décompte des sommes dues et réglées au titre du jugement du 17 juin 2021 lequel fait apparaître que les virements des sommes de 380 euros le 8 avril 2021, de 350 euros le 6 septembre 2021, de 400 euros le 17 septembre 2021, de 310 euros le 1er novembre 2021, de 240 euros le 22 novembre 2021 et de 240 euros le 29 décembre 2021 ont été imputées en priorité aux causes des condamnations prononcées par le tribunal de proximité de Cannes.

Qu'il résulte de ce document que contrairement à ce que prétend l'appelante, elle ne doit plus aucune somme au titre de la condamnation prononcée par le tribunal de proximité de Cannes, cette dernière n'ayant jamais indiqué quelle dette elle souhaitait voir apurer en priorité de sorte que les paiements ont été affectés à la dette la plus ancienne, à savoir celle fixée par le jugement du 17 juin 2021 conformément à l'article 1342-10 du Code civil.

Qu'il convient de souligner que cette dette a été apurée et le solde créditeur de 47,37 € affecté à la dette postérieure au 1er avril 2021.

Qu'il résulte de ces éléments que contrairement à ce que soutient l'appelante, l'intégralité des sommes qu'elle a versées apparaissent dans le décompte et ont parfaitement été prises en compte.

Qu'il convient enfin de déduire les sommes de 97 euros et 99 euros imputées à cette dernière le 25 juin 2021 et le 29 mars 2022 au titre du suivi de la procédure de recouvrement de sorte qu'à la date du 28 juin 2022, les charges dues par Madame [J] s'élevaient à la somme de 1.657,79 euros. 



Attendu qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 23 avril 2021 que les comptes de l'exercice 2020 ont été approuvés, le budget prévisionnel pour l'exercice 2022 voté ainsi que les fonds de travaux.

Qu'il apparait également à la lecture du procès-verbal de l'assemblée ordinaire du 29 avril 2022 que les comptes de l'exercice 2021 ont été approuvés ainsi que l'ajustement du budget provisionnel et le budget provisionnel 2023 voté.



Attendu que Madame [J] soutient avoir effectué deux règlements de 650 € entre les mains de l'huissier instrumentaire les 15 septembre et 12 octobre 2021 lesquels n'apparaissent pas dans le décompte du syndic.

Qu'effectivement ces règlements sont mentionnés dans le décompte crédit de l'huissier en date du 22 novembre 2021 au titre des acomptes reçus, ces derniers ayant été conservés par celui-ci en règlement de ses frais qui sont à la charge du débiteur.

Qu'après apurement des comptes, il sera porté le 22 novembre 2021 au crédit de l'appelante, lors de la restitution du dossier, une somme de 203,93 €. 



Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier est bien fondé à solliciter la condamnation de Madame [J] au paiement de la somme de 1.657, 79 euros au titre de charges échues du 1er mai 2021 au 28 juin 2022.

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.




Sur les charges à échoir




Attendu que l'article 19-2 de la même loi dans sa version en vigueur du 1er janvier 2020 au 1er janvier 2023 précise que 'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. »



Attendu que Madame [J] soutient qu'au regard des paiements réalisés et non imputés tant directement que par l'intermédiaire de l'huissier, elle ne pouvait en aucun cas être qualifiée de débitrice récidiviste de sorte que la demande de condamnation formulée au titre des charges futures ne saurait prospérer puisque l'application de l'article 19-2 susmentionné suppose la défaillance du copropriétaire.



Attendu que la défaillance de cette dernière a été démontrée ce qui a conduit le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier a lui adressé une mise en demeure sur le fondement de l'article 19-2 de la loi de 1965, Madame [J] étant débitrice lors de l'envoi de cette mise en demeure le 28 juin 2022 d'une somme de 1.853,79 € et n'ayant pas réglé au moins une provision due au titre de l'article 14-1 ou de l'article 14-2 I de la loi du 10 juillet 1965, à sa date d'exigibilité.

Que c'est également à bon droit qu'elle a été assignée devant le tribunal judiciaire de Grasse en l'absence de régularisation de sa situation dans le délai d'un mois de sorte que les charges de l'exercice 2023 votées mais non encore appelées sont devenues immédiatement et intégralement exigibles.

Que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier produit à l'appui de sa demande la mise en demeure adressée le 28 juin 2022 à Madame [J] , le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 avril 2021 approuvant les comptes de l'exercice 2020 et votant le budget prévisionnel pour l'exercice 2022 ainsi que les fonds de travaux et le procès-verbal de l'assemblée ordinaire du 29 avril 2022 dont il résulte que les comptes de l'exercice 2021 ont été approuvés ainsi que l'ajustement du budget provisionnel et le budget provisionnel 2023 voté.

Qu'ainsi le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier soutient que les provisions prévues lors de l'assemblée générale du 29 avril 2022 à ce jour définitives, sont donc devenues immédiatement exigibles à savoir plus précisément celles de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023.



Attendu que contrairement à ce que le tribunal judiciaire de Grasse a jugé, l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas que les provisions qui deviennent exigibles suite à une mise en demeure demeurée infructueuse pendant un mois, soient exclusivement celles de l'exercice en cours, aucune distinction n'étant apportée dans ce texte.

Qu'en l'espèce l'assemblée générale du 29 avril 2022 ayant voté le budget prévisionnel de l'exercice 2023 ainsi que le montant de la cotisation fond travaux à hauteur de 5 % du montant du budget prévisionnel, il y a lieu de constater que ces provisions sont devenues immédiatement exigibles, une fois prononcée la déchéance du terme résultant du nom apurement de la dette dans le délai d'un mois de la mise en demeure.

Qu'il y a lieu par conséquent de déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier bien fondée dans sa demande et par conséquent d'infirmer le jugement querellé sur ce point.

Que ce dernier verse aux débats le document intitulé - décompte jugement du 17 juin 2021- arrêté au 1er juillet 2023 lequel mentionne les versements effectués par l'appelante mais également de nouvelles provisions devenues exigibles de sorte que Madame [J] est redevable de la somme totale de 1.365,96 € au titre des charges, cotisations, fonds, travaux devenues exigibles jusqu'au 1er octobre 2023.



2°) Sur la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier à titre de dommages et intérêts.



Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier demande à la cour de condamner Madame [J] au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.



Attendu qu'il convient de rappeler qu'il appartient au demandeur de caractériser la faute du débiteur consistant en une mauvaise foi dans le refus de payer, le simple non-paiement des charges par un copropriétaire ne caractérisant pas à lui seul la résistance abusive.

Qu'en l'espèce il apparaît à la lecture du compte de Madame [J] que cette dernière a réglé les sommes dues au titre de la précédente condamnation et a procédé à de petits versements certes insuffisants pour éviter l'augmentation constante du solde débiteur mais qui démontrent néanmoins, par leur régularité, d'un réel effort de sa part pour tenter de contenir le solde.

Qu'il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier de sa demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.





3°) Sur les demandes de Madame [J] 



Attendu que les demandes de Madame [J] tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [6] » au paiement d'une somme de 1.387,53 euros au titre de la restitution d'un trop perçu de charges, d'une somme de 3.500 euros au titre du préjudice subi du fait de l'action abusivement intentée et à une amende civile seront rejetées , cette dernière succombant dans ses demandes.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point.





4°) Sur la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965



Attendu qu'il résulte de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:



a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. »













Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier demande à la cour de condamner Madame [J] au paiement de la somme de 1.123, 52 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Qu'il fait valoir que la résistance particulièrement abusive de l'appelante à s'acquitter régulièrement de ses charges de copropriété l'a obligé à multiplier les démarches pour la contraindre à s'exécuter de sorte qu'il est bien fondé à demander sa condamnation au paiement des frais de suivi de la procédure de recouvrement ainsi que ceux liés à la mise de mise en demeure de l'article 19-2 et ceux relatifs à la constitution du dossier d'avocat s'agissant des frais nécessaire tels que prévus par les contrats de syndic.



Attendu qu'il résulte du document intitulé ' Décompte jugement du 17 juin 2021- que des frais de suivi procédure recouvrement ont été exposés par l'intimé à hauteur de la somme de 425 euros ainsi que des frais concernant la mise en demeure à hauteur de 300 euros.

Que si ces sommes constituent des frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le paiement des sommes qui lui sont dues, il en est autrement de la somme de 398,50 € correspondant aux frais de constitution d'avocat, cette dépense constituant un acte ordinaire d'administration de la copropriété, ne présentant aucun caractère exceptionnel.

Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a rejeté la demande de l'intimé au titre des frais de constitution d'avocat, d'infirmer sur le montant alloué à ce dernier et de condamner Madame [J] au paiement de la somme de 725 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 





5°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'en l'espèce, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [J] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel 



Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS 



Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,





CONFIRME le jugement en date du 20 avril 2023 du tribunal judiciaire de Grasse en ce qu'il a condamné Madame [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier, la somme de 1.657,79 euros au titre des charges échues du 1er mai 2021 au 28 juin 2022 ,  la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.





INFIRME pour le surplus.





STATUANT A NOUVEAU,





CONDAMNE Madame [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier la somme totale de 1.365,96 € au titre des charges, cotisations, fonds, travaux devenues exigibles jusqu'au 1er octobre 2023.





CONDAMNE Madame [J] au paiement de la somme de 725 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 





DÉBOUTE Madame [J] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier du surplus de leurs demandes.





Y AJOUTANT, 





CONDAMNE Madame [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.









CONDAMNE Madame [J] aux entiers dépens en cause d'appel. 





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,