Cour d'Appel · Chambre 1-3 — 11 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3



ARRÊT AU FOND 

DU 11 JANVIER 2024



N° 2024/6 













Rôle N° RG 19/00040 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BDR7E







Me [S] [Y] - Mandataire de SCI L'ELEPHANT BLANC

SCI L'ELEPHANT BLANC





C/



[T] [R]

Compagnie d'assurances MAAF ASSURANCES

SCI ROSA











Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Edouard BAFFERT 



Me Joanne REINA 



Me Roland LESCUDIER 







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 22 Novembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 15/07491.





APPELANTE



SCI L'ELEPHANT BLANC, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2]

prise en la personne de Me [Y] [S] en qualité de mandataire de la SCI L'ELEPHANT BLANC, demeurant [Adresse 3]



plaidant par Me Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉS



Monsieur [T] [R]

né le 20 mars 1955 en TUNISIE, domicilié [Adresse 6]



plaidant par Me Joanne REINA de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Rachel AKACHA, avocat au barreau de MARSEILLE



MAAF ASSURANCES, SA à conseil d'administration, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, en sa qualité d'assureur de Monsieur [R], [Adresse 5]



plaidant par Me Joanne REINA de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Rachel AKACHA, avocat au barreau de MARSEILLE



SCI ROSA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1]



plaidant par Me Roland LESCUDIER de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Philippe DE GOLBERY, avocat au barreau de MARSEILLE





*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 02 Novembre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Florence TANGUY, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente

Madame Béatrice MARS, Conseillère

Madame Florence TANGUY, Conseillère (rapporteure) 



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Angéline PLACERES.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024.



ARRÊT



Contradictoire,



Prononcée par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024,



Signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente et Madame Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





En 2004, la Sci L'Eléphant blanc a confié la construction d'une maison d'habitation sur une parcelle de terrain située [Adresse 1] à :

-M. [W] [P] en tant qu'architecte,

-M. [T] [R], exerçant à l'enseigne « HB » en tant qu'entrepreneur de maçonnerie et assuré auprès de la société Maaf assurances.



Après sa construction, l'immeuble a été vendu, selon acte notarié du 11 juillet 2011, à la Sci Rosa qui l'a elle-même vendu le 10 février 2015.



Se plaignant de fissures, déformations et d'humidité, la Sci Rosa a saisi, le 2 novembre 2012, le juge des référés de Marseille d'une demande d'expertise judiciaire.



La Sci L'Eléphant blanc ayant été radiée du RCS le 15 novembre 2011, Mme [S] [Y] a été désignée, par ordonnance présidentielle du 17 octobre 2012, en qualité de mandataire ad'hoc chargée de la représenter à l'occasion de la procédure diligentée par la Sci Rosa.



Par ordonnance de référé en date du 4 janvier 2013, une expertise judiciaire a été ordonnée, confiée à M. [K], qui a déposé son rapport définitif le 24 février 2015.



Le 12 juin 2015, la Sci Rosa a assigné la Sci L'Eléphant blanc, M. [P], M. [T] [R] et la société Maaf assurances devant le tribunal de grande instance de Marseille en indemnisation de son préjudice matériel à hauteur de 361 933,44 euros.



Par jugement du 22 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a :

-rejeté la 'n de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par la Sci L'Eléphant blanc et déclaré l'action de la Sci Rosa recevable ;

-rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion soulevée par M. [W] [P] et déclaré l'action de la Sci Rosa recevable à son égard ;

-condamné la Sci L'Eléphant blanc à payer à la SCI Rosa la somme totale de 215 100 euros au titre de son préjudice lié au coût des travaux et de son préjudice de jouissance ;

-débouté la Sci Rosa de sa demande au titre de son préjudice financier et de ses demandes à l'encontre de M. [W] [P], de M. [R] et de la SA Maaf assurances ;

-débouté la Sci L'Eléphant blanc de ses appels en garantie à l'égard de M. [W] [P], de M. [R] et de la SA Maaf assurances ;

-condamné la Sci L'Eléphant blanc à payer à la Sci Rosa la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné la Sci L'Eléphant blanc à payer à M. [T] [R] et la SA Maaf assurances la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné la Sci L'Eléphant blanc à payer à M [W] [P] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;

-condamné la Sci L'Eléphant blanc aux dépens.



Par déclaration du 2 janvier 2019, la Sci L'Eléphant blanc représentée par son mandataire ad hoc, Mme [Y], a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions remises au greffe le 10 octobre 2023, et auxquelles il y a lieu de se référer, elle demande à la cour :

-vu les articles 1643, 1644, 1792 et suivants du code civil,

-vu l'article 122 du code de procédure civile,

-de réformer le jugement en ce qu'il a :


rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par la Sci L'Eléphant blanc et déclaré l'action de la Sci Rosa recevable,

condamné la Sci L'Eléphant blanc à payer à la SCI Rosa la somme totale de 215 100 euros au titre de son préjudice lié au coût des travaux et de son préjudice de jouissance,

débouté la Sci L'Eléphant blanc de ses appels en garantie à l'égard de M. [R] et de la SA Maaf assurances,

condamné la Sci L'Eléphant blanc à payer à la Sci Rosa la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la Sci L'Eléphant blanc à payer à M. [T] [R] et la SA Maaf assurances la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la Sci L'Eléphant blanc aux dépens,


-et, statuant de nouveau,

-de dire et juger l'action de la Sci Rosa fondée sur les vices cachés irrecevable en l'état du caractère

apparent des vices et de la clause d'exonération existante dans l'acte de cession du 11 juillet 2011,

-de dire et juger que la Sci Rosa n'a pas qualité pour agir au visa de l'article 1792 du code civil, faute de s'être réservé l'action lors de la cession de son bien le 10 février 2015,

-subsidiairement,

-de dire et juger que la Sci Rosa en réalisant des travaux importants sur la parcelle de terrain a contribué à l'aggravation des dommages,

-de dire et juger que la Sci Rosa est seul constructeur de la terrasse, sujet des désordres,

-en conséquence de laisser à sa charge une part importante de responsabilité,

-de constater que la Sci Rosa n'apporte pas la preuve de son préjudice,

-de la débouter en conséquence de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes, fins et

conclusions,

-subsidiairement de condamner in solidum, M. [R], et la Maaf assurances à relever et garantir la Sci L'Eléphant blanc de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle,

-de condamner la Sci Rosa et/ou M. [R] et la Maaf au paiement d'une somme de 10 000 euros titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la Sci L'Eléphant blanc et aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Par conclusions remises au greffe le 27 septembre 2023, et auxquelles il y a lieu de se référer, M. [R] et la société Maaf assurances demandent à la cour :

-de confirmer en tous points la décision rendue par le tribunal de grande instance de Marseille en date du 22 novembre 2018,

-en tout état de cause,

-vu l'article 1792 du code civil,

-de juger que M. [R] n'a pas réalisé les fondations, le drainage, ni l'étanchéité de la -de juger que les désordres invoqués ne sont pas imputables aux travaux réalisés par M. [R],

-de rejeter par conséquent les demandes formées à l'encontre de M. [R] et de son assureur Maaf assurances,

-de prononcer la mise hors de cause de M. [R] et de son assureur Maaf assurances,

-en tout état de cause,

-de juger qu'aucune pièce n'est versée aux débats justifiant le préjudice de jouissance de la Sci L'Eléphant blanc,

-de limiter à 4 500 euros le montant de la demande de la Sci Rosa au titre de son préjudice de jouissance,

-de rejeter la demande de la Sci Rosa au titre d'un prétendu préjudice financier,

-à titre subsidiaire,

-vu les articles 1147 ancien et 1382 ancien du code civil,

-de condamner la Sci L'Eléphant blanc à relever et garantir M. [R] et Maaf assurances de toute condamnation qui pourrait intervenir à leur encontre,

-en toutes hypothèses,

-de condamner la Sci L'Eléphant blanc ou tout succombant à verser à M. [R] et à Maaf assurances une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-de condamner la Sci L'Eléphant blanc ou tout succombant aux entiers dépens.





Par conclusions remises au greffe le 27 septembre 2023, et auxquelles il y a lieu de se référer, la Sci La Rosa demande à la cour :

-de donner acte à la société Rosa de ce qu'elle réitère ses précédentes conclusions des 3.06.2019 et 29.03.2021, et demandes, et de ce qu'elle entend maintenir son appel incident,

-de rejeter la voie de recours de la société L'Eléphant blanc,

-de recevoir la société La Rosa en son appel incident, et y faire droit,

-ce faisant,

-de débouter la société L'Eléphant blanc de ses diverses fins et conclusions, 

-de rejeter les moyens de Maaf assurances contraires aux présentes conclusions,

-de confirmer le jugement du 22 novembre 2018 rendu par le tribunal de grande instance de Marseille en ses dispositions non remises en cause par la société Rosa,

-de l'infirmer partiellement en ce qu'il a : 

*rejeté les demandes formulées par la société Rosa sur le fondement de la garantie des vices cachés,

*débouté la société Rosa de ses demandes dirigées à l'encontre de M. [R] et de la Maaf,

*limité le montant des indemnisations au titre lié au coût des travaux et au trouble de jouissance à la somme de 215 100 euros,

*débouté la société Rosa de sa demande d'indemnisation au titre de son préjudice financier,

-ce faisant et statuant à nouveau :

-de dire et juger que la responsabilité de la société L'Eléphant blanc est acquise tant sur le fondement de la garantie des vices cachés que sur la garantie décennale des constructeurs,

-de dire et juger que la responsabilité de M. [R] et de la Maaf est acquise sur le

fondement de la garantie décennale des constructeurs,

-en conséquence, 

-de condamner « in solidum » la société L'Eléphant blanc, M. [R] et la Maaf à payer à la société Rosa les sommes de :

1°) 467 545,44 euros au titre des divers préjudices subis, se détaillant ainsi :


reprise complète des fondations par micropieux et mise en place d'une longrine de liaison :

105 612,00 euros TTC,

reprise des fissures des murs porteurs : 5 000 euros TTC,

création d'un drain : 20 000 euros TTC,

étanchéité des soubassements enterrés : 8 000 euros TTC,

traitement de la terrasse Sud : 10 000 euros TTC,

réfection des façades après traitement : 30 000 euros TTC,

réfection des intérieurs : 20 000 euros TTC,

honoraires de maîtrise d''uvre (12% des postes ci-dessus) : 23 833,44 euros TTC,

troubles de jouissance : 45 100 euros,

préjudice financier : 200 000 euros,


2°) 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-de les condamner « in solidum » à supporter les dépens de première instance (incluant tous les fraiset honoraires d'expertise) et d'appel.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 octobre 2023.





Motifs :



La Sci L'Eléphant blanc excipe du défaut de qualité à agir de la Sci Rosa sur le fondement de l'article 1792 du code civil au motif qu'en l'absence de clause contraire, le transfert des droits et obligations de l'acquéreur emporte transmission de l'action en garantie décennale même pour les désordres antérieurs au transfert.


Elle rappelle que la Sci Rosa a vendu la maison le 10 février 2015 et prétend qu'elle n'a donc plus qualité à agir sur le fondement de la garantie décennale car elle ne s'est pas réservée le bénéfice de l'action en garantie décennale.



L'acte de vente du 10 février 2015 stipule à la clause intitulée « CONDITION PARTICULIERE LIEE A L'ETAT DU BIEN » que :

- le vendeur expose qu'il a engagé contre son vendeur (le précédent propriétaire à savoir la Sci L'Eléphant blanc, l'architecte, l'entreprise et l'assureur de celui-ci une action en raison de l'aggravation non prévisible des désordres et de la découverte d'une humidité anormale,
- que l'acquéreur fera son affaire personnelle de tous les travaux de reprise, réfection et remises en état qui sont nécessaires et les supportera personnellement sans aucun recours contre le vendeur, y compris si des travaux supplémentaires pour l'instant non évalués doivent être réalisés.

-que la Sci Rosa poursuivra l'action qu'elle a entreprise et dont elle se réserve expressément le bénéfice, qu'elle sera le bénéficiaire de toutes les indemnisations qui pourraient être obtenues de la Sci L'Elephant, de l'entreprise recherchée (M. [R]), de l'architecte mis en cause et de leurs assureurs respectifs en ce qui concerne :

-tous les travaux de reprise de la villa et de ses abords, de remise en état, réfections diverses tels qu'ils seront judiciairement 'xés, dont le coût a justifié la réduction forfaitaire ci-dessus du prix de vente de l'immeuble,

-la réparation des divers troubles de jouissance qui ont été subis par la Sci Rosa, ses associés et les occupants de la villa (M. [J] et sa famille) depuis l'apparition des dommages, et ce jusqu'à la vente de villa et l'entrée en jouissance de l'acquéreur.

Il est en outre précisé que :

-la Sci Rosa supportera tous les frais et autres honoraires qui seront dus au titre de l'action ci-dessus entreprise (honoraires d'avocats, frais et honoraires de l'expert, frais d'huissier etc...) et sera fondée à en obtenir le remboursement ou le dédommagement de toutes parties concernées, et ce sous couvert des demandes en condamnation aux dépens et en défraiement des frais irrepétibles exposés qui seront ultérieurement présentées par ses soins.



Or non seulement l'assignation du 2 novembre 2012 était fondée sur la garantie des vices cachés et sur la garantie décennale, mais au surplus les termes de « toutes les indemnisations » obtenues du vendeur, de l'architecte, de l'entreprise et de l'assureur de celui-ci ne limite pas le fondement de l'action à celle en garantie des vices cachés mais englobe également l'action en garantie décennale.


La clause aux termes de laquelle « l'acquéreur bénéficie de la garantie accordée dans le cadre de la responsabilité décennale prévue par l'article 1792 du code civil » n'est pas contraire à la clause précitée, le vendeur ne pouvant s'exonérer de sa garantie au titre des désordres décennaux, donc non apparents.



La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la Sci Rosa sera donc rejetée.



La Sci La Rosa maintient son action fondée sur la garantie des vices cachés, alors que la Sci L'Eléphant blanc, préalablement à la vente à la Sci La Rosa, a fait établir un procès-verbal de constat d'état des lieux par huissier le 27 juin 2011, lequel a été annexé à l'acte de vente du 11 juillet 2011 et que ce procès-verbal de constat atteste de la présence notamment, d'une fissure verticale à la jointure des deux corps de la maison, d'une fissure au niveau de la génoise de la toiture supérieure, sur la terrasse carrelée, d'un espace entre le mur et la terrasse d'un centimètre environ, d'une 'ssure de 50 centimètres à côté de la porte d'entrée, d'une fissure dans l'angle du mur de séparation, des 'ssures à l'intérieur de la maison. Concernant les traces d'humidité et de moisissures présentes dans différents endroits, dont les salles de bains.



Il en ressort qu'au moment de la vente, le bien présentait déjà les fissures et les moisissures relevées dans le rapport d'expertise, et mentionnées par l'expert lors de son accedit du 22 mars 2013, à savoir :

- fissures verticales sur la façade Nord-Ouest,

- fissures verticales sur la façade Sud-Est,

- fissure sur le carrelage de la terrasse,

- fissure horizontale en façade Sud,

- intérieur de la villa : fissures des cloisonnements,

- intérieur de la villa : traces d'humidité avec moisissures essentiellement mur Nord-Est du salon et mur Sud du salon,

- vide sanitaire : fissures et présence de sols humides.



Les désordres étaient donc apparents au jour de la vente et leur multiplicité et leur importance permettaient aisément de les appréhender dans toute leur ampleur. La Sci Rosa, acheteur profane ne peut arguer qu'en raison de l'aggravation de ces désordres, elle n'avait pas connaissance du vice dans toute son ampleur, les fissures et traces d'humidité étant clairement mentionnées à l'acte de vente.



Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, de sorte que l'action en garantie des vices cachés ne peut prospérer.



En revanche, les fissures étant structurelles et portant atteinte à la stabilité de l'ouvrage et les taches d'humidité et de moisissures rendant l'ouvrage impropre à sa destination sont des désordres décennaux.



L'expert expose que les désordres sont dus :

-en ce qui concerne les fissurations :

*à des tassements différentiels dont l'origine est l'hétérogénéité des sols d'assise des fondations de la villa, ces tassements différentiels étant aggravés par les variations hydriques des sols dues à l'absence de drainage des fondations de la villa sur deux façades et à une mauvaise exécution du drainage en façade Nord-est, il conclut qu'une étude de sol à la charge du maître d'ouvrage aurait pu éviter ces désordres ; 

*à des défauts d'exécution alors que le respect des règles élémentaires de construction (chaînage d'angle, raidisseur armés, joint incomplet entre le bloc Nord-est (corps principal sur deux niveaux) et le bloc Sud-ouest (garage sur 1 niveau) etc.) auraient pu limiter ces désordres.

-en ce qui concerne les infiltrations :

*à l'absence d'étanchéité du soubassement de la villa et aux non-conformités du réseau de drainage des assises des fondations ;

*les infiltrations d'eau au droit des seuils des portes fenêtres du salon (en façade Sud) sont dues à l'absence d'équerre d'étanchéité au droit des seuils sous le carrelage de la terrasse et sont imputables au constructeur de la terrasse qui a été réalisée par la Sci Rosa lors de la construction de la piscine et non par la Sci L'Eléphant (page 16 du rapport d'expertise).


La Sci Rosa recherche la responsabilité décennale de la Sci L'Eléphant blanc en tant que vendeur d'un bien après achèvement et réputé constructeur en application de l'article 1792-1 du code civil.



Le caractère apparent du vice ne concerne que le maître d'ouvrage au moment de la réception et ne peut être invoqué, dans le cadre de la responsabilité décennale, lorsque la responsabilité du vendeur est recherchée par l'acheteur sur le fondement de l'article 1792-1 2° du code civil.

 

La Sci L'Eléphant blanc prétend que les modifications de la parcelle dans son ensemble et les travaux réalisés en hauteur de la parcelle [Cadastre 4], à savoir la construction de la piscine et de la terrasse par la Sci Rosa après la vente, seraient à l'origine du déclenchement et de l'aggravation des désordres.







L'étude réalisée par le sapiteur, le Cabinet GIA, au droit du profil placé entre la fondation de la villa atteinte de désordres et la piscine, montre toutefois que la construction de la piscine est sans lien de causalité avec les désordres ou leur aggravation. A cet égard, l'expert précise, dans une réponse à un dire sur l'impact de la construction de la piscine par la Sci Rosa , en page 41 de son rapport, que « les terrassements n'ont pas modifié la lithologie et les caractéristiques des sols », que de plus, en raison de la densité des terres enlevées par la construction de la piscine et remplacées par de l'eau de densité sensiblement égale, « il n'y a pas eu de surcharges supplémentaires apportées au sol » et que « si les terrassements de la piscine avaient décomprimé les sols au droit de la fondation du poteau (du balcon et de l'avancée de toit), des 'ssures seraient visibles à l'encastrement des poutres liaisonnant la tête du poteau aux façades, ce qui n'est pas le cas ».



Le rôle causal de la construction de la piscine dans les dommages doit donc être écarté et la Sci L'Eléphant déclarée responsable des désordres sur le fondement de l'article 1792 du code civil, hormis ceux de la terrasse Sud dont il faut reprendre la contre-pente et étancher par la mise en place d'équerre d'étanchéité en pied de façade, travaux que l'expert a estimé à 10 000 euros.



Si M. [R] reconnaît avoir établi les factures du 5 juillet 2004, du 5 août 2004, du 4 octobre 2004, du 8 novembre 2004 et du 5 janvier 2005, il conteste avoir rédigé la facture récapitulative du 31 janvier 2005 qui mentionne des travaux qu'il prétend ne pas avoir exécutés, à savoir les travaux figurant aux 5 premiers postes de cette facture et concernant essentiellement les fondations et l'étanchéité de la maison. Il fait valoir que ces travaux étaient déjà exécutés au jour de son intervention par un artisan intervenu précédemment. Il produit une attestation émanant de M. [T] [R] selon laquelle les fondations, le drainage, l'élévation de VS-plancher VS + 3 rangs d'agglos étaient déjà réalisés par un autre entrepreneur.

Il soutient que cette facture récapitulative ne comporte pas sa signature.


Il n'en reste pas moins que la validité d'une facture n'impose pas qu'elle soit signée, que la facture récapitulative comporte le même logo que les autres factures produites (dont deux au demeurant ne sont pas non plus signées), le n°RCS de l'entrepreneur, le nom du maître de l'ouvrage et son adresse qui correspond à celle du chantier, que M. [R] n'a jamais fait d'incident de faux pour qu'il soit procédé à des vérifications approfondies, notamment en examinant sa comptabilité, qu'il ne produit au surplus aucun élément de comptabilité venant contredire la mention PAYÉ inscrit en grand et en gras sur la facture récapitulative.



En outre l'attestation de M. [R], qui fait ressortir la même identité que l'intimé, ne saurait emporter la conviction de la cour et prévaloir sur les mentions de la facture récapitulative. 



M. [R] succombe, par conséquent, dans l'administration de la preuve qu'il n'aurait pas réalisé les travaux figurant dans la facture récapitulative et engage donc sa responsabilité sur le fondement de l'article 1792 du code civil, sauf en ce qui concerne la réfection de la terrasse sud.



L'expert a détaillé les travaux de reprise à effectuer pour remédier aux désordres et a évalué le coût total des travaux à la somme totale de 198 612 euros TTC, plus maîtrise d''uvre de conception et d'exécution de 12 % du montant des travaux, soit la somme complémentaire de 23 833,44 euros.



La Sci Rosa sollicite le paiement du coût des travaux de réfection.


Il convient cependant de constater que dans l'acte notarié du 10 février 2015, le vendeur et l'acquéreur ont convenu :

-que l'acquéreur fera son affaire personnelle de tous les travaux de reprise, réfection et remises en état qui sont nécessaires et les supportera personnellement sans aucun recours contre le vendeur, y compris si des travaux supplémentaires pour l'instant non évalués doivent être réalisés.



Le préjudice subi par la Sci Rosa ne peut donc correspondre au montant des travaux qui ne lui incombent pas mais à la moins-value qu'elle a subie du fait de l'état de la maison.







Or le paragraphe relatif aux « conditions particulières liées à l'état du bien » il est clairement indiqué que le prix de vente initial était de 870 000 euros, frais d'agence inclus et que les parties, après négociation, ont décidé d'un prix de cession réduit à la somme de 700 000 euros frais d'agence inclus, le prix final pour les vendeurs ayant été de 687 500 euros, déduction faite des frais d'agence.



La Sci Rosa a droit à l'indemnisation de son entier préjudice qui ne correspond pas aux travaux de reprise dont l'acquéreur a supporté l'entière charge mais au montant de la moins-value en raison des désordres et il lui sera donc alloué la somme de 170 000 euros. La réfection de la terrasse, qui n'est pas mentionnée dans les travaux à réaliser et dont le coût est très limité par rapport aux travaux de micropieux et de drainage, ne justifie qu'il soit laissé à la charge de la Sci Rosa une part de cette moins-value .



La Sci Rosa sollicite un préjudice de jouissance d'un montant de 45 100 euros pour la période du mois d'août 2011 à fin janvier 2015. Lors des opérations d'expertise et au moins jusqu'au mois de janvier 2015, le bien était occupé par le gérant de la Sci et sa famille. La demande de la Sci, personne morale, qui subit un préjudice de jouissance par le biais de son représentant légal, est recevable. L'humidité excessive dans plusieurs pièces a compromis la jouissance du bien, ce dont il résulte que la demande est fondée en son principe. Compte tenu de la valeur locative du bien eu égard à sa situation dans l'un des quartiers les plus prisés de [Localité 7] et à sa superficie, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé le préjudice de jouissance de 45 100 euros correspondant à 50% de la valeur locative du bien de 2 200 euros par mois sur la période précitée.



La Sci Rosa invoque un préjudice financier d'un montant de 200 000 euros correspondant à son obligation de rembourser le prêt jusqu'à la vente au paiement du prêt en raison de son impossibilité de détacher et de vendre la villa avant le mois de février 2015. C'est par une exacte appréciation et par des motifs pertinents, après avoir relevé que le prêt ne concernait pas que la maison atteinte de désordres, que la Sci, qui avait connaissance de l'état de la maison, savait, en tant que professionnelle de l'immobilier, que les désordres empêcheraient une vente rapide de la maison, que le premier juge a estimé infondée la demande en réparation d'un prétendu préjudice financier. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.



M. [R] et son assureur forment une action récursoire contre le maître de l'ouvrage, la Sci L'Eléphant, au motif que M. [Y], gérant de la Sci L'Elephant blanc, aurait joué un rôle central dans le déroulement du chantier. Toutefois, la Sci L'Eléphant blanc n'est pas un professionnel de la construction ni notoirement compétente dans le domaine de la construction, et M. [R] ne justifie pas avoir rempli son devoir de conseil à l'égard du maître d'ouvrage. Aucune faute du maître d'ouvrage n'étant prouvée, cette demande sera rejetée.



En revanche, eu égard aux considérations qui précèdent, M. [R] et la société Maaf assurances seront condamnés à relever et garantir la Sci L'Eléphant des condamnations prononcées contre elle.

Il serait inéquitable de laisser à la Sci Rosa et à la Sci L'Eléphant blanc les frais irrépétibles qu'elles ont exposés.



Par ces motifs :



Statuant publiquement et contradictoirement



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a :

*débouté la Sci Rosa de ses demandes à l'encontre de M. [R] et de la SA Maaf assurances,

*débouté la Sci L'Eléphant blanc de ses appels en garantie à l'égard de M. [R] et de la SA Maaf assurances,

*condamné la Sci L'Eléphant blanc à payer à la Sci Rosa la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

*condamné la Sci L'Eléphant blanc à payer à M. [T] [R] et la SA Maaf assurances la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

*condamné la Sci L'Eléphant blanc aux dépens, ;



Le confirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés ;



Condamne M. [T] [R] et la société Maaf assurances in solidum avec la Sci L'Eléphant blanc à payer à la SCI Rosa la somme totale de 215 100 euros au titre de ses préjudices résultant des désordres ;



Condamne in solidum M. [T] [R] et la société Maaf assurances à relever et garantir la Sci L'Eléphant blanc des condamnations prononcées contre elle ;



Condamne in solidum M. [T] [R] et la société Maaf assurances à payer à la Sci Rosa la somme de 6 000 euros et à la Sci L'Eléphant blanc la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ; Rejette les autres demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne in solidum M. [T] [R] et la société Maaf assurances aux dépens de première instance et d'appel et dit que ceux d'appel pourront être recouvrés contre eux conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE