Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 11 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 11 JANVIER 2024



N° 2024/ 20















Rôle N° RG 21/18186 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIS2O







[Y] [M]





C/



[B] [K] [F] [O]

[T] [I] épouse [F] [O]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Guillaume TATOUEIX





Me Pierre LOPEZ









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 15 Novembre 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 21/00454.







APPELANT



Monsieur [Y] [M]

de nationalité Française, demeurant-[Adresse 2],



représenté par Me Guillaume TATOUEIX, avocat au barreau de TOULON







INTIMES



Monsieur [B] [K] [F] [O]

né le 09 Mars 1973 à [Localité 4] (Syrie), demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Pierre LOPEZ, avocat au barreau de TOULON, plaidant



Madame [T] [I] épouse [F] [O]

née le 22 Décembre 1979 à [Localité 3] (Arabie Saoudite), demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Pierre LOPEZ, avocat au barreau de TOULON, plaidant













*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 25 Octobre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole HARAND-DAUX, Présidente,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



























































EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte sous seing privé en date du 17 août 2017, Monsieur et Madame [N] ont donné à bail à Monsieur [M] un logement situé [Adresse 1].



Par jugement en date du 10 avril 2014, le tribunal de commerce de Toulon prononçait la liquidation judiciaire de Madame [N] et désignait en qualité de mandataire liquidateur Maître [H].

Par ordonnance en date du 17 mars 2019, le juge commissaire autorisait la vente de l'immeuble dont Madame [N] était propriétaire situé [Adresse 1]. 



Par jugement en date du 10 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Toulon a adjugé à Monsieur et Madame [F] [O] l'immeuble susvisé au prix de 894.'000 €.



Par acte d'huissier en date du 4 février 2020, ces derniers faisaient signifier la vente par adjudication, à Monsieur [M] locataire d'une partie des lieux, objet de la vente.



Par acte d'huissier en date du 31 décembre 2020, Monsieur et Madame [F] [O] ont assigné Monsieur [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon afin de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- dire et juger nul et de nul effet le contrat de bail conclu entre les époux [N] et Monsieur [M] le 17 août 2017.

Subsidiairement.

- constater qu'il n'occupe pas paisiblement et normalement les lieux en vue de l'usage auquel ils sont destinés.

- dire et juger qu'il a manqué à ses obligations en transformant profondément la chose louée en y adjoignant une terrasse extérieure en bois sans autorisation préalable du propriétaire.

En conséquence.

- prononcer la résiliation du bail consenti par les époux [N] à Monsieur [M] le 17 août 2017 en raison des manquements du locataire à ses obligations contractuelles.

En toute hypothèse.

- prononcer l'expulsion de Monsieur [M], de sa personne, de ses biens et tous occupants de son chef dans les 15 jours suivant le prononcé du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique.

- fixer une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de cette date jusqu'à libération complète des lieux 

- condamner Monsieur [M] au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative du bien et ce jusqu'à libération complète des lieux.

- condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner Monsieur [M] aux entiers dépens.



L'affaire était évoquée à l'audience du 13 septembre 2021.



Les époux [F] [O] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur acte introductif d'instance.



 Monsieur [M] demandait au tribunal de :

- débouter les époux [F] [O] de l'intégralité de leurs demandes.

- condamner solidairement les époux [F] [O] à lui verser la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement.

- débouter les époux [F] [O] de l'intégralité de leurs demandes.

- condamner solidairement les époux [F] [O] à lui verser la somme de 10.000 € au titre des embellissements sur le bien loué.

- condamner les époux [F] [O] à lui verser la somme de 1.500 € chacun au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner les époux [F] [O] aux entiers dépens avec distraction au profit de son conseil. 



Par jugement contradictoire en date du 15 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Toulon a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :



* dit que le contrat de bail conclu le 17 août 2017 entre Madame [N] et Monsieur [M] n'a pas été formé de bonne foi.

En conséquence.

* prononcé la nullité dudit bail.

En conséquence.

* ordonné à défaut de départ volontaire l'expulsion de Monsieur [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l'appartement indépendant de 55 m² se trouvant rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique.

* dit n'y avoir lieu d'assortir la mesure d'expulsion d'une astreinte.

* dit qu'il sera procédé conformément à l'article L433-1du code des procédures civiles d'exécution à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et qu'à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer.

* rappelé que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux conformément aux dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

* condamné Monsieur [M] à payer aux époux [F] [O] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 850 € à compter de la présente décision et ce jusqu'à libération complète des lieux.

* condamné Monsieur [M] à payer aux époux [F] [O] la somme de 800€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamné Monsieur [M] aux dépens. 

* rejeté le surplus des demandes.





Par déclaration en date du 22 décembre 2021, Monsieur [M] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :



- dit que le contrat de bail conclu le 17 août 2017 entre Madame [N] et Monsieur [M] n'a pas été formé de bonne foi.

- prononce la nullité dudit bail.

- ordonne à défaut de départ volontaire l'expulsion de Monsieur [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l'appartement indépendant de 55 m² se trouvant rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 1] au besoin avec le concours de la force publique.

- dit n'y avoir lieu d'assortir la mesure d'expulsion d'une astreinte.

- dit qu'il sera procédé conformément à l'article L433-1du code des procédures civiles d'exécution à la remise des meufbles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et qu'à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer.

- rappelle que l'expulsion ne pas avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux conformément dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

- condamne Monsieur [M] à payer aux époux [F] [O] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 850 € à compter de la présente décision et ce jusqu'à libération complète des lieux.

-condamne Monsieur [M] à payer aux époux [F] [O] la somme de 800€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

- condamne Monsieur [M] aux dépens. 

- rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision 

- rejette le surplus des demandes.





Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 22 septembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [F] [O] demandent à la cour de :



* débouter Monsieur [M] de son appel.

* confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

* juger nul et de nul effet le contrat de bail conclu entre les époux [N] et Monsieur [M] le 17 août 2017.

Subsidiairement.

* constater que Monsieur [M] n'occupe pas paisiblement et normalement les lieux en vue de l'usage auquel ils sont destinés.

* juger qu'il a manqué à ses obligations en transformant profondément la chose louée adjoignant une terrasse extérieure en bois sans autorisation préalable du propriétaire.

En conséquence.

* prononcer la résiliation du bail consenti par les époux [N] à Monsieur [M] le 17 août 2017 en raison des manquements du locataire à ses obligations contractuelles.

* débouter Monsieur [M] de sa demande de dommages et intérêts comme injustifiée et mal fondée

* condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

*condamner Monsieur [M] aux entiers dépens.

Reconventionnellement 

* condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 4.178,48 € correspondant à l'indemnité qu'il a perçue de son assureur MACIF afin de leur permettre de réaliser les travaux de remise en état qu'il n'a pas réalisés lui-même.

* condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par eux du fait des agissements de Monsieur [M] depuis 2020 caractérisé par son comportement injurieux à leur égard à l'exclusion de toute production de documents probatoires.



Au soutien de leurs demandes, Monsieur et Madame [F] [O] expliquent que s'ils avaient été informés par une note du liquidateur de l'existence des baux sur l'immeuble appartenant à Madame [N], ils étaient encore ignorant du contexte généralisé de fraude dans lesquels l'ensemble des baux avaient été successivement consentis.

Ils font valoir notamment qu'à l'époque de la conclusion du bail avec Monsieur [M], Madame [N] était en liquidation judiciaire depuis le jugement du tribunal de commerce de Toulon du 10 avril 2014 de sorte qu'elle ne pouvait ignorer que dans le cadre de cette liquidation, le seul actif immobilier qu'elle possédait aller être réalisé par le liquidateur.

Par ailleurs ils indiquent que Monsieur [M] ne démontre nullement l'existence d'un bail préexistant dans le même immeuble avant la signature du bail litigieux.

Ils font valoir que l'état des lieux d'entrée a été établi à la date du 17 août 2017 soit antérieurement au début de location effective de sorte que soit le bail, soit l'état des lieux est un faux précisant que contrairement à ce qui avait été indiqué, la location meublée n'est qu'apparente. 

Aussi les époux [F] [O] soutiennent que Monsieur [M] s'est rendu complice de la conclusion d'un bail en meublé qui n'en présentait pas les caractéristiques et les qualités.



Ils indiquent également que le bail a été consenti moyennant le vil prix de 550 € mensuel alors que les valeurs locatives d'usage en ce secteur se situent autour de 900 €.

Ils ajoutent qu'aucun embellissement n'est démontré, la terrasse ayant été réalisée en toute illégalité ayant vocation à être démontée en raison de sa non-conformité de sorte qu'il ne peut être valablement soutenu qu'il y avait une contrepartie au prix du loyer dérisoire.



Les époux [F] [O] font également valoir que Monsieur [M] s'est arrogé le droit de procéder à de nombreux travaux aboutissant à une modification profonde de la chose louée, postérieurement à l'adjudication réalisant une terrasse en bois sans aucune autorisation qu'il devait leur demander.

Ils précisent par ailleurs que ce dernier utilise la chose louée pour les besoins d'une activité professionnelle tel que cela été constaté par Maître [V] , huissier de justice dans un procès-verbal de constat dressé sur les lieux le 11 juin 2020 ce qui est absolument contraire à la destination d'un appartement à usage d'habitation situé dans un quartier résidentiel.

Enfin ils précisent que ce dernier a quitté les lieux le 2 février 2022, soit dans le délai de la sommation de déguerpir délivrée.

Toutefois ils soutiennent que leur ancien locataire, conscient des violations répétées à ses obligations de locataire et de la résiliation du bail qui était encourue, s'est attaché à générer une insalubrité des lieux les empêchant notamment d'accéder à la cave au mois de mai 2020 afin de réparer la fuite d'eau.

Ils ajoutent que ce dernier a déclaré un sinistre auprès de sa compagnie d'assurances la MACIF le 18 novembre 2021 lui permettant de bénéficier d'une indemnisation à hauteur de 4.178,48 € dont la vocation était de lui permettre de réaliser les travaux nécessaires dans l'appartement loué, indemnitée versée 15 mars 2022 alors que celui-ci a quitté les lieux le 31 janvier 2022 sans avoir effectué la moindre réparation.

 

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 octobre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [M] demande à la cour de :



* infirmer la décision du 15 novembre 2021 en toutes ses dispositions.

*constater sa bonne foi.

*débouter les époux [F] [O] de l'intégralité de leurs demandes.

*condamner solidairement les époux [F] [O] à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour exécution impossible de la décision infirmée 

*condamner solidairement les époux [F] [O] à lui payer la somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement,

* constater sa bonne foi.

*condamner solidairement les époux [F] [O] à lui verser la somme de 10.000 € au titre des embellissements sur le bien loué et à titre de préjudice moral.

*condamner solidairement les époux [F] [O] à lui verser la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

*condamner les époux [F] [O] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Guillaume TATOUEIX , avocat aux offres de droit



Au soutien de ses demandes, Monsieur [M] fait valoir que les époux [F] [O] ne peuvent soutenir que le bail est nul dans la mesure où ils ont enchéri sur le bien en toute connaissance de cause ,ce contrat de bail devant désormais leur être opposable.

Par ailleurs Monsieur [M] soutient être un locataire de bonne foi, précisant que les époux [F] [O] ne font que présumer l'existence de fraude.

Il indique avoir signé le bail du 17 août 2017 et pris possession des lieux le 1er septembre 2017 car il avait été prévu entre les parties des travaux qu'il devait lui-même réaliser sur ses fonds propres.

Il ajoute qu'il occupait déjà l'immeuble depuis le 1er avril 2017 en colocation d'un appartement mais souhaitait bénéficier d'un appartement seul. 

Il indique que l'existence des travaux a conduit à minorer le loyer et à ne pas prévoir de dépôt de garantie, précisant qu'il n'avait aucune attache avec son bailleur ayant répondu à une annonce pour la location d'un appartement.



Par ailleurs Monsieur [M] souligne que les époux [F] [O] ont affirmé que la terrasse crée n'avait pas été autorisée et qu'il utilisait un cabanon dans le jardin pour entreposer des outils professionnels.

Or il précise que cette terrasse avait été autorisée par le bailleur, ajoutant que les intimés affirmaient encore une fois à tort qu'il aurait une activité professionnelle dans les lieux.

Il indique que les photos versées au débat ne démontrent absolument rien, si ce n'est qu'il a installé un cabanon dans le jardin pour entreposer les outils ce qui en soit ne constitue pas un manquement aux obligations du locataire.

Par ailleurs si la juridiction devait confirmer la décision déférée, il rappelle avoir réalisé de nombreux travaux pour un montant de 10.'034, 58 € en échange desquels il avait été conclu un bail de 6 ans avec un loyer minoré, ajoutant qu'il serait dés lors bien-fondé à voir indemniser son préjudice moral.



Enfin Monsieur [M] fait valoir que les intimés font état de désordres locatifs qui ne lui sont absolument pas imputables, soulignant que le constat d'huissier concernant un prétendu état des lieux de sortie n'est en réalité qu'un constat non contradictoire réalisé après sa sortie de l'appartement en exécution volontaire de la décision de instance.

Il rappelle au contraire qu'il a procédé lui-même à la réfection du bien lassé d'attendre que les époux [F] [O] réparent les désordres dénoncés à travers divers courriers. 

Quant à la surconsommation d'eau résultant de la fuite d'eau qu'il y a eu dans la dalle de la cave en 2020, il indique que le époux [F] [O] ont mis près d'un an à effectuer les réparations malgré leurs engagements initiaux de faire intervenir le plombier , précisant que l'absence de réponse et des travaux a provoqué le délabrement du bien notamment des moisissures sur les murs et des champignons au plancher. 

S'agissant de l'indemnisation de l'assurance intervenue le 18 février 2022, il relève qu'il n'était plus dans l'appartement et ne pouvait donc réaliser les travaux de remise en état , faisant observer que les époux [F] [O] ne lui ont jamais demandé de récupérer cette somme.



 

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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 octobre 2023.



L'affaire a été évoquée à l'audience du 25 octobre 2023 et mise en délibéré au 11 janvier 2024



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1°) Sur la nullité du contrat de bail conclu entre Madame [N] et Monsieur [M] le 17 août 2017.



Attendu que l'article 1341-2 du code civil dispose que 'le créancier peut aussi agir en son nom personnel pour faire déclarer inopposables à son égard les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, à charge d'établir, s'il s'agit d'un acte à titre onéreux, que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude.'

 

Attendu que Monsieur et Madame [F] [O] demandent à la cour de dire et juger nul et de nul effet le bail conclu avec Monsieur [M] et Madame [N] le 17 août 2017 , cette dernière étant en liquidation judiciaire depuis le jugement du tribunal de commerce de Toulon du 10 avril 2014 de sorte qu'elle ne pouvait ignorer que dans le cadre de cette liquidation, le seul actif immobilier qu'elle possédait aller être réalisé par le liquidateur.

Qu'ils ajoutent, s'agissant de la bonne foi alléguée par Monsieur [M] que ce dernier soutient , sans le démontrer qu'il bénéficiait déjà d'un bail au sein même du bien immobilier avant de conclure le bail litigieux.

Qu'ils indiquent qu'il se contente d'affirmer , sans aucun élément de preuve, que l'existence des travaux avait conduit à minorer le loyer et à ne pas prévoir de dépôt de garantie.









Attendu qu'il est de jurisprudence constante que la fraude paulienne n'implique pas nécessairement l'intention de nuire.

Qu'elle résulte de la seule connaissance que le débiteur et son cocontractant à titre onéreux ont du préjudice causé au créancier par l'acte litigieux.

Que la 1ère chambre civile de la cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 27 juin 1984 que lorsqu'il s'agissait d'un acte à titre onéreux, le créancier qui exerce l'action paulienne doit prouver la complicité de fraude du tiers acquéreur.



Attendu qu'il est incontestable que le bail consenti à Monsieur [M] par Madame [N] l'a été en violation des dispositions de l'article L641-9 du code de commerce et de la règle de dessaisissement du débiteur en liquidation judiciaire.

Qu'il résulte effectivemment de l'article L641-9 I aliéna 1er du code de commerce que 'le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens même de ceux qu'il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n'est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur.'

Qu'or il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur et Madame [N] ont donné à bail à Monsieur [M] un logement situé [Adresse 1] suivant acte sous seing privé en date du 17 août 2017, alors que le tribunal de commerce de Toulon avait prononcé la liquidation judiciaire de Madame [N] et désigné en qualité de mandataire liquidateur Maître [H] par jugement en date du 10 avril 2014.

Que de plus comme l'a très justement relevé le tribunal judiciaire de Toulon dans son jugement du 25 juin 2001 opposant les époux [F] [O] à Madame [S] [N], [A] [N], [X] [N], [W] [P], [C] [J] et [D] [L], enfants et beaux enfants de Madame [S] [N] , il était prévu à l'article 10 du contrat de bail conclu entre cette dernière et Monsieur [M] le versement du loyer sur le compte de la SCI SOREL dont les associés étaient les enfants de la débitrice, 'société destinataire des paiements pour le compte de Monsieur et Madame [N]' 

Que de plus ces loyers auraient dû être versés sur un compte bancaire administré par le liquidateur .

Qu'en concluant le bail ainsi avec Monsieur [M], Madame [N] a continué à percevoir les fruits de la location d'un bien dont elle avait été dessaisie par la liquidation judiciaire, la conclusion de cet acte ayant été fait de manière frauduleuse, caractérisée par la mauvaise foi de cette dernière.

Que ces modalités contractuelles de paiement étaient de nature à préjudicier au gage des créanciers de la procédure collective et traduisaient la volonté de Madame [N] de continuer à bénéficier des fruits d'un immeuble dont elle ne pouvait disposer et qu'elle ne pouvait plus administrer librement du fait de la liquidation judiciaire.



Attendu que les époux [F] [O] soutiennent à tort que la présomption de bonne foi que Monsieur [M] tente d'alléguer doit céder devant la fraude dans le contexte de laquelle son bail a été conclu.

Qu'en effet il résulte d'une jurisprudence constante de la cour de cassation que le débiteur et son cocontractant à titre onéreux doivent avoir connaissance ont du préjudice causé au créancier par l'acte litigieux.

Qu'en l'état s'il est établi que Madame [N] a agi de parfaite mauvaise foi , laisant les créanciers de la procédure collective, il n'est pas démontré d'une part que Monsieur [M] avait connaissance de la procédure collective ouverte à l'endroit de sa bailleresse, aucun élément au bail lui permettant de le relever et d'autre part que le loyer des locaux donné à bail était un loyer de complaisance. 

Que le fait que le bail ait été signé 13 jours avant l'entrée dans les lieux ne saurait à lui seul caractérisé la fraude. 

Que dés lors faute de démontrer que Monsieur [M] s'est rendu complice de la fraude orchestrée par Madame [N] en signant ce bail, il y a lieu d'infirmer le jugement querellé en ce qu'il a jugé nul et de nul effet le contrat de bail conclu entre les époux [N] et Monsieur [M] le 17 août 2017 et a prononcé la nullité du contrat. 

Qu'il y a lieu par conséquent de déclarer ce bail opposbale aux époux [F] [O] . 





2°) Sur la résiliation du bail consenti par les époux [N] à Monsieur [M] le 17 août 2017 



Attendu que Monsieur et Madame [F] [O] exposent que Monsieur [M] n'occupe pas paisiblement et normalement les lieux en vue de l'usage auquel ils sont destinés et qu'il a manqué à ses obligations en transformant profondément la chose louée adjoignant une terrasse extérieure en bois sans autorisation préalable du propriétaire.

Qu'ils demandent en conséquence à la cour de prononcer de la résiliation du bail consenti par les époux [N] à Monsieur [M] le 17 août 2017.



Attendu qu'il est acquis aux débats que Monsieur [M] a quitté les lieux le 2 février 2022 , soit dans le délai de la sommation de déguerpir.

Que dés lors il y a lieu de constater le départ de Monsieur [M] des lieux donnés à bail le 2 février 2022 et de débouter Monsieur et Madame [F] [O] de leur demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail consenti par les époux [N] à Monsieur [M] le 17 août 2017.





3°) Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [M] au titre des dispositions de l'article 1221 du code civil 



Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 1221du code civil que 'le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.'



Attendu que Monsieur [M] demande à la cour de condamner solidairement les époux [F] [O] à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour exécution impossible de la décision infirmée.

Qu'il rappelle en effet qu'il n'a pas été un mauvais payeur, ni un locataire voulant se maintenir à tout prix dans les lieux, ajoutant qu'il a quitté le bien le 2 février 2022 dans le délai de la sommation de déguerpir délivrée et ce en vertu de l'exécution provisoire attachée à la décision.

Qu'il ajoute également que sa bonne foi ne saurait être remise en cause.

Que dés lors Monsieur et Madame [F] [O] ayant reloué le bien objet du présent appel ou l'occupant, ces derniers se trouvent dans l'impossibilité de lui délivrer à nouveau le local objet du contrat de bail

Qu'il soutient donc être bien fondé, dans ces conditions, à solliciter leur condamnation à lui payer des dommages-intérêts à hauteur de 3.000 € en raison de l'obligation impossible au sens des dispositions de l'article 1221 du Code civil.



Attendu qu'il convient de relever d'une part que Monsieur [M] ne justifie pas avoir adressé une mise en demeure aux intimés d'avoir à lui délivrer l'appartement , objet du contrat.

Qu'il ne prouve pas plus d'autre part que l'appartement qu'il occupait précédemment a été reloué ou occupé par les propriétaires. 

Qu'il convient, tenant ces observations, de débouter Monsieur [M] de cette demande 





4°) Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [M]



Attendu que Monsieur [M] demande à la cour de condamner solidairement les époux [F] [O] à lui verser la somme de 10.000 € au titre des embellissements sur le bien loué et à titre de préjudice moral.

Qu'il indique avoir réalisé de nombreux travaux pour un montant de 1.034,58 € en échange desquels il avait été conclu un bail de 6 années avec un loyer minoré.

Qu'il ajoute être bien fondé, en tant que locataire de bonne foi, à réclamer l'indemnisation de ces travaux par les propriétaires qui vont en profiter en réalisant une plus-value de leur acquisition et à solliciter l'indemnisation d'un préjudice moral pour la procédure qu'il a dû subir et surtout pour le comportement totalement injurieux des intimés à son égard.



Attendu que Monsieur [M] produit diverses factures de différents achats concernant notamment la réalisation d'une terrasse en bois et un écrit en date du 1er décembre 2017 de Monsieur et Madame [N] l'autorisant à réaliser cette terrasse en bois.

Qu'il convient toutefois d'observer que l'architecte ayant édifié l'immeuble acquis par les intimés à savoir Monsieur [U] a, dans une attestation du 6 septembre 2021, indiqué que 'cette terrasse bouleverse le cheminement naturel de l'eau et l'entretien du réseau pluvial'.

Qu'il explique 'qu'un caniveau avec grille amovible avait été installé à l'origine le long de la façade sud pour aboutir à un regard avec tampon en fonte duquel part une canalisation de grosse section qui aboutit au regard communal. L'évacuation des eau pluviales était parfaitement maîtrisée.'

Et de conclure 'les travaux entrepris par le locataire de Monsieur et Madame [F] [O] perturbe ce dispositif puisqu'une partie du caniveau disparaît sous des planches et ne peut plus être entretenu'.

Que l'appelant ne produit aucun élément venant contredire ces observations techniques, cette terrasse n'apportant absolument pas une plus value comme il le prétend

Qu'au contraire, elle empêche l'entretien du système d'évacuation des eaux pluviales, ce qui à terme ne pourra que se dégarder 

Que de plus cette terrasse étant démontable, il appartenait à Monsieur [M] de la démonter avant de quitter les lieux.

Qu'enfin il apparait, à la lecture de l'état des lieux d'entrée établi le 17 août 2017 que l'appartement était en mauvais état. 

Qu'il résulte de l'aveu même de l'appelant que le montant du loyer avait été minoré en raison des travaux qu'il devait effectuer.

Que dés lors Monsieur [M] ne saurait valablement solliciter une indemnisation des travaux qu'il a effectués dans la mesure où il avait été décidé qu'il paierait un loyer moindre en échange de ceux -ci.

Que s'agissant du préjudice moral évoqué par ce dernier, force est de constater que celui-ci n'est pas justifié.

Qu'il convient par conséquent de le débouter de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.





5°) Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur et Madame [F] [O].



Attendu que les époux [F] [O] demandent à la cour de condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 4.178,48 € correspondant à l'indemnité qu'il a perçue de son assureur MACIF afin de leur permettre de réaliser les travaux de remise en état qu'il n'a pas réalisés lui-même.



Attendu que l'appelant ne conteste pas avoir perçu le 18 février 2022 cette somme au titre de l'indemnisation par son assurance du sinistre dégat des eaux du 28 novembre 2021, alors qu'il avait quitté les lieux le 2 février 2022, ajoutant qu'il n'avait pu procéder à la réalisation des travaux dans la mesure où il n'occupait plus le logement.

Qu'il résulte de ces éléments que Monsieur [M] ne saurait garder par devers lui cette somme, ce qu'il reconnait en indiquant avoir mis de côté cet argent dans l'attente de l'issue de la présente procédure. 

Qu'il convient par conséquent de faire droit à la demande des époux [F] [O] et de condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 4.178,48 € correspondant à l'indemnité qu'il a perçue de son assureur MACIF afin de leur permettre de réaliser les travaux de remise en état qu'il n'a pas réalisés lui-même.



Attendu que les époux [F] [O] sollicitent également de la cour la condamnation de Monsieur [M] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par eux du fait des agissements de ce dernier depuis 2020 caractérisé par son comportement injurieux à leur égard à l'exclusion de toute production de documents probatoires.

Que ces derniers ne justifient pas de la réalité de ce préjudice, les agissements de Monsieur [M] ne pouvant constitués des comportements injurieux. 

Qu'ils seront par conséquent déboutés de cette demandes. 



6°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'en l'espèce, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur [M] aux entiers dépens en cause d'appel. 



Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur [M] à payer à Monsieur et Madame [F] [O] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel





PAR CES MOTIFS 



Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,



CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Toulon en date du 15 novembre 2021 en ce qu'il a :



* rejeté la demande d'indemnisation de Monsieur [M],

*condamné Monsieur [M] à payer aux époux [F] [O] la somme de 800€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné Monsieur [M] aux dépens. 



INFIRME pour le surplus,



STATUANT A NOUVEAU,

 

DÉCLARE le contrat de bail conclu entre les époux [N] et Monsieur [M] le 17 août 2017 opposable à Monsieur et Madame [F] [O], 



DÉBOUTE Monsieur et Madame [F] [O] de leur demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail conclu entre les époux [N] et Monsieur [M] le 17 août 2017,



CONSTATE le départ de Monsieur [M] des lieux donnés à bail le 2 février 2022, 



DÉBOUTE Monsieur [M] de sa demande de dommages et intérêts au titre des dispositions de l'article 1221 du code civil,



CONDAMNE Monsieur [M] à payer à Monsieur et Madame [F] [O] la somme de 4.178,48 € correspondant à l'indemnité qu'il a perçue de son assureur MACIF,



DÉBOUTE Monsieur et Madame [F] [O] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,



Y AJOUTANT,

 



CONDAMNE Monsieur [M] à payer à Monsieur et Madame [F] [O] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



CONDAMNE Monsieur [M] aux entiers dépens en cause d'appel.



 

 LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,