Tribunal Judiciaire · Service des référés — 10 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58460 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CMD

AS M N° : 3

Assignation du :
09 Novembre 2023

[1]

[1] 1Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 10 janvier 2024



par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. 
DEMANDEURS

Monsieur [Y] [D]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Madame [N] [O] épouse [D]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentés par Me Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS - #A0466


DEFENDERESSE

S.A.R.L. L’EPI DOREE
[Adresse 1]
[Localité 4]

non représentée


DÉBATS

A l’audience du 29 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 6 février 2021, Monsieur [Y] [D] et Madame [N] [O] épouse [D] ont donné à bail commercial à la société L'EPI DOREE des locaux situés [Adresse 1] - [Localité 4], moyennant un loyer annuel en principal de 36000 euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance à une fréquence trimestrielle.

Par acte extrajudiciaire délivré le 24 juillet 2023, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 36 142,21 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au troisième trimestre 2023 inclus, augmenté du coût de l'acte.

Par assignation délivrée le 9 novembre 2023, Monsieur et Madame [D] ont attrait la société L'EPI DOREE devant la juridiction des référés aux fins de voir : 
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l'expulsion de la société L'EPI DOREE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin, assortir l'expulsion d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir et dire que le juge des référés se réservera la liquidation de l'astreinte ;ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira aux bailleurs aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;condamner la société L'EPI DOREE à payer à Monsieur et Madame [D] la somme provisionnelle de 49 703,46 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 octobre 2023 (quatrième trimestre 2023 inclus) ; condamner la société L'EPI DOREE au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ;condamner la société L'EPI DOREE au paiement d'une somme provisionnelle de 4970,35 euros au titre de la clause pénale ;condamner la société L'EPI DOREE au paiement d'une somme de 2500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.
Bien que régulièrement assignée selon les formes prévues à l'article 659 du code de procédure civile, la société L'EPI DOREE n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

A l’audience du 29 novembre 2023, Monsieur et Madame [D], par l’intermédiaire de leur conseil, actualisent à 41 203,46 euros le quantum de leur demande de provision au titre de l'arriéré locatif et maintiennent quant au surplus les prétentions de leur exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 24 juillet 2023 délivré à l'adresse des lieux loués, adresse de l’unique établissement de la société L'EPI DOREE tel que mentionné sur le registre du commerce et des sociétés, est régulier. Un commissaire de justice a constaté l'impossibilité de le signifier à personne, malgré la confirmation de l'adresse par la personne présente dans les locaux, qui a refusé de recevoir le pli. 

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par les bailleurs. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, les bailleurs entendent expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-41 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Monsieur et Madame [D] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleurs face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 36 142,21 euros en principal. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.


L’expulsion de la société L'EPI DOREE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

L’indemnité d’occupation due par la société L'EPI DOREE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par Monsieur et Madame [D], l'obligation de la société L'EPI DOREE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 29 novembre 2023 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 41 203,46 euros (quatrième trimestre 2023 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société L'EPI DOREE à titre de provision, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 27 642,21 euros [36 142,21 – 5000 – 3500] et à compter de l'assignation pour le solde.

La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité égale à 10% du montant des sommes pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.






- Sur les mesures accessoires 

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société L'EPI DOREE ne permet d’écarter la demande de Monsieur et Madame [D] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 août 2023 à minuit ; 

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société L'EPI DOREE et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] - [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ; 







Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
 
Condamnons à titre provisionnel la société L'EPI DOREE à payer, à titre d'indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail du 25 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; 

Condamnons par provision la société L'EPI DOREE à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de quarante-et-un mille deux cent trois euros et quarante-six centimes (41 203,46 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 29 novembre 2023 (quatrième trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023 sur 27 642,21 euros et à compter du 9 novembre 2023 sur le surplus ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ; 

Condamnons la société L'EPI DOREE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 24 juillet 2023 ;

Condamnons la société L'EPI DOREE à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de deux mille cinq cents euros (2500 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 10 janvier 2024

Le Greffier,Le Président,





Anne-Sophie MORELMarie-Hélène PENOT