Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 11 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 11 JANVIER 2024



N° 2024/10 













Rôle N° RG 23/02607 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BK2A6







S.A.R.L. SAFAMAT





C/



Syndic. de copro. DE LA COPROPRIETE [Adresse 3] À [Localité 6]

S.C.I. LA BAGUETTE TOULONNAISE





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Christophe VINOLO



Me Elisabeth RECOTILLET



 Me Isabelle FICI 





Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de TOULON en date du 14 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02315.





APPELANTE



S.A.R.L. SAFAMAT 

dont le siège social est [Adresse 3]



représentée par Me Christophe VINOLO, avocat au barreau de TOULON





INTIMES



Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] sis [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole Madame [C] [F] demeurant [Adresse 2], 



représenté par Me Elisabeth RECOTILLET, avocat au barreau de TOULON



S.C.I. LA BAGUETTE TOULONNAISE 

dont le siège social est [Adresse 1]



représentée par Me Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Magatte DIOP, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assistée par Me Georges GOMEZ de la SELAS FAURE-HAMDI-GOMEZ & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 21 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 





M. Gilles PACAUD, Président

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSE DU LITIGE



Se prévalant de nouveaux désordres affectant l'immeuble situé [Adresse 3], appartenant à plusieurs copropriétaires, dont la société civile immobilière (SCI) La Baguette Toulonnaise, le mairie de [Localité 6] a, par requête en date du 28 juin 2022, saisi le tribunal administratif de Toulon, statuant en référé, aux fins d'entendre ordonner une expertise judiciaire.



Par ordonnance en date du 28 juin 2022, ce magistrat a ordonné une expertise en désignant pour y procéder M. [Y]. 



Aux termes de son rapport en date du 6 juillet 2022, M. [Y] constate que le plancher haut du R1 et le laboratoire du R0 (partie Est) ont été confortés conformément aux règles de l'art et réceptionnés (...) mais que subsiste pour le laboratoire (R0 côté [Adresse 4]) des décollements de plâtre sous enfustage et un dimensionnement de poutraison insuffisant au regard de leur portée. Il indique qu'au regard de l'inexploitation de l'appartement sous-jacent et du local commercial, l'état structurel partiel du plancher haut du laboratoire représente un état de péril ordinaire et qu'il y a lieu, afin de circonscrire le péril, de décrouter le plâtre présent sous l'enfustage et de réaliser le confortement du R0 sous le contrôle d'un bureau d'étude structure et d'une entreprise qualifiée. 



Par courrier recommandé en date du 1er août 2022, le mairie de [Localité 6] a demandé au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole, de l'informer, dans un délai de deux mois, des mesures prises pour mettre définitivement un terme au danger présenté par l'immeuble au regard des désordres affectant le plancher du rez-de-chaussée dans la zone du laboratoire côté [Adresse 4]. 



Ce syndicat des copropriétaires a voté, lors de l'assemblée générale du 31 août 2022, la validation de la société BEGT Structures pour l'établissement de l'étude de confortement du plancher du rez-de-chaussée de l'immeuble au niveau de la zone centrale de la boulangerie.



Cette étude de confortement devait être réalisée dans le local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, constituant le lot n° 4, appartenant à la SCI La Baguette Toulonnaise. 



Ce local, comprenant un magasin à usage de boulangerie, des fours, deux ateliers, un laboratoire et un débarras, a été loué à l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) Safamat suivant acte sous seing privé en date du 20 décembre 2013.



La société Safamat a cessé définitivement son activité le 26 décembre 2019. 



Se prévalant d'un refus de la société Safamat de débarrasser son local commercial et de l'ouvrir pour permettre au bureau d'études de venir faire l'étude de confortement, préalablement aux travaux, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole, Mme [C] [F], a été autorisé à assigner la société Safamat, selon la procédure d'heure à heure, suivant acte d'huissier en date du 17 novembre 2022, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon aux fins d'être autorisé à pénétrer dans les lieux donnés à bail à la société Safamat afin, d'une part, de faire vider le local par une entreprise de son choix de tous les matériels encombrants et agencements empêchant la réalisation de l'étude de confortement que doit réaliser la société BEGS Structures et, d'autre part, de faire effectuer les travaux confortatifs préconisés par M. [Y] dans son rapport du 6 juillet 2022 sous contrôle de la société BEGS Structures.



La SCI La Baguette Toulonnaise est intervenue volontairement à la procédure. 



Par ordonnance en date du 14 février 2023, ce magistrat a :



- déclaré recevable l'intervention volontaire de la société La Baguette Toulonnaise ;

- déclaré recevable et bien fondée l'action du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] ;

- autorisé le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole, Mme [C] [F], à pénétrer dans les lieux donnés à bail à la SARL Safamat au rez-de-chaussée du [Adresse 3], en présence d'un commissaire de justice, avec si besoin l'assistance de la force publique, afin :

* de faire vider le local par une entreprise de son choix de tous les matériels encombrants et agencements empêchant la réalisation de l'étude de confortement que doit réaliser la société BEGP Structures ; 

* de faire effectuer les travaux confortatifs préconisés par l'expert [Y] dans son rapport du 6 juillet 2022, sous le contrôle de la société BEGS Structures ;

- condamné la SARL Safamat à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SARL Safamat aux dépens, en ce compris le coût de l'intervention d'un huissier et d'un serrurier.



Il a considéré que le syndicat des copropriétaires justifiait d'un intérêt à agir au regard des conclusions de l'expert judiciaire, M. [Y], en ce qu'il était urgent de réaliser les travaux préconisés. Il a estimé que la société Safamat prétendait faussement ne pas avoir pu exploiter son fonds de commerce de boulangerie en raison de locaux non conformes à leur destination, comme en atteste M. [D], qui y a travaillé en tant que pâtissier de novembre 2013 à août 2018. Enfin, il a indiqué qu'il n'appartenait pas, à la lecture des clauses du bail, au syndicat des copropriétaires de supporter le coût du démontage, de l'enlèvement et du gardiennage des équipements présents dans les lieux loués. 



Suivant déclaration transmise au greffe le 16 février 2023, la société Safamat a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. 



Aux termes de ses dernières écritures transmises le 5 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Safamat demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau :



- de déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes formées à son encontre pour défaut d'intérêt à agir ;

- de le débouter, en tout état de cause, de l'ensemble de ses demandes formées à son encontre ;

- à titre reconventionnel, d'ordonner que les travaux de mise en sécurité ordonnés par l'expert judiciaire, M. [Y], dans son rapport du 6 juillet 2022, ne pourront débuter qu'après que le syndicat des copropriétaires lui aura adressé, par courrier recommandé, un devis dressé et accepté par lui portant sur le démontage, l'enlèvement, le gardiennage et la réinstallation après travaux des équipements encore présents dans les locaux donnés à bail, jusqu'à l'achèvement des travaux ainsi préconisés ;



- de condamner le syndicat des copropriétaires à supporter le coût du démontage, de l'enlèvement, du gardiennage et de la réinstallation après travaux des équipements encore présents dans les locaux donnés à bail, jusqu'à l'achèvement des travaux ainsi préconisés ;

- de le condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de le condamner aux dépens, avec distraction au profit de Me Christophe Vinolo, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



A titre liminaire, elle indique avoir fait l'acquisition du fonds de commerce de boulangerie en liquidation judiciaire le 15 octobre 2013 à M. [M], à la suite de quoi un nouveau bail a été conclu le 20 décembre 2013 avec la société La Baguette Toulonnaise. Elle expose que de nombreux désordres l'ont empêchée d'exploiter normalement son fonds de commerce. Elle fait état d'un dégât des eaux survenu en janvier 2014 provenant de l'appartement situé au 1er étage, à la suite de quoi le plafond du local loué s'est effondré. Elle fait état d'un délabrement de la façade de l'immeuble à l'origine d'un arrêté de péril imminent pris par la ville de [Localité 6] le 5 août 2015, d'une dégradation des plafonds des lieux loués en 2016/2018, d'un nouveau effondrement du plafond en 2018, d'autres dégâts des eaux provenant de l'appartement situé au 1er étage en 2019, d'une aggravation des désordres en 2020 et de la reconnaissance, le 24 février 2020, par M. [Y], de l'état de péril affectant le local, lequel a été maintenu le 7 juillet 2022 devant l'insuffisance des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires. Elle indique donc n'avoir jamais pu exploiter, de manière normale et continue, les locaux et avoir été contrainte d'arrêter définitivement son activité le 26 décembre 2019 à cause de l'état déplorable du local dont l'usage était devenu trop dangereux. Elle estime donc que le syndicat des copropriétaires n'a jamais réalisé les travaux nécessaires à la mise en sécurité des locaux. 



Elle soutient que les demandes du syndicat des copropriétaires sont irrecevables pour défaut d'intérêt à agir sur le fondement de l'article 31 du code de procédure civile. Elle affirme ne s'être jamais opposée à l'accès à ses locaux. Elle expose qu'en réponse au courrier du 20 juillet 2022 que lui a adressé le syndicat des copropriétaires, son conseil a rappelé, par mail du 22 juillet 2022, qu'elle ne pouvait procéder à la dépose du faux plafond sans l'accord de son propriétaire, accord qu'il appartenait au syndicat d'obtenir, que les travaux de mise en sécurité préconisés par l'expert ne lui étaient, en aucun cas, imputables, de sorte qu'elle n'avait pas à prendre à sa charge le coût du démontage, de l'enlèvement et du gardiennage des équipements encore présents dans les locaux et que, sous réserve d'un dévis établi à la demande de la copropriété pour la prise en charge de ce coût, elle tenait à la disposition de la copropriété les clés du local qui pouvaient être remises pour la durée des travaux. Elle expose que, ne prenant pas en compte ses demandes, le syndicat des copropriétaires l'a mise en demeure, par courrier recommandé en date du 24 août 2022, d'avoir à vider le local sous huitaine. Elle insiste sur le fait que seul le syndicat des copropriétaires est responsable des travaux qui doivent être réalisés, de sorte qu'elle n'a pas à en supporter le coût, même en partie. Elle indique qu'à la demande du syndicat des copropriétaires, le 19 septembre 2022, d'être présents le 30 septembre 2022 afin d'ouvrir le local en vue des travaux de mise en sécurité, elle lui a répondu, par mail en date du 25 septembre 2022, que ses dirigeants ne pouvaient être présents le 30 septembre 2022 mais que les clés du local avaient été confiées à son avocat qui pouvait les remettre à un représentant de la copropriété pendant la durée des travaux, de sorte qu'il ne peut être être reproché d'avoir refusé de laisser un libre accès à son local. Elle expose qu'elle était en droit de refuser de signer une décharge de responsabilité, comme le lui a demandé le syndicat des copropriétaires, par mails des 20 et 29 septembre 2022, dès lors qu'elle avait le droit d'engager la responsabilité du syndicat dans le cas où les travaux ne seraient pas correctement réalisés, comme cela a déjà été le cas par le passé. Elle indique qu'aucune confusion n'est faite sur l'avocat qui détient les clés du local étant donné que Me Abran et Me Vinolo travaillent de concert sur ses dossiers et qu'il aurait suffit au syndicat des copropriétaires de contacter Me Abran, qui l'aurait renvoyé, à Me Vinolo détenant les clés, ce qu'il n'a fait que le 30 septembre 2022, soit le jour même où il voulait entrer dans les lieux. Elle insiste sur le fait qu'elle n'avait aucun intérêt à refuser l'accès à ses locaux dès lors que ce sont ces travaux qui conditionnent la reprise de son activité. Elle estime donc que le syndicat des copropriétaires n'a aucun intérêt légitime et sérieux à agir à son encontre. Enfin, elle affirme que les clauses du bail ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires en application de l'article 1199 du code civil, de sorte qu'il ne peut se fonder sur lesdites clauses pour soutenir qu'il lui appartient de supporter le coût du démontage, de l'enlèvement et du gardiennage des éléments encore présents dans les locaux, étant rappelé que les travaux en cause relèvent de la seule responsabilité de la copropriété, et ce, peu important l'intervention volontaire de sa bailleresse en première instance. 



Dans le cas où la cour retiendrait le droit d'agir du syndicat des copropriétaires, elle indique que, l'état de péril rendant les travaux de mise en sécurité nécessaires étant imputable exclusivement au syndicat des copropriétaires, il lui appartient de les réaliser à ses frais, en application de l'article 1241 du code civil. Elle estime donc ne pas avoir à supporter le coût du démontage, de l'enlèvement et du gardiennage des éléments encore présents dans les locaux, et ce, peu important qu'elle puisse ou non se retourner contre sa bailleresse. 



Aux termes de ses dernières écritures transmises le 2 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la SCI La Baguette Toulonnaise, sollicite de la cour qu'elle :



- déboute la société Safamat de ses demandes ;

- confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

- condamne la société Safamat à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

- la condamne aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de l'intervention d'un commissaire de justice et d'un serrurier. 



Elle expose que M. [P] [D], agissant pour le compte de la société Safamat en cours d'immatriculation, a acquis à la barre du tribunal de commerce de Toulon, suivant vente de gré à gré ordonnée par le juge commissaire en date du 15 octobre 2013, le fonds de commerce de boulangerie précédemment exploitée par M. [S] [M] au sein des locaux litigieux moyennant un prix de 25 000 euros. Elle souligne que le bien a été vendu dans l'état où il se trouvait au jour de sa prise de possession aux risques et périls de l'acquéreur, sans aucune garantie notamment pour vices cachés ou autres. Elle relève qu'une procédure portant sur la fixation de renouvellement du bail étant alors en cours, la société Safamat a exprimé le souhait de régulariser un nouveau bail portant sur une durée de 9 ans, ce qu'elle a accepté, de sorte qu'un bail a été signé le 20 décembre 2013 pour la période allant du 13 décembre 2013 au 12 décembre 2022. Elle se prévaut des clauses du bail pour soutenir que le preneur a accepté de prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvaient au jour de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger, aucune réparation, amélioration, remise en état, ni aucune réduction de loyer de ce chef, le locataire devant en faire son affaire personnelle et les faire effectuer à ses frais. Elle relève également qu'il a été prévu que le bailleur ne prendra à sa charge que les réparations strictement visées par l'article 699 du code civil, à savoir celles des gros murs et des voûtes, ainsi que le rétablissement des poutres, couvertures, digues et murs de soutènement et de clôture, sauf dans le cas où ces travaux seraient rendus nécessaires par un défaut d'entretien du preneur. Elle souligne enfin que le bail stipule expressément que le preneur souffrira l'exécution de toutes les réparations que le bailleur ou la copropriété estimerait nécessaires, utiles, ou même simplement convenables, exécutés pendant le cours du bail dans les locaux loués ou dans l'immeuble dont ils dépendent. Elle considère que l'obstruction systématique de la société Safamat à l'exécution des travaux de réparation absolument indispensables pour la sécurité des biens et des personnes a pour seul objectif de tenter de justifier sa carence, depuis plusieurs années, dans le paiement des loyers et charges, faisant observer que son compte présente un solde débiteur de plus de 100 000 euros.



Aux termes de ses dernières écritures transmises le 27 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole, Mme [C] [F], demande à la cour de :



- débouter la société Safamat de ses demandes ;

- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

- juger que la société Safamat devra supporter le coût du démontage, de l'enlèvement et du gardiennage des équipements encore présents dans ses locaux et de l'enlèvement des faux plafonds ;

- condamner la société Safamat à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens d'appel. 



A titre liminaire, il indique ne pas être concerné par le litige opposant la société Safamat à sa bailleresse, faisant observer que M. [D], ancien gérant de la société Safamat, atteste que la boulangerie a été exploitée de 2013 à la fin de l'année 2019. Il expose avoir réalisé différents travaux de rénovation de l'immeuble, et en particulier en 2012 où 80 % des appartements ont été rénovés, en 2016 avec le ravalement de la façade et le changement des volets à la suite d'un arrêté de péril et en 2021 avec le confortement du plancher haut du rez-de-chaussée conformément aux prescriptions de l'expert judiciaire, M. [Y], à la suite de quoi les travaux ont été réceptionnés le 3 mai 2021 par le bureau d'études BEGP qui en a assuré la maîtrise d'oeuvre après avoir réalisé l'étude structure à la demande de l'expert. Il indique que ces derniers travaux s'expliquent par les différents dégâts des eaux affectant les lieux litigieux et les retards pris par la société Safamat pour les déclarer. Il dément donc les allégations de la société Safamat selon lesquelles les travaux réalisés en 2021 se sont révélés totalement inefficaces et que le local est impropre à sa destination du fait de la copropriété. Il expose qu'alors même qu'il n'a fait que remettre en état le plafond et renforcer les poutres, sans rien endommager, la société Safamat, qui aurait pu reprendre son exploitation, ne l'a pas fait. Il estime que la société Safamat entend nuire à la copropriété ainsi qu'à sa bailleresse. Il indique que les travaux préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport de juillet 2022 n'ont donc rien à voir avec ceux réceptionnés en 2021, faisant observer que les travaux réceptionnés en 2021 l'ont été dans une pièce de 25 m2, située à l'extrémité Est du local, et que les travaux préconisés en 2022 se situent dans une autre pièce du rez-de-chaussée, totalement indépendante. Il indique que le seul point commun entre ces travaux est l'humidité qui règne dans le local qui est de nature à endommager les plâtres, que la société Safamat ne fait rien pour préserver le local et qu'elle aurait dû installer un extracteur d'air pour évacuer les fumées humides et l'humidité due à la panification. Il relève que la société Safamat, qui n'exploite plus la boulangerie depuis 2019, a laissé le local fermé sans aucune ventilation, de sorte qu'une atmosphère humide règne dans le local. 



Sur son intérêt à agir en justice à l'encontre de la société Safamat, il expose que, si Me Vinolo a adressé, un mail le 22 juillet 2022, elle a refusé de remettre les clés du local dès lors qu'elle a exigé plusieurs conditions, et notamment que la copropriété prenne en charge le coût du démontage, de l'enlèvement et du gardiennage des équipements présents dans les lieux. Il indique que cette condition est inadmissible dès lors que la copropriété n'a pas à assumer le coût du débarrassage du local loué par la société Safamat et que cela équivaut donc à un refus de laisser libre accès au local. De plus, il fait observer que Me Vinolo indique que les clés du local sont en possession des cogérants de la société Safamat. En outre, elle dément les allégations de la société Safamat selon lesquelles elle a accepté de remettre les clés pour le rendez-vous fixé au 30 septembre 2022. Il expose avoir demandé aux gérants de la société Safamat une décharge de responsabilité, le 28 septembre 2022, dès lors que les clés du local lui seraient confiés le temps de la réalisation des travaux, et ce, afin d'éviter des allers retours, ce dont a refusé la société Safamat. En outre, si la société Safamat lui a indiqué laisser les clés à son avocat, il expose que l'huissier de justice, présent le 30 septembre 2022, a constaté que le gérant, M. [O], joint par téléphone, lui a indiqué que les clés étaient en possession de Me Abran, lequel n'a jamais rappelé, comme indiqué par sa secrétaire, de même que M. [L], associé de la société Safamat, qui n'a pas été en mesure de dire qui était en possession des clés. Elle expose que la société Safamat n'a pas permis à la société BEGP Structures, présente le 30 septembre 2022, de pénétrer dans le local pour faire l'étude préconisée par M. [Y]. 



Il indique que ce n'est pas la première fois que la société Safamat fait obstruction à la réalisation de travaux sur les parties communes dès lors qu'elle y a été déjà contrainte aux termes de deux ordonnances de référé en date des 3 mars et 27 octobre 2020.



Il affirme que, dès lors que les travaux préconisés par M. [Y] sont urgents et nécessaires pour consolider l'immeuble et qu'il rencontre des difficultés pour obtenir l'ouverture d'un local fermé et inexploité, il a un intérêt à agir pour se faire autoriser à pénétrer dans ce local afin de faire réaliser les études et travaux urgents préconisés. 



Il expose, que si elle n'entend pas remettre en cause le principe de l'effet relatif des contrats issu de l'article 1199 du code civil et, partant, de se prévaloir des clauses du bail commercial, il relève que le bail en question a été produit par la bailleresse elle-même à la suite de son intervention volontaire et que c'est elle qui cite, dans ses écritures, les clauses du bail. 



Il s'oppose à la demande de mettre à sa charge les frais de démontage, d'enlèvement et de gardiennage des équipements de locaux dès lors qu'il n'est pas demandé à la société Safamat de prendre en charge les travaux de mise en sécurité de l'immeuble mais d'ouvrir son local et de le débarrasser afin que le bureau d'études puisse faire son étude et se prononce sur les travaux de confortement à réaliser, tels que préconisés par l'expert. Il affirme ne pas avoir à vider le local d'un locataire, ni en assumer cette charge. Il insiste sur le fait qu'il ne cherche pas à mettre à la charge de la société Safamat le coût de la réfection des planchers mais seulement que le locataire fasse sienne la gestion de son matériel et des agencements qu'il a mis en place dans le local où doivent avoir lieu les travaux. Il estime que la société Safamat pourra éventuellement se retourner contre sa bailleresse en vertu des clauses du bail. Il relève que les mesures réclamées par la société Safamat n'ont pour dessein que de retarder les travaux, à servir ses propres intérêts et à mettre en défaut sa bailleresse par l'intermédiaire de la copropriété. Il rappelle qu'il n'a pas à prendre parti dans le litige qui oppose la société Safamat à sa bailleresse mais doit uniquement préserver les intérêts de la copropriété en assurant la conservation et l'entretien de l'immeuble. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2023.



MOTIFS DE LA DECISION



A titre liminaire, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l'a requis et obtenu, raison pour laquelle la cour n'a pas à répondre aux demandes formées à ce titre par les parties. 

En outre, le dispositif de l'arrêt doit être limité aux strictes prétentions formées par les parties, étant rappelé qu'il n'a pas vocation à contenir les moyens développés par elles, peu important que ceux-ci figurent dans le dispositif de leurs conclusions. 



Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir du syndicat des copropriétaire à l'encontre de la société Safamat



L'article 122 du code de procédure civile énonce que, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité et le défaut d'intérêt.



L'article 31 du même code prévoit que l'action est ouverte à tous eux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.



En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise dressé le 6 juillet 2022 par M. [Y], désigné par ordonnance du 28 juin 2022 du tribunal administratif de Toulon à la demande de la commune, que si les planchers hauts des biens situés au rez-de-chaussée (en partie Est du laboratoire de boulangerie) et 1er étage de l'immeuble de cinq étages sis à l'angle de la [Adresse 4] et de la [Adresse 5] à [Localité 6], appartenant à la société La Baguette Toulonnaise, ont été confortés conformément aux règles de l'art et réceptionnés par le maître de l'ouvrage, le BE BEGP, et l'entreprise en charge des travaux, il persiste, dans le laboratoire de boulangerie situé au rez-de-chaussé du côté de la [Adresse 4], des décollements de plâtre sous enfustage et un dimensionnement de poutraison insuffisant au regard de leur portée. Il estime que l'état structurel partiel du plancher haut de ce laboratoire représente un état de péril ordinaire. Il préconise donc, afin de circonscrire ce péril, de décrouter le plâtre présent sous l'enfustage et de réaliser le confortement du rez-de-chaussée sous le contrôle du bureau d'étude structure et d'une entreprise qualifiée.



Dans son courrier en date du 1er août 2022, la commune de [Localité 6] estime que les désordres relevés par M. [Y] mettent en cause la sécurité publique et que la responsabilité de la copropriété risque d'être engagée en cas d'accident. Elle invite donc Mme [F], agissant en tant que syndic bénévole de la copropriété, à l'informer des mesures que la copropriété envisage de mettre en oeuvre pour conjurer définivement le danger présenté par l'immeuble, dans un délai maximal de deux mois à réception du courrier. A défaut, elle l'informe qu'elle sera dans l'obligation de diligenter à l'encontre de la copropriété une procédure visant à faire cesser cet état de danger. 



Suivant procès-verbal en date du 31 août 2022, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] a validé la société BEGP Structures pour l'établissement de l'étude de confortement du plancher du rez-de-chaussée de l'immeuble, et en particulier la zone centrale du local boulangerie, suivant le rapport d'expertise susvisé. 



L'article 9 II de la loi du 10 juillet 1965 énonce qu'un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur les parties privatives, de travaux d'intérêts collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposé au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.



En l'occurrence, l'étude devant être réalisée par la société BEGP Structures et, le cas échéant, les travaux de confortement du plancher haut du laboratoire de boulangerie situé au rez-de-chaussée du côté de la [Adresse 4] préconisés par M. [Y], impliquent nécessairement un accès aux parties privatives du local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble appartenant à la société La Baguette Toulonnaise.



Il s'avère que le local en question est occupé par la société Safamat par suite d'un contrat de bail commercial consenti par la société La Baguette Toulonnaise à effet au 20 décembre 2013. 



Si la location d'un lot ne confère pas au preneur la qualité de membre du syndicat des copropriétaires, il n'en demeure pas moins que les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires lui sont opposables dès lors que les résolutions traitent de travaux susceptibles d'entraîner une gêne dans l'exploitation du commerce du preneur. Tel est le cas en la cause étant donné que la société Safamat se prévaut d'une impossibilité d'exploiter les locaux en raison des désordres structurels qui affectent les parties communes de l'immeuble. 



Il en résulte que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole en exercice, justifie d'un intérêt à agir à l'encontre de la société Safamat afin d'obtenir un accès forcé au local commercial qu'elle exploite.



Si la société Safamat affirme n'avoir jamais refusé l'accès sollicité par le syndicat des copropriétaires, l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action et le refus du preneur de laisser l'accès à son local commercial n'est pas une condition de recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires visant à obtenir des mesures de nature à mettre fin à un trouble manifestement illicite mais du succès de celle-ci.



Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré recevable l'action formée par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, à l'encontre de la société Safamat. 



Sur le trouble manifestement illicite



Il résulte de l'article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.



Si l'existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l'absence d'évidence de l'illicéité du trouble peut en revanche justifier qu'il refuse d'intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l'être la mesure que le juge des référés prononce en cas d'urgence.

La cour doit apprécier l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit. 



En l'espèce, il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, doit nécessairement accéder aux parties privatives composant le local commercial appartenant à la société La Baguette Toulonnaise et donné à bail à la société Safamat.



A cette fin, plusieurs échanges sont intervenus entre les parties.



Par courrier recommandé en date du 20 juillet 2022, le syndic de la copropriété demande à la société Safamat de vider [son] local et d'enlever le faux plafond qui masque les poutres et l'ensemble du plancher haut et d'enlever l'ensemble de [ses] matériels entreposés, dans les quinze jours, à la suite de quoi un rendez-vous sera fixé afin de permettre au bureau d'étude structure d'accéder au local. 



En réponse, par courriel du 22 juillet 2022, la société Safamat, par l'intermédiaire de son conseil, indique qu'il ne lui appartient pas d'enlever le faux plafond, seul le propriétaires des murs pouvant le faire, pas plus qu'il ne lui appartient de débarrasser le local à ses frais, dès lors que les travaux devant être réalisés ne relèvent pas de sa responsabilité. Concernant les clés du local, qui est vide et non exploité, elle rappelle avoir proposé, à plusieurs reprises, de les lui laisser, et ce, en vain, dès lors que ses gérants ne peuvent se permettre de venir à première demande et de rester pendant toute la durée des travaux pour ouvrir et fermer le local. Elle indique réitérer sa proposition de laisser les clés local à sa disposition pour une période donnée.



Par courrier recommandé en date du 24 août 2022, le syndic met en demeure la société Safamat, dans un délai de huit jours, de vider [son] local boulangerie (...) de l'ensemble des éléments d'agencements et des matériels qui empêchent l'ingénieur du bureau d'étude structure de réaliser son étude de confortement, à la suite de quoi elle sera informée de la date précise d'intervention du bureau d'étude afin qu'elle ouvre le local, laquelle est prévue au cours de la deuxième quinzaine du mois de septembre 2022. 



Par courrier recommandé en date du 19 septembre et courriel du 20 septembre 2022, le syndic de la copropriété informe la société Safamat que l'étude structure du plancher haut de son local sera réalisée par la société BEGP le 30 septembre 2022 à 9 heures et lui demande de venir ouvrir les portes du local.



Par courriel en date du 25 septembre 2022, M. [O], gérant de la société Safamat, indique ne pas être ne mesure d'être à la disposition du syndic pour des travaux qui n'ont jamais été réalisés mais que, compte tenu de l'arrêté de péril qui a été pris, il lui propose de lui confier les clés du local par l'intermédiaire de son avocat. 



Le syndic répond, par courriel du 28 septembre 2022, être d'accord pour prendre clés du local pour leur éviter des allées et venues mais à la condition de le décharger de toute responsabilité en cas de dégradations, intrusions, vols et autres par écrit qui devra lui être remis le 30 septembre 2022 à 9 heures en même temps que les clés.



Par courriel en date du 29 septembre 2022, M. [O] explique qu'ils ne pourront être présents mais que les clés sont à la disposition du syndic chez leur avocat. Il invite le syndic à se rapprocher de ce dernier, à l'avenir, pour toutes questions intéressant la remise des clés du local.



Aux termes de son procès-verbal de constat en date du 30 septembre 2022, le commissaire de justice, mandaté par la copropriété, constate l'absence de M. [O] le même jour de 9h à 9h30. Il indique l'avoir contacté et que ce dernier lui a répondu qu'il ne serait pas présent mais que son avocat, Me Abran, était en possession des clés. Il expose avoir contacté le secrétariat de Me Abran qui lui a indiqué qu'il allait le recontacter dès qu'il aura fini sa communication, ce qu'il ne fera pas. Il déclare avoir été contacté, deux minutes après, par M. [L], associé de la société Safamat, lequel lui a dit qu'il allait téléphoner à sa cousine, Me Abran, ainsi que la société Adonis, qui s'occupe de la dératisation, afin de savoir qui est en possession des clés, lui-même ne pouvant être présent. Il relève que personne ne l'a recontacté pour ouvrir le local. 



Il en résulte, qu'indépendamment de la question de savoir aux frais de qui devait être vidés le local commercial situé au rez-de-chaussée, la société Safamat n'a pas permis au syndicat des copropriétaires d'y accéder à la date fixée au 30 septembre 2022 à 9h, faute pour elle de s'être organisée en ce sens en se rendant elle-même sur place et/ou en confiant les clés à une personne mandatée pour intervenir. 



Ce faisant, la société Safamat ne peut sérieusement soutenir de ne pas avoir refusé l'accès à son local, lequel refus a été qualifié, à juste titre, par le premier juge de trouble manifestement illicite, étant rappelé que la cour doit se placer au moment où ce dernier a statué pour le caractériser, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit, tel que cela résulte du constat d'huissier dressé le 3 mars 2023. 



Il appartient au juge des référés d'apprécier souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite.



En l'occurrence, il y avait lieu, comme l'a fait le premier juge, d'autoriser le syndicat des copropriétaires à pénétrer dans les lieux donnés à bail à la société Safamat, en présence d'un commissaire de justice, avec si besoin l'assistance de la force publique, afin de permettre à la société BEGP Structures désignée de réaliser l'étude de confortement et, le cas échéant, de faire réaliser les travaux confortatifs, tels que préconisés par M. [Y] dans son rapport du 6 juillet 2022, sous le contrôle de la société BEGP Structures. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée sur ce point.



En revanche, dès lors les parties s'accordent pour dire que l'étude de confortement et les travaux confortatifs peuvent impliquer de procéder au démontage, à l'enlèvement, au gardiennage et à la réinstallation après travaux des équipements encore présents dans les lieux donnés à bail, et pas seulement de vider le local de tous les matériels encombrants et agencements empêchant la réalisation de l'étude, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a autorisé le syndicat des copropriétaires uniquement à faire vider le local par une entreprise de son choix de tous les matériels encombrants et agencements empêchant la réalisation de l'étude de confortement que doit réaliser la société BEGP Structures. 



Le syndicat des copropriétaires sera autorisé à faire procéder par une entreprise de son choix, dans le cas où l'étude de confortement et les travaux confortatifs susvisés le nécessiteraient, au démontage, à l'enlèvement, au gardiennage et à la réinstallation après travaux des équipements encore présents dans les lieux donnés à bail.



Il reste que les parties discutent le point de savoir s'il appartient à la société Safamat, preneur, ou au syndicat des copropriétaires de prendre en charge le coût de cette mesure.



La réponse à cette question, qui porte non plus sur la responsabilité du preneur empêchant l'accès à son local mais sur l'indemnisation des préjudices subis du fait de l'exécution de travaux par la copropriété dans les parties privatives qu'il occupe, implique nécessairement de se prononcer sur l'origine des désordres affectant l'immeuble, et en particulier le local commercial, les préjudices causés par les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires et les responsabilités encourues tant par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble que par la copropriétaire bailleresse, la société La Baguette Toulonnaise, et par le preneur, la société Safamat, ce qui excède la compétence du juge des référés, juge de l'évidence.



En effet, si la contrainte découlant de l'article 9 II de la loi du 10 juillet 1965 peut avoir pour corollaire le paiement d'indemnités en contrepartie des dégradations constatées dans les parties privatives et des troubles de jouissance graves subis par le copropriétaire concerné ou tout autre occupant de son lot, il appartiendra à la société Safamat, si elle le souhaite, d'assigner sa bailleresse devant la juridiction du fond au titre de son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux aux fins d'être indemnisée de ses préjudices en raison des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires ayant nécessité d'accéder au local loué. Une telle action, qui implique de déterminer la portée des clauses de souffrance stipulées dans le contrat de bail commercial consenti par la société La Baguette Toulonnaise à la société Safamat, lesquelles sont licites à la condition de ne pas exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ni à justifier une gêne trop importante apportée à la jouissance du preneur en raison de la faute du bailleur, excède les pouvoirs du juge des référés. Il relève de la seule appréciation souveraine des juges du fond de se prononcer sur le caractère anormal de la gêne apportée à la jouissance du preneur. Il en de même de l'éventuel appel en garantie que pourra exercer la société La Baguette Toulonnaise à l'encontre du syndicat des copropriétaires dans le cas où elle serait condamnée à indemniser la société Safamat des préjudices subis du fait des travaux réalisés dans ses parties privatives sur le fondement de l'article 9 III de la loi du 10 juillet 1965. 



S'il est également possible pour un preneur d'exercer un recours direct à l'encontre du syndicat des copropriétaires visant à obtenir la réparation du préjudice subi consécutivement aux travaux réalisés sur les parties communes de l'immeuble, il doit apporter la preuve que les nuisances entraînées excèdent les inconvénients anormaux de voisinage et, le cas échéant, que ces nuisances sont telles qu'elles constituent un trouble manifestement illicite. En l'occurrence, aucune demande n'est faite en ce sens par la société Safamat.



Dès lors qu'il n'appartient pas à la juridiction des référés de se prononcer sur les responsabilités et indemnisations pouvant découler des travaux réalisés à l'initiative du syndicat des copropriétaires nécessitant un accès aux parties privatives composant le local commercial donné à bail à la société Safamat, l'ensemble des mesures ordonnées, tant par le premier juge que par la cour de céans, devront être faites aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, lequel exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 



Dès lors que le trouble manifestement illicite était établi au moment où le premier juge a statué, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Safamat aux dépens de première instance et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. En revanche, elle sera infirmée en ce qu'elle a inclus dans les dépens le coût de l'intervention d'un huissier et d'un serrurier dès lors que les actes en question ne sont pas précisés et qu'ils ne peuvent, en tout état de cause, être considérés comme des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution énoncés par l'article 695 du code de procédure civile.



En revanche, la cour ayant pour partie modifié les mesures ordonnées par le premier juge, de manière notamment à préciser la partie devant faire l'avance de leur éventuel coût, il y a lieu de laisser à la charge de chaque partie les dépens par elle exposés en appel. 



Il n'y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de l'une ou de l'autre des parties. 



PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant dans les limites de l'appel ;



Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :



- autorisé le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole, Mme [C] [F], à pénétrer dans les lieux donnés à bail à la SARL Safamat au rez-de-chaussée du [Adresse 3], en présence d'un commissaire de justice, avec si besoin l'assistance de la force publique, afin de faire vider le local par une entreprise de son choix de tous les matériels encombrants et agencements empêchant la réalisation de l'étude de confortement que doit réaliser la société BEGP Structures ; 



- inclus dans les dépens de première instance le coût de l'intervention d'un huissier et d'un serrurier ;



La confirme en ses autres dispositions critiquées ;



Statuant à nouveau et y ajoutant ;



Autorise le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, à pénétrer dans les lieux donnés à bail à la SARL Safamat au rez-de-chaussée du [Adresse 3], à faire procéder par une entreprise de son choix, dans le cas où l'étude de confortement devant être réalisée par la société BEGP Structures et les travaux confortatifs préconisés par M. [Y], dans son rapport du 6 juillet 2022, le nécessiteraient, au démontage, à l'enlèvement, au gardiennage et à la réinstallation après travaux des équipements encore présents dans les lieux donnés à bail ;



Dit que les mesures ordonnées tant par le premier juge que par la cour de céans devront être faites aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice ;



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure pour les frais exposés par les parties dans le cadre de la procédure d'appel non compris dans les dépens ;



Dit que les dépens de première instance ne comprendront pas le coût de l'intervention d'un huissier et d'un serrurier ;



Laisse à la charge de chaque partie les dépens de la procédure d'appel par elle exposés.





La greffière Le président